Immobilien in Georgien kaufen: Was Ausländer wissen müssen

Ja, Ausländer können in Georgien Immobilien kaufen, zu denselben Bedingungen wie Staatsbürger. Die große Ausnahme ist landwirtschaftlicher Grund und Boden. Wohnungen, Häuser, Gewerbeflächen und nicht landwirtschaftliche Grundstücke lassen sich auf den Namen eines ausländischen Käufers eintragen. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, die Registrierung dauert bis zu vier Werktage, und das Eigentum geht über, sobald das Öffentliche Register (NAPR) es einträgt. So war die Lage bei unserer Prüfung im Oktober 2026.

Zwei Regeln haben sich zuletzt geändert, und viele Ratgeber nennen noch die alten. Seit dem 1. März 2026 setzt eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz eine Immobilie im Wert von mehr als 150.000 USD voraus, vorher waren es 100.000 USD. Und im September 2026 hob das Parlament die Familieneinkommensgrenze für die jährliche Grundsteuer von 40.000 GEL auf 100.000 GEL an.

Der Markt in Zahlen

Colliers Georgia zählte 2025 rund 59.000 Wohnungsverkäufe in Tiflis (Tbilisi) und Batumi im Wert von 4,3 Milliarden USD. Auf Tiflis entfielen 42.267 dieser Verkäufe (3,3 Milliarden USD). Batumi stellte mit 17.052 Verkäufen und knapp über 1 Milliarde USD einen Rekord auf. Durchschnittspreise 2025:

| Stadt | Neubau | Altbau | |---|---|---| | Tiflis | USD 1.484 pro m² | USD 1.244 pro m² | | Batumi | USD 1.497 pro m² | USD 1.196 pro m² |

Preise werden fast überall in US-Dollar genannt, obwohl der Lari (GEL) das gesetzliche Zahlungsmittel ist. Der Kurs der Nationalbank lag am 15. Oktober 2026 bei 2,599 GEL je USD.

2026 stiegen die Preise weiter. Nach den Colliers-Daten für Juli 2026 lag der gewichtete Durchschnittspreis von Neubauwohnungen in Tiflis im Primär- wie im Sekundärmarkt rund 10 % über dem Wert von Juli 2025 (Altbau: etwa 14 % mehr). Die Stadt verzeichnete in diesem Monat 4.486 Wohnungstransaktionen, 22,8 % mehr als ein Jahr zuvor (Colliers RECOV.GE, berichtet von GBC).

Wer kauft

Tiflis ist ein lokaler Markt: Laut Colliers lag der Anteil ausländischer Käufer bei Wohnungskäufen von Juni bis August 2026 bei 10 % bis 14 %. In Batumi ist es umgekehrt. In den Projekten der Bauträger, die Galt & Taggart erfasst, kauften Ausländer 2025 52 % der Wohnungen: Israelis 13 % der Verkäufe, EU-Bürger 14 %, Ukrainer, Russen und Belarussen zusammen 13 %, türkische Käufer 10 % bis 11 %. Colliers, das den gesamten Markt von Batumi zählt, sah Ausländer im August 2026 ebenfalls bei 52 % der Transaktionen. Ein Markt mit so viel ausländischer Nachfrage reagiert auf Regionalpolitik und Reiseverkehr, deshalb können die Preise in Batumi schneller drehen als in Tiflis.

Tiflis oder Batumi

• Tiflis ist die Hauptstadt mit einer ganzjährig tragenden Wirtschaft, und sein Wiederverkaufs- und Mietmarkt lebt von der Nachfrage vor Ort. Didi Dighomi, Saburtalo und Samgori machten 2025 zusammen 61 % von Angebot und Nachfrage aus (Colliers). Vake und die Altstadt sind die Premiumviertel, deutlich über dem Stadtdurchschnitt bepreist.
• Batumi ist der Badeort am Schwarzen Meer in Adscharien: Sommersaison, Hochhauskomplexe und viele Wohnungen, die zur tageweisen Vermietung gekauft werden. Allein im Gebiet New Boulevard gab es 2025 mehr als 6.800 Verkäufe. Die Preise gehen weit auseinander: Ende 2025 kosteten bezugsfertige Neubauwohnungen im Schnitt etwa 3.000 USD pro m² in der Altstadt von Batumi und unter 1.500 USD in den Randzonen (Galt & Taggart, März 2026).

