Immobilien in Armenien kaufen: Was Ausländer wissen müssen

Wer Immobilien in Armenien kaufen möchte, kann das als Ausländer fast zu denselben Bedingungen tun wie ein Staatsbürger. Wohnungen, Häuser, Büros und Läden gehen ohne Aufenthaltstitel und ohne Ausländerquote ins volle Eigentum über. Die Grenze liegt beim Land: Die Verfassung verbietet Ausländern Grundbesitz, und das Bodengesetzbuch erlaubt ihnen dann die Grundstücke unter Wohn- und Gewerbegebäuden, nicht aber Agrarland. Mit dem Wohnungskauf erwerben Sie kein Aufenthaltsrecht, und die Aufenthaltsregeln ändern sich am 1. November 2026. Die Abschnitte unten behandeln jeden Punkt mit Quellen, Stand Oktober 2026.

Preise und wer kauft

Das Katasterkomitee beziffert den Durchschnittspreis einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Jerewan im ersten Halbjahr 2026 auf 505.900 Dram (AMD) pro m², 9,1 % mehr als ein Jahr zuvor (ArmInfo, August 2026). Das sind etwa 1.400 USD bei rund 360 AMD je Dollar. Der Durchschnitt 2025 lag bei 464.300 AMD pro m², nur 0,3 % höher, der Markt stand also den größten Teil des Jahres 2025 still. Die Zentralbank erklärte im August 2026, im zweiten Quartal sei das Wachstum zurückgekehrt, und Bauträger würben aktiver um Käufer aus dem Ausland, um den Absatz zu halten (Armenpress, 4. August 2026). Euronews meldete am 13. Oktober 2026 unter Berufung auf das Katasterkomitee, die Wohnungspreise in Jerewan seien allein im August um 2,9 % und binnen eines Jahres um 23,5 % gestiegen. Das ist der Wert eines einzelnen Monats; spätere Veröffentlichungen des Katasters zeigen, ob er sich hält.

Ausländische Käufer sind ein kleiner, aber wachsender Teil des Marktes. An 4.413 Immobiliengeschäften in Armenien waren 2025 ausländische Staatsbürger beteiligt, 13,4 % mehr und 7,4 % aller Geschäfte; im ersten Halbjahr 2026 waren es 2.313, ein Plus von 37 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Daten des Katasterkomitees laut ArmInfo). Die Zahlen zählen Käufe und Verkäufe zusammen: 2025 kauften Ausländer 2.014 Objekte und verkauften 2.524. Von den gekauften lagen 1.304 in Jerewan, 221 in Kotajk und 78 in Lori. Unter den ausländischen Käufern stehen Russen an erster Stelle, danach folgen US-amerikanische und iranische Staatsbürger; Euronews beziffert den Anteil der Russen auf rund 72 % aller Geschäfte mit ausländischer Beteiligung.

Wo Ausländer kaufen

• Jerewan zieht den größten Teil der Nachfrage an. Das zentrale Kentron und das benachbarte Arabkir sind die teuersten Bezirke; im zweiten Quartal 2026 stiegen die Preise in Nork-Marasch, Schengawit und Adschapnjak am schnellsten (Daten des Katasterkomitees laut JAMnews). Die Crowd-Daten von Numbeo vom Oktober 2026 nennen für zentrale Wohnungen rund 1,2 Millionen AMD pro m², außerhalb des Zentrums etwa 565.000. Das sind Stichproben von Angebotspreisen, nicht der Katasterdurchschnitt, doch ein Abstand von etwa zwei zu eins ist für die Preisstruktur der Stadt typisch. Der Premierminister nannte eine Zentrumswohnung, die für 8.000 USD pro m² verkauft wurde, gegenüber einem Höchstwert von 5.500 USD im Jahr 2023 (OC Media, Oktober 2026); das ist ein einzelnes Geschäft, kein Marktpreis.
• Neubauten sind in Jerewan verbreitet und werden von Bauträgern ab Plan verkauft. Die staatliche Rückerstattung der Einkommensteuer für Hypotheken, die sie früher antrieb, gilt für Jerewan nicht mehr (siehe Abschnitt Steuern).
• Zaghkadsor, der wichtigste Skiort, war in den Daten des Finanzministeriums für Dezember 2024 mit 455.000 AMD pro m² der teuerste regionale Markt (Arka). Die Preislisten der Bauträger für neue Projekte dort lagen Anfang 2026 bei etwa 560.000 bis 800.000 AMD pro m² (Inserate auf karucapatoxic.am). Die Skisaison dauert etwa von Dezember bis April, und das prägt die Mieteinnahmen.
• Dilidschan ist ein Wald- und Kurort, der über den Tourismus verkauft wird. Eine verlässliche Preisreihe für 2026 haben wir nicht gefunden; fragen Sie lokale Makler nach abgeschlossenen Geschäften, statt sich auf Angebotspreise zu verlassen.

