Əcnəbilər üçün Gürcüstanda əmlak almaq qaydası

Bəli, əcnəbi Gürcüstanda əmlak ala bilər və şərtlər vətəndaşlarla eynidir, yalnız bir mühüm istisna var: kənd təsərrüfatı torpağı. Mənzillər, evlər, kommersiya sahələri və kənd təsərrüfatına aid olmayan torpaq sahələri əcnəbi alıcının adına rəsmiləşdirilə bilər. Alışa görə vergi yoxdur, qeydiyyat dörd iş gününə qədər çəkir, mülkiyyət isə Ümumi Reyestrdə (Milli Reyestr Agentliyi, NAPR) qeyd olunduğu anda keçir. Bu, 2026-cı ilin oktyabrında yoxladığımız vəziyyətdir.

Son vaxtlar iki qayda dəyişib, bir çox bələdçi isə hələ də köhnəsini yazır. 2026-cı il martın 1-dən əmlak vasitəsilə yaşayış icazəsi üçün daşınmaz əmlakın dəyəri 150 000 ABŞ dollarından çox olmalıdır, əvvəlki hədd 100 000 dollar idi. 2026-cı ilin sentyabrında isə parlament illik əmlak vergisindən azad olan ailə gəlirinin həddini 40 000 laridən (GEL) 100 000 lariyə qaldırdı.

Bazar rəqəmlərlə

Colliers Georgia hesablamasına görə, 2025-ci ildə Tbilisi və Batumidə təxminən 59 000 mənzil satılıb, ümumi dəyəri 4,3 milyard ABŞ dolları olub. Bunun 42 267 satışı (3,3 milyard dollar) Tbilisinin payına düşür. Batumi 17 052 satışla rekord qırıb, bunların dəyəri 1 milyard dollardan bir qədər çoxdur. 2025-ci ildə orta qiymətlər:

| Şəhər | Yeni binalar | Köhnə binalar | |---|---|---| | Tbilisi | 1 484 ABŞ dolları/m² | 1 244 ABŞ dolları/m² | | Batumi | 1 497 ABŞ dolları/m² | 1 196 ABŞ dolları/m² |

Qanuni valyuta lari (GEL) olsa da, qiymətlər demək olar ki, hər yerdə ABŞ dolları ilə göstərilir. Milli Bankın 2026-cı il oktyabrın 15-nə olan məzənnəsi 1 dollar üçün 2,599 lari idi.

Qiymətlər 2026-cı ildə də artmaqda davam edib. Colliers-in 2026-cı il iyul məlumatlarına görə, Tbilisidə yeni binalardakı mənzillərin orta çəkili qiyməti həm ilkin, həm də ikinci bazarda 2025-ci ilin iyulundan təxminən 10% yüksək olub (köhnə binalar: təxminən 14% artım), həmin ayda şəhərdə 4 486 yaşayış əməliyyatı qeydə alınıb, bu isə bir il əvvəlkindən 22,8% çoxdur (Colliers RECOV.GE, GBC-nin yaydığı məlumata görə).

Kim alır

Tbilisi yerli bazardır: Colliers mənzil alışlarında əcnəbilərin payını 2026-cı ilin iyun-avqust aylarında 10%-dən 14%-ə qədər qiymətləndirib. Batumi isə əksinə. Galt & Taggart-ın araşdırdığı developer layihələrində 2025-ci ildə mənzillərin 52%-ni xarici vətəndaşlar alıb: israillilər satışların 13%-ni, Aİ vətəndaşları 14%-ni, ukraynalılar, ruslar və belaruslar birlikdə 13%-ni, türklər 10%-dən 11%-ə qədərini. Bütün Batumi bazarını sayan Colliers də 2026-cı ilin avqustunda əcnəbilərin əməliyyatlarda payını 52% göstərib. Xarici tələbin bu qədər güclü olduğu bazar regional siyasətlə və səyahət axını ilə hərəkət edir, ona görə də Batumidə qiymətlər Tbilisidən daha tez dönə bilər.

Tbilisi, yoxsa Batumi

• Tbilisi paytaxtdır, iqtisadiyyatı il boyu işləyir, təkrar satış və kirayə bazarı yerli tələbə əsaslanır. 2025-ci ildə təklifin və tələbin 61%-ni Didi Diqomi, Saburtalo və Samqori rayonları təşkil edib (Colliers). Vake və Köhnə şəhər premium rayonlardır, qiymətləri şəhər ortalamasından xeyli yüksəkdir.
• Batumi Acarıstanda Qara dəniz kurortudur: yay mövsümü, hündürmərtəbəli mənzil kompleksləri və gecəlik kirayə üçün alınmış çoxlu mənzil. Təkcə Yeni Bulvar (New Boulevard) ərazisində 2025-ci ildə 6 800-dən çox satış olub. Qiymətlər çox fərqlənir: 2025-ci ilin sonunda təmirli yeni mənzillərin orta qiyməti Köhnə Batumidə təxminən 3 000 dollar/m², kənar zonalarda isə 1 500 dollardan aşağı olub (Galt & Taggart, mart 2026).

