Əcnəbi Belarusda necə əmlak ala bilər?

Belarusda əmlak almaq əcnəbi üçün mümkündür: mənzil və ya ev tam mülkiyyət kimi sizin adınıza qeydiyyatdan keçir. İstisna torpaqdır. Əcnəbi vətəndaşlar, qayda olaraq, torpaq sahəsinə sahib ola bilmir, ona görə evin altındakı torpaq 99 ilə qədər müddətə dövlət icarəsi ilə saxlanılır. Hüquqi tərəf sadədir. Praktiki tərəf isə belə deyil: Aİ, Birləşmiş Krallıq, ABŞ və Kanada alıcıları üçün ən çətin məsələ pulu Belarusa köçürmək, sonra isə oradan çıxarmaqdır. Bu bələdçi hər iki tərəfi əhatə edir, məlumatlar 2026-cı ilin oktyabrında yoxlanılıb.

Minskdə qiymətlər, sentyabr 2026

Əsas bazar Minskdir. Belarus mediasının Minsk-News məlumatlarına istinad edərək yazdığına görə, 2026-cı ilin sentyabrında qeydiyyatdan keçmiş alqı-satqı sövdələşmələrində orta qiymət 1 m² üçün 2 330 USD olub, bu, 2025-ci ilin sentyabrından 475 USD (25,6%) çoxdur. Birotaqlı mənzillər orta hesabla 2 530 USD/m², ikiotaqlılar 2 234 USD, üçotaqlılar 2 042 USD olub (Belarus elanlarında yalnız yataq otaqları yox, bütün yaşayış otaqları sayılır). Ay ərzində təxminən 1 000 alqı-satqı sövdələşməsi qeydiyyatdan keçib, bu, ötən ilə nisbətən təxminən 19% azdır: qiymətlər artıb, həcm isə düşüb.

İkinci əl bazarında elan qiymətləri sövdələşmə qiymətlərindən yüksəkdir. Realt.by Minsk üzrə ortanı 28 sentyabr – 4 oktyabr 2026 həftəsi üçün 2 539 USD/m² göstərib, Şimal Sahili (Severny Bereg) rayonunda isə 3 000 USD-dən çox olub. Sentyabrda qeydə alınan ən bahalı iki sövdələşmə Olympic Park-da 6 433 USD/m² və Şimal Sahilində 5 175 USD olub.

Regional şəhərlər

Paytaxtdan kənarda elan qiymətləri təxminən yarı qədərdir. Realt.by 2026-cı ilin oktyabr əvvəlinə ortaları belə göstərib: Brestdə 1 434 USD/m², Qrodnoda 1 278, Mogilyovda 1 190, Qomeldə 1 156, Vitebskdə 1 071. Giriş qiymətləri aşağıdır, amma yerli alıcıların və kirayəçilərin sayı Minskdəkindən azdır. Brest və Qrodno Polşa sərhədinə yaxındır.

Qiymətlər dollarla, müqavilələr rublla

Elanlar ABŞ dolları ilə verilir, amma müqavilə Belarus rublu (BYN) ilə tərtib olunur. Belarus Milli Bankının 16 oktyabr 2026-cı il məzənnəsi 1 USD üçün 3,0091 BYN, 1 EUR üçün 3,3749 BYN idi. Bir il əvvəl dollar 2,9466 BYN idi, yəni rubl il ərzində dollara nisbətən az dəyişib.

Mənzilə baxmazdan əvvəl həll etməli üç məsələ

• Torpaq. Ev və ya dacha (yay evi) almaq istəyirsinizsə, binaya sahib olacaq, sahəni isə icarəyə götürəcəksiniz. Mənzillərdə belə məsələ yoxdur.
• Pul. Doqquz Belarus bankı Aİ-nin tam əməliyyat qadağası altındadır, digər banklara köçürmə isə öz bankınızın komplayens qaydalarından asılıdır. Hər hansı sənədi imzalamazdan əvvəl qəbul edən bankı seçin və öz bankınızın ora köçürmə göndərəcəyini təsdiqləyin.
• Çıxış. “Qeyri-dost” ölkələrin şəxsləri Belarus şirkətlərindəki payları və ya onlar vasitəsilə saxlanılan əmlakı satdıqda, Belarus dövlət icazəsi və bazar dəyərinin ən azı 25%-i məbləğində ödəniş tələb edir. Dərc olunmuş qaydalar bunu əcnəbinin şəxsən sahib olduğu mənzilə şamil etmir, amma onlar dəfələrlə dəyişib, ona görə almazdan əvvəl vəkildən yazılı cavab alın.

HomeNSearch-də elanlar

Belarus kataloquna baxa və elan qiymətlərini bu bələdçidəki rəqəmlərlə müqayisə edə bilərsiniz.

