Əcnəbilər Azərbaycanda əmlak ala bilərmi? Bakı üzrə alıcı bələdçisi

Azərbaycanda əmlak almaq əcnəbilər üçün mümkündür. Mənzil, ev və qeyri-yaşayış sahələrini öz adınıza qeydiyyatdan keçirmək olar, əvvəlcədən yaşamaq icazəsi almaq lazım deyil. Alına bilməyən yeganə şey torpaqdır: Torpaq Məcəlləsinin 48-ci maddəsinə görə əcnəbilər torpaq sahələrini yalnız icarəyə ala bilər, 88-ci maddə isə bu qaydanı tikililərə də şamil edir, yəni ev əcnəbiyə satılanda onun altındakı torpaq ona icarəyə verilir. Praktikada əcnəbilərin aldığı əmlakın demək olar ki, hamısı Bakıda mənzildir, onların da çoxu developerlərin satdığı yeni tikililərdir, çox vaxt faizsiz hissə-hissə ödənişlə. Aşağıdakı bütün rəqəmlər 2026-cı ilin oktyabrında yoxlanılıb.

Qiymətlər və artım

Bakıda elan edilən qiymətin medianı 2026-cı ilin avqustunda 1 m² üçün 2 735 AZN (təxminən 1 609 ABŞ dolları) olub. Bu, 82 000-dən çox elanı təhlil edən m2map platformasının məlumatıdır. Qiymətləndiricilər Palatasına görə, iyulda median yeni tikililərdə 2 812,5 AZN, ikinci əl bazarda 2 616,7 AZN təşkil edib (hər ikisi JAMnews-də, 31 avqust 2026). Deməli, 65 m²-lik mənzil təxminən 178 000 AZN, yəni 105 000 ABŞ dolları edir. Manat dollara qarşı idarə olunur: Mərkəzi Bankın rəsmi məzənnəsi 15 oktyabr 2026-cı ildə 1 dollar üçün 1,7000 AZN olub.

Qiymətlər maaşlardan sürətlə artır. 2026-cı ilin ikinci rübündə Mərkəzi Bank illik müqayisədə yeni tikililərdə 12,4%, ikinci əl bazarda 8,6% artım qeydə alıb, nominal əmək haqqı isə 7%, kirayə 7,4% artıb. Orta aylıq əmək haqqı ölkə üzrə 1 174 AZN, Bakıda 1 487 AZN olub (JAMnews, avqust 2026). Mərkəzi Bankın 2026-cı ilin oktyabr tarixli maliyyə sabitliyi hesabatı da eyni mənzərəni göstərir: il ərzində yeni tikililərdə 12,7%, təkrar satışda 8,3%. Qiymətləndiricilər Palatası yeni tikililərdəki bahalaşmanı orta-yuxarı və premium seqmentə tələbatla, əlçatan ipotekayla və mənzilə investisiya kimi baxışla izah edir. Elan qiymətinə bazar faktı kimi yox, razılaşmanın başlanğıc nöqtəsi kimi yanaşın.

Bakıda qiymətlər necə bölünür

Elanlardakı qiymətlər təxmini pillələrə bölünür. Aşağıdakı hədlər 2026-cı ilin bir bazar icmalından götürülüb (menzil.ai, may 2026). Bunlar elan qiymətləridir, bir-birinə qismən keçir və binanın özü rayon qədər önəmlidir.

| Pillə | Rayonlar | 1 m² üçün AZN | |---|---|---| | Premium mərkəz | Səbail, 28 May metrosu yaxınlığında Nəsimi, Ağ Şəhər | 4 000–9 500 | | Orta-yuxarı | Bəsti Bağırova ətrafında Yasamal, Nərimanov, Nizami yaxınlığında yeni layihələr | 2 500–4 100 | | Kütləvi bazar | Nəsimi və Yasamalın kənar hissələri, Xətai, Binəqədi | 1 700–2 600 | | Şəhərətrafı qəsəbələr | Sabunçu, Mərdəkan, Buzovna, Zabrat, Bakıxanov | 1 100–1 800 | | Uzaq Abşeron | Lökbatan, Qovsan, Pirallahı | 700–1 400 |

Mərkəz deyəndə Səbail (İçərişəhər və dəniz sahili bulvarı) və 28 May metrosu ətrafındakı Nəsimi küçələri nəzərdə tutulur. Ağ Şəhər körfəz sahilində keçmiş sənaye ərazisində salınmış yeni məhəllədir. Yasamal və Nərimanov mərkəzin qərbində və şimalındakı iri yaşayış rayonlarıdır.