Batumidə izləməli rəqəm təklifdir. Galt & Taggart-ın araşdırdığı developer layihələrində 2025-ci ilin sonunda təxminən 12 400 mənzil satılmamış qalıb, bu, bir il əvvəlkindən 14% çoxdur. Galt & Taggart 2026-cı ildə ilkin bazarda satışların dəyişməyəcəyini, ilkin qiymət artımının isə 4%-dən 6%-ə qədər yavaşlayacağını gözləyir. Satılmamış böyük ehtiyat alıcıya razılaşmaq üçün imkan verir.

HomeNSearch-də elanlar

Elan qiymətlərini yuxarıdakı bazar ortalamaları ilə müqayisə etmək üçün Gürcüstan kataloquna baxın.

Əcnəbi nəyə sahib ola bilər

Konstitusiya əmlaka sahib olmaq və onu miras qoymaq hüququnu təmin edir, Gürcüstan qanunu isə adi əmlak üçün alıcıları vətəndaş və əcnəbi kimi bölmür. Yeganə istisna kənd təsərrüfatı torpağıdır. Konstitusiyanın 19-cu maddəsi onu dövlətə, bələdiyyələrə, Gürcüstan vətəndaşlarına və onların birliklərinə ayırır, istisnaları isə kənd təsərrüfatı torpağına mülkiyyət haqqında 2019-cu il Orqanik Qanununa həvalə edir (mətn matsne.gov.ge saytında, oktyabr 2026-da yoxlanıb).

| Nə almaq istəyirsiniz | Əcnəbi sahib ola bilərmi | Qeydlər | |---|---|---| | Mənzil və ya ev | Bəli, tam mülkiyyət | NAPR-da sizin adınıza qeydə alınır | | Kommersiya sahəsi, ofis, otel | Bəli | Vergiyə mənzillərdən fərqli cəlb olunur | | Kənd təsərrüfatına aid olmayan torpaq sahəsi | Bəli | Əvvəlcə sahənin təyinatını yoxlayın | | Kənd təsərrüfatı torpağı | Xeyr | İstisnalar: miras və hökumətin təsdiqlədiyi investisiya planı olan Gürcüstan şirkəti |

Kənd təsərrüfatı torpağı: ev alanlar üçün tələ

Qanun kənd təsərrüfatı torpağını örüş, biçənək, əkin (çoxillik bitkilər də daxil) və ya həyətyanı sahə kateqoriyasına aid, kənd təsərrüfatında istifadə olunan və ya istifadə oluna bilən, üzərində tikili olan və ya olmayan torpaq kimi müəyyən edir (Orqanik Qanun, 3-cü maddə). Alıcıları çaşdıran məhz bu sonuncu hissədir. Kənd evi, dağ mənzərəsi olan sahə və ya «daça» bu kateqoriyalardan birində qeydə alınmış sahədə dayana bilər və əcnəbi ona mülkiyyət hüququ əldə edə bilməz.

Kateqoriya NAPR reyestr çıxarışında «təyinat» kimi, gürcü dilində göstərilir. Avans ödəməzdən əvvəl vəkilinizə onu oxutdurun.

İstisnalar dardır (4-cü maddə). Əcnəbi kənd təsərrüfatı torpağını miras yolu ilə ala bilər. Gürcüstanda qeydiyyatdan keçmiş, üstünlük təşkil edən tərəfdaşı əcnəbi olan şirkət ona yalnız Gürcüstan hökuməti investisiya planını, məsələn kənd təsərrüfatı, innovasiya və ya turizm infrastrukturu üzrə planı təsdiqlədikdə sahib ola bilər. Plan yerinə yetirilməzsə, şirkət torpağı bir il ərzində satmalıdır (5-ci maddə), tərəfdaşların dəyişməsi nəticəsində əcnəbinin üstünlük qazanması da yalnız hökumətin təsdiqlədiyi investisiya planı ilə mümkündür (7-ci maddə). Fərdi alıcı üçün bu yol praktiki olaraq bağlıdır. matsne.gov.ge-dəki ingiliscə tərcümələr gürcücə mətndən geri qala bilər, ona görə də hazırkı redaksiyanı gürcü vəkilə yoxlatdırın.

