Können Ausländer Immobilien in Belarus kaufen?

Immobilien in Belarus kaufen dürfen auch Ausländer: Eine Wohnung oder ein Haus wird als volles Eigentum auf Ihren Namen eingetragen. Beim Boden gilt eine Ausnahme. Ausländische Staatsbürger können in der Regel kein Grundstück besitzen, deshalb liegt der Boden unter einem Haus in staatlicher Pacht von bis zu 99 Jahren. Rechtlich ist das einfach, praktisch nicht: Für Käufer aus der EU, dem Vereinigten Königreich, den USA und Kanada ist das Schwierige, Geld nach Belarus zu überweisen und es später wieder herauszubekommen. Dieser Ratgeber behandelt beides, mit Daten, die im Oktober 2026 geprüft wurden.

Preise in Minsk, September 2026

Auf Minsk kommt es an. Die registrierten Kaufverträge im September 2026 lagen im Schnitt bei 2.330 USD pro m², das sind 475 USD (25,6 %) mehr als im September 2025, so die Daten von Minsk-News, die belarussische Medien wiedergeben. Einzimmerwohnungen kosteten im Schnitt 2.530 USD pro m², Zweizimmerwohnungen 2.234 USD und Dreizimmerwohnungen 2.042 USD (in belarussischen Inseraten zählen alle Wohnräume, nicht nur die Schlafzimmer). Im Monat wurden rund 1.000 Kaufverträge registriert, etwa 19 % weniger als ein Jahr zuvor: Die Preise stiegen, die Umsätze sanken.

Die Angebotspreise im Wiederverkauf liegen über den Vertragspreisen. Realt.by nannte für Minsk einen Durchschnitt von 2.539 USD pro m² für die Woche vom 28. September bis 4. Oktober 2026, in Northern Shore (Severny Bereg) über 3.000 USD. Die beiden teuersten registrierten Verträge im September lagen bei 6.433 USD pro m² im Olympic Park und bei 5.175 USD in Northern Shore.

Regionalstädte

Außerhalb der Hauptstadt sind die Angebotspreise etwa halb so hoch. Realt.by wies für Anfang Oktober 2026 diese Durchschnitte aus: 1.434 USD pro m² in Brest, 1.278 in Grodno, 1.190 in Mogiljow, 1.156 in Gomel und 1.071 in Witebsk. Der Einstieg ist günstiger, aber der Kreis örtlicher Käufer und Mieter ist kleiner als in Minsk. Brest und Grodno liegen nahe der polnischen Grenze.

Preise in Dollar, Verträge in Rubel

Inserate nennen Preise in US-Dollar, der Vertrag wird aber in belarussischen Rubel (BYN) geschlossen. Der Kurs der Nationalbank von Belarus lag am 16. Oktober 2026 bei 3,0091 BYN je USD und 3,3749 BYN je EUR. Ein Jahr zuvor stand der Dollar bei 2,9466 BYN, der Rubel hat sich gegenüber dem Dollar also kaum bewegt.

Drei Punkte, die Sie vor der ersten Besichtigung klären

• Boden. Bei einem Haus oder einer Datscha gehört Ihnen das Gebäude, das Grundstück pachten Sie. Bei Wohnungen stellt sich das Problem nicht.
• Geld. Neun belarussische Banken unterliegen einem vollständigen EU-Transaktionsverbot, und Überweisungen an die übrigen hängen von den Compliance-Regeln Ihrer eigenen Bank ab. Wählen Sie die Empfängerbank aus und lassen Sie sich bestätigen, dass Ihre Bank dorthin überweist, bevor Sie etwas unterschreiben.
• Ausstieg. Belarus verlangt eine staatliche Genehmigung und eine Zahlung von mindestens 25 % des Marktwerts, wenn Personen aus „unfreundlichen“ Staaten Anteile an belarussischen Unternehmen oder darüber gehaltene Immobilien verkaufen. Nach den veröffentlichten Regeln gilt das nicht für eine Wohnung, die ein Ausländer persönlich besitzt. Die Regeln wurden aber mehrfach geändert, also holen Sie sich vor dem Kauf die schriftliche Auskunft eines Anwalts.

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Im Belarus-Katalog können Sie die Angebotspreise mit den Zahlen in diesem Ratgeber vergleichen.