Əcnəbi nəyə sahib ola bilər

Belarus qanunvericiliyi binanı və onun altındakı torpağı ayrı-ayrılıqda nəzərdən keçirir. Aşağıdakı cədvəl Əcnəbi vətəndaşların hüquqi statusu haqqında Qanunu (4 yanvar 2010-cu il, № 105-Z) və Torpaq Məcəlləsini 2026-cı ilin oktyabrındakı vəziyyətə görə ümumiləşdirir.

| İstədiyiniz | Əcnəbi sahib ola bilərmi? | Adətən necə saxlanılır | |---|---|---| | Mənzil | Bəli | Tam mülkiyyət, sizin adınıza qeydiyyatda | | Ev və ya dacha | Bina bəli | Bina mülkiyyətdədir, sahə dövlət icarəsindədir | | Ayrıca torpaq sahəsi | Xeyr | Yerli icra komitəsindən icarə | | Evlə birlikdə sahənin payı | Bəli, 2023-cü ildən | Evdəki payla birlikdə alınan qeydiyyatdan keçmiş pay |

№ 105-Z Qanununun 12-ci maddəsi əcnəbilərə Belarus qanunvericiliyinə uyğun olaraq əmlaka sahib olmağa, onu miras almağa və vəsiyyət etməyə icazə verir. Hüquq imza zamanı yox, dövlət qeydiyyatı zamanı yaranır. İmzalanmış, lakin qeydiyyatdan keçməmiş müqavilə sizə heç nə vermir.

Torpaq: evin niyə icarə ilə gəldiyi

23 iyul 2008-ci il tarixli Torpaq Məcəlləsinə (№ 425-Z) əsasən, əcnəbi vətəndaşlar və vətəndaşlığı olmayan şəxslər, qayda olaraq, torpaq sahəsini şəxsi mülkiyyətə ala bilməz. Məcəllənin 51-ci maddəsi əlavə edir ki, şəxsi mülkiyyətdəki sahədə yerləşən ev yalnız sahə ilə birlikdə satıla bilər. Praktikada satıcı sahədən dövlətin xeyrinə imtina edir, satışdan sonra isə yerli icra komitəsi onu əcnəbi alıcıya icarəyə verir (Advisor.by-nin Torpaq Məcəlləsi şərhi, 2022; Belarus hüquq firmalarının bələdçiləri). Dövlət torpaqlarında icarə müddəti sahənin icazə verilən istifadəsindən asılıdır və 99 ilə qədər ola bilər.

1 yanvar 2023-cü ildən qüvvədə olan Torpaq Məcəlləsinin redaksiyası (18 iyul 2022-ci il tarixli № 195-Z Qanunu) dar istisnalar açıb. İndi əcnəbi aşağıdakı hallarda sahəyə mülkiyyət hüququ ilə sahib ola bilər:

• onu miras alarsa;
• sahənin qeydiyyatdan keçmiş payını onun üzərindəki evin və ya dachanın payı ilə birlikdə alarsa;
• Belarus vətəndaşı ilə nikah dövründə evi olan sahəni birgə əmlak kimi əldə edərsə və ya ər-arvadın əmlakı bölünərkən belə sahənin payını alarsa.

Belarus vətəndaşları və əcnəbilər sahəyə birgə sahib olduqda, onu artıq icarəyə keçirmək lazım deyil. Bütöv sahəni almaq, hədiyyə kimi qəbul etmək və ya dəyişmək isə hələ də mümkün deyil (Advisor.by-nin Torpaq Məcəlləsi şərhi, 2022; Belarus notariuslarının şərhi). Sərhəd zonalarındakı torpaqlara əlavə məhdudiyyətlər var, ona görə konkret sahəni yoxlayın.

Rusiya vətəndaşlarına Birlik Dövləti sazişlərinin bərabər hüquqlar müddəaları şamil olunur. Mənzil və evlər üçün bu, az şey dəyişir, çünki onları istənilən əcnəbi ala bilər. Torpaq üçün dərc olunmuş mənbələr ziddiyyətlidir, ona görə ev alan rusiyalı alıcı pul ödəməzdən əvvəl sahə məsələsi barədə Belarus notariusundan cavab almalıdır.

Müqavilə və qeydiyyat

Alqı-satqı müqaviləsi yazılı olur. Tərəflər onu notariusa və ya ərazi qeydiyyat və torpaq kadastrı agentliyindəki dövlət qeydiyyatçısına təsdiq etdirə bilər (gündəlik nitqdə hələ də BTİ adlanır, sistemi Milli Kadastr Agentliyi idarə edir). Hər iki yol eyni yerə aparır: müqavilə və hüququn ötürülməsi agentlikdə qeydiyyatdan keçir, qeydiyyatsız müqavilə bağlanmamış sayılır. Standart qeydiyyat beş iş günü çəkir; daha yüksək rüsumla iki gündə və ya bir gündə də edilə bilər (Mogilyov qeydiyyat agentliyinin qiymət siyahısı).

