Comprare casa in un altro paese era un tempo un capriccio da ricchi. Non più. Video-visite, avvocati che parlano la tua lingua e broker valutari specializzati hanno trasformato un appartamento a Limassol o una villetta a schiera fuori Alicante in un piano realistico anche per chi ha un budget ordinario.
Realistico non vuol dire semplice. Firmerai contratti sotto un sistema legale che non conosci, spesso in una lingua che non leggi, e trasferirai all'estero quella che forse è la cifra più grande della tua vita. Questa guida segue tutto il processo in ordine: cosa decidere per primo, chi assumere, quanto costa ogni fase e quanto dura. Si basa su ciò che vediamo ogni giorno in HomeNSearch, dove verifichiamo annunci in 13 paesi, tra cui Cipro, Spagna, Turchia, Thailandia ed Emirati Arabi Uniti.
Parti dal perché, non dal dove
Un appartamento per le vacanze, un investimento da affittare e una futura base per la pensione sono tre acquisti diversi. Portano verso paesi, zone e tipi di immobile diversi, quindi stabilisci lo scopo prima ancora di aprire il primo annuncio.
Chi investe per la rendita deve preoccuparsi della domanda degli inquilini a gennaio, non di come appare la marina a luglio. Chi punta a trasferirsi lì deve pensare a scuole, sanità e opzioni di visto. Chi cerca solo una casa per le vacanze può rilassarsi su quasi tutto questo ed essere più esigente sulla vista.
Poi definisci il budget reale. Tasse e spese d'acquisto aggiungono in genere dal 5% al 12% sul prezzo a seconda del paese, quindi un appartamento da 200.000 € in realtà costa tra 210.000 € e 224.000 € prima ancora di comprare una sedia. Fissa il tuo tetto includendo già questi costi, e tieni una riserva. Le sorprese non mancano mai.
Studia il mercato come un locale, non come un turista
Conta più la via del paese. I prezzi a due isolati dalla spiaggia e quelli a venti minuti nell'entroterra possono comportarsi come mercati separati, quindi, scelta la regione, scendi in fretta a livello di quartiere.
Guarda come si sono mossi i prezzi in dieci anni, non in due. Un mercato raddoppiato in tre anni può dimezzarsi in due, mentre una crescita lenta di solito racconta una storia più sana. Controlla anche cosa si sta costruendo nei dintorni: una selva di gru significa offerta futura, e l'offerta futura mette un tetto sia al prezzo di rivendita sia all'affitto.
Anche i tassi d'interesse rientrano in questo compito a casa. Quando indebitarsi in loco diventa costoso, la domanda locale si raffredda, ed è spesso proprio lì che un acquirente straniero in contanti trova margine per trattare. Non serve azzeccare il ciclo alla perfezione. Serve sapere in che punto del ciclo si sta comprando.
Se l'affitto fa parte del piano, studia le regole sugli affitti, non solo i prezzi. Molte città popolari oggi limitano o richiedono una licenza per gli affitti brevi, e un quartiere dove le locazioni turistiche sono ristrette è un investimento molto diverso da quello del depliant. Chiedi a un property manager locale com'è davvero l'occupazione durante l'anno; la sua risposta vale più di qualsiasi previsione trovata online.
E visita fuori stagione. Agosto mente.
Controlla le regole di proprietà prima di innamorarti
Ogni paese traccia i propri confini per i compratori stranieri, e scoprirli tardi costa caro. La Thailandia non vende terreni a uno straniero, ma un condominio può essere di piena proprietà finché gli stranieri non superano il 49% dell'edificio. Gli Emirati Arabi Uniti riservano la proprietà straniera a zone freehold designate. Cipro chiede ai compratori extra-UE un permesso del Consiglio dei Ministri, una formalità di routine, ma che il tuo avvocato deve comunque presentare. Il Montenegro vende appartamenti agli stranieri con libertà, pur limitando alcune categorie di terreno, e la Georgia non pone quasi nessuna restrizione, con una registrazione del titolo che, si dice, richiede circa un giorno.
La residenza è l'altro regolamento da leggere per tempo. La Spagna ha chiuso la sua golden visa nell'aprile 2025, e il Portogallo ha eliminato la via immobiliare già nell'ottobre 2023, eppure continuano ad arrivare compratori con piani costruiti su entrambe. La Grecia mantiene ancora un visto legato alla proprietà con soglie che dipendono dalla regione, la Turchia concede una via alla cittadinanza per acquisti da 400.000 $, e Cipro lega la residenza permanente all'acquisto di una casa nuova da 300.000 € o più. Se un programma di residenza fa parte del tuo piano, verificalo sulle pagine ufficiali del governo la stessa settimana in cui inizi a cercare. I programmi chiudono più in fretta di quanto si aggiornino i blog.
Assumi la tua squadra
L'agente che ti mostra la proprietà lavora per il venditore. L'assistenza legale gratuita del costruttore lavora per il costruttore. Nulla di tutto questo li rende disonesti; significa solo che nessuno nella stanza è pagato per proteggere te, finché non assumi qualcuno che lo sia.