Angebote auf HomeNSearch

Sehen Sie sich die Armenien-Seite an und vergleichen Sie jeden Angebotspreis mit dem Katasterdurchschnitt oben.

Was ein Ausländer besitzen darf

Das armenische Recht trennt Gebäude und Land, und diese Trennung entscheidet, was Sie kaufen können. Die Tabelle folgt der Verfassung, Artikel 4 des Bodengesetzbuchs und dem Zivilgesetzbuch, Stand Oktober 2026.

| Was Sie möchten | Darf ein Ausländer es besitzen? | Hinweise | |---|---|---| | Wohnung, Haus, Büro, Laden | Ja | Kein Aufenthaltstitel und keine Quote nötig | | Land neben einem Haus, Gartenland, Grundstücke für Privathäuser, Wohnblöcke, öffentliche oder Produktionsgebäude | Ja | Bodengesetzbuch, Artikel 4, Punkt 3.1 | | Agrarland und jedes andere Land, das nicht in Punkt 3.1 genannt ist | Nein | Nutzungsrecht oder Pacht, oder eine armenische Gesellschaft | | Beliebiges Land, für Inhaber des „besonderen Aufenthaltsstatus“ | Ja | Status ab dem 1. November 2026 abgeschafft; heutige Inhaber behalten ihn, bis ihre Karte abläuft |

Die Regel zum Land

Die Verfassung bestimmt, dass ausländische Staatsbürger und Staatenlose Land nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen besitzen dürfen. Artikel 4 Punkt 3 des Bodengesetzbuchs wiederholt das Verbot und nimmt eine Gruppe aus: Personen mit besonderem Aufenthaltsstatus. Punkt 3.1 hebt das Verbot dann auf für Parzellen neben einem Haus, für Gartenland und für Land, das für Bau und Unterhalt von Privathäusern, öffentlichen und Produktionsanlagen sowie Wohnblöcken bestimmt ist (Text des Bodengesetzbuchs auf arlis.am, geprüft im Oktober 2026). Land außerhalb dieser Liste bleibt verschlossen, allen voran Agrarland; dort kann ein Ausländer nur ein Nutzungsrecht oder eine Pacht halten.

Der besondere Aufenthaltsstatus wurde vor allem Personen armenischer Herkunft erteilt. Die am 20. Januar 2026 beschlossenen Änderungen des Ausländergesetzes schaffen ihn zum 1. November 2026 ab; heutige Inhaber behalten ihre Karten bis zum Ablauf (EY Armenia law alert). Armenische Anwälte, die die Reform auswerten, sagen, die Ausnahme beim Land gehe dann auf Inhaber eines unbefristeten Aufenthalts über, der für besondere Verdienste um Armenien erteilt wurde, und ein Eigentümer, der den qualifizierenden Status verliert, habe ein Jahr Zeit, beschränktes Land zu verkaufen oder zu übertragen. Behauptet ein Verkäufer oder Makler, ein ausländischer Käufer könne über den Sonderstatus jedes Land erwerben, ist das veraltet.