Əcnəbiyə lazımdır:

• etibarlı pasport;
• pasportun rus və ya belarus dilinə notariat qaydasında təsdiqlənmiş tərcüməsi (Rusiya vətəndaşları azaddır);
• müqaviləni başa düşəcək qədər rus və ya belarus dilini bilmirsinizsə, imza zamanı tərcüməçi.

Ödənişdən əvvəl qeydiyyatçı və ya vəkiliniz bunları yoxlamalıdır:

• Daşınmaz əmlakın vahid dövlət reyestrindən çıxarış (sahib, ipotekalar, həbslər, sərəncam qadağaları);
• satıcının mülkiyyət sənədləri və texniki pasport;
• mənzil birgə əmlakdırsa, satıcının həyat yoldaşının yazılı razılığı;
• ünvanda kimin qeydiyyatda olduğu, kiminsə orada yaşamaq hüququnu saxlayıb-saxlamadığı və yetkinlik yaşına çatmayanların maraqlarına toxunulub-toxunulmadığı (bu, himayə orqanının razılığını tələb edə bilər);
• kommunal və vergi borcları.

Əmlakın ödənilməsi

Qiymətlər dollarla razılaşdırılır, amma müqavilədə qiymət Belarus rublu ilə göstərilir. Belarusun valyuta qaydaları rezidentlərə bir-birinə mənzil pulunu xarici valyutada ödəməyə icazə vermir, ona görə bank sxemləri satıcıya rublla ödəyir (Realt.by). Bank nəzarətli hesablaşma təhlükəsiz yoldur. Məsələn, BSB Bank əcnəbi vətəndaşlar üçün də açıq olan “Etibarlı ödənişlər” xidmətini təklif edir: alıcı, satıcı və bank üçtərəfli saziş imzalayır, alıcı xüsusi hesaba pul yatırır, satıcı qeydiyyatdan keçmiş sənədləri gətirdikdən sonra bank pulu buraxır. Dərc olunmuş tariflərdə rüsum 0,3%-dən 0,4%-ə qədərdir (minimum 50 BYN, maksimum 500 BYN), bank xarici valyutanı konvertasiya edəndə yüksək faiz tətbiq olunur; cari dərəcəni dəqiqləşdirin. Digər banklarda da oxşar “təhlükəsiz sövdələşmə” xidmətləri var, amma pulunuz Aİ-dən gəlirsə, əvvəlcə bankın aşağıdakı Aİ əməliyyat qadağası siyahısında olmadığını yoxlayın. Banklar vəsaitin mənbəyini öz qaydalarına görə yoxlayır, ona görə sənədləri saxlayın.

Sanksiyalar: Qərb alıcısı nə ilə qarşılaşır

Aİ, Birləşmiş Krallıq və Şimali Amerika alıcıları üçün ödəniş uğursuzluğa ən çox meylli addımdır. Təsdiq etdiklərimiz:

• Aİ, iyul 2025. Aİ artıq SWIFT-dən ayrılmış dörd Belarus bankı ilə bütün əməliyyatları qadağan etdi: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Belarus İnkişaf Bankı və Belinvestbank, habelə onların 50% və daha çox paya sahib olduğu törəmə şirkətlər. İstisnalar dardır: diplomatik nümayəndəliklər və Belarusda yaşayan Aİ vətəndaşları (Şuranın (CFSP) 2025/1471 saylı Qərarı və (EU) 2025/1472 saylı Reqlament).
• Aİ, oktyabr 2025. 19-cu paket Alfa-Bank (Belarus), Sber Bank (Belarus) və VTB Bank (Belarus) banklarını (EU) № 833/2014 saylı Reqlamentin 5ac maddəsinə əsasən 2 dekabr 2025-dən Aİ əməliyyat qadağası siyahısına əlavə etdi. BelVEB və Belgazprombank artıq həmin siyahıda idi, beləliklə, doqquz Belarus bankı indi Aİ-nin tam əməliyyat qadağası altındadır (Revera; Norton Rose Fulbright, aprel 2026).
• Kartlar. 18–19 mart 2026-dan Visa, Belagroprombank, Belgazprombank və Alfa-Bank (Belarus) tərəfindən buraxılmış kartları Aİ, İslandiya, Lixtenşteyn, Norveç və Birləşmiş Krallıqda blokladı (Interfax). 21 aprel 2026-dan Belgazprombank və Alfa-Bank (Belarus) Mastercard kartları da Aİ-də işləməyi dayandırdı (Nasha Niva). Kartlar Belarus daxilində hələ də işləyir.
• Digər banklar. Onlara ümumi qadağa şamil olunmur, amma göndərən bankınız öz komplayens qaydalarını tətbiq edir və köçürməni gecikdirə və ya rədd edə bilər. Bankınızdan yazılı soruşun ki, dəqiq həmin Belarus bankına köçürmə göndərəcəkmi, Belarus bankından isə qəbul edəcəyini soruşun.
• Nağd pul. Aİ qaydaları avro əskinaslarının Belarusa aparılmasını qadağan edir, şəxsi səyahət pulu kimi dar istisnalar var. Alış qiymətini özünüzlə aparmağı planlaşdırmayın.