In Batumi lohnt der Blick aufs Angebot. In den Projekten der Bauträger, die Galt & Taggart erfasst, waren Ende 2025 rund 12.400 Wohnungen unverkauft, 14 % mehr als ein Jahr zuvor. Galt & Taggart rechnet für 2026 mit stagnierenden Verkäufen im Primärmarkt und einem auf 4 % bis 6 % verlangsamten Preisanstieg. Ein großer unverkaufter Bestand gibt Käufern Verhandlungsspielraum.

Angebote auf HomeNSearch

Im Georgien-Katalog können Sie die Angebotspreise mit den Marktdurchschnitten oben vergleichen.

Was ein Ausländer besitzen darf

Die Verfassung garantiert das Recht, Eigentum zu besitzen und zu vererben, und das georgische Recht unterscheidet bei gewöhnlichem Immobilieneigentum nicht zwischen Staatsbürgern und Ausländern. Die einzige Ausnahme ist landwirtschaftlicher Grund und Boden. Artikel 19 der Verfassung behält ihn dem Staat, den Kommunen, georgischen Staatsbürgern und deren Vereinigungen vor und überlässt die Ausnahmen dem Organgesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichem Grund und Boden von 2019 (Text auf matsne.gov.ge, geprüft im Oktober 2026).

| Was Sie möchten | Kann ein Ausländer es besitzen? | Hinweise | |---|---|---| | Wohnung oder Haus | Ja, als Volleigentum | Eintragung auf Ihren Namen beim NAPR | | Gewerbeflächen, Büro, Hotel | Ja | Anders besteuert als Wohnraum | | Nicht landwirtschaftliches Grundstück | Ja | Zuerst die Nutzungsart des Grundstücks prüfen | | Landwirtschaftlicher Grund und Boden | Nein | Ausnahmen: Erbschaft und eine georgische Gesellschaft mit genehmigtem Investitionsplan der Regierung |

Landwirtschaftlicher Boden: die Falle für Hauskäufer

Das Gesetz definiert landwirtschaftlichen Boden als Land der Kategorie Weide, Heuwiese, Ackerland (auch mit Dauerkulturen) oder Hofstelle, das landwirtschaftlich genutzt wird oder genutzt werden kann, mit oder ohne Gebäude darauf (Organgesetz, Artikel 3). Dieser letzte Teil trifft Käufer. Ein Dorfhaus, ein Grundstück mit Bergblick oder eine „Datscha“ kann auf einem Flurstück stehen, das in einer dieser Kategorien eingetragen ist, und ein Ausländer darf daran kein Eigentum erwerben.

Die Kategorie steht als Nutzungsart im Registerauszug des NAPR, auf Georgisch. Lassen Sie ihn von Ihrem Anwalt lesen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

Die Ausnahmen sind eng (Artikel 4). Ein Ausländer darf landwirtschaftlichen Boden erben. Eine in Georgien registrierte Gesellschaft, in der ein Ausländer der beherrschende Gesellschafter ist, darf ihn nur besitzen, wenn die Regierung Georgiens einen Investitionsplan genehmigt, zum Beispiel in Landwirtschaft, Innovation oder touristischer Infrastruktur. Wird der Plan nicht umgesetzt, muss die Gesellschaft das Land innerhalb eines Jahres verkaufen (Artikel 5). Auch ein Gesellschafterwechsel, durch den ein Ausländer zum beherrschenden Gesellschafter wird, ist nur über einen von der Regierung genehmigten Investitionsplan zulässig (Artikel 7). Für Privatkäufer ist dieser Weg praktisch verschlossen. Die englischen Übersetzungen auf matsne.gov.ge hinken dem georgischen Text teils hinterher, lassen Sie den aktuellen Wortlaut deshalb von einem georgischen Anwalt prüfen.