Wohnungen

Zu einer Wohnung gehört ihr Anteil am Grundstück unter dem Gebäude. Seit 2012 trägt das Kataster Rechte an einem Gebäude nur ein, wenn auch die Rechte am Grundstück belegt sind (Legal 500); das Grundstück wird also bei jedem Geschäft mitgeprüft. In einem gewöhnlichen Mehrfamilienhaus merken Sie davon nichts.

Häuser und Grundstücke

Hier stoßen Ausländer auf die Landregel. Lassen Sie sich den Katasterauszug zeigen, bevor Sie etwas zahlen, und lesen Sie die Kategorie des Grundstücks. Fällt es unter Punkt 3.1, kaufen Sie Haus und Grundstück zusammen. Wenn nicht, bleiben meist das Gebäude mit einem eingetragenen Nutzungsrecht am Grundstück, eine lange Pacht oder der Weg über eine Gesellschaft (unten). Das Zivilgesetzbuch gibt dem Eigentümer eines Gebäudes auf fremdem Land das Recht, den Teil des Grundstücks zu nutzen, auf dem es steht (Legal 500). Welche Lösung zu Ihrem Grundstück passt, sollte ein Anwalt bestätigen.

Der Weg über eine Gesellschaft

Armenische Anwälte beschreiben, dass eine armenische GmbH (LLC), die vollständig in ausländischer Hand sein darf, Land halten kann, das ihr Eigentümer persönlich nicht halten dürfte. Das ist gängige Praxis, aber es ist eine Gesellschaft mit eigener Buchhaltung, jährlichen Meldungen und eigenen Steuern, keine Abkürzung. Die Gesellschaft zahlt beim Weiterverkauf 18 % Gewinnsteuer, und Anteile, die man für die Einbringung eines Gebäudes oder einer Wohnung in das Kapital einer Gesellschaft erhält, werden besteuert, wenn man sie im Erwerbsjahr oder in den drei folgenden Steuerjahren verkauft (Steuergesetzbuch, Artikel 149). Lassen Sie die Struktur für Ihr konkretes Grundstück von einem Anwalt vor Ort bestätigen, bevor Sie Geld überweisen.

Prüfungen vor der Unterschrift

• Katasterauszug von e-cadastre.am oder aus einem Katasteramt: Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen, Grundstückskategorie.
• Der Familienstand des Verkäufers. Während einer Ehe erworbenes Eigentum ist gemeinsames Eigentum, auch wenn nur ein Ehegatte eingetragen ist; deshalb zählt die Zustimmung des anderen (Legal 500).
• Schulden auf der Wohnung: Nebenkosten, Gebühren der Hausverwaltung und Grundsteuer. Das Kataster registriert einen Verkauf nur, wenn die Grundsteuer für dieses Objekt bezahlt ist, und zwar auf Grundlage einer Schuldenfreiheitsbescheinigung (Mitteilung des Katasterkomitees, September 2026).
• Bei einem Neubau: die Baugenehmigung und das Verkaufsrecht des Bauträgers. Ab Plan registrieren Sie ein Recht zum Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie (Legal 500), noch keine Wohnung.

Notar und Registrierung

Das Eigentum geht über, wenn das Katasterkomitee es registriert, nicht mit der Unterschrift. Den Kaufvertrag beurkundet ein Notar. Er kann auch in einem Servicebüro des Katasters unterschrieben werden, wenn beide Parteien persönlich erscheinen (Legal 500). Ein notarieller Vertrag muss innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung zur staatlichen Registrierung eingereicht werden, sonst ist das Geschäft nichtig (Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten, Artikel 24). Seit Juli 2026 können armenische Staatsbürger einen Kauf auch vollständig online ohne Notar abschließen (Katasterkomitee, September 2026); die Ankündigung nennt nur Staatsbürger, ein ausländischer Käufer sollte also mit einem Notar oder einem Katasteramt planen. Ein ausländischer Käufer braucht eine Steuernummer (TIN) vom Staatlichen Einnahmenkomitee; armenische Anwaltsleitfäden nennen als wichtigste Unterlagen einen Reisepass mit notariell beglaubigter armenischer Übersetzung.