ABŞ, Birləşmiş Krallıq və Kanada sanksiyalarının öz siyahıları var və onlar həmişə Aİ ilə birlikdə hərəkət etmir. 2026-cı ilin martında ABŞ Belinvestbank ilə əməliyyatlara icazə verdi, amma Aİ-nin ona qadağası qüvvədə qalır, Aİ-də mövcudluğu olan banklar isə, bir qayda olaraq, daha sərt qaydaya əməl edir. Belarus vəkili sanksiya vəziyyətinizi sizin üçün həll edə bilməz; bunu öz ölkənizdəki komplayens müşaviri edə bilər.

“Qeyri-dost ölkələr” və sonradan satış

14 mart 2022-ci il tarixli № 93 saylı Prezident Fərmanı (19 oktyabr 2023-cü il tarixli № 326 saylı Fərmanla, 22 oktyabr 2023-dən qüvvədə, və 13 mart 2024-cü il tarixli № 91 saylı Fərmanla dəyişdirilmiş redaksiyada) “qeyri-dost” ölkələrin şəxslərinin iştirak etdiyi bəzi sövdələşmələr üçün Nazirlər Şurasının icazəsini və bazar dəyərinin ən azı 25%-i məbləğində büdcəyə ödənişi tələb edir. Həmin ölkələrin siyahısı Nazirlər Şurasının 6 aprel 2022-ci il tarixli № 209 saylı Qərarındadır və Aİ üzv dövlətlərini, ABŞ-ı və Birləşmiş Krallığı və digərlərini əhatə edir. İcazələr 12 yanvar 2024-cü il tarixli № 27 saylı Qərara əsasən verilir, icazəsiz bağlanmış sövdələşmə etibarsızdır.

Qayda Belarus şirkətlərindəki payları, sahibləri və ya 25% və daha çox pay sahibləri siyahıdakı ölkələrdən olan Belarus hüquqi şəxslərinə məxsus daşınmaz əmlakı və belə şirkətlərin yenidən təşkilini əhatə edir (Revera və BRKA hüquq firmalarının icmalları). Yoxladığımız dərc olunmuş mətnlər və vəkil şərhləri bunu əcnəbi fiziki şəxsin şəxsən sahib olduğu mənzilə şamil etmir. Qayda isə dəfələrlə dəyişib, ona görə siyahıdakı ölkənin pasportuna sahibsinizsə, almazdan əvvəl Belarus vəkilindən yazılı rəy alın və onsuz şirkət vasitəsilə almayın.

Alış zamanı

Belarus alıcıdan ayrıca ötürmə vergisi tutmur. Qanuni xərclər baza vahidindən hesablanan kiçik rüsumlardır, baza vahidi 1 yanvar 2026-dan 45 BYN-dir (Nazirlər Şurasının 20 noyabr 2025-ci il tarixli № 651 saylı Qərarı). Aşağıdakı rəqəmlər regional qeydiyyat agentliklərinin qiymət siyahılarından (Vitebsk və Mogilyov) götürülüb, 2026-cı ilin oktyabrında yoxlanılıb; dəqiq məbləği agentliyinizdən soruşun.

| Maddə | Məbləğ | BYN ilə | Qeyd | |---|---|---|---| | Müqavilənin və hüququn ötürülməsinin qeydiyyatı | 0,6 baza vahidi | 27 | Birinci obyekt üçün üstəgəl 0,5 baza vahidi (22,5 BYN); standart müddət 5 iş günü | | Sürətləndirilmiş qeydiyyat | +0,3 (2 iş günü) və ya +0,6 (1 iş günü) | +13,5 və ya +27 | İstəyə görə | | Müqavilənin təsdiqi üçün dövlət rüsumu, alıcı yaxın qohum deyil | 5 baza vahidi | 225 | Yaxın qohumlar üçün 2 baza vahidi (90 BYN) | | Müqavilənin təsdiqi üçün qeydiyyatçı haqqı | 0,6 baza vahidi | 27 | Bir gündə təsdiq üçün +0,4 baza vahidi | | Rieltor | Dövlətin müəyyən etdiyi tavan | Aşağıya baxın | Agentlik müqaviləsində razılaşdırılır |

Cəmi, ikinci əl alışı adətən rəsmi rüsumlara bir neçə yüz rubla başa gəlir. Mogilyovdakı bir agentlik sürətləndirilmiş və ya təcili qeydiyyatla təsdiq üçün 8–8,3 baza vahidi (360–373,5 BYN) göstərir.