Mit der Registrierung werden Sie Eigentümer

Das Eigentum an einer Immobilie geht über, wenn das Recht in das Öffentliche Register eingetragen wird, das die Nationale Agentur des Öffentlichen Registers (NAPR) führt. Ein unterschriebener Vertrag und ein gezahlter Preis genügen nicht. Die Registrierung erfolgt in einer Public Service Hall (Bürgerservicehaus) oder bei einer NAPR-Stelle, und der Registerauszug, der Sie als Eigentümer ausweist, ist Ihr Eigentumsnachweis.

Vertrag, Sprache und Vollmachten

Für einen Immobilienverkauf ist kein Notar vorgeschrieben. Den Vertrag kann man in der Public Service Hall oder bei einer NAPR-Stelle unterschreiben, und viele Käufer gehen trotzdem zum Notar. Anwälte raten zu einem zweisprachigen Vertrag. Der georgische Text ist maßgeblich für Register und Gerichte: Verspricht eine Übersetzung Meerblick, einen Stellplatz oder eine Verzugsstrafe, die die georgische Fassung weglässt oder abschwächt, gilt die georgische Fassung.

Für den Kauf müssen Sie nicht in Georgien sein. Mit einer Vollmacht kann ein Vertreter für Sie unterschreiben und registrieren. Sie kann von einem Notar in Georgien, bei einem georgischen Konsulat oder von einem Notar im Ausland beglaubigt werden. Eine ausländische Vollmacht braucht eine Apostille und eine notariell beglaubigte georgische Übersetzung. Planen Sie dafür einige Werktage zusätzlich ein.

Was der Registerauszug zeigt

Bestellen Sie beim NAPR einen aktuellen Auszug zur Immobilie: 20 GEL bei einem Werktag Bearbeitungszeit oder 75 GEL am selben Tag, online 13 GEL beziehungsweise 52 GEL. Eine englische Fassung kostet 26 GEL extra (napr.gov.ge, geprüft im Oktober 2026). Der Auszug nennt den Eigentümer und den Katastercode und führt Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen auf. Bei einem Neubau lassen Sie sich außerdem vom Bauträger die Baugenehmigung, den Grundstückstitel und den aktuellen Projektstand vorlegen und klären, ob eine Bank das Projekt finanziert.

Geld

Banken prüfen bei größeren Überweisungen die Herkunft der Mittel. Halten Sie deshalb die Belege bereit: Verkauf einer Immobilie, Sparkontoauszüge, Gehalts- oder Dividendennachweise. Zahlen Sie per Banküberweisung auf das Konto des Verkäufers und heben Sie die Überweisungsbestätigung auf. Fragen Sie Ihren Anwalt, in welcher Währung der Vertrag lauten soll und wie die Bank eine Überweisung in dieser Währung behandelt.

Beim Kauf

In Georgien fallen für den Käufer weder Grunderwerbsteuer noch Stempelsteuer an. Sie zahlen Gebühren (geprüft auf napr.gov.ge, Oktober 2026):

| Posten | Kosten | |---|---| | Eintragung des Eigentums, 4 Werktage | 150 GEL | | Eintragung, 1 Werktag | 270 GEL | | Eintragung, am selben Tag | 350 GEL | | Registerauszug | 20 GEL (1 Werktag) oder 75 GEL (am selben Tag) |

Einige ältere Ratgeber nennen 50 GEL und 200 GEL für die Eintragung. Diese Zahlen sind überholt. Dazu kommen Ihr Anwalt, der Übersetzer und, wenn Sie über einen Makler kaufen, die Provision.

Neubauten, die ein für die Mehrwertsteuer registrierter Bauträger verkauft, unterliegen der georgischen MwSt. von 18 %. Beim Weiterverkauf durch eine Privatperson fällt sie normalerweise nicht an. Lassen Sie sich vom Bauträger schriftlich bestätigen, dass der Preis im Vertrag die MwSt. enthält.