Come minimo, quel qualcuno è un avvocato locale indipendente che parla la tua lingua e risponde solo a te. A seconda del paese, ti servirà anche un agente autorizzato dalla parte dell'acquirente, un traduttore giurato per tutto ciò che firmi e un notaio, che nella maggior parte dei paesi di diritto civile è una parte neutrale obbligatoria della trattativa, non un optional. Un consulente fiscale che conosca sia il tuo paese sia quello di destinazione si guadagna la parcella la prima volta che apre una convenzione contro le doppie imposizioni.
Una regola che i nostri agenti ripetono a ogni acquirente alle prime armi: se tutti i presenti al tavolo te li ha presentati il venditore, non hai una squadra. Hai un pubblico.
Il percorso passo dopo passo
Ecco la sequenza per un tipico acquisto di rivendita. Il fuori piano segue la stessa logica, solo che il rogito aspetta che il costruttore finisca.
1. Fissa il budget e prepara una rosa di immobili (settimane 1-4)
Fissa il tuo tetto includendo già quel 5-12% di costi, scegli una o due regioni target e inizia a filtrare gli annunci. Fai una scrematura seria: chiedi planimetrie, indirizzi esatti e video del sopralluogo, e scarta ogni venditore che non li fornisce. È anche la settimana giusta per iniziare a valutare avvocati, prima di averne bisogno con urgenza.
2. Fai un unico viaggio mirato di visite (circa una settimana)
Vedi da otto a dodici immobili in tre o quattro giorni, non due immobili in una quindicina rilassata. Cammina per il quartiere di sera. Parla con un vicino, se puoi. Incontra di persona l'avvocato scelto mentre sei nel paese.
3. Prenota l'immobile
Trovato quello giusto? Di solito firmerai un breve accordo di prenotazione e verserai una caparra di blocco, spesso qualche migliaio di euro, per toglierlo dal mercato mentre corrono i controlli. Leggi anche questo piccolo contratto prima di firmare. Alcune caparre tornano indietro se i controlli sul titolo falliscono. Altre no.
4. Lascia che il tuo avvocato faccia la due diligence (2-4 settimane)
Questa è la fase che salva i compratori. L'avvocato conferma che il venditore possiede davvero ciò che vende, controlla mutui, debiti e pretese di terzi gravanti sul titolo, e verifica permessi edilizi e conformità urbanistica. Per il fuori piano, controllerà anche le licenze del costruttore e come sono protetti i tuoi pagamenti a stato avanzamento lavori. Non si firma nulla finché questo controllo non torna pulito.
5. Firma il contratto e versa la caparra
Segue il contratto di compravendita principale, chiamato in modi diversi a seconda del paese, con una caparra che di solito si aggira intorno al 10% del prezzo. Da qui in poi, tirarsi indietro costa di norma la caparra, e se a tirarsi indietro è il venditore gli costa di più. Date, penali e cosa conta come inadempimento vivono tutti in questo documento, ed è qui che l'avvocato si guadagna la parcella.
6. Organizza il denaro
L'approvazione del mutuo, il cambio valuta e il bonifico internazionale avvengono tutti tra il contratto e il rogito. Iniziali prima di quanto sembri necessario. La banca chiederà la provenienza dei fondi, e recuperare estratti conto da tre istituti in due paesi richiede più tempo di quanto chiunque si aspetti.
7. Rogito e registrazione
Il giorno del rogito è di solito un appuntamento dal notaio: il saldo si muove, l'atto si firma e il trasferimento arriva al catasto. In buona parte d'Europa si può fare tutto tramite una procura, senza dover volare sul posto. Dall'offerta accettata alle chiavi, due o tre mesi è un ritmo normale per una rivendita.
Mutui, valuta e trasferimento del denaro
Ottenere un mutuo da non residenti
Molti paesi concedono mutui agli acquirenti stranieri, ma a condizioni più rigide rispetto ai residenti locali: un anticipo più alto, più documenti e spesso un tasso più elevato. Aspettati che la banca chieda prova di reddito certificata, dichiarazioni dei redditi, un report creditizio dal tuo paese d'origine e una spiegazione dei debiti esistenti, tradotti dove serve. Altri mercati, tra cui Thailandia e Georgia, sono di fatto mercati in contanti per gli stranieri. Per questo molti compratori liberano capitale da un immobile in patria e arrivano all'estero come acquirenti in contanti, il che rende anche le loro offerte più forti.
Un'ultima cosa. Se l'appartamento renderà in euro, indebitarsi in un'altra valuta aggiunge un rischio di cui non hai bisogno; fai coincidere il mutuo con la valuta del reddito, quando puoi.
La valuta fa parte del prezzo
Tra la firma e il rogito, il tasso di cambio continua a muoversi, e su un bonifico a sei cifre una piccola oscillazione cambia il costo di casa tua di migliaia di euro. Non puoi prevedere il tasso, ma puoi bloccarlo: gli specialisti in valuta offrono contratti forward che fissano oggi il tasso per una data di rogito lontana mesi.
