Kaufratgeber: Portugal

Portugals Immobilienmarkt ist in den letzten zehn Jahren bemerkenswert gewachsen – getragen vom Golden-Visa-Programm, der Steuerregelung für nicht-habituelle Ansässige (NHR) und starker internationaler Nachfrage nach dem Leben an der Küste.

Wichtige Marktindikatoren

• Durchschnittspreis pro m²: 1.500–3.000 € (regional), 4.000–8.000 € (Lissabon/Porto Top-Lagen)
• Jährliches Preiswachstum: 6–10 % (2023–2025)
• Mietrendite: 4–6 % brutto
• Anteil ausländischer Käufer: ca. 10 % der Transaktionen

Regionale Schwerpunkte

Lissabon führt mit hoher Nachfrage sowohl bei Wohn- als auch Investmentimmobilien. Die Algarve bleibt das beliebteste Ziel für Ruheständler und Ferienimmobilien-Käufer (britische, französische, deutsche). Porto bietet ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis als Lissabon mit starken Mietrenditen. Die Silberküste (Cascais bis Nazaré) gewinnt als günstigere Küstenalternative an Beliebtheit.

Dürfen Ausländer in Portugal Immobilien kaufen?

Ja. Es gibt keine Einschränkungen für ausländisches Immobilieneigentum. Sowohl EU- als auch Nicht-EU-Bürger dürfen jede Art von Immobilie erwerben.

Erforderliche Unterlagen

• NIF (Número de Identificação Fiscal) — portugiesische Steuernummer, für alle Transaktionen zwingend erforderlich. EU-Bürger erhalten sie bei jedem Finanzamt. Nicht-EU-Bürger benötigen einen Steuervertreter.
• Gültiger Reisepass oder Personalausweis
• Adressnachweis
• Portugiesisches Bankkonto (empfohlen)

Rechtliche Vertretung

Die Beauftragung eines Anwalts (advogado) wird dringend empfohlen. Kosten: 1.000–3.000 € je nach Komplexität der Transaktion. Der Anwalt:

• prüft das Eigentum beim Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial)
• prüft auf Pfandrechte, Belastungen und offene Schulden
• prüft Baugenehmigung und Nutzungsgenehmigung (licença de utilização)
• stellt die steuerliche Compliance sicher

Wichtige Prüfungen

• Caderneta Predial — Grundsteuerdokument des Finanzamts
• Certidão de Teor — Grundbuchauszug, der das Eigentum bestätigt
• Licença de Utilização — Nutzungsgenehmigung (muss für die aktuelle Nutzung der Immobilie vorliegen)

Kaufsteuern

| Steuer | Satz | Anmerkungen | |-----|------|-------| | IMT (Grunderwerbsteuer) | 1–8 % | Progressive Staffel nach Immobilienwert und -art. Hauptwohnsitz und Investition unterliegen unterschiedlichen Sätzen | | Stempelsteuer | 0,8 % | Auf den Kaufpreis oder Steuerwert, je nachdem, welcher höher ist | | MwSt. | 23 % | Nur bei Neubauten von Bauträgern (bei Wohnimmobilien selten) |

IMT-Staffel (2024)

| Immobilienwert | Satz | |---------------|------| | Bis 101.917 € | 0 % (nur Hauptwohnsitz) | | 101.917–139.412 € | 2 % | | 139.412–190.086 € | 5 % | | 190.086–316.772 € | 7 % | | 316.772–633.453 € | 8 % | | Über 1.102.920 € | 7,5 % pauschal |

Laufende Steuern

• IMI (kommunale Grundsteuer): 0,3–0,45 % des Steuerwerts (städtisch), 0,8 % (ländlich)
• AIMI (Zusatzgrundsteuer): 0,7–1,5 % bei Immobilien über 600.000 € Wert
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: 25 % Pauschalsatz für Nicht-Ansässige, bzw. 28 % Quellensteuer

Kapitalertragsteuer

• Ansässige: 50 % des Gewinns wird dem Einkommen zugerechnet (effektiver Satz ca. 14–24 %)
• Nicht-Ansässige: 28 % auf den gesamten Gewinn
• Befreiung beim Hauptwohnsitz: bei Reinvestition des Erlöses in einen weiteren Hauptwohnsitz innerhalb der EU

D7-Visum (Visum für passives Einkommen)

Für Nicht-EU-Bürger mit regelmäßigem passivem Einkommen (Renten, Kapitalerträge, Mieteinnahmen). Voraussetzungen:

• Mindesteinkommen: ca. 9.120 €/Jahr (portugiesischer Mindestlohn)
• Nachweis einer Unterkunft
• Krankenversicherung
• Einwandfreies Führungszeugnis

Golden-Visa-Programm

Aktualisiert 2023: Immobilienkäufe qualifizieren nicht mehr. Aktuell zulässige Investitionen:

• 500.000 € in Investmentfonds
• 500.000 € in Forschungstätigkeiten
• 250.000 € in Kunst/Kultur
• 500.000 € Unternehmenskapitalisierung (Schaffung von mindestens 5 Arbeitsplätzen)

Steuerregelung für nicht-habituelle Ansässige (NHR)

Hinweis: Die NHR-Regelung wurde zum Januar 2024 für neue Antragsteller geschlossen. Bestehende NHR-Inhaber profitieren weiterhin für ihren 10-Jahres-Zeitraum.