Jährliche Grundsteuer

Die Grundsteuer auf Wohnraum richtet sich nach dem Familieneinkommen, nicht nach dem Preis der Immobilie (Steuergesetzbuch Georgiens). Bis zu diesem Jahr endete die Befreiung bei einem Familieneinkommen von 40.000 GEL, und zwischen 40.000 und 100.000 GEL galt ein Satz von 0,05 % bis 0,2 % des Marktwerts. Die Ende September 2026 beschlossenen Änderungen strichen die untere Grenze, rückwirkend für den gesamten Besteuerungszeitraum 2026. Familien mit einem Einkommen bis 100.000 GEL zahlen jetzt keine Grundsteuer auf Wohnungen, Autos und anderes steuerpflichtiges Vermögen außer Land, wer darüber liegt, zahlt weiterhin 0,8 % bis 1 % des Marktwerts (civil.ge, Georgia Today und RegFollower, September und Oktober 2026). Nach Angaben des Revenue Service (der georgischen Steuerbehörde) beruht die Steuer 2026 auf dem Einkommen von 2025. Die Erklärungen für 2026 sind bis zum 2. November einzureichen, die Zahlung setzt das Steuergesetzbuch auf den 15. November.

Viele Ratgeber zeigen noch die alte Grenze von 40.000 GEL, prüfen Sie daher bei allem, was Sie lesen, das Datum. Land wird gesondert und unabhängig vom Einkommen besteuert: Besteuert wird das Land, das am 1. April im Eigentum steht, die Zahlung ist bis zum 15. November fällig (PwC, September 2026).

Die Zusammenfassung von PwC beschreibt die Einkommensprüfung für gebietsansässige Privatpersonen. Für Nichtansässige gilt laut Steuerberatern, die sich auf Vorgaben des Revenue Service berufen, das weltweite Einkommen der Familie, und wenn ein Nichtansässiger keine Erklärung abgibt, kann der Revenue Service die Steuer zum Höchstsatz auf den Marktwert der Immobilie berechnen. Steuerberater empfehlen Nichtansässigen deshalb, auch dann eine Erklärung abzugeben, wenn keine Steuer anfällt. Klären Sie Ihren Fall vor der Frist im November mit dem Revenue Service oder einem Steuerberater. In Georgien steuerlich ansässig wird, wer sich innerhalb eines beliebigen zusammenhängenden 12-Monats-Zeitraums 183 Tage im Land aufhält (KPMG).

Mieteinkünfte

Die Miete aus Wohnraum, der zu Wohnzwecken vermietet wird, wird pauschal mit 5 % der Bruttomiete besteuert, ohne Abzüge (PwC, September 2026). Steuerberater ergänzen, dass sich der Vermieter im Vermieterregister des Revenue Service auf rs.ge registriert und bis Ende März eine Jahreserklärung für das Vorjahr abgibt. Andere Mieten, etwa aus Gewerbeflächen, werden in der Regel mit 20 % des Nettoeinkommens nach Abzügen besteuert. Mieten aus georgischen Immobilien sind in Georgien steuerpflichtig, auch wenn Sie im Ausland leben.

Die tageweise Vermietung ist ein eigenes Thema. Steuerberater werten sie als unternehmerische Tätigkeit, und die Quellen sind uneins, welche Regelung gilt: der Status als Kleinunternehmer mit 1 %, die 20-%-Regelung oder eine Gesellschaft. Holen Sie die Einschätzung eines Steuerberaters ein, bevor Sie sich auf eine Renditezahl verlassen, die die Steuer außer Acht lässt.

Beim Verkauf

Georgien kennt keine eigene Kapitalertragsteuer. Der Gewinn aus einer Wohnimmobilie gehört zur Einkommensteuer:

• Länger als zwei Jahre gehalten: Der Gewinn ist befreit. Die Befreiung gilt weiter, wenn Sie die Wohnung als Wohnraum an Mieter vermietet haben (Andersen in Georgia).
• Innerhalb von zwei Jahren verkauft: 5 % des Gewinns bei einer Wohnung oder einem Haus mit Grundstück (PwC) und 20 % bei anderen Immobilien. Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und unmittelbar damit verbundener Kosten.
• Gewerbliche Nutzung: Wer Gewerbeflächen vermietet oder wiederholt verkauft, kann damit als wirtschaftlich tätig gelten und die Befreiung verlieren.

Wer oft verkauft, muss damit rechnen, dass der Revenue Service prüft, ob er mit Immobilien handelt. Bewahren Sie den Kaufvertrag und die Kostenbelege auf.