Sahibi qeydiyyat edir

Daşınmaz əmlakın mülkiyyəti hüquq Milli Reyestr Agentliyinin (NAPR) apardığı Ümumi Reyestrə daxil edildiyi anda keçir. İmzalanmış müqavilə və ödənilmiş qiymət kifayət etmir. Qeydiyyat İctimai Xidmətlər Zalında və ya NAPR ofisində aparılır, sizi sahib kimi göstərən reyestr çıxarışı isə mülkiyyət sübutunuzdur.

Müqavilə, dil və etibarnamələr

Daşınmaz əmlakın satışı üçün notarius tələb olunmur. Müqaviləni İctimai Xidmətlər Zalında və ya NAPR ofisində imzalamaq olar, bununla belə, bir çox alıcı yenə də notariusa müraciət edir. Vəkillər ikidilli müqavilə məsləhət görür. Reyestr də, məhkəmələr də gürcücə mətni oxuyur, ona görə də tərcümə dəniz mənzərəsi, parkinq və ya gecikmə cəriməsi vəd edirsə, gürcücə variantda isə bu yoxdur və ya yumşaldılıbsa, gürcücə variant həlledicidir.

Almaq üçün Gürcüstanda olmaq lazım deyil. Etibarnamə nümayəndəyə sizin adınızdan imzalamağa və qeydiyyatdan keçirməyə imkan verir. Onu Gürcüstandakı notarius, Gürcüstanın konsulluğu və ya xaricdəki notarius təsdiq edə bilər; xarici etibarnamə üçün apostil və notarial qaydada təsdiqlənmiş gürcücə tərcümə lazımdır. Bunun üçün bir neçə əlavə iş günü nəzərdə tutun.

Reyestr çıxarışı nəyi göstərir

NAPR-dan əmlak üçün təzə çıxarış sifariş edin: bir iş günü müddətinə 20 GEL, həmin gün 75 GEL, onlayn sifarişdə isə 13 GEL və ya 52 GEL. İngiliscə variant əlavə 26 GEL-dir (napr.gov.ge, oktyabr 2026-da yoxlanıb). Çıxarışda sahib və kadastr kodu göstərilir, ipotekalar, həbslər və digər yüklər sadalanır. Yeni binada developerdən tikinti icazəsini, torpaq sənədini və layihənin hazırkı mərhələsini də tələb edin, layihəni hansısa bankın maliyyələşdirib-maliyyələşdirmədiyini öyrənin.

Pul

Banklar iri köçürmələrdə vəsaitin mənbəyini yoxlayır, ona görə pulun arxasındakı sənədləri saxlayın: evin satışı, yığım çıxarışları, maaş və ya dividend qeydləri. Satıcının hesabına bank köçürməsi ilə ödəyin və köçürmənin təsdiqini saxlayın. Vəkilinizdən soruşun ki, müqavilədə hansı valyuta göstərilməlidir və bank həmin valyutadakı köçürməyə necə yanaşacaq.

Alış zamanı

Gürcüstanda alıcı üçün əmlakın ötürülməsi vergisi və ya möhür rüsumu yoxdur. Ödəyəcəyiniz haqlardır (napr.gov.ge saytında yoxlanıb, oktyabr 2026):

| Maddə | Qiymət | |---|---| | Mülkiyyətin qeydiyyatı, 4 iş günü | 150 GEL | | Qeydiyyat, 1 iş günü | 270 GEL | | Qeydiyyat, həmin gün | 350 GEL | | Reyestr çıxarışı | 20 GEL (1 iş günü) və ya 75 GEL (həmin gün) |

Bəzi köhnə bələdçilər qeydiyyat üçün 50 və 200 GEL göstərir. Bu rəqəmlər köhnəlib. Bura vəkilin, tərcüməçinin haqqını və agent vasitəsilə alırsınızsa, komissiyanı əlavə edin.

ƏDV qeydiyyatında olan developerin satdığı yeni binalara Gürcüstanın 18% ƏDV-si tətbiq olunur. Fiziki şəxsin təkrar satışına isə adətən tətbiq olunmur. Developerdən yazılı təsdiq tələb edin ki, müqavilədəki qiymətə ƏDV daxildir.