Rieltor haqları məhdudlaşdırılıb. Nazirlər Şurasının 2 aprel 2026-cı il tarixli № 157 saylı Qərarı (16 may 2026-dan qüvvədə) fiziki şəxslərə rieltor xidmətləri üzrə maksimal tarifləri dəyişdirdi (1 noyabr 2023-cü il tarixli № 754 saylı Qərar). Satışda köməyə görə tavanlar 700 baza vahidinə (31 500 BYN) qədər obyektlər üçün qiymətin 6%-i, 2 000-ə (90 000 BYN) qədər 5%, 3 000-ə qədər 4% və 4 200-ə qədər 3%-dir; mətbuat icmalları 12 400 baza vahidindən (558 000 BYN) yuxarı üçün sabit 1,5% bildirir. Aradakı zolağın və alıcı tərəfdəki xidmətlərin tariflərini tapa bilmədik. Agentin tarifini yazılı alın.

Sahiblik zamanı

Fiziki şəxslər əmlakın “hesablanmış dəyərinin” 0,1%-i həcmində daşınmaz əmlak vergisi ödəyir, dəyər Vergi Məcəlləsinin 32-3 saylı əlavəsində kvadrat metrə görə müəyyən edilir. Yerli şuralar dərəcəni dəyişə bilər. 1 yanvar 2026-dan 30 dekabr 2025-ci il tarixli № 127-Z Qanunu böyük evlər üçün əmsallar əlavə etdi: 150–250 m² mənzillər 2-yə, 250 m²-dən böyük mənzillər 3-ə vurulur; 200–300 m² evlər 2-yə, 300 m²-dən böyük evlər 3-ə. Onliner-in hesablanmış nümunələrində əmsal yalnız artıq hissəyə yox, bütün sahəyə tətbiq olunur. Bu dərəcələrlə 2026-cı il vergisi 2027-ci ildə ödənilir.

Minsk üçün 2026-cı ildə hesablanmış dəyər mənzil üçün 1 m²-ə 1 089 BYN, ayrıca ev üçün 871 BYN, dacha üçün 665 BYN-dir. Onliner-in 31 dekabr 2025-də bildirdiyi illik vergi nümunələri:

| Minskdə əmlak | Sahə | İllik vergi | |---|---|---| | Mənzil | 100 m² | 109 BYN | | Mənzil | 180 m² | 392 BYN | | Mənzil | 280 m² | 915 BYN | | Ev | 250 m² | 436 BYN | | Ev | 350 m² | 915 BYN |

Pensiyaçılar, çoxuşaqlı ailələr və bəzi digər qruplar üçün güzəştlər var, amma onlar Belarus sosial statusu ilə bağlıdır və qeyri-rezident alıcıya kömək etməyəcək. Təmir və kommunal xərclər mənzil təşkilatı tərəfindən ayrıca hesablanır.

Kirayə gəliri

Mənzili digər fiziki şəxslərə kirayəyə verən fiziki şəxs gəlir vergisini kirayənin faizi kimi yox, sabit aylıq məbləğ kimi ödəyir. Minskdə bu, 2026-cı ilin fevralından yaşayış otağı başına ayda 53 BYN-dir; mətbəx, dəhliz və vanna otağı sayılmır, ona görə ikiotaqlı mənzil ayda 106 BYN edir. Digər yaşayış məntəqələrində otaq başına 20–49 BYN tutulur (MyFin, 2026). Məbləğ sizin tələb etdiyiniz kirayədən asılı deyil. Yazılı kirayə müqaviləsi kirayəçi köçməzdən əvvəl yerli icra komitəsində və ya onun təyin etdiyi təşkilatda qeydiyyatdan keçməlidir; Mənzil Məcəlləsinin 53-cü maddəsinə əsasən qeydiyyatsız kirayə müqaviləsi etibarsızdır. Vergi vergi ödəyicisi nömrəsi (UNP) ilə ERIP ödəniş sistemi vasitəsilə ödənilir, ilk ödəniş kirayə başlayandan sonrakı iş gününə qədər, sonrakılar hər ayın birinədək (GS.BY, iyul 2025).

Kirayəçi şirkətdirsə, fərqli rejim tətbiq olunur: şirkət mənbədə 13% gəlir vergisi tutur. Dərc olunmuş mənbələrdən qeyri-rezident sahibin sabit məbləğ rejimində fərqli rəftar görüb-görmədiyini təsdiq edə bilmədik. Yerli vergi müfəttişliyindən soruşun və Belarus ilə ölkəniz arasındakı ikiqat vergitutmanın aradan qaldırılması sazişini yoxlayın.