Was ein Ausländer besitzen darf

Das belarussische Recht behandelt das Gebäude und den Boden darunter getrennt. Die Tabelle fasst das Gesetz über die Rechtsstellung ausländischer Staatsbürger (Nr. 105-Z vom 4. Januar 2010) und das Bodengesetzbuch in der Fassung vom Oktober 2026 zusammen.

| Was Sie möchten | Darf ein Ausländer es besitzen? | Wie es üblicherweise gehalten wird | |---|---|---| | Wohnung | Ja | Volles Eigentum, auf Ihren Namen eingetragen | | Haus oder Datscha | Das Gebäude ja | Gebäude im Eigentum; das Grundstück in staatlicher Pacht | | Grundstück allein | Nein | Pacht vom örtlichen Exekutivkomitee | | Anteil an einem Grundstück zusammen mit einem Haus | Ja, seit 2023 | Eingetragener Anteil, gekauft zusammen mit dem Anteil am Haus |

Artikel 12 des Gesetzes Nr. 105-Z erlaubt Ausländern, nach belarussischem Recht Eigentum zu besitzen, zu erben und zu vererben. Das Recht entsteht mit der staatlichen Registrierung, nicht mit der Unterschrift. Ein unterzeichneter, aber nicht registrierter Vertrag gibt Ihnen nichts.

Boden: Warum zum Haus eine Pacht gehört

Nach dem Bodengesetzbuch vom 23. Juli 2008 (Nr. 425-Z) können ausländische Staatsbürger und Staatenlose in der Regel kein Grundstück zu Privateigentum erwerben. Artikel 51 des Gesetzbuchs fügt hinzu, dass ein Haus auf einem Privatgrundstück nur zusammen mit dem Grundstück verkauft werden kann. In der Praxis gibt der Verkäufer das Grundstück an den Staat zurück, und nach dem Verkauf verpachtet das örtliche Exekutivkomitee es an den ausländischen Käufer (Advisor.by zum Bodengesetzbuch, 2022; Ratgeber belarussischer Kanzleien). Bei staatlichem Boden hängt die Pachtdauer von der zulässigen Nutzung des Grundstücks ab und beträgt bis zu 99 Jahre.

Die seit dem 1. Januar 2023 geltende Fassung des Bodengesetzbuchs (Gesetz Nr. 195-Z vom 18. Juli 2022) hat enge Ausnahmen geschaffen. Ein Ausländer kann ein Grundstück zu Eigentum halten, wenn er

• es erbt;
• einen eingetragenen Anteil an einem Grundstück zusammen mit einem Anteil am darauf stehenden Haus oder an der Datscha kauft;
• während der Ehe mit einem belarussischen Staatsbürger ein Grundstück mit Haus als gemeinsames Eigentum erwirbt oder bei der Teilung des Ehevermögens einen Anteil an einem solchen Grundstück erhält.

Gehört ein Grundstück Belarussen und Ausländern gemeinsam, muss es nicht mehr in Pacht überführt werden. Ein ganzes Grundstück kann weiterhin weder gekauft noch geschenkt noch getauscht werden (Advisor.by zum Bodengesetzbuch, 2022; Kommentar belarussischer Notare). In Grenzgebieten gelten zusätzliche Beschränkungen, prüfen Sie also das konkrete Grundstück.

Für russische Staatsbürger gelten die Abkommen des Unionsstaates über gleiche Rechte. Bei Wohnungen und Häusern ändert das wenig, da sie jeder Ausländer kaufen kann. Beim Boden widersprechen sich die veröffentlichten Quellen. Wer als Russe ein Haus kauft, sollte die Grundstücksfrage vor der Zahlung von einem belarussischen Notar klären lassen.

Vertrag und Registrierung

Der Kaufvertrag wird schriftlich geschlossen. Die Parteien können ihn von einem Notar oder vom staatlichen Registrator bei der territorialen Registrierungs- und Katasterbehörde beglaubigen lassen (im Alltag weiter BTI genannt; das System betreibt die Nationale Katasteragentur). Beide Wege enden am selben Punkt: Vertrag und Rechtsübergang werden bei der Behörde registriert, und ein nicht registrierter Vertrag gilt als nicht geschlossen. Die Regelregistrierung dauert fünf Werktage, gegen höhere Gebühr geht es auch in zwei Tagen oder einem (Preisliste der Registrierungsagentur Mogiljow).

Ein Ausländer braucht:

• einen gültigen Reisepass;
• eine notariell beglaubigte Übersetzung des Passes ins Russische oder Belarussische (russische Staatsbürger sind davon befreit);
• einen Dolmetscher bei der Unterzeichnung, wenn Sie Russisch oder Belarussisch nicht gut genug sprechen, um dem Vertrag zu folgen.

