Kaufratgeber: Griechenland

Griechenlands Immobilienmarkt hat sich seit der Finanzkrise deutlich erholt, doch die Preise liegen in vielen Regionen noch 20–30 % unter den Höchstständen von 2008 – ein attraktives Preisniveau für internationale Käufer.

Wichtige Marktindikatoren

• Durchschnittspreis pro m²: 1.200–2.500 € (Festland), 2.500–5.000 € (Athen Top-Lagen / Inseln)
• Jährliches Preiswachstum: 7–12 % (2023–2025)
• Mietrendite: 4–7 % brutto
• Anteil ausländischer Käufer: wächst stark, vor allem chinesische, israelische und US-amerikanische Käufer

Regionale Schwerpunkte

Athen ist der wichtigste Investmentmarkt, in zentralen Vierteln erreichen Airbnb-Renditen 6–8 %. Kreta und die Kykladen (Mykonos, Santorin) ziehen Käufer von Premium-Ferienimmobilien an. Thessaloniki bietet niedrigere Einstiegspreise bei starker, durch die Universität getragener Mietnachfrage. Der Peloponnes und Korfu bieten gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Lifestyle-Käufer.

Dürfen Ausländer in Griechenland Immobilien kaufen?

Ja, mit einer Ausnahme: In Grenzregionen und auf bestimmten Inseln benötigen Nicht-EU-Bürger eine Sondergenehmigung des Verteidigungsministeriums. Dies ist eine Formsache, verlängert den Prozess aber um 2–4 Monate.

Erforderliche Unterlagen

• AFM (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου) — griechische Steuernummer, zwingend erforderlich
• Gültiger Reisepass
• Griechisches Bankkonto
• Vollmacht (bei Kauf ohne persönliche Anwesenheit)

Rechtliche Vertretung

In Athen ist ein Anwalt Pflicht, anderswo wird er empfohlen. Kosten: 1–2 % des Kaufpreises. Der Anwalt prüft:

• die Eigentumshistorie (mindestens die letzten 20 Jahre)
• das Fehlen von Belastungen, Hypotheken oder Ansprüchen
• Baugenehmigungen und die Einhaltung des Baurechts
• den Status im Waldkataster (entscheidend — viele griechische Immobilien weisen ungeklärte Fragen der Flächenklassifizierung auf)

Wichtig: Waldkarten

Griechenland arbeitet an der endgültigen Erstellung von Waldkarten. Auf als "Wald" klassifizierten Flächen darf legal nicht gebaut werden. Ihr Anwalt muss vor dem Kauf das Waldkataster (dasiko ktimatologio) prüfen.

Kaufsteuern

| Steuer | Satz | Anmerkungen | |-----|------|-------| | Grunderwerbsteuer | 3,09 % | Bei Immobilien ohne MwSt. | | MwSt. | 24 % | Neubauten mit Baugenehmigung nach 2006 (kann ausgesetzt werden) | | Notargebühren | 0,8–1 % | | | Grundbuchgebühren | 0,5–0,7 % | | | Anwaltskosten | 1–2 % | |

Laufende Steuern

• ENFIA (einheitliche Grundsteuer): 2–13 €/m² (Hauptsteuer) + Zusatzsteuer von 0,1–1 % auf Werte über 200.000 €
• Mieteinkünfte: progressiver Satz von 15–45 %
• Sonderabgabe für Solidarität: seit 2023 ausgesetzt

Kapitalertragsteuer

Aktuell ausgesetzt (seit 2014 ausgesetzt, wird jährlich verlängert). Bei Wiedereinführung würde der Satz 15 % auf den Gewinn betragen.

Griechisches Golden Visa

Eines der beliebtesten Investoren-Aufenthaltsprogramme Europas:

• Immobilien-Schwelle: 250.000 € in den meisten Regionen; 500.000 € in Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern
• Vorteile: 5-jährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, Zugang zum Schengen-Raum, keine Mindestaufenthaltsdauer
• Familie: Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren sowie die Eltern beider Ehepartner eingeschlossen
• Kein automatischer Weg zur Staatsbürgerschaft allein durch das Golden Visa (erfordert 7 Jahre tatsächlichen Aufenthalts)

Reguläre Aufenthaltserlaubnis

Nicht-EU-Bürger können eine Aufenthaltserlaubnis erhalten mit Nachweis von:

• ausreichendem Einkommen (ca. 2.000 €/Monat)
• Krankenversicherung
• einwandfreiem Führungszeugnis

EU-Bürger

Freizügigkeit für Wohnen und Arbeiten. Anmeldung beim örtlichen Ausländeramt nach 3 Monaten erforderlich.

