Immobili in Argentina

Sì. La Costituzione riconosce agli stranieri gli stessi diritti civili dei cittadini, compreso quello di comprare e vendere immobili. Un appartamento o una casa in città si acquista senza residenza né permessi. I limiti riguardano la terra: nelle zone di sicurezza di frontiera lo straniero ha bisogno del consenso preventivo dello Stato, e i terreni rurali ricadono sotto la legge 26.737, che limita la quota in mano straniera. Dal 2023 lo stato di questa legge è cambiato più volte, quindi prima di acquistare terreni agricoli conviene verificare le regole in vigore con un avvocato.

Sì, senza il codice fiscale argentino dell'acquirente l'escribano non può firmare l'atto. Dal 2 marzo 2026 l'agenzia delle entrate ARCA non rilascia più il CDI alle persone fisiche: i non residenti ottengono un CUIT. Di solito lo richiede un rappresentante locale con procura, presentando il passaporto. Un CDI ottenuto prima di quella data resta valido.

Nella Città di Buenos Aires conviene mettere in conto circa il 7–10% in più del prezzo. L'imposta di bollo (impuesto de sellos) è del 2,7% fino a una soglia fissata in pesos e del 3,5% sulla parte eccedente, e di norma si divide a metà tra acquirente e venditore. L'escribano chiede circa l'1–2% più il 21% di IVA, registrazione e certificati aggiungono intorno all'1%, la provvigione d'agenzia per l'acquirente è di solito del 3–4% più IVA. La provincia di Buenos Aires e le altre province hanno aliquote proprie per l'imposta di bollo.

In dollari statunitensi. Il prezzo intero si paga di solito il giorno della firma dell'atto, in contanti presso il notaio o in banca, oppure con bonifico. Per le norme antiriciclaggio l'escribano deve documentare la provenienza del denaro, quindi conviene tenere pronti gli estratti conto che la dimostrano. I mutui sono praticamente inaccessibili ai non residenti: gli stranieri comprano con fondi propri.

No. Possedere un'abitazione non è un motivo di residenza. La residenza per investitori richiede un investimento produttivo o commerciale approvato dalla Direzione nazionale delle migrazioni. Il programma di cittadinanza per investimento annunciato dal governo nell'ottobre 2026 si basa su un contributo al Tesoro o su titoli di Stato, non sull'acquisto di immobili.

Il proprietario paga l'imposta immobiliare della città (a Buenos Aires l'ABL) e le spese condominiali mensili (expensas). Le persone fisiche non residenti devono anche l'imposta patrimoniale Bienes Personales: lo 0,5% annuo del valore dell'immobile in Argentina, versato tramite un sostituto d'imposta locale. Alla rivendita, l'imposta di trasferimento ITI (1,5%) è stata abolita nel 2024 e dal 2026 le persone fisiche, residenti e non, sono esenti dall'imposta sul reddito per una vendita occasionale. Le regole fiscali argentine cambiano spesso: conviene verificarle con un commercialista prima di comprare o vendere.