Immobilienbesitz in Georgien berechtigt allein nicht zum Aufenthalt. Die meisten Besucher brauchen ohnehin keine Aufenthaltserlaubnis: Bürger von mehr als 90 Ländern, darunter EU-Staaten, Großbritannien, USA, Russland und die Ukraine, reisen visumfrei ein und dürfen bis zu einem Jahr bleiben (Regierungsverordnung Nr. 255; Ihren Pass prüfen Sie auf geoconsul.gov.ge). Seit dem 1. Januar 2026 müssen Besucher ohne Aufenthaltserlaubnis zudem für die gesamte Aufenthaltsdauer eine Kranken- und Unfallversicherung mit mindestens 30.000 GEL Deckung nachweisen. Eine Immobilie hilft, wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis wollen.

Aufenthaltserlaubnis für Immobilieneigentümer

Die Agentur für die Entwicklung öffentlicher Dienstleistungen (Public Service Development Agency, SDA) erteilt eine befristete Aufenthaltserlaubnis an Ausländer, die Eigentümer einer Immobilie in Georgien sind, außer landwirtschaftlichem Boden, mit einem Marktwert über 150.000 USD in GEL-Gegenwert. Ehepartner und Kinder können einbezogen werden (SDA, geprüft im Oktober 2026).

• Schwelle. 150.000 USD ab dem 1. März 2026, zuvor 100.000 USD, nach Änderungen des Gesetzes über den Rechtsstatus von Ausländern und Staatenlosen, die im Juni 2025 beschlossen wurden. Laut Kanzleien lassen sich mehrere Immobilien kombinieren, um die Schwelle zu erreichen.
• Bewertung. Maßgeblich ist der Marktwert, den ein zertifizierter Gutachter einer in Georgien akkreditierten Stelle festlegt, nicht der gezahlte Preis.
• Nur eingetragenes Eigentum. Kanzleizusammenfassungen zufolge muss der Titel bereits eingetragen sein. Eine Off-Plan-Einheit im Bau zählt also erst, wenn sie Ihnen gehört.
• Gebühr und Dauer. Staatsgebühr von 300 GEL bei 30 Tagen Bearbeitung, 450 GEL bei 20 Tagen und 600 GEL bei 10 Tagen (SDA). Die Aufenthaltskarte kostet extra, ab 60 GEL.
• Laufzeit. Ein Jahr, jährlich zu verlängern. Verkaufen Sie die Immobilie, verliert die Erlaubnis ihre Grundlage.
• Alte Erlaubnisse. Laut Kanzleien können Personen, die bei 100.000 USD qualifiziert waren, weiter verlängern, solange sie dieselbe Immobilie besitzen. Unklar sind die Regeln für alle, die eine Erlaubnis haben auslaufen lassen, und die Übergangsregeln für Käufe kurz vor dem 1. März 2026 beschreiben die Kanzleien unterschiedlich. Fragen Sie im Zweifel direkt bei der SDA nach.

Arbeitsrechte änderten sich 2026

Seit dem 1. März 2026 brauchen die meisten Ausländer, die in Georgien arbeiten, freiberuflich tätig sind oder ein Unternehmen führen, eine eigene Genehmigung für Erwerbstätigkeit, ausgestellt von der Staatlichen Agentur zur Beschäftigungsförderung. Eine Aufenthaltserlaubnis allein verleiht dieses Recht nicht mehr. Inhaber einer Investitions-Aufenthaltserlaubnis oder einer Daueraufenthaltserlaubnis sind ausgenommen. Die immobilienbasierte Erlaubnis steht nicht auf dieser Liste. Wer vor März als Arbeitsmigrant registriert war, hat bis zum 1. Januar 2027 Zeit, die Vorgaben zu erfüllen, und Arbeiten ohne Genehmigung kostet bei einem ersten Verstoß 2.000 GEL Strafe (US-Botschaft in Georgien und Kanzleizusammenfassungen). Im April 2026 erweiterte das Parlament die Liste der Ausnahmen (Gesetz Nr. 1509), und Juristen sind uneins, ob die Vermietung der eigenen Wohnung als Erwerbstätigkeit zählt. Wenn Sie in Georgien Einkommen erzielen wollen, lassen Sie Ihren Fall von einem Anwalt prüfen.