İllik əmlak vergisi

Yaşayış əmlakına vergi mülkün qiymətindən deyil, ailə gəlirindən asılıdır (Gürcüstan Vergi Məcəlləsi). Bu ilə qədər azadolma 40 000 GEL ailə gəlirində bitirdi, 40 000-dən 100 000 GEL-ə qədər dərəcə bazar dəyərinin 0,05%-dən 0,2%-nə qədər idi. 2026-cı ilin sentyabr sonunda qəbul edilmiş düzəlişlər aşağı həddi ləğv etdi və bunu bütün 2026-cı vergi dövrü üçün geriyə qüvvəsi ilə tətbiq etdi. İndi gəliri 100 000 GEL-ə qədər olan ailələr torpaq istisna olmaqla, mənzillərə, avtomobillərə və vergiyə cəlb olunan digər əmlaka görə əmlak vergisi ödəmir, bu həddən yuxarı olanlar isə bazar dəyərinin 0,8%-dən 1%-nə qədərini ödəməyə davam edir (civil.ge, Georgia Today və RegFollower, sentyabr və oktyabr 2026). Gəlirlər Xidməti bildirir ki, 2026-cı il vergisi 2025-ci il gəlirinə əsasən hesablanır. 2026-cı il bəyannamələri noyabrın 2-dək verilməlidir, Vergi Məcəlləsi isə ödənişi noyabrın 15-nə təyin edir.

Çoxlu bələdçi hələ də köhnə 40 000 GEL qaydasını göstərir, ona görə oxuduğunuz mənbənin tarixinə baxın. Torpaq ayrıca vergiyə cəlb olunur və gəlirdən asılı olmayaraq ödənilir: aprelin 1-də sahib olunan torpaq vergiyə cəlb edilir, ödəniş noyabrın 15-dək aparılır (PwC, sentyabr 2026).

PwC-nin icmalı rezident fiziki şəxslər üçün gəlir testini təsvir edir. Qeyri-rezidentlər üçün Gəlirlər Xidmətinin rəhbərliyinə istinad edən vergi məsləhətçiləri deyir ki, ailənin dünya üzrə gəliri nəzərə alınır və qeyri-rezident bəyannamə verməzsə, Gəlirlər Xidməti vergini əmlakın bazar dəyərindən maksimum dərəcə ilə hesablaya bilər. Ona görə də məsləhətçilər qeyri-rezidentlərə vergi yaranmasa belə bəyannamə verməyi tövsiyə edir. Noyabr müddətinədək öz vəziyyətinizi Gəlirlər Xidməti ilə və ya mühasiblə yoxlayın. Şəxs ardıcıl istənilən 12 ay ərzində ölkədə 183 gün qaldıqdan sonra Gürcüstanın vergi rezidenti olur (KPMG).

Kirayə gəliri

Yaşayış məqsədilə kirayəyə verilən mənzilin kirayəsi tutulmalar olmadan ümumi kirayənin 5%-i məbləğində sabit dərəcə ilə vergiyə cəlb olunur (PwC, sentyabr 2026). Vergi məsləhətçiləri əlavə edir ki, ev sahibi rs.ge saytında Gəlirlər Xidmətinin ev sahibləri reyestrində qeydiyyatdan keçir və əvvəlki il üçün illik bəyannaməni martın sonuna qədər təqdim edir. Digər kirayələr, məsələn kommersiya sahələrinin kirayəsi, adətən tutulmalardan sonra xalis gəlirin 20%-i ilə vergiyə cəlb olunur. Gürcüstan əmlakından gələn kirayə xaricdə yaşasanız belə, Gürcüstanda vergiyə cəlb olunur.

Gecəlik kirayə isə başqa məsələdir. Vergi məsləhətçiləri bunu sahibkarlıq fəaliyyəti sayır və hansı rejimin tətbiq olunması barədə mənbələr fərqli düşünür: 1%-lik kiçik biznes statusu, 20%-lik rejim və ya şirkət. Vergini nəzərə almayan gəlirlilik rəqəminə etibar etməzdən əvvəl mühasibin rəyini alın.

Satış zamanı

Gürcüstanda ayrıca kapital qazancı vergisi yoxdur. Mənzilin satışından gəlir fiziki şəxslərin gəlir vergisinin tərkib hissəsidir:

• İki ildən çox saxlanılıbsa: gəlir vergidən azaddır. Mənzili yaşayış üçün kirayəçilərə versəniz də, azadolma qüvvədə qalır (Andersen in Georgia).
• İki il ərzində satılıbsa: mənzil və ya torpaq sahəsi ilə ev üçün gəlirin 5%-i (PwC), digər əmlak üçün 20%-i. Gəlir satış qiyməti ilə alış qiyməti və birbaşa bağlı xərclər arasındakı fərqdir.
• Kommersiya istifadəsi: kommersiya sahəsinin kirayəsi və ya təkrar-təkrar satış iqtisadi fəaliyyət sayıla və azadolmanı itirməyinizə səbəb ola bilər.