Zahlung über die Bank, nicht bar

Seit Juli 2023 muss jede Zahlung über 300.000 AMD zwischen Privatpersonen bargeldlos erfolgen (Gesetz über bargeldlose Operationen; Staatliches Einnahmenkomitee), der gesamte Preis läuft also per Banküberweisung oder über ein Treuhandkonto bei einer Bank. Das Gesetz über die Währungsregulierung verlangt außerdem, dass Zahlungen zwischen in Armenien Ansässigen in Dram erfolgen. Angebotspreise werden oft in Dollar genannt; der Vertrag rechnet sie zu einem vereinbarten Kurs um. Ist eine der Parteien nicht ansässig, fragen Sie vor der ersten Zahlung Notar und Bank, in welcher Währung der Vertrag laufen darf.

Beim Kauf

Wir haben in Armenien keine Grunderwerbsteuer und keine Stempelsteuer zulasten des Käufers gefunden. Die Kosten des Käufers sind kleine Gebühren:

| Posten | Betrag | Quelle | |---|---|---| | Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags | etwa 20.000 AMD | hartak.am | | Katasterauszug (einheitliche Auskunft) zur Immobilie | 10.000 AMD | Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten, Art. 73 | | Staatsgebühr für die Eintragung des Eigentums an einer Wohnung | 1.000 AMD | Tarif des Katasterkomitees; hartak.am | | Registrierungsgebühr, Standard (4 Werktage) | 25.000 AMD | dasselbe Gesetz, Art. 73 und 74 | | Dasselbe, schneller: 3 Tage, 2 Tage, 2 Stunden | 50.000, 75.000, 150.000 AMD | dasselbe Gesetz, Art. 74 | | MwSt. | 20 %, im Preis eines Neubaus enthalten, wenn der Bauträger umsatzsteuerlich registriert ist | Leitfäden armenischer Kanzleien | | Maklerprovision | Verhandlungssache, nicht reguliert | |

Manche Leitfäden nennen für die Registrierung 45.000 bis 50.000 AMD; der im Oktober 2026 geltende Gesetzestext sagt 25.000 plus die Staatsgebühr. Prüfen Sie den Tarif auf cadastre.am, bevor Sie zahlen.

Jährliche Grundsteuer

Der Eigentümer zahlt die Grundsteuer jedes Jahr bis zum 1. Dezember auf den Katasterwert, der seit einer Reform von 2021 viel näher an den Marktpreisen liegt als früher. Die Reform wurde stufenweise eingeführt, mit 25 % des vollen Satzes im Jahr 2021 und 75 % im Jahr 2025; 2026 ist das erste Jahr mit 100 % (Steuergesetzbuch, Artikel 229 und 233). Der alte Freibetrag ist entfallen, jede Wohnung zahlt also etwas. Die Sätze sind progressiv, und jeder Satz gilt nur für den Teil oberhalb seiner eigenen Schwelle.

| Katasterwert der Wohnung (AMD) | Steuer | |---|---| | Bis 10 Millionen | 0,05 % | | 10 bis 25 Millionen | 5.000 + 0,1 % des Teils über 10 Millionen | | 25 bis 47 Millionen | 20.000 + 0,2 % des Teils über 25 Millionen | | 47 bis 75 Millionen | 64.000 + 0,4 % des Teils über 47 Millionen | | 75 bis 100 Millionen | 176.000 + 0,6 % des Teils über 75 Millionen | | 100 bis 200 Millionen | 326.000 + 1 % des Teils über 100 Millionen | | Über 200 Millionen | 1.326.000 + 1,5 % des Teils über 200 Millionen |