Bakıdan kənarda

Abşeron yarımadası bakılıların dənizə getdiyi yerdir: Mərdəkan, Bilgəh, Buzovna və “Sea Breeze” kurortunda villalar və yay mənzilləri var. Burada evlərin çoxu ayrıca torpaq sahəsində yerləşir, ona görə növbəti bölmədəki torpaq qaydaları bilavasitə onlara aiddir. Qəbələ və Şahdağ xizək və yay turizmi olan dağ kurortlarıdır, elanları Bakıdan xeyli azdır. Hər ikisi üçün etibarlı statistika tapmadıq. Ona görə orada sizə deyilən hər “orta qiymətə” ehtiyatla yanaşın və təkrar satışın daha yavaş olacağını nəzərə alın.

HomeNSearch-dəki elanlar

HomeNSearch-də Bakı elanlarının çoxu developerlərin yeni tikililəridir. Elan qiymətlərini bu bələdçidəki rəqəmlərlə müqayisə etmək üçün Azərbaycan kataloquna baxın.

Əcnəbi nəyə sahib ola bilər

Əcnəbi vətəndaşlar və vətəndaşlığı olmayan şəxslər Azərbaycanda tikililəri və qeyri-yaşayış sahələrini ala və qeydiyyatdan keçirə bilər. Torpaq ayrıca hüquqi obyektdir və onun qaydaları fərqlidir. Cədvəl Torpaq Məcəlləsini və yerli hüquq firmalarının təsvir etdiyi təcrübəni 2026-cı ilin oktyabr vəziyyətinə görə ümumiləşdirir.

| Nə almaq istəyirsiniz | Əcnəbi sahib ola bilərmi? | Adətən necə rəsmiləşdirilir | |---|---|---| | Mənzil | Bəli | Öz adınıza, dövlət reyestrində qeydiyyatla | | Ofis, mağaza, digər qeyri-yaşayış sahəsi | Bəli | Öz adınıza və ya şirkət vasitəsilə | | Ev və ya villa | Tikili üçün bəli | Altındakı torpaq icarəyə verilir, mülkiyyətə yox | | Torpaq sahəsi | Xeyr | Yalnız icarə | | Yerli şirkət vasitəsilə torpaq | Mümkündür, lakin diqqətlə yoxlanılır | Torpağa Azərbaycan şirkəti sahib olur; xarici nəzarət sual doğurur |

Torpaq: qadağa və dolayı yollar

Torpaq Məcəlləsinin 48-ci maddəsinə görə Azərbaycan vətəndaşları və hüquqi şəxsləri torpağı mülkiyyətə, istifadəyə və ya icarəyə ala bilər, əcnəbilər, vətəndaşlığı olmayan şəxslər və xarici hüquqi şəxslər isə torpaq sahələrini yalnız icarəyə ala bilər. 86-cı maddə onlara torpağın yalnız istifadəyə və icarəyə verilməsinə icazə verir, 88-ci maddə isə tikililər əcnəbiyə satılanda onların altındakı torpağın ona icarəyə verildiyini bildirir. Əcnəbi torpağı irs və ya hədiyyə yolu ilə əldə edərsə, 49-cu maddə onu bir il ərzində satmağı tələb edir, əks halda dövlət və ya bələdiyyə onu satın alır (Torpaq Məcəlləsi, ingilis dilindəki mətn, oktyabr 2026-da yoxlanılıb). Əcnəbilər kənd təsərrüfatı torpağını istehsal üçün icarəyə götürə bilər, lakin ona sahib ola bilməz.

50-ci maddəyə əsasən dövlət və bələdiyyə torpağından müvəqqəti istifadə ya qısamüddətli (15 ilədək), ya da uzunmüddətli (15 ildən 99 ilədək) olur. Sizin sahəyə hansı müddətin aid olduğu torpağın kimə məxsus olmasından və icarə müqaviləsindən asılıdır. Ona görə üzərində tikilmiş hər hansı şey üçün pul ödəməzdən əvvəl icarə müqaviləsini oxuyun.