Tez-tez satırsınızsa, Gəlirlər Xidmətinin ticarətlə məşğul olub-olmadığınıza baxacağını gözləyin. Alış müqaviləsini və xərclərin sübutunu saxlayın.

Gürcüstanda əmlaka sahib olmaq özlüyündə orada yaşamaq hüququ vermir. Üstəlik, ziyarətçilərin çoxuna yaşayış icazəsi lazım deyil: Aİ ölkələri, Böyük Britaniya, ABŞ, Rusiya və Ukrayna daxil olmaqla 90-dan çox ölkənin vətəndaşları vizasız daxil olub bir ilədək qala bilər (Hökumətin 255 nömrəli Qərarı; öz pasportunuz üçün geoconsul.gov.ge saytında yoxlayın). 2026-cı il yanvarın 1-dən yaşayış icazəsi olmayan ziyarətçilər bütün qalma müddətində ən azı 30 000 GEL əhatəli tibbi və qəza sığortasına da malik olmalıdır. Yaşayış icazəsi almaq istəyirsinizsə, əmlak kömək edir.

Əmlak sahibləri üçün yaşayış icazəsi

İctimai Xidmətlərin İnkişafı Agentliyi (SDA) Gürcüstanda kənd təsərrüfatı torpağından başqa daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ olan, bazar dəyəri lari ekvivalenti ilə 150 000 ABŞ dollarından çox olan əcnəbiyə qısamüddətli yaşayış icazəsi verir. Həyat yoldaşı və uşaqlar da daxil edilə bilər (SDA, oktyabr 2026-da yoxlanıb).

• Hədd. 2026-cı il martın 1-dən 150 000 ABŞ dolları, əvvəlki hədd 100 000 dollar idi; bu, 2025-ci ilin iyununda qəbul edilmiş «Əcnəbilərin və vətəndaşlığı olmayan şəxslərin hüquqi statusu haqqında» Qanuna düzəlişlərlə müəyyən edilib. Hüquq şirkətləri deyir ki, həddə çatmaq üçün bir neçə əmlakı birləşdirmək olar.
• Qiymətləndirmə. Dəyər Gürcüstanda akkreditə olunmuş qurumun sertifikatlı qiymətləndiricisinin müəyyən etdiyi bazar dəyəridir, sizin ödədiyiniz qiymət deyil.
• Yalnız qeydə alınmış əmlak. Hüquq şirkətlərinin icmallarına görə, mülkiyyət artıq qeydə alınmış olmalıdır, ona görə tikilməkdə olan, plan üzrə alınmış mənzil sahibi olmayana qədər sayılmır.
• Haqq və müddət. Dövlət rüsumu 30 gün ərzində baxılması üçün 300 GEL, 20 gün üçün 450 GEL, 10 gün üçün 600 GEL-dir (SDA). Yaşayış kartı ayrıca haqdır, 60 GEL-dən başlayır.
• Müddət. Bir il, hər il yenilənir. Əmlakı satsanız, icazə əsasını itirir.
• Köhnə icazələr. Hüquq şirkətləri deyir ki, 100 000 ABŞ dolları həddi ilə hüquq qazananlar eyni əmlaka sahib olduqları müddətdə yeniləməyə davam edə bilər. İcazəsinin müddətinin bitməsinə yol verənlər üçün qaydalar aydın deyil, 2026-cı il martın 1-nə yaxın edilən alışlar üçün keçid müddəalarını isə müxtəlif şirkətlər fərqli təsvir edir. Bu sizə aiddirsə, birbaşa SDA-dan soruşun.

2026-cı ildə iş hüquqları dəyişib

2026-cı il martın 1-dən Gürcüstanda işləyən, sərbəst fəaliyyət göstərən və ya biznes aparan əcnəbilərin əksəriyyətinə Dövlət Məşğulluğa Kömək Agentliyinin verdiyi əmək fəaliyyəti üçün ayrıca icazə lazımdır. Təkcə yaşayış icazəsi bu hüququ artıq vermir. İnvestisiya yaşayış icazəsi və ya daimi yaşayış hüququ olanlar azaddır; əmlaka əsaslanan icazə bu siyahıda yoxdur. Martdan əvvəl əmək miqrantı kimi qeydiyyatdan keçənlərin uyğunlaşmaq üçün 2027-ci il yanvarın 1-dək vaxtı var, icazəsiz işləməyə görə ilk pozuntuda 2 000 GEL cərimə verilir (ABŞ-ın Gürcüstandakı səfirliyi və hüquq şirkətlərinin icmalları). 2026-cı ilin aprelində parlament azadolmalar siyahısını genişləndirdi (1509 nömrəli Qanun), öz mənzilinizi kirayəyə verməyin əmək fəaliyyəti sayılıb-sayılmaması barədə isə vəkillərin fikri fərqlidir. Gürcüstanda gəlir əldə etməyi planlaşdırırsınızsa, vəziyyətinizi vəkillə yoxlayın.