Weg zur Staatsbürgerschaft

• Nach 7 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt
• Griechischkenntnisse (Niveau B1) erforderlich
• Kenntnisse der griechischen Geschichte, Geografie und Kultur

Ablauf Schritt für Schritt

1. AFM beantragen — griechische Steuernummer bei jedem Finanzamt (sofort und kostenlos).

2. Bankkonto eröffnen — für die Transaktion erforderlich.

3. Anwalt beauftragen — in Athen Pflicht. Er führt die rechtliche Prüfung durch (2–4 Wochen).

4. Vorvertrag — Unterzeichnung und Zahlung einer Anzahlung von 10 %. Dieser Vertrag sollte von Ihrem Anwalt entworfen werden.

5. Endgültiger Vertrag beim Notar — beide Parteien unterzeichnen vor einem Notar. Die vollständige Zahlung erfolgt. Der Notar verliest den gesamten Vertrag (gesetzliche Pflicht).

6. Eintragung — der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt (Ktimatologio) oder Hypothekenregister (Ypothikofylakeio) ein. Damit ist die Eigentumsübertragung formal abgeschlossen.

Zeitrahmen

6–10 Wochen vom Vertragsabschluss bis zum Abschluss. Zzgl. 2–4 Monate, falls eine militärische Genehmigung erforderlich ist (Grenz-/Inselimmobilien für Nicht-EU-Käufer).

Monatliche Kosten (Schätzungen 2024–2025)

| Kategorie | Regionen / Inseln | Athen / Thessaloniki | |----------|-------------------|----------------------| | Miete (2-Zimmer-Wohnung) | 400–700 € | 700–1.200 € | | Nebenkosten | 100–180 € | 120–200 € | | Lebensmittel | 250–400 € | 300–450 € | | Essen gehen (pro Person) | 8–15 € | 10–20 € | | Öffentlicher Nahverkehr (monatlich) | 25–35 € | 30–40 € | | Private Krankenversicherung | 60–120 € | 80–150 € |

Gesundheitsversorgung

Das öffentliche Gesundheitssystem (ESY) steht Einwohnern und EU-Bürgern offen. Die Qualität schwankt — städtische Krankenhäuser sind meist gut, in ländlichen Gebieten kann die Ausstattung eingeschränkt sein. Private Gesundheitsversorgung ist erschwinglich und weit verbreitet.

Lebensqualität

Griechenland bietet außergewöhnliche Lebensqualität — mediterranes Klima, beeindruckende Landschaften, reiche Kultur und ein entschleunigtes Lebenstempo. Die Lebenshaltungskosten liegen 20–30 % unter Westeuropa. Das Inselleben ist beliebt, aber saisonabhängig — viele Betriebe schließen von November bis März.

Mietrenditen nach Region

| Lage | Bruttorendite | Ø Monatsmiete (2-Zimmer) | |----------|-------------|--------------------------| | Athen Zentrum | 5–7 % | 700–1.100 € | | Athen Vororte | 4–5,5 % | 500–800 € | | Thessaloniki | 5–6,5 % | 450–700 € | | Kreta | 4–6 % | 500–800 € | | Kykladen (Mykonos, Santorin) | 3–5 % | 800–2.000 € (saisonal) | | Korfu | 4–6 % | 500–800 € |

Kurzzeitvermietung

Griechenland hat einen liberalen Rahmen für Kurzzeitvermietungen. Immobilien müssen auf der Plattform der Steuerbehörde AADE registriert werden und eine Registrierungsnummer ausweisen. Die Einkünfte werden progressiv (15–45 %) als Mieteinkünfte besteuert. Athen verzeichnet ganzjährig starke Nachfrage, die Inseln sind stark saisonabhängig.

Langzeitvermietung

• Mindestmietdauer: 3 Jahre (Wohnraum)
• Mieterhöhungen: nach Vereinbarung, oft an den Verbraucherpreisindex gekoppelt
• Mieterschutz: moderat — Zwangsräumung über Gerichte möglich, wenn die Miete 2 Monate oder länger unbezahlt bleibt

Marktausblick

Weiteres starkes Wachstum wird erwartet, getragen von der Nachfrage nach dem Golden Visa, der Erholung des Tourismus und Preisen, die im Vergleich zu Westeuropa noch günstig sind.