Bəzi investorlar Azərbaycan şirkəti qeydiyyatdan keçirir və torpağı ona sahib etdirir. VLO hüquq firması 2026-cı ilin aprelində xəbərdarlıq edib: tənzimləyicilər nəzarət paketinin xarici şəxsə məxsus olmasını dolayı xarici əldəetmə sayıb əvvəlcədən razılıq tələb edə və ya torpağın satılmasını istəyə bilər. Şirkətlər əmlak vergisini də fiziki şəxslərdən fərqli ödəyir (əsas vəsaitlərin orta dəyərinin ildə 1%-i), bu isə həmin yola əlavə xərc gətirir.

Mülkiyyət sənədi: çıxarış və “kupça” problemi

Yerli əhali mülkiyyəti təsdiq edən sənədə hələ də “kupça” deyir. Bu, sovet dövrünün sözüdür. Bu gün mülkiyyətin sübutu İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (emlak.gov.az) apardığı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarışdır. Mülkiyyət hüququ yalnız bu reyestrə daxil ediləndə keçir, banklar və notariuslar da çıxarışla işləyir.

Çıxarışı olmayan evdə yaşamaq olar, amma onu satmaq, ipotekaya qoymaq və ya miras vermək çətindir, banklar isə adətən belə əmlakın girovu ilə kredit vermir. 2026-cı ilin iyununda bir deputat sənədsiz evlərin sayını təxminən 500 000 qiymətləndirib və amnistiya təklif edib. 2026-cı ilin oktyabrınadək bu barədə qərar açıqlanmayıb. Bu, alıcılar üçün ən böyük praktik risqdir və üç şəkildə üzə çıxır.

• İstismara qəbul aktı olmayan yeni tikililər. Bina istismara qəbul edilənədək (istismara qəbul aktı) mənzilə mülkiyyət hüququ qeydiyyatdan keçirilə bilməz. Ondan əvvəl sizdə mülkiyyət yox, yalnız müqavilədən irəli gələn hüquqlar olur.
• Bakı ətrafında “mənzil tipli” binalar. Xırdalan, Məsazır və Abşeronun bəzi hissələrində çoxmərtəbəli binaların bir çoxuna fərdi ev kimi (təxminən 12 m hündürlüyə qədər) tikinti icazəsi verilib, sonra isə onlar dörd-altı mərtəbəyə qədər tikilib. Bir əmlak eksperti Operativ Media-ya bildirib ki, hazırkı qanunvericiliyə görə belə mənzillərə çıxarış verilə bilməz, ona görə də sahiblər onları nə qeydiyyatdan keçirə, nə ipotekaya qoya, nə də qanuni yolla sata bilər.
• Yanlış torpaqda tikilmiş evlər. Kateqoriyası dəyişdirilmədən kənd təsərrüfatı, örüş və ya bağ torpağında, yaxud icazəsiz tikilmiş evlərə çıxarış verilmir.

Qiymət barədə razılaşmazdan əvvəl çıxarışı və istismara qəbul aktını tələb edin, hər ikisini hüquqşünasa reyestrdə yoxlatdırın. Kənar rayondakı binada ucuz mənzil əvvəlcə çıxarışı yoxlamaq üçün səbəbdir.

Müqavilə, notarius və qeydiyyat

Daşınmaz əmlakın satışı notarius qarşısında rəsmiləşdirilməlidir, alıcı isə yalnız hüquq dövlət reyestrində qeydiyyata alınanda sahib olur. Notarius müqaviləni reyestrə elektron göndərir, ödəniş notariusun depozit hesabı ilə keçir. Hər iki tərəf özü iştirak edir və ya nümayəndə notarial qaydada təsdiq edilmiş etibarnamə əsasında çıxış edir. Ölkədə olmadan da almaq olar. Xaricdə imzalanmış etibarnamə apostil tələb edir, başqa dillərdəki sənədlərə isə Azərbaycan dilinə təsdiq edilmiş tərcümə lazımdır. Apostil Konvensiyası Azərbaycanda 2005-ci ildən qüvvədədir. Almaniya iki onillik ərzində Azərbaycanın qoşulmasına etiraz edib, 2026-cı il martın 16-da etirazını geri götürüb. Buna görə Almaniya sənədləri üçün də artıq yalnız apostil kifayətdir, bəzi köhnə bələdçilər isə fərqli yazır.

Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri haqqında Qanun hüquqların qeydiyyatı üçün müraciətdən 10 iş günü müəyyən edir, ölçmə işləri lazım olduqda bu müddət daha beş günədək uzadıla bilər; ipoteka üçün isə 3 iş günü. 7, 3 və ya 1 iş günü ərzində qeydiyyat standart rüsumdan müvafiq olaraq 1,5, 2 və ya 3 dəfə baha başa gəlir (Tarif (qiymət) Şurasının 31 iyul 2023-cü il tarixli qərarı). VLO ilkin razılaşmadan qeydiyyatadək tipik alışı dörd-səkkiz həftə hesab edir, ona görə səfəri və ya etibarnaməni buna uyğun planlaşdırın.

Alış zamanı xərclər

Qanunla müəyyən edilən rüsumlar sabit məbləğlərdir, qiymətin faizi deyil. Əsas xərc maddələri rieltor və hüquqşünasdır. Notarius rüsumları “Dövlət rüsumu haqqında” Qanunla müəyyən edilib (Bakıda 280 AZN, Sumqayıt, Gəncə və Abşeron rayonunda bunun 70%-i, digər yerlərdə 50%-i) və ASAN notarius xidməti səhifəsində göstərilib, oktyabr 2026-da yoxlanılıb. Tarifləri notariusla dəqiqləşdirin, çünki tariflər dəyişir.

| Maddə | Məbləğ | |---|---| | Notarius dövlət rüsumu, Bakı | 280 AZN, üstəgəl 42 AZN xidmət haqqı | | Notarius dövlət rüsumu, Sumqayıt, Gəncə, Abşeron rayonu | 196 AZN, üstəgəl 29,40 AZN | | Notarius dövlət rüsumu, digər şəhər və rayonlar | 140 AZN, üstəgəl 21 AZN | | Notarius dövlət rüsumu, yaxın qohumlar | 25 AZN, üstəgəl 3,75 AZN | | Reyestrdən çıxarış | onlarla AZN (mənbələr 30–50 AZN göstərir) | | Bank köçürməsi komissiyası | qiymətin 0,2%–0,5%-i, notariusun bankından asılı olaraq | | Rieltor komissiyası | adətən qiymətin 2%–4%-i, razılaşma ilə | | Hüquqşünas və tərcümələr | hüquqi iş üçün 500–2 000 ABŞ dolları, tərcümələr üçün 50–200 ABŞ dolları (bazar qiymətləndirmələri) |

Bakıda 150 000 AZN-lik mənzil üçün bu, rieltorsuz alıb yalnız əsas hüquqi yoxlama aparsanız təxminən 1 500 AZN, rieltorla (4%) və tam hüquqi xidmətlə təxminən 11 000 AZN edir: qiymətin təxminən 1–7%-i. Fərqin böyük hissəsi rieltorun payına düşür.

Yeni tikililərdə ƏDV. Developerdən mənzil və ya qeyri-yaşayış sahəsi alıb tam qiyməti bank köçürməsi ilə ödəyən fiziki şəxslər ƏDV-nin 30%-ni geri alır (Vergi Məcəlləsinin 165.6-cı maddəsi; qaydalar prezidentin 25 may 2022-ci il fərmanı ilə təsdiq edilib). 18% ƏDV daxil olan 150 000 AZN-lik mənzildə bu, 22 881 AZN ƏDV və 6 864 AZN geri qaytarma edir, yəni qiymətin təxminən 4,6%-i. İkinci əl mənzillər bu imkandan yararlana bilməz. Müraciət son ödənişdən sonra 90 gün ərzində vergi portalı vasitəsilə edilir, pul bank hesabına köçürülür. 2026-cı ilin yanvar–sentyabr aylarında banklar bu sxem üzrə 26,4 milyon AZN qaytarıb (AZƏRTAC, oktyabr 2026). Qaydalarda “fiziki istehlakçılar”dan danışılır və əcnəbilər istisna edilmir, Caspian Legal Center hüquq firması isə əcnəbi alıcıların da yararlana biləcəyini bildirir. Portal Azərbaycanın fərdi identifikasiya nömrəsi (FİN) ilə işləyir. Ona görə pulun gələcəyinə güvənməzdən əvvəl developerdən və bankdan əcnəbi alıcının necə müraciət edəcəyini yazılı soruşun.