Investitions-Aufenthaltserlaubnis

Eine höhere Stufe gibt es auch: die Investitions-Aufenthaltserlaubnis für 300.000 USD, die in Georgien investiert werden, oder für Eigentum an einer Immobilie im Wert von mehr als 300.000 USD. Sie wird für fünf Jahre erteilt, und ihr Inhaber braucht keine Arbeitsgenehmigung. Nach Angaben der SDA kann ein Inhaber, der die Immobilie diese fünf Jahre hält, anschließend eine unbefristete Aufenthaltserlaubnis beantragen. Wenn Sie einen Kauf um diesen Weg herum planen, besprechen Sie ihn vorher mit einem Einwanderungsanwalt.

Schritt für Schritt

1. Budget und Ausbaustufe festlegen. Bei einem Neubau hängt der Preis stark von der Ausbaustufe ab (siehe unten). Wenn Sie eine Aufenthaltserlaubnis wollen, muss die Immobilie nach der Bewertung eines Gutachters mehr als 150.000 USD wert sein.
2. Eigenen Anwalt beauftragen, bevor Sie etwas reservieren, jemanden, den Sie bezahlen, nicht der Bauträger oder der Makler. Lassen Sie sich den Vertrag auf Georgisch und in einer Sprache geben, die Sie lesen.
3. Die Immobilie prüfen. Registerauszug mit Nutzungsart, Hypotheken und Pfändungen; bei einem Neubau Baugenehmigung, Grundstückstitel, Baufortschritt und Finanzierung des Bauträgers.
4. Reservieren. Zahlen Sie eine Anzahlung erst, nachdem Ihr Anwalt die Bedingungen gelesen hat. Eine Reservierung oder ein Vorvertrag sollte Preis, Währung, Übergabetermin und das Schicksal der Anzahlung enthalten, falls die Prüfungen scheitern.
5. Kaufvertrag unterschreiben in einer Public Service Hall, bei einer NAPR-Stelle oder beim Notar, persönlich oder per Vollmacht.
6. Zahlen per Banküberweisung gegen den unterschriebenen Vertrag und die Bestätigung aufbewahren.
7. Beim NAPR registrieren. Die Gebühr beträgt 150 GEL für vier Werktage, 270 GEL für einen, 350 GEL am selben Tag. Holen Sie den Auszug ab, der Sie als Eigentümer ausweist.
8. Danach die Versorgerverträge umschreiben, die Immobilie steuerlich anmelden, wenn die Regeln es verlangen, und bei der SDA die Aufenthaltserlaubnis beantragen, falls Sie eine möchten.

Off-Plan und Ausbaustufen: Black, White und Green Frame

Viele neue Wohnungen werden im Bau verkauft und unfertig übergeben. Die Ausbaustufe wird mit Branchenbegriffen beschrieben, und keiner davon ist ein rechtlicher Standard:

• Black Frame: der Rohbau aus Beton. Keine Trennwände, kein Putz, kein Estrich. Der Strom reicht bis zur Wohnungstür und kaum weiter.
• White Frame: verputzte Wände, Estrich, Fenster, Wohnungstür und Anschlusspunkte für die Versorgung. Küche, Sanitärausstattung, Böden und Anstrich kommen noch dazu.
• Green Frame: Bauträger verwenden den Begriff unterschiedlich. Manche meinen White Frame plus Heizung oder energieeffiziente Materialien. Er kostet mehr als White Frame.

Das „White Frame“ des einen Bauträgers kann viel weniger umfassen als das eines anderen. Halten Sie die Ausstattung Punkt für Punkt in einer Anlage zum Vertrag fest und verlassen Sie sich nicht auf die Broschüre. Kalkulieren Sie den Ausbau getrennt und holen Sie ein schriftliches Angebot ein, bevor Sie den Preis einer Black-Frame-Einheit mit dem einer fertigen Wohnung vergleichen.

