Immobilien in Thailand kaufen als Ausländer: Condo, Pacht oder Firma

Thailand lässt Ausländer kein Land besitzen. Nicht durch Heirat, nicht durch Beharrlichkeit, und nicht durch eine der Konstruktionen, die in Strandbars herumgereicht werden. Was ein ausländischer Käufer tun kann: ein Apartment als Volleigentum halten, Land oder eine Villa für 30 Jahre pachten, oder Immobilien über eine thailändische Firma halten, die tatsächlich Geschäfte macht. Drei Wege, alle legal, jeder mit Grenzen, die im Verkaufsbüro gern unerwähnt bleiben. Dieser Leitfaden geht alle drei durch, dazu die Regel zum Geldtransfer, die mehr Käufer ins Straucheln bringt als jedes Gesetz, und die Kosten am Ende.

Was gehört einem, was nicht

Der Land Code verbietet ausländischen Staatsangehörigen Landbesitz. Condominiums sind die Ausnahme: Nach dem Condominium Act kann ein Ausländer ein Freehold-Title für eine Einheit halten, im eigenen Namen beim Land Department registriert. Häuser stehen dazwischen, weil das thailändische Recht ein Gebäude rechtlich vom Grundstück darunter trennt — man kann also legal eine Villa besitzen und nur das Grundstück darunter pachten. Das ist die gesamte Auswahl. Jedes Angebot eines Entwicklers ist eine dieser Konstruktionen in anderer Verpackung.

Weg 1: Condo-Freehold, das einzige echte Volleigentum

Ausländer dürfen bis zu 49% der verkaufbaren Fläche eines Condominium-Gebäudes besitzen. Es zählt die Fläche, nicht die Anzahl der Einheiten, und die Quote gilt pro Gebäude, nicht pro Projekt oder Stadt. In der Praxis ist die Ausländerquote in beliebten Gebäuden in Phuket, Pattaya und im zentralen Bangkok oft ausgeschöpft, während die Hälfte der Einheiten noch unverkauft ist.

Bevor Sie irgendetwas reservieren, lassen Sie sich vom juristic person office des Gebäudes schriftlich bestätigen, dass für Ihre Einheit noch Quote frei ist. Ist sie ausgeschöpft, wird Ihnen dasselbe Apartment als 30-Jahres-Pacht angeboten — ein anderes Produkt mit deutlich schwächerem Wiederverkaufswert, was auch immer der Prospekt behauptet. Wie sich die Quote berechnet und wie man sie prüft, haben wir im Ratgeber zur 49-Prozent-Ausländerquote aufgeschlüsselt.

Ein Freehold-Condo bringt einen echten Title Deed, das Recht, an jeden zu verkaufen, und das Recht, die Einheit an Erben weiterzugeben — die selbst in die Quote passen müssen. Die Preise erklären, warum dieser Weg so beliebt ist: Zum Zeitpunkt der Recherche startet ein bewohnbares Ein-Zimmer-Apartment in Pattaya bei etwa 2,5 bis 3 Millionen Baht, im mittleren Segment Bangkoks liegt es ungefähr beim Doppelten. Für die meisten ausländischen Käufer ist das die sauberste Lösung und sollte der Standardweg sein.

Weg 2: Pacht, 30 Jahre und keine Zusagen danach

Land und Häuser lassen sich für maximal 30 Jahre pachten. Jede Pacht über drei Jahre muss im Title Deed beim Land Department eingetragen werden; unregistriert sind nur die ersten drei Jahre durchsetzbar. Eine registrierte Pacht überdauert einen Verkauf des Grundstücks — der neue Eigentümer übernimmt Sie als Pächter für die restliche Laufzeit. Pacht ist auch die Standardkonstruktion für Villen in Phukets Resort-Anlagen, wo das Land unter dem gesamten Projekt beim Entwickler bleibt.

Die Probleme beginnen bei der Verlängerung. Jahrelang haben Entwickler „30+30+30“-Konstruktionen als 90 Jahre sichere Nutzung beworben, mit Verlängerungsoptionen direkt im Vertrag. Im März 2025 entschied der thailändische Oberste Gerichtshof, dass solche vorab vereinbarten Verlängerungsketten nicht durchsetzbar sind — er wertete sie als Umgehung der 30-Jahres-Grenze. Eine Verlängerung ist ein persönliches Versprechen des jeweiligen Grundeigentümers, mehr nicht. Etliche Makler und sogar Kanzlei-Blogs bewarben 2026 noch „90-Jahres-Pachtverträge“. Sie liegen falsch, und das Gericht hat das inzwischen ausdrücklich festgestellt.

