Kaufratgeber: Frankreich

Frankreich bietet einen außerordentlich vielfältigen Immobilienmarkt – von Pariser Wohnungen über provenzalische Landhäuser bis zu Alpen-Chalets und Villen an der Côte d'Azur. Als meistbesuchtes Land der Welt bleibt es bei Zweitwohnsitz-Käufern dauerhaft beliebt.

Wichtige Marktindikatoren

• Durchschnittspreis pro m²: 1.500–3.000 € (ländliche Regionen/Provinz), 8.000–15.000 € (Paris), 4.000–10.000 € (Côte d'Azur)
• Jährliches Preiswachstum: 0–3 % (2023–2025, stabiler Markt)
• Mietrendite: 3–5 % brutto (höher in kleineren Städten)
• Anteil ausländischer Käufer: rund 10 % der Transaktionen in touristischen Regionen

Regionale Schwerpunkte

Paris bleibt der liquideste Markt mit solidem langfristigem Wertzuwachs. Die Côte d'Azur (Nizza, Cannes, Saint-Tropez) ist der klassische Luxusmarkt. Provence und Dordogne ziehen Lifestyle-Käufer an, die ländlichen Charme suchen. Die französischen Alpen (Chamonix, Megève) bieten Ski-Immobilien als Investment. Bordeaux und Lyon sind starke urbane Alternativen zu Paris.

Dürfen Ausländer in Frankreich Immobilien kaufen?

Ja. Es gibt keinerlei Einschränkungen. Jeder ausländische Staatsangehörige darf in Frankreich Immobilien mit denselben Rechten wie französische Bürger erwerben.

Erforderliche Unterlagen

• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Adressnachweis
• Französisches Bankkonto (für die Notarabwicklung unverzichtbar)
• Nachweis der Mittel oder Finanzierungszusage

Der französische Notar (Notaire)

Der Notaire spielt bei französischen Immobilientransaktionen eine zentrale Rolle – er ist Amtsträger und:

• erstellt und beurkundet die endgültige Kaufurkunde
• führt die rechtliche Prüfung durch
• zieht alle Steuern und Gebühren ein und leitet sie weiter
• verwahrt die Gelder treuhänderisch
• meldet den Verkauf beim Grundbuchamt (Service de la Publicité Foncière) an

Käufer und Verkäufer können jeweils einen eigenen Notaire beauftragen (die Kosten werden geteilt, nicht verdoppelt).

Wichtig: Blei- und Asbestgutachten

Das französische Recht schreibt vor dem Verkauf umfangreiche Gutachten vor: Energieausweis (DPE), Blei, Asbest, Termiten, Naturgefahren, Elektro-/Gassicherheit. Der Verkäufer muss diese auf eigene Kosten beibringen.

Kaufnebenkosten (Notargebühren)

| Posten | Satz | Anmerkungen | |-----------|------|-------| | Grunderwerbsteuer | 5,09–5,81 % | Bei Bestandsimmobilien (variiert je nach Département) | | Notarhonorar | ~1 % | Gesetzlich geregelte Staffel | | MwSt. | 20 % | Nur Neubauten (anstelle der Grunderwerbsteuer) | | Finanzierungskosten | 1–2 % | Bei Finanzierung über eine Hypothek | | Gesamte Kaufnebenkosten | 7–8 % | Bei Bestandsimmobilien |

Laufende Steuern

• Taxe Foncière (Grundsteuer): stark abhängig von der Lage, 500–5.000 €+/Jahr. Wird dem Eigentümer berechnet.
• Taxe d'Habitation: für Hauptwohnsitze abgeschafft. Gilt weiterhin für Zweitwohnsitze und kann in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt einen Zuschlag enthalten.
• Mieteinkünfte: für Nicht-Ansässige mit 20 % besteuert (nach 30 % Pauschalabzug). Alternativ Abzug der tatsächlichen Kosten möglich.
• Vermögensteuer (IFI): 0,5–1,5 % auf das Netto-Immobilienvermögen über 1.300.000 € (weltweites Immobilienvermögen bei Ansässigen, französisches Immobilienvermögen bei Nicht-Ansässigen)

Kapitalertragsteuer

• 36,2 % insgesamt (19 % Einkommensteuer + 17,2 % Sozialabgaben) für Nicht-Ansässige. EU-Ansässige können von reduzierten Sozialabgaben (7,5 %) profitieren
• Stufenweise Ermäßigung ab dem 6. Jahr: vollständige Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren, vollständige Befreiung von den Sozialabgaben nach 30 Jahren
• Befreiung für den Hauptwohnsitz (muss tatsächlich selbst bewohnt werden)

Langzeitvisum (Visa de Long Séjour)

Nicht-EU-Bürger benötigen für Aufenthalte über 90 Tage ein Visum. Kategorien:

• Besuchervisum: für Personen mit ausreichenden finanziellen Mitteln ohne Erwerbsabsicht. Einkommensanforderung: ca. 1.500 €/Monat mindestens
• Talent-Visum: für Investoren, Unternehmer, Fachkräfte
• Studentenvisum
• Ruhestand: kein eigenes Visum, in der Praxis wird meist das Besuchervisum genutzt

EU-Bürger

Freizügigkeit für Wohnen und Arbeiten. Anmeldung erforderlich bei einem Aufenthalt über 3 Monate.