İnvestisiya icazəsi

Daha yuxarı pillə də var: Gürcüstana 300 000 ABŞ dolları investisiya qoymaq və ya dəyəri 300 000 dollardan çox olan əmlaka mülkiyyət hüququ üçün investisiya yaşayış icazəsi. O, beş il müddətinə verilir və sahibinə iş icazəsi lazım deyil. SDA-ya görə, əmlakı bu beş il boyu saxlayan sahib sonra qeyri-məhdud qalma icazəsi üçün müraciət edə bilər. Alışı bu yola görə planlaşdırırsınızsa, əvvəlcə miqrasiya üzrə vəkillə müzakirə edin.

Addım-addım

1. Büdcəni və təmir səviyyəsini müəyyən edin. Yeni binada qiymət təmir mərhələsindən (aşağıya baxın) çox asılıdır. Yaşayış icazəsi istəyirsinizsə, əmlak qiymətləndiricinin dəyərləndirməsinə görə 150 000 ABŞ dollarından baha olmalıdır.
2. Özünüzün vəkilini tutun. Nəyisə bron etməzdən əvvəl, haqqını developer və ya agent yox, siz ödəyən vəkili. Müqaviləni gürcü dilində və oxuya bildiyiniz dildə istəyin.
3. Əmlakı yoxlayın. Təyinatı, ipotekaları və həbsləri göstərən reyestr çıxarışı; yeni binada isə icazə, torpaq sənədi, tikintinin mərhələsi və developerin maliyyələşməsi.
4. Bron edin. Avansı yalnız vəkiliniz şərtləri oxuduqdan sonra ödəyin. Bron və ya ilkin razılaşmada qiymət, valyuta, təhvil tarixi və yoxlamalar uğursuz olduqda avansın aqibəti göstərilməlidir.
5. Alqı-satqı müqaviləsini imzalayın İctimai Xidmətlər Zalında, NAPR ofisində və ya notariusda, şəxsən və ya etibarnamə ilə.
6. Ödəyin. İmzalanmış müqavilə müqabilində bank köçürməsi ilə ödəyin, təsdiqi saxlayın.
7. NAPR-da qeydiyyatdan keçin. Haqq dörd iş günü üçün 150 GEL, bir gün üçün 270 GEL, həmin gün üçün 350 GEL-dir. Sizi sahib kimi göstərən çıxarışı alın.
8. Sonra kommunal hesabları öz adınıza keçirin, qaydalar tələb edirsə, əmlakı vergi üçün bəyan edin, yaşayış icazəsi istəyirsinizsə, SDA-ya müraciət edin.

Plan üzrə alış və təmir: qara, ağ və yaşıl karkas

Çoxlu yeni mənzil tikinti zamanı satılır və təmirsiz təhvil verilir. Təmir mərhələsi sənayedə işlənən terminlərlə təsvir olunur, onların heç biri hüquqi standart deyil:

• Qara karkas (black frame): betondan ibarət qutu. Daxili arakəsmələr, suvaq, döşəmə şlyapkası yoxdur. Elektrik mənzilin qapısına qədər gəlir, ondan o yana çox getmir.
• Ağ karkas (white frame): suvaqlanmış divarlar, döşəmə şlyapkası, pəncərələr, giriş qapısı və kommunal qoşulma nöqtələri. Mətbəxi, hamam avadanlığını, döşəməni və boyanı özünüz əlavə edirsiniz.
• Yaşıl karkas (green frame): developerlər bu termini müxtəlif cür işlədir. Bəziləri ağ karkasa istilik və ya enerjiyə qənaət edən materialları əlavə edir. O, ağ karkasdan bahadır.

Bir developerin «ağ karkası» başqasınınkından çox az şey ehtiva edə bilər. Spesifikasiyanı broşüraya güvənməyib, müqaviləyə əlavədə bənd-bənd yazdırın. Təmir xərclərini ayrıca hesablayın və qara karkas qiymətini hazır mənzillə müqayisə etməzdən əvvəl yazılı smeta alın.