Eine Wohnung mit einem Katasterwert von 40 Millionen AMD zahlt 50.000 AMD im Jahr, etwa 140 USD. Bei 80 Millionen AMD sind es 206.000 AMD, etwa 570 USD. Für Häuser gilt eine eigene Skala mit niedrigeren Schwellen (0,05 % bis 7 Millionen AMD, dann 0,1 %, 0,2 % und so weiter bis 1,5 % über 200 Millionen AMD). Manche ältere Leitfäden drucken noch die Skala vor 2021. Ihre Rechnung hängt vom Katasterwert ab, den das Katasterkomitee für das Objekt festgesetzt hat; fragen Sie den Verkäufer nach dem aktuellsten.

Mieteinnahmen

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien werden mit 10 % besteuert, dazu kommen weitere 10 % auf den Teil der Jahresmiete über 60 Millionen AMD (Steuergesetzbuch Artikel 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Ist der Mieter ein Unternehmen oder Einzelunternehmer, behält er die Steuer als Steueragent ein. Ist der Mieter eine Privatperson, melden und zahlen Sie selbst. Nichtansässige werden in Armenien nur auf Einkünfte aus armenischen Quellen besteuert, dazu gehört die Miete aus armenischen Immobilien. Der Mietvertrag muss beim Katasterkomitee registriert oder dem Staatlichen Einnahmenkomitee innerhalb von fünf Tagen nach Mietbeginn gemeldet werden. Wer das versäumt, zahlt 5 % des Katasterwerts, höchstens 500.000 AMD, bei Wiederholung innerhalb eines Jahres 10 %, höchstens 1 Million AMD (Staatliches Einnahmenkomitee, seit Dezember 2023 in Kraft). Für 2025 erhaltene Miete sind Erklärung und Zahlung bis zum 1. November 2026 fällig; ab dem Steuerjahr 2026 ist die Frist der 1. Juli des Folgejahres (Staatliches Einnahmenkomitee). Prüfen Sie das Datum auf src.am.

Beim Verkauf

Nach dem Steuergesetzbuch hängt die Einkommensteuer beim Verkauf davon ab, wer kauft:

• Eine Privatperson, die weder Einzelunternehmer noch Notar ist: keine Einkommensteuer (Artikel 147, Teil 1, Punkt 16). Das Gesetzbuch unterscheidet hier nicht zwischen Ansässigen und Nichtansässigen.
• Ein Unternehmen oder Einzelunternehmer: 10 % (Artikel 150, Teil 9), vom Käufer als Steueragent einbehalten.
• Jeder Käufer, wenn das Gesetzbuch Sie als Bauträger des Gebäudes behandelt: 20 % (Artikel 150, Teil 11).
• Land: Einkünfte aus dem Verkauf von Land sind unabhängig von der Zweckbestimmung befreit (Artikel 147, Teil 1, Punkt 38).

Sind Sie in einem anderen Land steuerlich ansässig, kann auch dieses den Gewinn besteuern. Fragen Sie vor dem Verkauf einen Steuerberater nach dem Abkommen zwischen Armenien und Ihrem Land.

Rückerstattung der Einkommensteuer bei Hypotheken

Das staatliche Programm, das die Einkommensteuer bis zur Höhe der Hypothekenzinsen für einen Neubau erstattet, ist für Ausländer kein Grund zum Kauf. Es setzt voraus, dass Sie angestellt sind und armenische Einkommensteuer zahlen, als Nichtstaatsbürger steuerlich ansässig sind (183 Tage oder mehr) und eine neue Wohnung bis 55 Millionen AMD kaufen (afm.am, 2025). Für neue Hypotheken in Jerewan gilt es seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr, außer für Projekte, die vor 2022 begonnen haben. Die Erstattung endet in Aragazotn, Ararat, Armawir und Kotajk am 1. Januar 2027 und in den übrigen Regionen am 1. Januar 2029, abgesehen von einer Regierungsliste von Grenzgemeinden (ArmBanks, 11. Juni 2026; ARKA).