Risiko beim Bauträger

Ein Treuhandkonto (Escrow) ist bei Neubauprojekten in Georgien nicht üblich, die meisten Raten gehen deshalb direkt an den Bauträger. Verzögerungen, Projektänderungen und die Insolvenz des Bauträgers sind die Hauptrisiken, und die Presse hat über Fälle berichtet, in denen dieselbe Einheit an mehrere Käufer verkauft wurde. Prüfen Sie vor der Zahlung die früheren Projekte des Bauträgers, fragen Sie, welche Bank den Bau finanziert und in welcher Phase sie Hypotheken vergibt, lesen Sie die Klausel zur Verzugsstrafe und fragen Sie, wie Ihre Zahlungen geschützt sind, wenn das Gebäude nicht fertig wird. Das georgische Recht erlaubt außerdem die vorläufige Eintragung des künftigen Rechts eines Käufers im Öffentlichen Register. Anwälte empfehlen sie, weil sie die Eintragung konkurrierender Rechte an derselben Einheit blockiert und damit den wichtigsten Schutz vor einem Doppelverkauf bietet. Bei einem Kauf dieser Größe ist ein unabhängiger georgischer Anwalt sein Honorar wert.

Finanzierung und Bankkonto

Georgische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige, darunter TBC, Bank of Georgia und Liberty. Ratgeber von Beratern für 2026 nennen für Nichtansässige eine Anzahlung von 30 % bis 40 % des Bankwerts, Dollarzinsen ab etwa 8 % und Lari-Zinsen von etwa 10 % bis 13 %, meist bei Laufzeiten bis zu 10 Jahren. Banken bevorzugen fertige Gebäude und verlangen ein belegtes, stabiles Einkommen. Viele Bauträger verkaufen außerdem bis zur Fertigstellung auf eigene Ratenpläne, oft zinsfrei. Das ist ein privater Vertrag mit dem Bauträger, daher gilt das oben beschriebene Bauträgerrisiko in vollem Umfang. Klären Sie die Konditionen mit der Bank, denn sie ändern sich oft.

Für ein Konto brauchen Sie einen Reisepass, meist einen Nachweis über die Herkunft der Mittel und eine georgische Mobilnummer für SMS-Codes. Manche Banken verlangen für das erste Konto einen Besuch in der Filiale, und die Praxis unterscheidet sich von Bank zu Bank. Der Ratgeber eines Beraters nennt bei einigen Banken eine notariell beglaubigte Vollmacht als Ersatz für den Besuch, um den Preis von zwei bis vier zusätzlichen Wochen.

Fehler, die am meisten kosten

• Eine Anzahlung leisten, bevor Sie den Registerauszug gelesen haben.
• Ein Dorfhaus kaufen, ohne zu prüfen, ob das Grundstück als landwirtschaftlich eingestuft ist.
• Das „White Frame“ der Broschüre für das des Vertrags halten.
• Eine unfertige Off-Plan-Einheit auf die Schwelle für die Aufenthaltserlaubnis anrechnen.
• Sich auf einen Ratgeber stützen, der noch die alte Grundsteuergrenze von 40.000 GEL oder die 100.000 USD für die Erlaubnis zeigt.

Georgien ist günstiger als Westeuropa, und Batumi ist günstiger als Tiflis. Die Zahlen stammen aus den Nutzerangaben von Numbeo vom Oktober 2026 (die Miete außerhalb des Zentrums in Tiflis aus dem Stand vom Juli 2026). Sie schwanken von Erhebung zu Erhebung, lesen Sie sie also als Spannen. Die Dollar-Umrechnung nutzt den Kurs der Nationalbank von etwa 2,6 GEL je USD.

| | Tiflis | Batumi | |---|---|---| | Single, monatlich, ohne Miete | etwa 1.700 GEL (660 USD) | etwa 1.600 GEL (610 USD) | | Familie mit vier Personen, monatlich, ohne Miete | etwa 6.300 GEL (2.440 USD) | etwa 5.800 GEL (2.260 USD) | | Miete 1-Zimmer-Wohnung, Zentrum | 1.750 bis 1.850 GEL | 1.270 bis 1.310 GEL | | Miete 1-Zimmer-Wohnung, außerhalb des Zentrums | etwa 1.160 GEL | 900 bis 970 GEL |

Wer als Single eine zentrale Einzimmerwohnung in Tiflis mietet, braucht also rund 3.500 GEL im Monat, etwa 1.350 USD. In Batumi kostet derselbe Lebensstil etwa 2.900 GEL, rund 1.100 USD. Für eine Familie, die in Batumi eine Dreizimmerwohnung mietet, ist ein Budget von etwa 8.300 GEL realistisch, nahe 3.200 USD. Internationale Schulen und private Krankenversicherung verändern ein Budget am stärksten, kalkulieren Sie sie getrennt.

Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen und in Georgien Einkommen erzielen, denken Sie an die Regel zur Arbeitsgenehmigung im Abschnitt zum Aufenthalt.

Renditen

Global Property Guide bezifferte die durchschnittliche Brutto-Mietrendite in Georgien im dritten Quartal 2026 auf 7,25 % (Tiflis 7,23 %), nach 7,42 % im ersten Quartal, als Tiflis bei 7,53 % und Batumi bei 7,31 % lag. Das sind Bruttowerte, vor Steuern, Reparaturen, Gebühren und Leerstand. TBC Capital setzte die Bruttorendite in Batumi bei etwa 7,2 % an, und nach Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren, Nebenkosten und leeren Wochen liegen die Nettorenditen dort typischerweise bei 3 % bis 4 % (International Investment, Februar 2026). Galt & Taggart ermittelte für Batumi 2025 eine Rendite von 7,4 %, nach 8,8 % im Jahr 2024.

Die Mieten steigen nicht mit den Preisen. Daten von TBC Capital, die Global Property Guide zitiert, zeigen Angebotsmieten in Tiflis mit einem Minus von etwa 8 % 2024 und weiteren 11 % 2025, und TBC erwartet für 2026 einen weiteren Rückgang um 2,1 %. Das hat die Renditen von ihrem Hoch 2022 bis 2023 zurückgedrückt. Eine Rendite, die aus dem heutigen Preis und der Miete des Vorjahres berechnet ist, kann zu hoch ausfallen.

Langzeitvermietung

Die Langzeitvermietung von Wohnraum zu Wohnzwecken wird pauschal mit 5 % der Bruttomiete besteuert, wie im Abschnitt zu den Steuern beschrieben, und die 5 % fallen auf die Miete vor allen Kosten an. Vereinbaren Sie Miete und Währung in einem schriftlichen Vertrag und prüfen Sie die Nebenkosten des Gebäudes, bevor Sie die Einnahmen einrechnen.

Kurzzeitvermietung

Maklerbroschüren versprechen für die Kurzzeitvermietung in Batumi oft zweistellige Renditen. Die Zahlen von TBC Capital liegen deutlich darunter: Bei einem durchschnittlichen Nachtpreis von etwa 34 USD und 31 % Auslastung bringt eine Wohnung vor Kosten rund 3.850 USD im Jahr. Der Durchschnittspreis von Galt & Taggart lag 2025 bei 35,6 USD, unverändert zum Vorjahr. In einem Rechenbeispiel von TBC bringt ein Studio mit 35 m², gekauft für 59.500 USD, langfristig vermietet etwa 3 % netto im Jahr (Amortisation in rund 32 Jahren) und tageweise vermietet bei 43 % Auslastung etwa 2,8 %. Die Saison zählt: Der Sommer am Schwarzen Meer bringt den Großteil der Einnahmen.

Bevor Sie eine Wohnung zur tageweisen Vermietung kaufen, klären Sie die Hausregeln, die Genehmigung und die Besteuerung mit einem Steuerberater und prüfen Sie das Angebot im selben Komplex. Ein Turm mit Hunderten gleicher Studios ist ein überfüllter Markt.

Was als Nächstes zu tun ist

Entscheiden Sie zuerst, ob Sie den lokalen Ganzjahresmarkt von Tiflis wollen oder den Ferienmarkt von Batumi mit seinen ausländischen Käufern und seinem Bestand an unverkauften Einheiten. Stellen Sie dann im Georgien-Katalog eine engere Auswahl zusammen, bestellen Sie für jede Immobilie den Registerauszug und lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen georgischen Anwalt lesen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.