Developer riski

Gürcüstanda yeni layihələrdə escrow standart deyil, buna görə hissə-hissə ödənişlərin çoxu birbaşa developerə gedir. Gecikmələr, layihə dəyişiklikləri və developerin ödəniş qabiliyyətsizliyi əsas risklərdir, eyni mənzilin bir neçə alıcıya satılması halları isə mətbuatda bildirilib. Ödəməzdən əvvəl developerin əvvəlki layihələrini yoxlayın, tikintini hansı bankın maliyyələşdirdiyini və hansı mərhələdə ipoteka verəcəyini soruşun, gecikmə cəriməsi bəndini oxuyun və bina tamamlanmazsa, ödənişlərinizin necə qorunduğunu öyrənin. Gürcüstan qanunu alıcının gələcək hüququnun Ümumi Reyestrdə ilkin qeydiyyatına da icazə verir; vəkillər bunu tövsiyə edir, çünki o, eyni mənzil üzərində rəqib hüquqların qeydiyyatını bloklayır və ikiqat satışa qarşı əsas müdafiədir. Bu həcmdə alış üçün müstəqil gürcü vəkilin haqqı özünü doğruldur.

Maliyyə və bank hesabı

Gürcüstan bankları qeyri-rezidentlərə kredit verir, bunlar arasında TBC, Bank of Georgia və Liberty var. 2026-cı il üçün məsləhətçilərin bələdçiləri qeyri-rezidentin ilkin ödənişini bankın qiymətləndirməsinin 30%-dən 40%-nə qədər, dollar faizlərini təxminən 8%-dən, lari faizlərini isə təxminən 10%-dən 13%-ə qədər göstərir, müddət adətən 10 ilədək olur. Banklar hazır binaları üstün tutur və sənədləşdirilmiş, sabit gəlir tələb edir. Bir çox developer həm də təhvilə qədər öz hissə-hissə ödəmə planları ilə satır, çox vaxt faizsiz; bu, developerlə şəxsi müqavilədir, ona görə yuxarıdakı developer riski tam şəkildə tətbiq olunur. Şərtləri bankla dəqiqləşdirin, çünki onlar tez-tez dəyişir.

Hesab açmaq üçün pasport, adətən vəsait mənbəyi barədə arayış və SMS kodları üçün Gürcüstan mobil nömrəsi lazımdır. Bəzi banklar ilk hesab üçün filiala gəlməyi tələb edir, siyasət bankdan banka fərqlənir. Bir məsləhətçinin bələdçisinə görə, bəzi banklarda notarial qaydada təsdiqlənmiş etibarnamə gəlişi əvəz edə bilər, bunun müqabilində iki-dörd həftə əlavə vaxt gedir.

Ən baha başa gələn səhvlər

• Reyestr çıxarışını oxumamış avans ödəmək.
• Sahənin kənd təsərrüfatı kateqoriyasına aid olub-olmadığını yoxlamadan kənd evi almaq.
• Broşürdakı «ağ karkas»ı müqavilədəkiylə eyni saymaq.
• Tikintisi bitməmiş, plan üzrə alınmış mənzili yaşayış icazəsi həddinə daxil etmək.
• Hələ də köhnə 40 000 GEL əmlak vergisi həddini və ya 100 000 dollarlıq icazəni göstərən bələdçiyə əsaslanmaq.

Gürcüstan Qərbi Avropadan ucuzdur, Batumi isə Tbilisidən ucuzdur. Bunlar Numbeo-nun 2026-cı il oktyabrdakı istifadəçilərin daxil etdiyi rəqəmləridir (Tbilisidə mərkəzdən kənar kirayə 2026-cı il iyul məlumatındandır). Onlar bir məlumat kəsimindən digərinə dəyişir, ona görə aralıq kimi oxuyun. Dollara çevirmələr Milli Bankın təxminən 1 dollar üçün 2,6 GEL məzənnəsi ilə aparılıb.

| | Tbilisi | Batumi | |---|---|---| | Bir nəfər, aylıq, kirayəsiz | təxminən 1 700 GEL (660 dollar) | təxminən 1 600 GEL (610 dollar) | | Dörd nəfərlik ailə, aylıq, kirayəsiz | təxminən 6 300 GEL (2 440 dollar) | təxminən 5 800 GEL (2 260 dollar) | | 1 otaqlı mənzil kirayəsi, şəhər mərkəzi | 1 750-dən 1 850 GEL-ə qədər | 1 270-dən 1 310 GEL-ə qədər | | 1 otaqlı mənzil kirayəsi, mərkəzdən kənar | təxminən 1 160 GEL | 900-dən 970 GEL-ə qədər |

Beləliklə, Tbilisinin mərkəzində 1 otaqlı mənzil kirayələyən bir nəfərə ayda təxminən 3 500 GEL, yəni təxminən 1 350 dollar lazımdır. Batumidə eyni həyat tərzi təxminən 2 900 GEL, yəni 1 100 dollar ətrafında başa gəlir. Batumidə 3 otaqlı mənzil kirayələyən ailə üçün real büdcə təxminən 8 300 GEL, yəni 3 200 dollara yaxındır. Beynəlxalq məktəblər və özəl tibbi sığorta büdcəni ən çox dəyişən xərclərdir, onları ayrıca qiymətləndirin.