Confronta il costo totale del bonifico, non la commissione pubblicizzata. Un trasferimento "senza commissioni" con un cambio gonfiato è spesso l'opzione più cara sul tavolo. Chiedi due o tre preventivi per la stessa cifra lo stesso giorno; la differenza tra loro sorprende.
Le tasse che pagherai davvero
Quattro momenti generano tasse: comprare, possedere, affittare e vendere.
Comprare è il grande capitolo, ed è il grosso di quel 5-12%. L'etichetta cambia da paese a paese: imposta di trasferimento, imposta di bollo o IVA sul nuovo. Anche l'aliquota cambia. A Cipro le imposte di trasferimento seguono una scala che arriva fino all'8%, Dubai applica una tassa fissa del 4% al dipartimento fondiario, e un acquisto di rivendita in Francia comporta spese notarili di circa il 7-8%.
Possedere comporta quasi ovunque un'imposta comunale o patrimoniale annuale, di solito modesta. Affittare significa dichiarare il reddito dove si trova l'immobile, e in genere anche nel tuo paese d'origine; esistono convenzioni contro le doppie imposizioni perché tu non paghi due volte sullo stesso euro, ma lo sgravio va richiesto, non dato per scontato. Vendere fa scattare l'imposta sulle plusvalenze nel paese dell'immobile, spesso ridotta più a lungo hai tenuto la proprietà.
Un dettaglio burocratico con un potere sproporzionato di ritardare le trattative: la maggior parte dei paesi rilascia un codice fiscale locale prima di poter comprare, come l'NIE spagnolo, e richiederlo per tempo tiene la data dal notaio in orario.
Niente di tutto questo deve spaventarti. Deve solo finire nel foglio di calcolo prima di fare un'offerta, non dopo.
Come si confrontano quattro mercati popolari
Uno sguardo veloce ai mercati su cui i compratori ci fanno più domande, tra i 13 paesi del nostro catalogo. Puoi sfogliare annunci verificati in tutti quanti nel nostro catalogo immobiliare.
Cipro è per molti compratori la via più semplice verso la proprietà nell'UE: i contratti in inglese sono la norma, il processo è compatto, e la residenza permanente legata a un nuovo immobile da 300.000 € mantiene la domanda stabile. Metti in conto l'IVA sul nuovo o le imposte di trasferimento sulle rivendite, e ricorda il permesso del Consiglio dei Ministri se sei un acquirente extra-UE.
La Spagna è il gigante maturo, con uno stock di rivendita profondo da Valencia fino all'Andalusia. Ti servirà un NIE prima di poter concludere l'acquisto, e da aprile 2025 non c'è più nessuna golden visa collegata. Comprala per la vita che ti dà o per la rendita, non per il passaporto.
La Turchia si muove veloce e, per i compratori stranieri, prezza soprattutto in valuta forte. Il titolo di proprietà, il TAPU, si trasferisce in un unico appuntamento al catasto, e gli acquisti da 400.000 $ aprono la via alla cittadinanza, il che mantiene alto l'interesse degli investitori a Istanbul e Antalya.
La Thailandia gioca secondo regole proprie: i condomini sono di piena proprietà entro la quota straniera del 49%, il terreno non è disponibile per gli stranieri, e la maggior parte degli acquisti avviene in contanti. La domanda di affitto in poli come Phuket fa il resto del lavoro di convincimento.
Domande frequenti
Uno straniero può possedere un immobile all'estero in piena proprietà?
Nella maggior parte delle destinazioni popolari, sì, anche se quasi ogni paese aggiunge una condizione da qualche parte: una quota, una zona, un modulo di autorizzazione o una restrizione sul terreno. La risposta pratica per il tuo caso specifico costa una telefonata a un avvocato locale, ed è una telefonata che vale la pena fare prima di stilare la rosa di immobili, non dopo.
Quanto tempo richiede comprare un immobile all'estero?
Conta la ricerca a parte. Una volta accettata l'offerta, un acquisto di rivendita arriva di solito al rogito in due o tre mesi, scanditi da due diligence, finanziamento e agenda del notaio. Il fuori piano si completa quando finisce la costruzione, il che può voler dire un anno o tre più in là.
Devo viaggiare per comprare?
Di solito no. Nella maggior parte dei nostri 13 paesi una procura permette al tuo avvocato di firmare tutto, e molti compratori concludono senza un secondo viaggio. Continuiamo comunque a consigliare un viaggio di visita. Le foto non registrano il rumore, gli odori o il gallo del vicino.
Comprare un immobile all'estero mi dà la residenza?
Solo dove un programma attivo lo prevede. La golden visa spagnola è finita nell'aprile 2025 e la via immobiliare portoghese si è chiusa nell'ottobre 2023, quindi nessuna delle due dovrebbe rientrare in un piano oggi. Grecia, Cipro, Turchia ed Emirati Arabi Uniti collegano ancora la proprietà alla residenza o alla cittadinanza in forme diverse, ciascuna con soglie e condizioni proprie. Verifica le regole attuali su fonti ufficiali prima dell'acquisto, non dopo.