Bevor Sie zahlen, sollten der Registrator oder Ihr Anwalt prüfen:

• einen Auszug aus dem Einheitlichen staatlichen Immobilienregister (Eigentümer, Hypotheken, Pfändungen, Verfügungsverbote);
• die Eigentumsurkunden des Verkäufers und den technischen Pass;
• die schriftliche Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers, wenn die Wohnung gemeinsames Eigentum ist;
• wer an der Adresse gemeldet ist, ob jemand ein Wohnrecht behält und ob Interessen Minderjähriger berührt sind (dann kann die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde nötig sein);
• Rückstände bei Nebenkosten und Steuern.

Bezahlung der Immobilie

Die Preise werden in Dollar vereinbart, im Vertrag steht der Preis aber in belarussischen Rubel. Nach den belarussischen Devisenregeln dürfen Gebietsansässige einander eine Wohnung nicht in Fremdwährung bezahlen, deshalb zahlen Bankmodelle den Verkäufer in Rubel aus (Realt.by). Der sichere Weg ist eine von der Bank kontrollierte Abwicklung. Die BSB Bank bietet zum Beispiel den Dienst „Zuverlässige Zahlungen“ an, der auch ausländischen Staatsbürgern offensteht: Käufer, Verkäufer und Bank schließen eine Dreiparteienvereinbarung, der Käufer zahlt auf ein Spezialkonto ein, und die Bank gibt das Geld frei, sobald der Verkäufer die registrierten Unterlagen vorlegt. Nach den veröffentlichten Tarifen beträgt die Gebühr 0,3 bis 0,4 % (mindestens 50 BYN, höchstens 500 BYN), der höhere Satz gilt, wenn die Bank Fremdwährung umtauscht; prüfen Sie den aktuellen Satz. Andere Banken haben ähnliche „sichere Abwicklungen“. Stammt Ihr Geld aus der EU, prüfen Sie aber zuerst, ob die Bank auf der unten genannten Liste des EU-Transaktionsverbots steht. Die Banken prüfen die Herkunft der Mittel nach eigenen Regeln, heben Sie also die Nachweise auf.

Sanktionen: Worauf ein westlicher Käufer stößt

Für Käufer aus der EU, dem Vereinigten Königreich und Nordamerika ist die Zahlung der Schritt, der am ehesten scheitert. Was wir bestätigen konnten:

• EU, Juli 2025. Die EU verbot alle Transaktionen mit vier belarussischen Banken, die bereits von SWIFT abgeschnitten waren: Belagroprombank, Bank Dabrabyt, Entwicklungsbank von Belarus und Belinvestbank, dazu Tochterunternehmen, an denen sie 50 % oder mehr halten. Die Ausnahmen sind eng: diplomatische Vertretungen und in Belarus ansässige EU-Bürger (Beschluss (GASP) 2025/1471 des Rates und Verordnung (EU) 2025/1472).
• EU, Oktober 2025. Das 19. Paket nahm Alfa-Bank (Belarus), Sber Bank (Belarus) und VTB Bank (Belarus) ab dem 2. Dezember 2025 in das EU-Transaktionsverbot auf, nach Artikel 5ac der Verordnung (EU) Nr. 833/2014. BelVEB und Belgazprombank standen bereits auf dieser Liste, damit unterliegen nun neun belarussische Banken einem vollständigen EU-Transaktionsverbot (Revera; Norton Rose Fulbright, April 2026).
• Karten. Ab dem 18./19. März 2026 sperrte Visa Karten der Belagroprombank, der Belgazprombank und der Alfa-Bank (Belarus) in der EU, in Island, Liechtenstein, Norwegen und im Vereinigten Königreich (Interfax). Ab dem 21. April 2026 funktionierten auch Mastercard-Karten der Belgazprombank und der Alfa-Bank (Belarus) in der EU nicht mehr (Nascha Niwa). In Belarus selbst funktionieren die Karten weiter.
• Andere Banken. Für sie gilt kein generelles Verbot, doch Ihre überweisende Bank wendet eigene Compliance-Regeln an und kann eine Überweisung verzögern oder ablehnen. Fragen Sie Ihre Bank schriftlich, ob sie an die konkrete belarussische Bank überweist, und fragen Sie die belarussische Bank, ob sie die Zahlung annimmt.
• Bargeld. Die EU-Regeln verbieten die Ausfuhr von Euro-Banknoten nach Belarus, mit engen Ausnahmen wie Geld für die persönliche Reise. Planen Sie nicht damit, den Kaufpreis mitzunehmen.