Sahib olduqdan sonra

Fiziki şəxslər üçün illik əmlak vergisi dəyərə görə yox, sahəyə görə tutulur: Bakıda 1 m²-ə 0,4 AZN, Gəncə, Sumqayıt və Abşeron rayonunda 0,3 AZN, digər şəhərlərdə 0,2 AZN, kəndlərdə 0,1 AZN; Bakıda bundan əlavə 0,7-dən 1,5-ə qədər zona əmsalı tətbiq edilir. Yaşayış əmlakında ilk 30 m² azaddır (Vergi Məcəlləsi; Dövlət Vergi Xidmətinin izahatı). 80 m²-lik Bakı mənzili 50 m²-ə görə ödəyir, bu, əmsaldan əvvəl ildə təxminən 20 AZN edir. Hesabı bələdiyyə göndərir, vergi iki bərabər hissədə, 15 avqust və 15 noyabradək ödənilir. Əsl cari xərclər binanı idarə edən şirkətə ödənilən haqlar və kommunal xidmətlərdir.

Kirayə gəliri

2026-cı il yanvarın 1-dən fiziki şəxsin yaşamaq üçün başqa fiziki şəxsə verdiyi evdən aldığı kirayə 14% əvəzinə 10% vergiyə cəlb olunur. Otel tipli yerləşdirmə bura daxil deyil, digər icarə ödənişləri 14% olaraq qalır (PwC). İcarəçi şirkət və ya qeydiyyatdan keçmiş sahibkardırsa, vergini o tutur. İcarəçi fiziki şəxsdirsə, ki bu, adi haldır, ev sahibi 10%-i özü ödəyir, vergi orqanında qeydiyyatdan keçir və bəyannamə verir (2026-cı il üçün Vergi Məcəlləsi dəyişiklikləri, Caspian Legal Center). Azərbaycanda ildə 182 gündən çox qalan rezidentlər dünya üzrə gəlirlərindən vergi ödəyir. Qeyri-rezidentlər yalnız mənbəyi Azərbaycan olan gəlirdən, o cümlədən Bakı mənzilinin kirayəsindən vergi verir. Başqa ölkədə yaşayırsınızsa, vergi müqaviləsinin tətbiq olunub-olunmadığını yoxlayın.

Satış zamanı

Üç təqvim ilindən az olmayaraq yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olduğu evi satan fiziki şəxs satışdan vergi ödəmir. Mənzildə heç vaxt yaşamamış investor bu qrupa aid deyil. Qalanlar mənfəətə yox, sahəyə görə sadələşdirilmiş vergi ödəyir, onu notarius tutur: evin ilk 30 m²-i çıxılır, qalanına 1 m²-ə 15 AZN zona əmsalına vurularaq tətbiq edilir. Bakıda əmsalları 1,2-dən 4,0-a qədər olan 12 zona var; Gəncə, Sumqayıt və Xırdalan üçün 1,5, Abşeron qəsəbələri və bir sıra digər şəhərlər üçün 1,2, ölkənin qalan hissəsi üçün 0,5 tətbiq edilir (Vergi Məcəlləsi; Dövlət Vergi Xidmətinin izahatı, 2026-cı ilin oktyabrına qədər dəyişməyib). Əmsalı 2,2 olan Bakı zonasında 80 m²-lik mənzil satış qiymətindən asılı olmayaraq (80 − 30) × 15 × 2,2 = 1 650 AZN ödəyir. Satışdan çıxışı qiymətləndirməzdən əvvəl notariusdan binanızın hansı zonada olduğunu soruşun.

Mənzil almaq özlüyündə yaşamaq hüququ vermir, amma icazə üçün əsas ola bilər. Miqrasiya Məcəlləsinə görə Azərbaycanda dəyəri ən azı 100 000 AZN olan daşınmaz əmlaka sahib olmaq müvəqqəti yaşamaq icazəsi üçün əsaslardan biridir, 200 000 AZN isə daimi yaşamaq icazəsi üçün həddir (Dövlət Miqrasiya Xidməti; dəyişikliklər 16 may 2023-dən qüvvədədir). Məcəlləyə 2026-cı ilin iyulunda edilən dəyişiklik qısamüddətli qalmanın uzadılması qaydalarını dəyişdi, bu hədləri yox.