EU-Bürger

Freizügigkeit für Wohnen und Arbeiten. Anmeldung bei der örtlichen Câmara Municipal nach 3 Monaten erforderlich.

Weg zur Staatsbürgerschaft

• Daueraufenthalt nach 5 Jahren
• Staatsbürgerschaft nach 5 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt (einer der kürzesten Wege in Europa)
• Grundkenntnisse der portugiesischen Sprache erforderlich (Niveau A2)

Ablauf Schritt für Schritt

1. Immobiliensuche — lizenzierte Makler (mediadores imobiliários) verlangen 3–5 % Provision (vom Verkäufer getragen). Nur AMI-lizenzierte Makler nutzen.

2. Vorvertrag (Contrato de Promessa de Compra e Venda, CPCV) — bindende Vereinbarung. Der Käufer zahlt 10–30 % Anzahlung. Tritt der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.

3. Rechtliche Prüfung — Ihr Anwalt prüft Grundbuch, Steuerunterlagen, Baugenehmigungen und etwaige Schulden. Dauert 2–4 Wochen.

4. Finanzierung (falls erforderlich) — portugiesische Banken bieten Nicht-Ansässigen 60–70 % Beleihungsquote. Zinssätze: 3–5 % (2024). Vorabgenehmigung dauert 2–4 Wochen, endgültige Genehmigung 4–6 Wochen.

5. Urkundenunterzeichnung (Escritura) — endgültige Unterzeichnung bei einem Notar oder Grundbuchamt. Der Käufer zahlt den Restbetrag. Das Eigentum geht sofort über.

6. Eintragung — der Notar meldet die Transaktion beim Grundbuchamt und Finanzamt an. Der neue Title Deed wird innerhalb weniger Tage ausgestellt.

Zeitrahmen

Bestandsimmobilie: 8–12 Wochen vom CPCV bis zur Urkunde. Neubau: abhängig vom Bauabschluss.

Monatliche Kosten (Schätzungen 2024–2025)

| Kategorie | Regional / Algarve | Lissabon / Porto | |----------|-------------------|----------------| | Miete (2-Zimmer-Wohnung) | 600–900 € | 1.000–1.800 € | | Nebenkosten | 100–180 € | 130–220 € | | Lebensmittel | 250–400 € | 300–450 € | | Essen gehen (pro Person) | 8–15 € | 12–20 € | | Öffentlicher Nahverkehr (monatlich) | 30–40 € | 40–45 € | | Private Krankenversicherung | 60–120 € | 80–150 € |

Gesundheitsversorgung

Portugal verfügt über einen guten nationalen Gesundheitsdienst (SNS), der für Einwohner kostenlos ist. Private Gesundheitsversorgung ist erschwinglich und von hoher Qualität. Viele Ärzte sprechen Englisch, besonders in Lissabon, Porto und der Algarve.

Lebensqualität

Portugal gehört durchgehend zu den beliebtesten Zielen für Auswanderer. Mildes Klima, 300 Sonnentage im Jahr, ausgezeichnete Küche, sichere Städte und eine gastfreundliche Kultur. Die Algarve ist besonders bei Ruheständlern aus Großbritannien, Frankreich und Deutschland beliebt.

Mietrenditen nach Region

| Lage | Bruttorendite | Ø Monatsmiete (2-Zimmer) | |----------|-------------|--------------------------| | Lissabon | 4–5,5 % | 1.200–1.800 € | | Porto | 5–6,5 % | 800–1.200 € | | Algarve | 4–6 % | 800–1.200 € | | Silberküste | 5–7 % | 600–900 € | | Madeira | 4,5–6 % | 700–1.000 € |

Kurzzeitvermietung (Alojamento Local)

Registrierung als Alojamento Local (AL) erforderlich. Neue Lizenzen sind in Lissabon und Porto seit 2023 eingeschränkt. Bestehende Lizenzen sind übertragbar und haben sich zu wertvollen Vermögenswerten entwickelt. Kurzzeitrenditen: 6–12 % in touristischen Gebieten.

Regeln für Langzeitvermietung

• Das neue Mietrechtsgesetz (NRAU) regelt Mietverhältnisse
• Standardverträge: 1–5 Jahre
• Mieterhöhungen an den jährlich veröffentlichten Inflationskoeffizienten gekoppelt
• Starker Mieterschutz — eine Kündigung erfordert rechtliche Gründe und ein Gerichtsverfahren

Markttrends

Starke Nachfrage von digitalen Nomaden (Inhabern des D8-Visums) und internationalen Studierenden hat die Mieten in Lissabon und Porto seit 2022 um 15–25 % steigen lassen. Die Regierung führt Mietobergrenzen und Anreize für langfristig vermietende Eigentümer ein.