Die Sanktionen der USA, des Vereinigten Königreichs und Kanadas haben eigene Listen und ziehen nicht immer mit der EU gleich. Im März 2026 erlaubten die USA Transaktionen mit der Belinvestbank, das EU-Verbot für sie bleibt aber in Kraft, und Banken mit Präsenz in der EU folgen in der Regel der strengeren Regel. Ein belarussischer Anwalt kann Ihre sanktionsrechtliche Lage nicht für Sie klären, Compliance-Berater in Ihrem Land können das.

„Unfreundliche Staaten“ und der spätere Verkauf

Der Präsidentenerlass Nr. 93 vom 14. März 2022 in der Fassung des Erlasses Nr. 326 vom 19. Oktober 2023 (in Kraft seit dem 22. Oktober 2023) und des Erlasses Nr. 91 vom 13. März 2024 verlangt für bestimmte Geschäfte mit Personen aus „unfreundlichen“ Staaten die Genehmigung des Ministerrats und eine Zahlung an den Haushalt von mindestens 25 % des Marktwerts. Die Liste dieser Staaten steht im Beschluss des Ministerrats Nr. 209 vom 6. April 2022 und umfasst unter anderem die EU-Mitgliedstaaten, die USA und das Vereinigte Königreich. Genehmigungen werden nach dem Beschluss Nr. 27 vom 12. Januar 2024 erteilt, und ein Geschäft ohne Genehmigung ist nichtig.

Die Regel betrifft Anteile an belarussischen Unternehmen, Immobilien im Eigentum belarussischer juristischer Personen, deren Eigentümer oder Inhaber von 25 % oder mehr aus gelisteten Staaten stammen, sowie die Umstrukturierung solcher Unternehmen (Übersichten der Kanzleien Revera und BRKA). Die veröffentlichten Texte und Anwaltskommentare, die wir geprüft haben, dehnen sie nicht auf eine Wohnung aus, die eine ausländische Privatperson selbst besitzt. Die Regel wurde aber mehrfach geändert. Wenn Sie einen Pass eines gelisteten Landes haben, holen Sie vor dem Kauf ein schriftliches Gutachten eines belarussischen Anwalts ein und kaufen Sie ohne eines nicht über eine Gesellschaft.

Beim Kauf

Belarus erhebt vom Käufer keine eigene Grunderwerbsteuer. Die gesetzlichen Kosten sind kleine Gebühren, die sich aus der Basisgröße berechnen; sie beträgt seit dem 1. Januar 2026 45 BYN (Beschluss des Ministerrats Nr. 651 vom 20. November 2025). Die Zahlen unten stammen aus den Preislisten regionaler Registrierungsagenturen (Witebsk und Mogiljow), geprüft im Oktober 2026; fragen Sie Ihre Agentur nach dem genauen Betrag.

| Posten | Betrag | In BYN | Hinweis | |---|---|---|---| | Registrierung des Vertrags und des Rechtsübergangs | 0,6 Basisgrößen | 27 | Dazu 0,5 Basisgrößen (22,5 BYN) für das erste Objekt; Regelfrist 5 Werktage | | Beschleunigte Registrierung | +0,3 (2 Werktage) oder +0,6 (1 Werktag) | +13,5 oder +27 | Optional | | Staatsgebühr für die Beglaubigung des Vertrags, Käufer kein naher Verwandter | 5 Basisgrößen | 225 | 2 Basisgrößen (90 BYN) bei nahen Verwandten | | Gebühr des Registrators für die Beglaubigung des Vertrags | 0,6 Basisgrößen | 27 | +0,4 Basisgrößen bei Beglaubigung am selben Tag | | Makler | Vom Staat gesetzte Obergrenze | Siehe unten | Im Maklervertrag vereinbart |

Insgesamt kostet ein Kauf aus zweiter Hand typischerweise einige hundert Rubel an amtlichen Gebühren. Eine Agentur in Mogiljow nennt 8 bis 8,3 Basisgrößen (360 bis 373,5 BYN) für Beglaubigung plus Registrierung im beschleunigten oder dringenden Tempo.