• Müvəqqəti yaşamaq icazəsi (MYİ). Əmlakın dəyəri ən azı 100 000 AZN olmalıdır. Dəyər reyestrdən çıxarış və qiymətləndirmə ilə təsdiqlənir, ona görə hüquqşünaslar həddən bir qədər yuxarı məbləğ tövsiyə edir. MYİ bir ilədək verilir və hər dəfə iki ilədək uzadıla bilər. Yetkin üçün dövlət rüsumu bir illik icazə 20 iş günü ərzində həll olunanda 120 AZN, 15 iş günü ərzində isə 160 AZN-dir (ASAN xidmət, oktyabr 2026). Sənədlər toplusuna qanuni qalmanı təsdiq edən sənəd, tibbi arayış, əmlak sənədləri və yaşayış yerini təsdiq edən sənəd daxildir.
• Daimi yaşamaq icazəsi (DYİ). Dəyəri ən azı 200 000 AZN olan əmlak və MYİ əsasında ən azı iki il yaşamaq tələb olunur. Eyni 200 000 AZN müddətli bank depoziti və ya dövlət qiymətli kağızları ilə də təmin edilə bilər.
• Digər yollar. Azərbaycandakı bankda ən azı 100 000 AZN müddətli depozit və ya nominal dəyəri o qədər olan dövlət qiymətli kağızları da MYİ üçün sayılır. İqtisadiyyata ən azı 500 000 AZN investisiya (əmlak, depozit və qiymətli kağızlar birləşdirilə bilər) üç ilədək MYİ verir, hər dəfə üç ilədək yenilənir.
• Vətəndaşlıq. Azərbaycanda investisiya yolu ilə vətəndaşlıq yoxdur. Vətəndaşlığa qəbul digər şərtlərlə yanaşı, daimi icazə ilə beş il yaşamağı tələb edir.

Ölkəyə giriş. Rusiya, Belarus, Qazaxıstan, Gürcüstan, Türkiyə və BƏƏ vətəndaşları, eləcə də digər bəzi ölkələrin vətəndaşları 90 günədək vizasız daxil olur. Aİ, Birləşmiş Krallıq, ABŞ və bir çox digər ölkənin vətəndaşları ASAN elektron vizası üçün onlayn müraciət edir: viza üç iş gününə 25 ABŞ dollarına (və ya üç saata 60 ABŞ dollarına) verilir və bir dəfəlik 30 günədək qalmağa imkan yaradır. Güzəştlər dəyişdiyindən, vətəndaşlığınız üçün e-viza portalına baxın. Quru sərhədlər xüsusi karantin rejimi çərçivəsində sərnişin hərəkəti üçün bağlı qalır, bu rejim 2 yanvar 2027-ci ilədək uzadılıb, ona görə təyyarə ilə gəlməyi planlaşdırın. 15 gündən çox qalan əcnəbi qaldığı yer üzrə Dövlət Miqrasiya Xidmətində qeydiyyatdan keçməlidir.

Mənzil üçün addım-addım

1. Qiymətin üstünə 1–7% əlavə edin rüsumlar, rieltor, tərcümələr və hüquqşünas üçün (vergilər bölməsinə baxın) və yeni tikili ilə ikinci əl bazar arasında seçim edin.
2. Heç nə ödəməzdən əvvəl öz hüquqşünasınızı tutun. Rieltora əqd bağlananda ödənilir.
3. Satıcını və mənzili yoxlayın. Dövlət reyestrindən çıxarış, satıcının pasportu və səlahiyyəti, evlidirsə həyat yoldaşının yazılı razılığı, eləcə də ipoteka, girov, məhkəmə həbsi və ya mübahisənin olmadığını təsdiq edən sənədlər tələb edin. İkinci əl mənzillər üçün əlavə olaraq kommunal ödəniş qəbzlərini və vergi borcunun olmaması barədə arayışı istəyin.
4. İlkin müqavilə imzalayın və avans ödəyin. Bu, geniş yayılmış təcrübədir. Yoxlamalar uğursuz olarsa avansın taleyini müqavilədə yazın.
5. Alqı-satqı müqaviləsini notariusda imzalayın. Notariusun depozit hesabı ilə bank köçürməsi yolu ilə ödəyin. Bakıda deyilsinizsə, apostilli və təsdiq edilmiş tərcüməli notarial etibarnamədən istifadə edin.
6. Hüququ dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçirin. Müraciəti adətən notarius verir, siz isə öz adınıza çıxarış alırsınız. Onsuz mənzilə sahib deyilsiniz.
7. Kommunal xidmətləri və binanın idarəetmə haqlarını rəsmiləşdirin, müqaviləni, çıxarışı və ödəniş qəbzlərini satacağınız günə qədər saxlayın.