Sonradan satış

Dərəcə 13%-dir. Beş ildə bir satış üçün güzəşt Belarus vətəndaşları və vergi rezidentləri üçün nəzərdə tutulub, əcnəbi vergi rezidentinin ondan istifadə edib-edə bilməməsi barədə mənbələr fərqli fikirdədir. Vergi rezidenti təqvim ilində Belarusda 183 gün və daha çox olan şəxsdir. Vergi rezidenti olmayan əcnəbi ilk satışda belə gəlirdən 13% ödəyir (Advisor.by, ARDENNA, oktyabr 2026-da yoxlanıb). Vergi bazası satış qiyməti ilə sənədlə təsdiqlənmiş alış xərcləri arasındakı fərqdir, sənəd yoxdursa, sabit 20% çıxılma tətbiq olunur.

Prosedur qeydiyyatdan sonra yox, əvvəl gəlir. Qeyri-rezident əmlakın yerləşdiyi vergi orqanına gözlənilən gəlir göstərilmiş ilk bəyannamə verir, vergi bildirişindən sonra beş iş günü ərzində 13% ödəyir və sertifikat alır, onsuz qeydiyyatçı satışı qeydiyyata almır. Faktiki gəlirlə ikinci bəyannamə pulu aldıqdan sonra beş iş günü ərzində verilməlidir; gəlir ilk bəyannaməyə uyğundursa və çıxılma tələb olunmursa, onu verməmək olar (Vergi Məcəlləsi, mad. 218; ARDENNA, aprel 2026). Artıq ödənilən məbləğlər geri qaytarılır.

Belarusda mənzil almaq sizə viza vermir, amma müvəqqəti yaşayış icazəsi üçün müraciət etməyə qanuni əsas verir. 2026-cı ilin oktyabrında yoxladığımız variantlar:

• Vizasız giriş, 31 dekabr 2026-dək. 38 Avropa ölkəsinin vətəndaşları vizasız gələ bilər: Aİ-nin bütün üzv dövlətləri, Birləşmiş Krallıq, Norveç, İsveçrə, İslandiya, Lixtenşteyn, Andorra, Monako, San-Marino, Vatikan, Bosniya və Herseqovina və Şimali Makedoniya. Qalma müddəti hər girişdə 30 günə qədərdir, vizasız günlərin cəmi təqvim ilində 90-dan çox olmamalıdır. Polşa, Litva və Latviya vətəndaşları və Latviya qeyri-vətəndaşları hər girişdə 90 gün qala bilər. Giriş bütün avtomobil və dəmir yolu buraxılış məntəqələri və hava limanları vasitəsilə mümkündür; oradan Rusiyaya tranzit keçmək olmaz (pravo.by, dekabr 2025). Bu rejim hər il yenilənən prezident qərarıdır. 31 dekabr 2026-dan sonrakı müddətə uzatma tapmadıq, ona görə gələn il səfərdən əvvəl mfa.gov.by saytını yoxlayın. Digər vətəndaşlıqlar üçün nazirliyin siyahısına baxın: biz yalnız Avropa siyahısını yoxlamışıq.
• Müvəqqəti yaşayış icazəsi (TRP), 90 gündən uzun qalmaq üçün. № 105-Z Qanununun 48-ci maddəsi Belarusda yaşayış əmlakına sahib olmağı əsas kimi göstərir. İcazə 1 ilə qədər verilir. Dövlət rüsumu 3 baza vahididir (135 BYN), standart baxılma müddəti 15 gündür. Pasportunuz, mülkiyyət sənədi, harada yaşayacağınızı təsdiq edən sənəd və rüsum qəbzi ilə müraciət edirsiniz, dövlət qeydiyyatı üçün barmaq izi verməlisiniz; bunsuz icazədən imtina edilir. Müddəti bitəndə eyni əsasla yenidən müraciət edə bilərsiniz. İcazə sahibinin bütün ailə üçün yaşayış minimumundan az olmayan qanuni gəliri varsa, ailə üzvləri öz icazələrini ala bilər (e-pasluga.by, oktyabr 2026-da yoxlanıb).
• Daimi yaşayış icazəsi. Eyni qanunun 53-cü maddəsi əsasları sadalayır, əmlaka sahiblik onların arasında yoxdur. Uyğun yollar TRP ilə fasiləsiz qanuni yaşamağın beş ili və ya ən azı 15 000 baza vahidi, yəni 675 000 BYN (2026-cı ilin oktyabr məzənnəsi ilə təxminən 224 000 USD) investisiyadır. İnvestisiya üzrə müraciət dövlət orqanının vəsatəti vasitəsilə gedir, rüsum 2 baza vahididir. Mənzil almağın investisiya sayılıb-sayılmaması miqrasiya orqanının qərarıdır, ona görə bunu qəbul edilmiş hesab etməyin.