Maklergebühren sind gedeckelt. Der Beschluss des Ministerrats Nr. 157 vom 2. April 2026, in Kraft seit dem 16. Mai 2026, änderte die Höchsttarife für Maklerleistungen für Privatpersonen (Beschluss Nr. 754 vom 1. November 2023). Bei Hilfe beim Verkauf gelten diese Obergrenzen: 6 % des Preises für Objekte bis 700 Basisgrößen (31.500 BYN), 5 % bis 2.000 (90.000 BYN), 4 % bis 3.000 und 3 % bis 4.200; laut Presseberichten gilt oberhalb von 12.400 Basisgrößen (558.000 BYN) pauschal 1,5 %. Die Sätze für die Stufe dazwischen und für Leistungen auf Käuferseite haben wir nicht gefunden. Lassen Sie sich den Satz des Maklers schriftlich geben.

Im Besitz

Privatpersonen zahlen eine Immobiliensteuer von 0,1 % des „Rechenwerts“ der Immobilie, der je Quadratmeter in Anlage 32-3 des Steuergesetzbuchs festgelegt ist. Die Gemeinderäte können den Satz anpassen. Seit dem 1. Januar 2026 hat das Gesetz Nr. 127-Z vom 30. Dezember 2025 Multiplikatoren für große Wohnungen und Häuser eingeführt: Wohnungen von 150 bis 250 m² werden mit 2 multipliziert, Wohnungen über 250 m² mit 3; Häuser von 200 bis 300 m² mit 2 und über 300 m² mit 3. In den Rechenbeispielen von Onliner gilt der Multiplikator für die gesamte Fläche, nicht nur für den Überschuss. Die Steuer für 2026 wird nach diesen Sätzen im Jahr 2027 gezahlt.

Für Minsk beträgt der Rechenwert 2026 für eine Wohnung 1.089 BYN pro m², für ein freistehendes Haus 871 BYN und für eine Datscha 665 BYN. Beispiele für die Jahressteuer, die Onliner am 31. Dezember 2025 nannte:

| Immobilie in Minsk | Fläche | Steuer pro Jahr | |---|---|---| | Wohnung | 100 m² | 109 BYN | | Wohnung | 180 m² | 392 BYN | | Wohnung | 280 m² | 915 BYN | | Haus | 250 m² | 436 BYN | | Haus | 350 m² | 915 BYN |

Befreiungen gibt es für Rentner, Großfamilien und einige andere Gruppen, sie knüpfen aber an den belarussischen Sozialstatus an und helfen einem Käufer ohne Wohnsitz in Belarus nicht. Instandhaltung und Nebenkosten stellt die Wohnungsverwaltung gesondert in Rechnung.

Mieteinnahmen

Wer Wohnraum an andere Privatpersonen vermietet, zahlt die Einkommensteuer als festen Monatsbetrag, nicht als Prozentsatz der Miete. In Minsk sind es seit Februar 2026 53 BYN pro Wohnraum und Monat; Küche, Flur und Bad zählen nicht, eine Zweizimmerwohnung kostet also 106 BYN im Monat. In anderen Orten sind es 20 bis 49 BYN pro Zimmer (MyFin, 2026). Der Betrag hängt nicht von der Miete ab, die Sie verlangen. Der schriftliche Mietvertrag muss vor dem Einzug des Mieters beim örtlichen Exekutivkomitee oder bei einer von ihm bestimmten Organisation registriert werden; nach Artikel 53 des Wohnungsgesetzbuchs ist ein nicht registrierter Mietvertrag nichtig. Die Steuer wird über das Zahlungssystem ERIP unter einer Steuerzahlernummer (UNP) bezahlt, die erste Zahlung bis zum nächsten Werktag nach Mietbeginn, die weiteren jeweils bis zum Ersten des Monats (GS.BY, Juli 2025).

Ist der Mieter ein Unternehmen, gilt eine andere Regelung: Das Unternehmen behält 13 % Einkommensteuer an der Quelle ein. Ob ein Eigentümer ohne Wohnsitz in Belarus bei der Pauschalregelung anders behandelt wird, konnten wir aus veröffentlichten Quellen nicht bestätigen. Fragen Sie das örtliche Finanzamt und prüfen Sie das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Belarus und Ihrem Land.