Yeni tikililər: əlavə yoxlamalar

Yeni tikililər Bakıda əsas məhsuldur. Developerin tikinti icazəsi, mənzilləri təhvil verməzdən əvvəl isə istismara qəbul aktı olmalıdır. Aktı olmayan binadakı mənzil qeydiyyatdan keçirilə bilməz, ona görə müqavilədə aktı və ya onun gözlənilən tarixini tələb edin.

Azərbaycanda planda satışlar üçün məcburi eskrou yoxdur, yerli ekspertlər 2025-ci ildə də onu təklif edirdi. Pulunuz developerə gedir, siz müqaviləyə və məhkəmələrə arxalanırsınız. Ali Məhkəmənin 25 fevral 2025-ci il tarixli qərarı kömək edir: developer, qabaqcadan görə və qarşısını ala bilməyəcəyi obyektiv aşılmaz hal olduğunu sübut etməyincə, qeyri-mümkünlüyü bəhanə edərək öhdəliklərdən yayına bilməz. Həmin işdə ev sahibi sökülmüş evin əvəzinə vəd edilmiş mənzil üçün yeddi il gözləmişdi (Caspian Legal Center). Yeddi illik məhkəmə prosesinə hesablamayın. Təhvil verilmiş binaları olan developerləri seçin, müqaviləyə təhvil tarixini, gecikməyə görə cərimələri və çıxarışın verilmə tarixini yazın.

Hissə-hissə ödəniş geniş yayılıb. 2026-cı il elanlarında nümunələr arasında 15% ilkin ödəniş və 36–48 ay faizsiz ödəniş vardı. Nağd qiyməti və hissə-hissə ödəniş qiymətini ayrı-ayrılıqda soruşun, çünki plan qiymətin içinə daxil edilə bilər.

Maliyyələşdirmə

İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun dövlət dəstəkli ipotekaları (ildə 8%-lə 150 000 AZN-dək, güzəştli qruplar üçün 4%) Azərbaycan vətəndaşları üçündür. Bankların öz ipotekaları xeyli baha başa gəlir: Birbank 2026-cı ilin oktyabrında ildə 16,5%-dən başlayan faiz göstərib. Əcnəbilərə kreditləşdirmə məhduddur və hər hal ayrıca həll olunur. Ona görə kredit hesabına güvənməzdən əvvəl banka birbaşa müraciət edin, nağd ödəməyi və ya developerin hissə-hissə ödəniş planından istifadəni planlaşdırın.

Ən baha başa gələn səhvlər

• İstismara qəbul aktı və onun tarixi olmayan binada mənzil üçün pul ödəmək.
• “Mənzil tipli” binada ucuz mənzil almaq, çıxarışın verilə biləcəyini yoxlamadan.
• Villa üçün icarə əvəzinə torpaq alışına və ya praktikada sizin nəzarət etdiyiniz yerli şirkətə güvənmək.
• ƏDV qaytarılmasının sizə şamil olunduğunu developer və bank təsdiq etməmiş fərz etmək.

Visaboards-un yaşayış xərcləri icmalından qiymətləndirmələr (2026-cı ilin sentyabrında yenilənib, Numbeo məlumatlarına əsasən). Kirayə qiymətləri 2026-cı ilin iyununda Bakı üzrə nümunədən götürülüb:

| Maddə | Aylıq xərc | |---|---| | Aylıq büdcə, tək adam (qənaətcil) | 950–1 400 AZN | | Aylıq büdcə, tək adam (orta) | 1 450–1 900 AZN | | Aylıq büdcə, cütlük | 1 900–2 600 AZN | | Aylıq büdcə, dörd nəfərlik ailə | 2 500–3 500 AZN | | 1 yataq otaqlı, şəhər mərkəzi | 909 AZN | | 1 yataq otaqlı, mərkəzdən kənar | 539 AZN | | 3 yataq otaqlı, şəhər mərkəzi | 1 750 AZN | | 85 m² üçün kommunal xidmətlər (ölkə üzrə orta) | təxminən 104 AZN | | İnternet | təxminən 26 AZN | | Ərzaq, bir yetkin | 250–350 AZN |

Metroda bir gediş 0,60 AZN, ucuz restoranda yemək təxminən 15 AZN-dir.