Yaşayış qaydaları əmlak qanunundan tez-tez dəyişir. Bunların hər hansı birinə arxalanmazdan əvvəl cari siyahını Daxili İşlər Nazirliyinin Vətəndaşlıq və Miqrasiya Departamentindən dəqiqləşdirin.

İkinci əl mənzil üçün addım-addım

1. Qəbul edən bankı seçin və ödəniş yolunu sınayın. Mənzillərə baxmazdan əvvəl bankınızın həmin Belarus bankına köçürmə göndərəcəyini təsdiqləyin. Bunu birinci edin, çünki imzadan sonra uğursuz köçürmə sövdələşməyə baha başa gələ bilər.
2. Belarus vəkili və ya notarius tapın, satıcı və ya agentlik üçün yox, sizin üçün işləyən. Pasportunuz siyahıdakı “qeyri-dost” ölkədəndirsə, ondan icazə qaydası üzrə vəziyyəti təsdiq etməsini xahiş edin.
3. Mənzili yoxlayın. Reyestrdən çıxarış, yüklər, həbslər, texniki pasport, qeydiyyatdakı sakinlər, yetkinlik yaşına çatmayanlar, həyat yoldaşının razılığı, kommunal borclar.
4. Qiymətlə razılaşın və müqaviləni imzalayın. O, Belarus rublu ilə yazılır. Adətən notarius və ya qeydiyyat agentliyindəki qeydiyyatçı tərəfindən təsdiq olunur.
5. Bank vasitəsilə ödəyin. Bank nəzarətli ödənişdən kənarda nağd pul verməyin. Köçürmə sənədlərini saxlayın.
6. Müqaviləni və hüququn ötürülməsini ərazi qeydiyyat agentliyində qeydiyyatdan keçirin. Rüsumu ödəyin, standart və ya sürətli müddəti seçin və qeydiyyat şəhadətnaməsini götürün. Mülkiyyət qeydiyyatla başlayır.
7. Təhvil və kommunal xidmətlər. Təhvil aktını imzalayın, sayğac göstəricilərini qeyd edin və kommunal hesabları öz adınıza keçirin.

Ev üçün

Ardıcıllıq eynidir, iki əlavə ilə. Birincisi, sahə: mülkiyyət sənədlərində onun şəxsi mülkiyyətdə, ömürlük irsən keçən sahiblikdə və ya dövlət icarəsində olduğunu dəqiqləşdirin, çünki bu, satıcının evi əcnəbiyə qanuni şəkildə necə verə biləcəyini müəyyən edir. İkincisi, icarə: torpaq sənədləri eyni zamanda sizin adınıza yenidən rəsmiləşdirilməlidir. Sahənin icazə verilən istifadəsini və onun sərhəd zonasında yerləşib-yerləşmədiyini yoxlayın.

Yeni tikililər

Yeni mənzil alıcıları adətən developerlə birgə tikinti müqaviləsi imzalayır və müqavilə dövlət qeydiyyatına tabedir. Qeydiyyatdan keçmiş müqavilə, developerin torpaq üzərində hüquqlarının sübutu, tikinti icazəsi, təhvil tarixi və gecikmə cəriməsini tələb edin. Birgə tikintidə əcnəbi iştirakçılar üçün xüsusi qaydalar tapmadıq, ona görə bu sualı vəkilinizə verin.

Maliyyələşdirmə

Belarus banklarının ipoteka kreditləri rublladır. MyFin-də 2026-cı ilin oktyabrında göstərilən dərəcələr əsasən ildə təxminən 12%-dən 17%-ə qədər idi, çox vaxt ilk aylar üçün daha aşağı dərəcə ilə. Banklar vətəndaşlara və daimi yaşayış icazəsi olan əcnəbilərə kredit verir, gəlir sübutu istəyir. Qeyri-rezident alıcı öz vəsaiti hesabına ödəməyi planlaşdırmalıdır.

Ən baha başa gələn səhvlər

• Ödəniş yolunu sınamadan imzalamaq və sonra bankın köçürməni rədd etdiyini öyrənmək.
• Ev almağın torpağı da əhatə etdiyini düşünmək. O, icarəni əhatə edir, həmin icarənin isə öz şərtləri var.
• Sənədləşdirilmiş bank razılaşması olmadan nağd ödəmək.
• Şirkətə məxsus əmlakı həqiqətən əhatə edən “qeyri-dost ölkələr” qaydasını yoxlamadan şirkət vasitəsilə almaq.
• Qeyri-rezident üçün təkrar satışdakı 13% vergini və qeydiyyatdan əvvəl verilməli olan bəyannaməni unutmaq.