Beim späteren Verkauf

Der Satz beträgt 13 %. Die Befreiung für einen Verkauf alle fünf Jahre ist für belarussische Staatsbürger und Steuerinländer gedacht, und die Quellen sind uneins, ob ein ausländischer Steuerinländer sie nutzen kann. Steuerinländer ist, wer sich in einem Kalenderjahr 183 Tage oder länger in Belarus aufhält. Ein Ausländer, der kein Steuerinländer ist, zahlt 13 % auf den Gewinn, auch beim ersten Verkauf (Advisor.by, ARDENNA, geprüft im Oktober 2026). Bemessungsgrundlage ist der Verkaufspreis abzüglich nachgewiesener Anschaffungskosten oder, ohne Belege, eines Pauschalabzugs von 20 %.

Das Verfahren liegt vor der Registrierung, nicht danach. Der Nichtansässige reicht bei dem Finanzamt am Ort der Immobilie eine erste Erklärung mit dem erwarteten Einkommen ein, zahlt die 13 % innerhalb von fünf Werktagen nach dem Steuerbescheid und erhält eine Bescheinigung, ohne die der Registrator den Verkauf nicht einträgt. Eine zweite Erklärung mit dem tatsächlichen Einkommen ist innerhalb von fünf Werktagen nach Geldeingang fällig; sie kann entfallen, wenn das Einkommen der ersten Erklärung entspricht und kein Abzug beantragt wird (Steuergesetzbuch, Art. 218; ARDENNA, April 2026). Zu viel gezahlte Beträge werden erstattet.

Der Kauf einer Wohnung in Belarus gibt Ihnen kein Visum, aber einen rechtlichen Grund, eine befristete Aufenthaltserlaubnis zu beantragen. Die im Oktober 2026 geprüften Möglichkeiten:

• Visumfreie Einreise, bis 31. Dezember 2026. Bürger von 38 europäischen Ländern reisen ohne Visum ein: alle EU-Staaten, das Vereinigte Königreich, Norwegen, die Schweiz, Island, Liechtenstein, Andorra, Monaco, San Marino, der Vatikan, Bosnien und Herzegowina sowie Nordmazedonien. Der Aufenthalt dauert bis zu 30 Tage pro Einreise, die visumfreien Tage insgesamt dürfen 90 pro Kalenderjahr nicht übersteigen. Bürger Polens, Litauens und Lettlands sowie lettische Nichtbürger dürfen 90 Tage pro Einreise bleiben. Die Einreise ist über alle Straßen- und Bahngrenzübergänge und über Flughäfen möglich; im Transit nach Russland weiterreisen können Sie nicht (pravo.by, Dezember 2025). Die Regelung beruht auf einem Präsidentenbeschluss, der jedes Jahr verlängert wird. Eine Verlängerung über den 31. Dezember 2026 hinaus haben wir nicht gefunden, prüfen Sie daher vor einer Reise im nächsten Jahr mfa.gov.by. Für andere Staatsangehörigkeiten sehen Sie in die Liste des Ministeriums: Wir haben nur die europäische verifiziert.
• Befristete Aufenthaltserlaubnis, für Aufenthalte über 90 Tage. Artikel 48 des Gesetzes Nr. 105-Z nennt den Besitz einer Wohnimmobilie in Belarus als Grund. Die Erlaubnis wird für bis zu ein Jahr erteilt. Die Staatsgebühr beträgt 3 Basisgrößen (135 BYN), die übliche Bearbeitungszeit 15 Tage. Sie beantragen sie mit Reisepass, Eigentumsnachweis, Nachweis der Unterkunft und Gebührenquittung und müssen für die staatliche Registrierung Fingerabdrücke abgeben; ohne sie wird die Erlaubnis abgelehnt. Nach Ablauf können Sie aus demselben Grund erneut beantragen. Familienangehörige können eigene Erlaubnisse erhalten, wenn der Inhaber ein rechtmäßiges Einkommen hat, das für die ganze Familie mindestens dem Existenzminimum entspricht (e-pasluga.by, geprüft im Oktober 2026).
• Unbefristete Aufenthaltserlaubnis. Artikel 53 desselben Gesetzes listet die Gründe auf, Immobilienbesitz gehört nicht dazu. In Frage kommen fünf Jahre ununterbrochener rechtmäßiger Aufenthalt mit befristeter Aufenthaltserlaubnis oder eine Investition von mindestens 15.000 Basisgrößen, also 675.000 BYN (rund 224.000 USD zum Kurs vom Oktober 2026). Ein Investitionsantrag läuft über die Eingabe einer staatlichen Stelle, die Gebühr beträgt 2 Basisgrößen. Ob der Kauf einer Wohnung als Investition zählt, entscheidet die Migrationsbehörde, gehen Sie also nicht davon aus.