Der Kauf einer Immobilie in Armenien gibt kein Recht auf eine Aufenthaltserlaubnis. Das Gesetz nennt andere Gründe: Beschäftigung, Geschäftstätigkeit, Studium, familiäre Bindung an einen Staatsbürger oder einen rechtmäßig Ansässigen und einige weitere. Armenische Anwälte, die die Reform 2026 auswerten, sagen dasselbe: Eine Wohnung in Jerewan hilft bei Banken und zeigt eine Bindung an das Land, ist aber für sich kein Aufenthaltsgrund. Werbeseiten, die eine Erlaubnis für einen Kauf versprechen, beschreiben eine Möglichkeit, die wir im Gesetz mit Stand Oktober 2026 nicht finden konnten.

Was sich am 1. November 2026 ändert. An diesem Tag tritt das geänderte Ausländergesetz in Kraft, das am 20. Januar 2026 beschlossen wurde (EY Armenia law alert).

• Geschäftsweg. Befristeter Aufenthalt für bis zu einem Jahr, wenn Sie Anteile im Wert von mindestens 2 Millionen AMD an einer armenischen Gesellschaft halten oder als Einzelunternehmer tätig sind und in den 60 Tagen vor dem Antrag mindestens 1 Million AMD auf dem Geschäftskonto oder als Umsatz hatten. Der unbefristete Aufenthalt folgt nach drei Jahren befristeten Aufenthalts innerhalb der vorangegangenen fünf Jahre.
• Investitionsweg. Neu im Gesetz: unbefristeter Aufenthalt aufgrund einer Investition in Armenien. Mindestbetrag und zulässige Anlagen überlässt das Gesetz einem Regierungsbeschluss. Bis Mitte Oktober 2026 haben wir keinen veröffentlichten gefunden, niemand kann also bisher sagen, ob Immobilien zählen werden. Verkaufsmaterial, das eine Schwelle von 150.000 USD für Immobilien nennt, stützt sich auf keinen verabschiedeten Beschluss.
• Gebühren. Die Staatsgebühr steigt von 105.000 auf 150.000 AMD für den befristeten und von 140.000 auf 250.000 AMD für den unbefristeten Aufenthalt (EY). Manche Kanzleiübersichten nennen etwas höhere Summen, etwa 156.000 und 256.000 AMD. Bei einem abgelehnten Antrag wird nichts mehr erstattet.
• Quoten. Die Regierung legt eine jährliche Obergrenze für Aufenthaltsstatus nach Art und Grund fest, und eine ausgeschöpfte Quote wird zum Ablehnungsgrund. Bis Mitte Oktober 2026 war keine Quote veröffentlicht (EY; Übersicht einer armenischen Kanzlei).
• Der besondere Aufenthaltsstatus für Personen armenischer Herkunft wird abgeschafft; siehe den rechtlichen Abschnitt zum Land.

Aufenthalt ohne Erlaubnis. Staatsbürger Russlands und vieler anderer Länder reisen visumfrei ein und dürfen bis zu 180 Tage im Jahr bleiben. Für längere Aufenthalte brauchen Sie einen Aufenthaltsgrund. Staatsbürger der Länder der Eurasischen Wirtschaftsunion (EAWU), die länger als 180 Tage bleiben, brauchen schon jetzt eine Bescheinigung über den rechtmäßigen Aufenthalt; nach den neuen Regeln wird sie zu einer kostenpflichtigen Leistung (etwa 36.000 AMD laut einer armenischen Kanzlei). Fragen Sie beim Migrations- und Staatsbürgerschaftsdienst nach, was für Ihre Staatsangehörigkeit gilt, bevor Sie planen, in der gekauften Wohnung zu leben.

