Kaufratgeber: Zypern

Zypern verbindet EU-Mitgliedschaft, eine englischsprachige Umgebung, ein günstiges Steuersystem und mediterranen Lebensstil – eine attraktive Kombination für internationale Immobilienkäufer.

Wichtige Marktindikatoren

• Durchschnittspreis pro m²: 1.500–3.000 € (Paphos/Larnaca), 2.500–4.500 € (Limassol), 3.000–6.000 € (Limassol, Top-Lagen)
• Jährliches Preiswachstum: 5–10 % (2023–2025)
• Mietrendite: 4–7 % brutto
• Anteil ausländischer Käufer: hoch, vor allem russische, britische, chinesische und israelische Käufer

Regionale Schwerpunkte

Limassol ist die Wirtschaftsmetropole und der teuerste Markt der Insel und zieht internationale Unternehmen und vermögende Privatpersonen an. Paphos bietet gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ist bei britischen Ruheständlern beliebt. Larnaca ist die günstigste Stadt mit wachsender Infrastruktur. Ayia Napa / Protaras ist ein Ferienort mit starker saisonaler Mietnachfrage. Nikosia, die Hauptstadt, verzeichnet stetige lokale Nachfrage.

Dürfen Ausländer in Zypern Immobilien kaufen?

EU-Bürger: Keine Einschränkungen – der Kauf beliebig vieler Immobilien ist möglich.

Nicht-EU-Bürger: Dürfen eine Immobilie kaufen (Haus, Wohnung oder Grundstück bis 4.014 m²). Der Kauf bedarf der Genehmigung des Ministerrats, die in der Regel innerhalb von 1–2 Monaten erteilt wird.

Erforderliche Unterlagen

• Gültiger Reisepass
• Kaufvertrag (muss innerhalb von 2 Monaten beim Grundbuchamt hinterlegt werden)
• Nachweis der Mittel (Bankreferenz)
• Für Nicht-EU-Bürger: Antrag an den Ministerrat

Rechtliche Vertretung

Ein Anwalt ist in Zypern unverzichtbar. Kosten: 1–2 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. Er übernimmt:

• die Prüfung des Title Deed (Grundbuchauszug) beim Amt für Grundbuch und Vermessung
• die Prüfung auf Belastungen, Hypotheken und Bauträgerschulden
• die Prüfung von Bau- und Nutzungsgenehmigungen

Probleme mit dem Title Deed

Wichtig: Bei manchen Immobilien in Zypern, besonders neueren Projekten, ist der individuelle Title Deed noch nicht ausgestellt. Das ist ein bekanntes Problem. Lassen Sie Ihren Anwalt den Status des Title Deed vor dem Kauf prüfen. Immobilien mit eingetragenem Kaufvertrag, aber ohne individuellen Title Deed sind verbreitet, bergen aber ein zusätzliches Risiko.

Kaufnebenkosten

| Steuer/Gebühr | Satz | Anmerkungen | |---------|------|-------| | Grunderwerbsteuer (Transfer Fee) | 3–8 % | Progressiv: 3 % (bis 85.000 €), 5 % (85.000–170.000 €), 8 % (über 170.000 €). 50 % Nachlass, wenn zusätzlich MwSt. anfällt | | MwSt. | 19 % | Bei Neubauten von Bauträgern. Ermäßigt auf 5 % für den Hauptwohnsitz (unter bestimmten Bedingungen) | | Stempelsteuer | 0,15–0,2 % | Bei Verträgen über 5.000 € | | Anwaltskosten | 1–2 % zzgl. MwSt. | |

5 % MwSt. für den Hauptwohnsitz

Erstkäufer (EU und Nicht-EU) profitieren von der ermäßigten MwSt. von 5 % (statt 19 %) auf die ersten 200 m² eines neuen Hauptwohnsitzes, sofern der Immobilienwert 350.000 € nicht übersteigt.

Laufende Steuern

• Keine jährliche Grundsteuer (2017 abgeschafft)
• Mieteinkünfte: 20 % für Nicht-Ansässige (nach Abzügen)
• Verteidigungsabgabe: 2,25 % auf Mieteinkünfte (für Steueransässige in Zypern)
• Keine Vermögensteuer

Kapitalertragsteuer

• 20 % auf Gewinne aus dem Immobilienverkauf
• Großzügige Freibeträge: 85.430 € Lebenszeit-Freibetrag für die selbstgenutzte Wohnimmobilie; 25.629 € für sonstige Immobilien
• Inflationsindexierung findet Anwendung

Beschleunigte Daueraufenthaltsgenehmigung (Kategorie F)

Eines der attraktivsten PR-Programme Europas:

• Investition: Kauf einer Neubau-Immobilie im Wert von 300.000 €+ (zzgl. MwSt.)
• Bearbeitungszeit: 2 Monate bis zur Genehmigung
• Keine Mindestaufenthaltsdauer (Besuch alle 2 Jahre genügt)
• Familie: Ehepartner und Kinder unter 25 Jahren eingeschlossen
• Vorteile: dauerhaftes Aufenthaltsrecht in Zypern, EU-Daueraufenthaltsstatus
• Weitere Voraussetzungen: 50.000 € jährliches Einkommen aus dem Ausland, einwandfreies Führungszeugnis, 30.000 € Einlage auf einem zyprischen Bankkonto (3 Jahre gebunden)

Reguläre befristete Aufenthaltsgenehmigung

Verfügbar für Immobilieneigentümer, Ruheständler und Arbeitnehmer. Jährliche Verlängerung.