Weg zur Staatsbürgerschaft

• Nach 5 Jahren ununterbrochenem Aufenthalt
• Französischkenntnisse (Niveau B1) erforderlich
• Kenntnisse der französischen Kultur und Werte
• Immobilieneigentum begründet kein Aufenthalts- oder Einbürgerungsrecht

Hinweis zur Steueransässigkeit

Vorsicht: Wer sich 183 Tage oder mehr in Frankreich aufhält, gilt als französischer Steueransässiger und unterliegt der Besteuerung des weltweiten Einkommens. Frankreich hat eine der höchsten Steuerlasten Europas.

Ablauf Schritt für Schritt

1. Immobiliensuche — Makler verlangen 3–8 % Provision (im ausgeschriebenen Preis enthalten oder als charge acquéreur ausgewiesen). Makler- und Notarkosten sollten vorab geklärt werden.

2. Angebot (Offre d'Achat) — schriftliches Angebot mit vorgeschlagenem Preis und Bedingungen.

3. Vorvertrag (Compromis de Vente) — wird beim Notaire unterzeichnet. Der Käufer zahlt 5–10 % Anzahlung auf ein Treuhandkonto. Der Käufer hat ein 10-tägiges Widerrufsrecht (Rücktritt ohne Vertragsstrafe möglich).

4. Aufschiebende Bedingungen — üblicherweise 45–60 Tage für die Finanzierungszusage. Weitere Bedingungen: Gutachten, baurechtliche Prüfungen.

5. Endgültige Unterzeichnung (Acte de Vente) — beim Notaire, 2–3 Monate nach dem Compromis. Der Käufer zahlt den Restbetrag zuzüglich Notargebühren. Übergabe der Schlüssel.

Zeitrahmen

3–4 Monate vom Compromis bis zum Acte de Vente. Das 10-tägige Widerrufsrecht und die Finanzierungsbedingungen machen diesen Prozess zu einem der käuferfreundlichsten in Europa.

Monatliche Kosten (Schätzungen 2024–2025)

| Kategorie | Provinz / Land | Paris | |----------|-------------------|-------| | Miete (2-Zimmer-Wohnung) | 500–800 € | 1.500–2.500 € | | Nebenkosten | 120–200 € | 150–250 € | | Lebensmittel | 300–450 € | 400–600 € | | Essen gehen (pro Person) | 12–20 € | 18–35 € | | Öffentlicher Nahverkehr (monatlich) | 30–50 € | 84 € (Navigo-Abo) | | Private Zusatzversicherung | 50–100 € | 80–150 € |

Gesundheitsversorgung

Frankreich verfügt über eines der weltweit besten Gesundheitssysteme. Das öffentliche System (Sécurité Sociale) erstattet 70 % der Kosten; eine Zusatzversicherung (mutuelle) deckt den Rest ab. Für alle legalen Einwohner zugänglich.

Lebensqualität

Weltberühmte Küche, Kultur und Lebensart. 35-Stunden-Woche, großzügiger Urlaubsanspruch (mindestens 5 Wochen). Ausgezeichneter öffentlicher Verkehr, insbesondere das TGV-Hochgeschwindigkeitsnetz. Frankreich bietet außergewöhnliche regionale Vielfalt von den Alpen bis zum Atlantik.

Mietrenditen nach Region

| Lage | Bruttorendite | Ø Monatsmiete (2-Zimmer) | |----------|-------------|--------------------------| | Paris | 3–4 % | 1.500–2.500 € | | Lyon | 4–5 % | 800–1.200 € | | Marseille | 5–6,5 % | 600–900 € | | Bordeaux | 4–5 % | 800–1.100 € | | Nizza / Côte d'Azur | 3–4,5 % | 900–1.500 € | | Toulouse | 4,5–6 % | 600–900 € |

Mietrecht

Frankreich hat einen der stärksten Mieterschutze Europas:

• Mindestmietdauer: 3 Jahre unmöbliert, 1 Jahr möbliert
• Mietpreisbremse (encadrement des loyers): in Paris, Lille, Lyon, Montpellier und weiteren Großstädten. Die Miete darf einen Referenzwert um nicht mehr als 20 % übersteigen
• Kaution: 1 Monatsmiete unmöbliert, 2 Monatsmieten möbliert
• Kündigungsfrist: 3 Monate für Mieter (1 Monat in angespannten Wohnungsmärkten), 6 Monate für Vermieter
• Zwangsräumung: während der Winterpause (1. November bis 31. März) praktisch ausgeschlossen

Saisonvermietung

Stark ausgeprägt an der Côte d'Azur, in den Alpen (Skisaison) und in ländlichen Tourismusregionen. Die Einstufung als Meublé de tourisme ist erforderlich. Manche Städte begrenzen die Kurzzeitvermietung (Paris: max. 120 Tage/Jahr beim Hauptwohnsitz).