Schritt für Schritt zur Wohnung

1. Beauftragen Sie einen eigenen Anwalt, bevor Sie eine Anzahlung leisten, einen, der für Sie arbeitet und nicht für den Bauträger oder den Makler.
2. Besorgen Sie eine Steuernummer (TIN) beim Staatlichen Einnahmenkomitee. Bringen Sie einen Reisepass mit notariell beglaubigter armenischer Übersetzung mit.
3. Prüfen Sie das Objekt: Katasterauszug, Hypotheken und Pfändungen, Ehegatte des Verkäufers, Schulden auf der Wohnung. Bei einem Haus die Kategorie des Grundstücks (siehe rechtlicher Abschnitt).
4. Vereinbaren Sie den Preis schriftlich. Preise werden in USD genannt, Verträge und Zahlungen laufen aber in AMD; legen Sie also den Umrechnungskurs fest.
5. Zahlen Sie die Anzahlung per Banküberweisung, niemals bar.
6. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag beim Notar oder in einem Servicebüro des Katasters, wenn beide Seiten persönlich erscheinen.
7. Zahlen Sie den Restbetrag per Banküberweisung oder über ein Treuhandkonto bei einer Bank, das bei der Registrierung freigegeben wird.
8. Lassen Sie das Recht beim Katasterkomitee registrieren, spätestens 30 Werktage nachdem der Notar den Vertrag beurkundet hat. Die Standardbearbeitung dauert 4 Werktage und kostet insgesamt 26.000 AMD (Gebühr plus Staatsgebühr); 3 Tage, 2 Tage und 2 Stunden kosten 50.000, 75.000 und 150.000 AMD zuzüglich der Staatsgebühr. Die Bescheinigung kommt per E-Mail (Gesetz über die staatliche Registrierung von Eigentumsrechten; hartak.am, Oktober 2026).

Neubauten ab Plan

Bauträger verkaufen Wohnungen vor der Fertigstellung. Bis dahin halten Sie ein registriertes Recht zum Kauf einer im Bau befindlichen Immobilie, und das Eigentum wird nach der Abnahme des Gebäudes eingetragen (Legal 500; hartak.am). Prüfen Sie vor der Unterschrift die Baugenehmigung, das Grundstück, den Fertigstellungstermin und was der Vertrag zu Verzug sagt. Ratenzahlungen sollten den Bauabschnitten entsprechen; zahlen Sie nichts im Voraus, was der Vertrag nicht vorsieht.

Finanzierung

Die Zentralbank erklärte im August 2026, Hypothekengeschäfte liefen weiter, auch für Käufe durch Nichtansässige (Armenpress). Jede Bank legt ihre Bedingungen für Nichtansässige selbst fest; lassen Sie sich ein Angebot schriftlich geben, bevor Sie mit einem Kredit rechnen. Ein lokales Bankkonto erleichtert die Einhaltung der Regel zur bargeldlosen Zahlung, und die Banken verlangen Nachweise zur Herkunft der Mittel.

Fehler, die am meisten kosten

• Bar oder in Fremdwährung außerhalb einer Bank zahlen.
• Die Registrierungsfrist von 30 Werktagen nach dem Notar versäumen: Das Geschäft wird nichtig.
• Ein Haus kaufen, ohne die Grundstückskategorie im Katasterauszug gelesen zu haben.
• Das „Kaufrecht“ eines Bauträgers akzeptieren, ohne die Baugenehmigung zu prüfen.
• Den Kauf für einen Weg zum Aufenthalt halten.
• Als ausländischer Käufer in Jerewan mit der Rückerstattung der Hypothekensteuer rechnen.
• Einen Mietvertrag nicht registrieren lassen, nachdem Sie die Wohnung vermietet haben.