EU-Bürger

Freizügigkeit für Wohnen und Arbeiten. Anmeldung bei der Einwanderungsbehörde nach 4 Monaten erforderlich.

Weg zur Staatsbürgerschaft

• Nach 7 Jahren Aufenthalt (5 Jahre für EU-Bürger)
• Grundkenntnisse der griechischen Sprache erforderlich
• Einbürgerung im Ausnahmefall für Großinvestoren möglich (Einzelfallprüfung)

Ablauf Schritt für Schritt

1. Immobiliensuche — lizenzierte Makler verlangen 3–5 % Provision (vom Verkäufer getragen).
2. Anwalt beauftragen — unverzichtbar für die rechtliche Prüfung.
3. Kaufvertrag — wird unterzeichnet, gestempelt und innerhalb von 2 Monaten beim Grundbuchamt hinterlegt. Der Käufer zahlt eine Anzahlung von 10–30 %.
4. Genehmigung des Ministerrats (für Nicht-EU-Käufer) — 1–2 Monate.
5. Restzahlung und Übertragung des Title Deed beim Amt für Grundbuch und Vermessung. Steuern und Gebühren werden in diesem Schritt fällig.

Zeitrahmen

EU-Käufer: 6–10 Wochen. Nicht-EU-Käufer: 3–5 Monate (inklusive Genehmigung des Ministerrats).

Monatliche Kosten (Schätzungen 2024–2025)

| Kategorie | Paphos / Larnaca | Limassol | |----------|-----------------|----------| | Miete (2-Zimmer-Wohnung) | 600–900 € | 900–1.500 € | | Nebenkosten | 100–180 € | 120–200 € | | Lebensmittel | 300–400 € | 350–450 € | | Essen gehen (pro Person) | 10–15 € | 12–20 € | | Öffentlicher Nahverkehr (monatlich) | 40–50 € | 40–50 € | | Private Krankenversicherung | 80–150 € | 100–200 € |

Gesundheitsversorgung

Das öffentliche Gesundheitssystem (GESY/GHS) wurde 2019 eingeführt und deckt alle Einwohner ab. Die Qualität ist gut und verbessert sich weiter. Private Gesundheitsversorgung ist ausgezeichnet und nach europäischen Maßstäben erschwinglich. Viele Ärzte sind in Großbritannien ausgebildet und sprechen Englisch.

Lebensqualität

Über 340 Sonnentage im Jahr, Englisch weit verbreitet, sicheres Umfeld, ausgezeichnete internationale Schulen. Zypern verbindet europäische und nahöstliche Kultur mit entspanntem Inselleben.

Mietrenditen nach Region

| Lage | Bruttorendite | Ø Monatsmiete (2-Zimmer) | |----------|-------------|--------------------------| | Limassol Zentrum | 4–6 % | 1.000–1.500 € | | Limassol Vororte | 5–7 % | 700–1.000 € | | Paphos | 5–7 % | 600–900 € | | Larnaca | 5,5–7,5 % | 550–800 € | | Ayia Napa / Protaras | 4–7 % | 600–1.200 € (saisonal) | | Nikosia | 4,5–6 % | 500–800 € |

Kurzzeitvermietung

Alle Kurzzeitvermietungen müssen bei der Zyprischen Fremdenverkehrsorganisation (CTO) lizenziert werden. Für Hotels und touristische Unterkünfte gelten strengere Vorschriften. Airbnb bewegt sich in einer Grauzone – die Kontrollen nehmen zu. In den touristischen Regionen herrscht von Mai bis Oktober starke saisonale Nachfrage.

Langzeitvermietung

• Standardvertrag: 1 Jahr
• Mieterhöhungen: nach Vereinbarung (keine gesetzliche Obergrenze)
• Mieterschutz: moderat. Das Mietkontrollgesetz gilt in bestimmten Gemeinden für Immobilien, die vor 2000 errichtet wurden.
• Starke Nachfrage internationaler Unternehmen, die Mitarbeiter nach Limassol versetzen

Markttrends

Limassol verzeichnet durch den Zuzug von Tech-Unternehmen und internationalen Firmen rasantes Preis- und Mietwachstum. Larnaca entwickelt sich dank neuer Marina und Nähe zum Flughafen zur nächsten Wachstumsregion.