Aufenthaltsregeln ändern sich öfter als das Immobilienrecht. Lassen Sie sich die aktuelle Liste von der Hauptabteilung für Staatsangehörigkeit und Migration des Innenministeriums bestätigen, bevor Sie sich auf eine der Angaben verlassen.

Schritt für Schritt bei einer Wohnung aus zweiter Hand

1. Empfängerbank wählen und den Zahlungsweg testen. Klären Sie vor den Besichtigungen, dass Ihre Bank an diese belarussische Bank überweist. Tun Sie das zuerst, denn eine gescheiterte Überweisung nach der Unterschrift kann Sie den Kauf kosten.
2. Einen belarussischen Anwalt oder Notar nehmen, der für Sie arbeitet und nicht für den Verkäufer oder die Agentur. Wenn Ihr Pass aus einem gelisteten „unfreundlichen“ Land stammt, lassen Sie sich die Lage bei der Genehmigungsregel bestätigen.
3. Die Wohnung prüfen. Registerauszug, Belastungen, Pfändungen, technischer Pass, gemeldete Bewohner, Minderjährige, Zustimmung des Ehepartners, Rückstände bei Nebenkosten.
4. Preis vereinbaren und den Vertrag unterschreiben. Er wird in belarussischen Rubel geschrieben und üblicherweise von einem Notar oder vom Registrator bei der Registrierungsagentur beglaubigt.
5. Über eine Bank zahlen. Übergeben Sie kein Bargeld außerhalb einer bankgeführten Abwicklung. Bewahren Sie die Überweisungsbelege auf.
6. Vertrag und Rechtsübergang registrieren lassen, bei der territorialen Registrierungsagentur. Gebühr zahlen, Regelfrist oder schnellere Frist wählen und die Registrierungsbescheinigung abholen. Das Eigentum entsteht mit der Registrierung.
7. Übergabe und Versorger. Übergabeprotokoll unterschreiben, Zählerstände festhalten und die Versorgerkonten auf Ihren Namen umstellen.

Beim Haus

Der Ablauf ist derselbe, mit zwei Ergänzungen. Erstens das Grundstück: Klären Sie anhand der Eigentumsurkunden, ob es Privateigentum ist, in lebenslangem vererbbarem Besitz steht oder in staatlicher Pacht, denn davon hängt ab, wie der Verkäufer das Haus rechtlich an einen Ausländer weitergeben kann. Zweitens die Pacht: Die Bodenunterlagen müssen gleichzeitig auf Sie umgeschrieben werden. Prüfen Sie die zulässige Nutzung des Grundstücks und ob es in einem Grenzgebiet liegt.

Neubauten

Käufer von Neubauwohnungen schließen meist mit einem Bauträger einen Vertrag über gemeinsamen Bau, der der staatlichen Registrierung unterliegt. Verlangen Sie den registrierten Vertrag, den Nachweis der Rechte des Bauträgers am Grundstück, die Baugenehmigung sowie den Fertigstellungstermin samt Vertragsstrafe bei Verzug. Besondere Regeln für ausländische Teilnehmer am gemeinsamen Bau haben wir nicht gefunden, stellen Sie diese Frage also Ihrem Anwalt.

Finanzierung

Hypotheken belarussischer Banken lauten auf Rubel. Die bei MyFin im Oktober 2026 gelisteten Sätze lagen meist zwischen etwa 12 % und 17 % im Jahr, oft mit einem niedrigeren Satz für die ersten Monate. Die Banken vergeben Kredite an Staatsbürger und an Ausländer mit unbefristeter Aufenthaltserlaubnis und verlangen Einkommensnachweise. Ein Käufer ohne Wohnsitz in Belarus sollte mit Eigenmitteln planen.

Fehler, die am meisten kosten

• Unterschreiben, bevor der Zahlungsweg getestet ist, und danach erfahren, dass die Bank die Überweisung ablehnt.
• Annehmen, der Hauskauf schließe den Boden ein. Er schließt eine Pacht ein, mit den Bedingungen, die diese Pacht eben hat.
• Bar zahlen, ohne dokumentierte Bankabwicklung.
• Über eine Gesellschaft kaufen, ohne die Regel zu den „unfreundlichen Staaten“ zu prüfen, die Immobilien im Besitz von Gesellschaften sehr wohl erfasst.
• Die 13 % Steuer beim Wiederverkauf für Nichtansässige vergessen, und die Erklärung, die vor der Registrierung eingereicht werden muss.