Əmlakda özünüz yaşayırsınızsa və Gürcüstan daxilində gəlir əldə edirsinizsə, yaşayış icazəsi bölməsindəki iş icazəsi qaydasını yadda saxlayın.

Gəlirlilik

Global Property Guide Gürcüstanda orta ümumi kirayə gəlirliyini 2026-cı ilin üçüncü rübündə 7,25% (Tbilisi 7,23%) hesab etdi; birinci rübdə bu göstərici 7,42% idi, o zaman Tbilisi 7,53%, Batumi 7,31% göstərirdi. Bunlar vergilər, təmir, haqlar və boş qalma dövrləri çıxılmazdan əvvəlki ümumi rəqəmlərdir. TBC Capital Batumidə ümumi gəlirliyi təxminən 7,2% qiymətləndirdi, idarəetmə, təmizlik, platforma haqları, kommunal xərclər və boş həftələr çıxıldıqdan sonra isə xalis gəlirlik orada adətən 3%-dən 4%-ə qədər olur (International Investment, fevral 2026). Galt & Taggart Batumidə 2025-ci ildə 7,4% gəlirlik ölçüb, 2024-cü ildə bu 8,8% idi.

Kirayələr qiymətlərlə birlikdə artmır. Global Property Guide-ın göstərdiyi TBC Capital məlumatlarına görə, Tbilisidə elan olunmuş kirayələr 2024-cü ildə təxminən 8%, 2025-ci ildə daha 11% düşüb, TBC isə 2026-cı ildə daha 2,1% azalma gözləyir. Bu, gəlirliyi 2022-2023-cü illərdəki zirvədən geri çəkdi. Bugünkü qiymət və keçən ilki kirayə əsasında hesablanmış gəlirlik həddindən artıq yüksək ola bilər.

Uzunmüddətli kirayə

Yaşayış məqsədilə uzunmüddətli kirayə vergi bölməsində təsvir edildiyi kimi, ümumi kirayənin 5%-i məbləğində sabit dərəcə ilə vergiyə cəlb olunur və bu 5% xərclərdən əvvəlki kirayədən tutulur. Kirayəni və valyutanı yazılı müqavilədə razılaşdırın, gəliri hesablamazdan əvvəl binanın xidmət haqlarını yoxlayın.

Qısamüddətli kirayə

Agentlik broşürləri tez-tez Batumidə qısamüddətli kirayədən iki rəqəmli gəlirlik vəd edir. TBC Capital-ın rəqəmləri isə xeyli aşağıdır: gecəlik orta 34 dollar qiymətlə və 31% doluluqla mənzil xərclərdən əvvəl ildə təxminən 3 850 dollar qazandırır. Galt & Taggart-ın 2025-ci ildə orta qiyməti 35,6 dollar idi, il ərzində dəyişməyib. TBC-nin hesablanmış nümunəsində 59 500 dollara alınmış 35 m² studiya uzunmüddətli kirayədə ildə təxminən 3% xalis gəlir gətirir (təxminən 32 ilə özünü ödəyir), 43% doluluqla gecəlik kirayədə isə təxminən 2,8%. Mövsüm vacibdir: Qara dəniz yayı gəlirin çoxunu verir.

Gecəlik kirayə üçün mənzil almazdan əvvəl binanın qaydalarını, lisenziyalaşdırmanı və vergi rejimini mühasiblə yoxlayın, eyni kompleksdəki təklifə də baxın. Yüzlərlə eyni studiyası olan qüllə sıx bazardır.

Sonrakı addım

Əvvəlcə qərar verin: Tbilisinin yerli, il boyu işləyən bazarını, yoxsa əcnəbi alıcıları və satılmamış ehtiyatı olan Batumi kurort bazarını istəyirsiniz. Sonra Gürcüstan kataloqunda əmlakları seçib qısa siyahı hazırlayın, hər biri üçün reyestr çıxarışı sifariş edin və avans ödəməzdən əvvəl müstəqil gürcü vəkilə müqaviləni oxudun.