Jerewan ist günstiger als die meisten westeuropäischen Hauptstädte, doch die Mieten steigen. Die Crowd-Daten von Numbeo für Oktober 2026, umgerechnet mit etwa 361 AMD je Dollar (Zentralbank von Armenien, Mitte Oktober 2026):

| Posten | AMD pro Monat | Etwa USD | |---|---|---| | Einzelperson, ohne Miete | 294.837 | 815 | | Familie mit vier Personen, ohne Miete | 1.077.569 | 2.980 | | 1-Zimmer-Wohnung, Stadtzentrum | 333.984 (Spanne 250.000 bis 500.000) | 925 | | 1-Zimmer-Wohnung, außerhalb des Zentrums | 235.893 (Spanne 150.000 bis 325.731) | 650 | | Durchschnittliches monatliches Nettogehalt | 242.285 | 670 |

Eine Einzelperson, die eine Einzimmerwohnung im Zentrum mietet, braucht nach diesen Zahlen rund 630.000 AMD oder 1.740 USD im Monat (unsere Summe aus zwei Numbeo-Zeilen). Die Miete ist die bewegliche Größe: OC Media berichtet, die Mieten seien 2026 in einigen Bezirken um 20 % bis 70 % gestiegen, und Euronews nannte im Oktober 2026 für eine Zweizimmerwohnung in der Hauptstadt etwa 850 EUR im Monat. Numbeo hinkt solchen Sprüngen hinterher; holen Sie sich aktuelle Angebote ein, bevor Sie ein Budget festlegen.

Renditen

Die Numbeo-Daten von Oktober 2026 ergeben eine Brutto-Mietrendite von 5,64 % im Zentrum von Jerewan und 7,92 % außerhalb. Es sind Bruttowerte aus einer kleinen Crowd-Stichprobe von Angebotspreisen. Grundsteuer, Hausgebühren, Leerstand, Möblierung und Maklerkosten gehen ab, bevor eine Nettorendite übrig bleibt, und die Mieten bewegen sich so schnell, dass ein Wert vom Frühjahr im Herbst falsch sein kann. Angaben von 10 % bis 15 % bei der Kurzzeitvermietung stammen von Werbeseiten, und wir haben sie nicht überprüft.

Nachfrage

Der Zuzug von Russen seit 2022 hat den Mietmarkt in Jerewan umgeformt, und sie bleiben die größte Gruppe ausländischer Käufer. Im Herbst 2026 sprangen die Mieten erneut, was OC Media zum Teil mit Mobilisierungsängsten in Russland verbindet. Weil Käufer und Mieter überwiegend aus einem Herkunftsland kommen, folgt die Nachfrage den Ereignissen dort, und das ist das größte Risiko für den Preis. Das zweite ist die Bewertung: Der IWF schätzte 2024, die armenischen Immobilienpreise seien um etwa 20 % bis 35 % überbewertet, und die Zentralbank wies im Mai 2026 darauf hin, dass das steigende Verhältnis von Preis zu Miete Immobilien als Geldanlage weniger attraktiv machen könnte (ARKA).

Regeln für Vermieter

• Steuer: 10 % auf die Miete, dazu 10 % auf den Teil über 60 Millionen AMD im Jahr (siehe Abschnitt Steuern).
• Registrierung des Mietvertrags: Registrieren Sie den Vertrag beim Katasterkomitee oder melden Sie ihn innerhalb von fünf Tagen dem Staatlichen Einnahmenkomitee, sonst droht eine Strafe.
• Eigentümer im Ausland sollten einen Bevollmächtigten oder Verwalter vor Ort benennen, der Steuererklärung und Mieter betreut.

Wie es weitergeht

Entscheiden Sie zuerst, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus mit Grundstück wollen, denn die Grundstückskategorie bestimmt den rechtlichen Weg. Sehen Sie sich dann die Armenien-Seite an, lassen Sie sich bei jeder Wohnung, die Ihnen gefällt, vom Notar den Katasterauszug geben und den Vertrag vor der ersten Zahlung von einem Anwalt vor Ort prüfen.