Minsk Qərbi Avropa standartlarına görə ucuzdur, baxmayaraq ki, mərkəzdə kirayə sürətlə bahalaşıb. Numbeo-nun (istifadəçi məlumatlarına əsaslanır) 2026-cı ilin oktyabr ayı üçün Minsk rəqəmləri, Milli Bankın 1 USD üçün 3,0091 BYN məzənnəsi ilə çevrilib:

| Maddə | Ayda BYN | Təxminən USD | |---|---|---| | Bir nəfər, kirayəsiz | 1 723 | 573 | | Dörd nəfərlik ailə, kirayəsiz | 6 410 | 2 130 | | 1 yataq otaqlı kirayə, şəhər mərkəzi | 1 781 | 592 | | 1 yataq otaqlı kirayə, mərkəzdən kənar | 1 165 | 387 | | 3 yataq otaqlı kirayə, şəhər mərkəzi | 3 071 | 1 021 | | Orta xalis maaş | 2 882 | 958 |

Ayda 1 500 USD ilə yaşamaq olarmı? Mərkəzdə 1 yataq otaqlı mənzil icarəyə götürən bir nəfərə bu rəqəmlərlə təxminən 3 500 BYN, yəni təxminən 1 160 USD lazımdır. Beləliklə, bəli, müəyyən ehtiyatla. Cütlük üçün ehtiyat azdır, mərkəzdə 3 yataq otaqlı mənzil kirayələyən dörd nəfərlik ailəyə isə məktəb və sığortadan əvvəl təxminən 3 150 USD lazımdır. Numbeo istifadəçi məlumatlarına əsaslanır, digər aqreqatorlar isə daha aşağı cəmlər verir, ona görə bunların hamısını təxmin hesab edin və cari qiymətləri yerində yoxlayın.

Yaşayış xərclərini xaricdən ödəmək əmlak üçün ödənişlə eyni bank məhdudiyyətlərinə rast gəlir. Qalmağı planlaşdırırsınızsa, Belarusda hesab açın və öz bankınızın ora köçürmələrə necə yanaşdığına baxın.

Kirayələr və gəlirlilik

Realt.by 2026-cı ilin oktyabr əvvəlində bildirdi ki, Minskdə birotaqlı mənzilin orta kirayəsi yanvardan bəri təxminən 17%, yəni təxminən 75 USD artıb, kirayə elanları isə təxminən 14% azalıb (yanvarda 3 510-dan sentyabrda 3 034-ə). Realt.by həmçinin qeyd edib ki, Minskdə ayda 350 USD-dən ucuz mənzil tapmaq çətindir. Numbeo-nun (istifadəçi məlumatlarına əsaslanır) Minsk mərkəzi üçün ümumi gəlirlilik təxmini təxminən 5%-dir. Bu, sabit kirayə vergisi, təmir, agentlik haqları və boş dayanma çıxılmamış ümumi rəqəmdir.

Alış qiymətləri 2026-cı ilin sentyabrınadək ildə 25,6% artıb, ona görə yeni alışlarda ümumi gəlirlilik köhnə ortaların göstərdiyindən çox güman ki, aşağıdır. Alışı keçən ilin gəlirliliyinə əsasən qiymətləndirməyin.

Uzunmüddətli kirayə

Uzunmüddətli kirayə adi modeldir. Müqavilə yazılır və kirayəçi köçməzdən əvvəl yerli icra komitəsində qeydiyyatdan keçir. Vergilər bölməsində təsvir olunan sabit aylıq vergini ödəyirsiniz; kirayəçi şirkətdirsə, 13% tutulma rejimi tətbiq olunur. Xaricdə yaşayan əcnəbi sahibə vergi ödəyicisi nömrəsi, ERIP vasitəsilə ödəmək imkanı və açarlar, baxışlar və qeydiyyatla məşğul olacaq yerli adam lazımdır.

Günlük kirayə

Qısamüddətli kirayə fərqli vergiyə cəlb olunur: MyFin-ə görə, ildə hər biri 15 günə qədər olan iki və ya daha çox müqavilə sahibi sabit aylıq məbləğdən peşəkar gəlir vergisinə keçirir. Bunun əcnəbi sahibə necə tətbiq olunduğunu yoxlaya bilmədik. Buna arxalanmazdan əvvəl vergi orqanından və binanın idarəçiliyindən soruşun.

Növbəti addım

Əvvəlcə mənzil, yoxsa ev istədiyinizi qərara alın, çünki bu, torpaq məsələsini və hüquqi addımlarınızı müəyyən edir. Sonra pul yolunu öz bankınızla sınayın, Belarus kataloqundan mənzillərin qısa siyahısını tutun və pul hərəkətə keçməzdən əvvəl Belarus vəkilinə mülkiyyət sənədini, sanksiya vəziyyətini və təkrar satış qaydalarını yoxlatdırın.