Minsk ist nach westeuropäischen Maßstäben günstig, die Mieten im Zentrum sind aber schnell gestiegen. Numbeo-Zahlen für Minsk vom Oktober 2026 (von Nutzern gemeldet), umgerechnet zum Kurs der Nationalbank von 3,0091 BYN je USD:

| Posten | BYN pro Monat | Etwa USD | |---|---|---| | Einzelperson, ohne Miete | 1.723 | 573 | | Familie mit vier Personen, ohne Miete | 6.410 | 2.130 | | Miete 1 Schlafzimmer, Stadtzentrum | 1.781 | 592 | | Miete 1 Schlafzimmer, außerhalb des Zentrums | 1.165 | 387 | | Miete 3 Schlafzimmer, Stadtzentrum | 3.071 | 1.021 | | Durchschnittliches Nettogehalt | 2.882 | 958 |

Kommt man mit 1.500 USD im Monat aus? Eine Einzelperson, die im Zentrum eine Wohnung mit einem Schlafzimmer mietet, braucht nach diesen Zahlen etwa 3.500 BYN, rund 1.160 USD. Ja also, mit etwas Spielraum. Ein Paar hat weniger Luft, und eine vierköpfige Familie, die im Zentrum drei Schlafzimmer mietet, braucht vor Schule und Versicherung etwa 3.150 USD. Numbeo-Daten stammen von Nutzern, andere Aggregatoren nennen niedrigere Summen. Verstehen Sie das alles daher als Schätzung und prüfen Sie die aktuellen Preise vor Ort.

Wer Lebenshaltungskosten aus dem Ausland zahlt, stößt auf dieselben Bankgrenzen wie beim Kauf. Wenn Sie bleiben wollen, eröffnen Sie ein Konto in Belarus und sehen Sie, wie Ihre Heimatbank Überweisungen dorthin behandelt.

Mieten und Renditen

Anfang Oktober 2026 meldete Realt.by, die Durchschnittsmiete für eine Einzimmerwohnung in Minsk sei seit Januar um etwa 17 % gestiegen, rund 75 USD, während die Mietangebote um etwa 14 % sanken (von 3.510 im Januar auf 3.034 im September). Realt.by merkte auch an, dass in Minsk eine Wohnung unter 350 USD im Monat schwer zu finden ist. Die Numbeo-Schätzung der Bruttorendite im Zentrum von Minsk (von Nutzern gemeldet) liegt bei etwa 5 %. Das ist ein Bruttowert, vor der festen Mietsteuer, Reparaturen, Agenturgebühren und Leerstand.

Die Kaufpreise stiegen im Jahr bis September 2026 um 25,6 %, die Bruttorenditen auf neue Käufe dürften also niedriger sein, als ältere Durchschnitte nahelegen. Rechnen Sie einen Kauf nicht mit der Rendite eines früheren Jahres durch.

Langzeitvermietung

Die Langzeitmiete ist das übliche Modell. Der Mietvertrag wird schriftlich geschlossen und vor dem Einzug des Mieters beim örtlichen Exekutivkomitee registriert. Sie zahlen die feste Monatssteuer aus dem Abschnitt zu den Steuern, bei einem Unternehmen als Mieter gilt die Quellensteuer von 13 %. Ein ausländischer Eigentümer, der im Ausland lebt, braucht eine Steuerzahlernummer, eine Zahlungsmöglichkeit über ERIP und jemanden vor Ort für Schlüssel, Kontrollen und Registrierung.

Tagesvermietung

Kurzzeitvermietung wird anders besteuert: Nach MyFin wechselt der Eigentümer mit zwei oder mehr Verträgen von bis zu 15 Tagen im Jahr vom festen Monatsbetrag zur Berufseinkommensteuer. Wie das bei einem ausländischen Eigentümer gilt, konnten wir nicht verifizieren. Fragen Sie das Finanzamt und die Hausverwaltung, bevor Sie damit rechnen.

Was als Nächstes

Entscheiden Sie zuerst, ob Sie eine Wohnung oder ein Haus wollen, denn davon hängen die Bodenfrage und Ihre rechtlichen Schritte ab. Testen Sie dann den Geldweg mit Ihrer Bank, wählen Sie Wohnungen im Belarus-Katalog aus und lassen Sie einen belarussischen Anwalt Eigentumslage, Sanktionsfragen und Wiederverkaufsregeln prüfen, bevor Geld fließt.