Bakıda ayda 1 000 ABŞ dollarına yaşamaq olarmı? 1 dollar 1,70 AZN olduqda bu, 1 700 AZN edir. Bir nəfərin ərzaq, kommunal xidmətlər, internet, mobil rabitə və nəqliyyat xərcləri cəmi təxminən 430–550 AZN-dir. Bunu mərkəzdəki 909 AZN-lik 1 yataq otaqlı mənzilin kirayəsinə əlavə etsək, 1 340–1 460 AZN alınır, qalan 240–360 AZN kafe-restorana və digər xərclərə çatır. Mərkəzdən kənarda 539 AZN-lik 1 yataq otaqlı mənzil daha çox imkan qoyur. Müqayisə üçün: Bakıda orta əmək haqqı ayda 1 487 AZN-dir.

Gəlirlilik

Hər hansı başlığa inanmazdan əvvəl öz mənzilinizin hesabını aparın. 2026-cı ilin avqustundakı JAMnews rəqəmləri ilə 65 m²-lik mənzil median elan qiymətində təxminən 178 000 AZN edir və 1 m² üçün 11 AZN median elan kirayəsi ilə ayda təxminən 715 AZN-ə kirayə verilər. Bu, təxminən 4,8% ümumi gəlirlilikdir. Mərkəzi Bankın 2026-cı ilin oktyabr tarixli maliyyə sabitliyi hesabatı kapitallaşma müddətini (qiymətin illik kirayəyə bölünməsi) 23 il hesab edir, bu isə təxminən 4,3% ümumi gəlirlilikdir. Hər iki göstərici yaşayış kirayəsinə 10% vergidən, bina haqlarından, təmirdən, boş dayanmadan və rieltor xərclərindən əvvəlkidir. Bu səviyyədəki gəlirlilik təvazökardır, qiymət artımına söykənən plan isə qiymətlərin maaşları qabaqlamaqda davam etməsindən asılıdır.

Kirayəçilər nə ödəyir

Eyni Mərkəzi Bank hesabatı elanlarda median kirayəni ayda 917 AZN göstərib (Trend, 13 oktyabr 2026), kirayə 2026-cı ilin ikinci rübündə illik müqayisədə 7,4% artıb. Bakıda 1 yataq otaqlı mənzillər üçün yaşayış xərcləri bölməsindəki 2026-cı ilin iyun nümunəsi mərkəzdə təxminən 909 AZN, mərkəzdən kənarda 539 AZN, mərkəzdə 3 yataq otaqlı mənzil üçün isə təxminən 1 750 AZN göstərir. Bunlar elan kirayələridir, imzalanmış müqavilələrdə məbləğ aşağı ola bilər.

Vergilər və qaydalar

2026-cı il yanvarın 1-dən fiziki şəxs icarəçinin yaşadığı mənzildən kirayə 10% vergiyə cəlb olunur; icarəçi fiziki şəxsdirsə, vergini özünüz ödəyir və bəyannamə verirsiniz (vergilər bölməsinə baxın). 10% dərəcə otel tipli yerləşdirməni əhatə etmir, ona görə günlük kirayə fərqli vergiyə cəlb oluna bilər. Plan qurmazdan əvvəl vergi məsləhətçisi ilə və binanızın idarəetmə qaydaları ilə dəqiqləşdirin.

Növbəti addım

Mənzili yaşamaq, kirayə vermək və ya yaşamaq icazəsi üçün istədiyinizi müəyyən edin, çünki 100 000 AZN və 200 000 AZN hədləri nə axtardığınızı dəyişir. Sonra Azərbaycan kataloqunda binalardan qısa siyahı tərtib edin, satıcıdan reyestr çıxarışını, yeni tikililər üçün isə istismara qəbul aktını istəyin və pul köçürülməzdən əvvəl hər ikisini yerli hüquqşünasa yoxlatdırın.