Pacht ergibt weiterhin Sinn, wenn man ehrlich rechnet. Man zahlt für 30 Jahre Nutzung — nicht für Eigentum unter anderem Namen. Lassen Sie die Pacht im Deed eintragen. Steht ein Haus auf dem Grundstück, sichern Sie das Gebäude separat über ein registriertes superficies-Recht, damit zumindest die Bausubstanz Ihnen gehört. Und betrachten Sie Jahr 31 und danach als Hoffnung, nicht als Vermögenswert.

Weg 3: eine thailändische Firma, aber nur eine echte

Eine thailändische Limited, die zu mindestens 51% Thailändern gehört, darf Land kaufen, und ein Ausländer kann darin Direktor und Minderheitsgesellschafter sein. Das ist legitim, wenn die Firma tatsächlich operativ tätig ist: ein Villenvermietungsgeschäft mit echten Buchungen und Steuererklärungen, ein Restaurant, dem das eigene Gebäude gehört, ein kleines Hotel.

Illegal ist die Strohmann-Version, bei der thailändische Gesellschafter ihre Anteile gegen Gebühr nur auf dem Papier halten, während der Ausländer alles kontrolliert. Sowohl der Land Code als auch der Foreign Business Act verbieten das. Die Strafen reichen bis zum Zwangsverkauf des Grundstücks, Bußgeldern und Haft für Ausländer wie Strohmänner gleichermaßen, und die Kontrollen wurden nach den Inspektionskampagnen 2024 und 2025 in Phuket und anderen Touristenprovinzen verschärft.

Ein brauchbarer Test: Würde diese Firma existieren, wenn sie nicht Ihre Villa hielte? Lautet die Antwort Nein, und der Makler bietet eine Regalfirma mit drei thailändischen Namen an, die Sie nie kennenlernen werden — Finger weg.

Die FET-Regel: Wie das Geld ankommen muss

Um ein Condo auf einen ausländischen Namen zu registrieren, verlangt das Land Department den Nachweis, dass das Kaufgeld in ausländischer Währung aus dem Ausland kam. Die thailändische Bank dokumentiert das mit einem Foreign Exchange Transaction Form für jede eingehende Überweisung ab 50.000 US-Dollar; kleinere Überweisungen deckt stattdessen ein Bestätigungsschreiben der Bank ab.

Die Details zählen. Schicken Sie Dollar, Euro oder Pfund statt Baht, und lassen Sie die Umrechnung von der Empfängerbank in Thailand vornehmen. Geben Sie im Verwendungszweck etwas wie „purchase of condominium unit 12A“ an, und achten Sie darauf, dass der Name des Absenders exakt mit dem Namen übereinstimmt, der später im Deed steht. Heben Sie jede SWIFT-Bestätigung auf — Banken verlieren Unterlagen. Die FET-Papiere werden zweimal gebraucht: am Tag der Überweisung, und Jahre später wieder, wenn Sie den Verkaufserlös ohne Streit mit der Bank zurücktransferieren wollen.

Der Kauf, Schritt für Schritt

Die folgende Abfolge wirkt auf dem Papier selbstverständlich. Genau beim Auslassen einzelner Schritte beginnen die meisten Horrorgeschichten rund um thailändische Immobilien.

1. Engagieren Sie einen unabhängigen Anwalt, bevor Sie irgendetwas reservieren — einen, der Ihnen Rechenschaft schuldet und nicht dem Entwickler oder Makler.
2. Führen Sie eine Due Diligence durch: Titelrecherche im Chanote, Prüfung auf Hypotheken, Belastungen und Zufahrtsrechte, Baugenehmigungen, und bei Condos die Quotensituation sowie die Finanzen des Gebäudes. Seien Sie vorsichtig bei jedem Titel unterhalb eines Chanote.
3. Zahlen Sie die Reservierungsanzahlung erst, nachdem Ihr Anwalt die Bedingungen geprüft hat. Anzahlungen liegen meist zwischen 50.000 und 200.000 Baht und sollten rückerstattbar sein, falls die Due Diligence Probleme aufdeckt.
4. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag. Bei einem Off-Plan-Projekt lesen Sie die Verzugs- und Vertragsstrafenklauseln zweimal — Treuhandkonten sind in Thailand selten, und die meisten Ratenzahlungen gehen direkt an den Entwickler.
5. Lassen Sie das Geld nach den FET-Regeln oben aus dem Ausland einfließen.
6. Treffen Sie sich am Übergabetag beim Land Department, wo die Gebühren bezahlt und der Deed oder die Pacht auf Ihren Namen eingetragen werden.

Was Kauf und Halten kosten

Die Transaktionskosten sind im internationalen Vergleich moderat, und die laufenden Kosten sind fast null — auch deshalb funktionieren thailändische Condos so gut als reine Vermietungsanlage.

• Die Übertragungsgebühr beträgt 2% des amtlich geschätzten Werts, und Käufer und Verkäufer teilen sie meist hälftig.
• Hat der Verkäufer die Immobilie weniger als fünf Jahre gehalten, greift die Specific Business Tax von 3,3%; danach ersetzt sie eine Stamp Duty von 0,5%. Beide trägt üblicherweise der Verkäufer, wobei bei einem thailändischen Deal alles verhandelbar ist.
• Die Quellensteuer liegt bei 1% für einen Firmenverkäufer, oder wird bei einer Privatperson nach der progressiven Einkommensteuerskala berechnet.
• Laufend bewegt sich die Land- und Gebäudesteuer auf Wohnimmobilien im Bereich von Hundertstel-Prozent, und Condo-Eigentümer zahlen Gemeinschaftsgebühren von etwa 40 bis 80 Baht pro Quadratmeter im Monat.

Ein Immobilienkauf bringt kein Visum

Thailand gewährt für den Immobilienkauf keinerlei Aufenthaltsrecht. Keine Ausnahme. Ein Eigentümer reist weiterhin mit dem Visum ein, für das er qualifiziert ist, und „mir gehört hier ein Apartment“ zählt bei der Einreisebehörde nichts. Es gibt praktikable Langzeitaufenthalte für Eigentümer, von Ruhestandsvisa bis zum LTR-Programm, die wir im Ratgeber zu Langzeitvisa für Thailand verglichen haben.

HomeNSearch listet Condos, Villen und Off-Plan-Projekte in Thailands wichtigsten Märkten. Im Thailand-Katalog sehen Sie aktuelle Preise in Phuket, Pattaya und Bangkok — und sprechen Sie mit einem Anwalt, bevor Sie irgendjemandem eine Anzahlung überweisen.

FAQ

Kann ein Ausländer je Land in Thailand besitzen?

Praktisch nein. Auch die Heirat ändert nichts: Von einem thailändischen Ehepartner gekauftes Land bleibt dessen alleiniges Eigentum, und der ausländische Partner unterschreibt beim Land Department eine Erklärung, mit der er auf jeden Anspruch verzichtet. Die Investitionsausnahme im Land Code — 40 Millionen Baht in genehmigte Anlagen für maximal ein Rai — ist so eng gefasst, dass sie praktisch nie genutzt wird.

Ist eine 30-Jahres-Pacht sicher?

Die registrierte Laufzeit ist es. Sie bindet den Grundeigentümer und jeden späteren Käufer des Grundstücks. Nicht sicher ist, sich auf eine Verlängerung zu verlassen — das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom März 2025 hat vorab vereinbarten Verlängerungsketten die Rechtswirkung entzogen. Bewerten Sie die Pacht mit 30 Jahren und alles darüber hinaus als Bonus.

Wie viel des Geldes muss aus dem Ausland kommen?

Bei einem Condo, das auf Ihren eigenen Namen registriert wird, sollte der volle Kaufpreis in ausländischer Währung aus dem Ausland eingehen, mit FET-Formularen für Überweisungen ab 50.000 US-Dollar. Baht, das bereits auf einem thailändischen Konto liegt, lässt sich für einen Kauf innerhalb der Ausländerquote in der Regel nicht verwenden.

Darf ich mein thailändisches Condo vermieten?

Monats- und Jahresvermietung sind unproblematisch, und die Einnahmen sind in Thailand steuerpflichtig. Tagesvermietung ist eine andere Sache: Sie fällt unter den Hotel Act, und die meisten Gebäude verbieten sie ohnehin in der eigenen Hausordnung. Prüfen Sie beides, bevor Sie mit Airbnb-Einnahmen planen.