Come comprare casa in Armenia da straniero

Per comprare casa in Armenia uno straniero ha condizioni quasi identiche a quelle di un cittadino. Appartamenti, case, uffici e negozi si possono possedere in piena proprietà, senza permesso di soggiorno e senza quote per gli stranieri. Il limite è il terreno: la Costituzione vieta agli stranieri di possederlo, e il Codice fondiario consente poi di avere le particelle sotto edifici residenziali e commerciali, ma non i terreni agricoli. Comprare un appartamento non dà diritto di soggiornare in Armenia, e le regole sul soggiorno cambiano il 1° novembre 2026. Le sezioni che seguono trattano ogni punto con le fonti, verificate a ottobre 2026.

Prezzi e chi compra

Il Comitato del catasto ha stimato il prezzo medio di un appartamento in un condominio di Erevan in 505.900 dram (AMD) al m² nel primo semestre 2026, il 9,1% in più rispetto a un anno prima (ArmInfo, agosto 2026). Sono circa 1.400 USD a un cambio di 360 AMD per dollaro. La media del 2025 era di 464.300 AMD al m², appena lo 0,3% in più: il mercato è rimasto fermo per quasi tutto il 2025. La Banca centrale ha dichiarato ad agosto 2026 che la crescita è ripresa nel secondo trimestre e che gli sviluppatori corteggiano con più impegno gli acquirenti non residenti per sostenere le vendite (Armenpress, 4 agosto 2026). Euronews, citando il Comitato del catasto, ha riferito il 13 ottobre 2026 che i prezzi degli appartamenti a Erevan sono saliti del 2,9% nel solo mese di agosto e del 23,5% su base annua. È il dato di un solo mese; le prossime pubblicazioni del catasto diranno se regge.

Gli acquirenti stranieri sono una quota piccola ma in crescita. Cittadini stranieri sono stati parte di 4.413 compravendite immobiliari in Armenia nel 2025, il 13,4% in più e il 7,4% di tutte le operazioni; nel primo semestre 2026 sono state 2.313, il 37% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno prima (dati del Comitato del catasto tramite ArmInfo). Queste cifre sommano acquisti e vendite: nel 2025 gli stranieri hanno comprato 2.014 immobili e ne hanno venduti 2.524. Di quelli acquistati, 1.304 erano a Erevan, 221 nel Kotayk e 78 nel Lori. I russi sono in testa tra gli acquirenti stranieri, seguiti da statunitensi e iraniani; Euronews stima i russi a circa il 72% di tutte le operazioni con stranieri.

Dove comprano gli stranieri

• Erevan assorbe la maggior parte della domanda. Il centro (Kentron) e il vicino Arabkir sono i quartieri più cari; nel secondo trimestre 2026 i prezzi sono saliti più in fretta a Nork-Marash, Shengavit e Ajapnyak (dati del Comitato del catasto tramite JAMnews). I dati collaborativi di Numbeo di ottobre 2026 indicano per gli appartamenti in centro circa 1,2 milioni di AMD al m², contro circa 565.000 fuori dal centro. Sono campioni di prezzi richiesti, non la media del catasto, ma un divario di circa due a uno è tipico della struttura dei prezzi della città. Il primo ministro ha citato un appartamento in centro venduto a 8.000 USD al m², contro un massimo di 5.500 USD nel 2023 (OC Media, ottobre 2026); è una sola operazione, non un prezzo di mercato.
• I nuovi complessi sono diffusi a Erevan e gli sviluppatori li vendono off-plan. Il rimborso statale dell'imposta sul reddito legato al mutuo, che li sosteneva, non copre più Erevan (si veda la sezione sulle imposte).
• Tsaghkadzor, la principale località sciistica, era il mercato regionale più caro nei dati del Ministero delle Finanze di dicembre 2024, con 455.000 AMD al m² (Arka). I listini degli sviluppatori per i nuovi progetti lì andavano, all'inizio del 2026, da circa 560.000 a 800.000 AMD al m² (annunci di karucapatoxic.am). La stagione sciistica va più o meno da dicembre ad aprile, e questo condiziona i redditi da locazione.
• Dilijan è una cittadina di boschi e terme che si vende sul turismo. Non abbiamo trovato una serie di prezzi affidabile per il 2026; chieda agli agenti locali le compravendite chiuse di recente invece di fidarsi dei prezzi richiesti.

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Consulti la pagina dell'Armenia e confronti ogni prezzo richiesto con la media del catasto indicata sopra.

Che cosa può possedere uno straniero

La legge armena separa gli edifici dal terreno, e questa separazione decide che cosa Lei può comprare. La tabella segue la Costituzione, l'articolo 4 del Codice fondiario e il Codice civile così com'erano a ottobre 2026.

| Che cosa vuole | Uno straniero può possederlo? | Note | |---|---|---| | Appartamento, casa, ufficio, negozio | Sì | Non servono permesso di soggiorno né quote | | Terreno adiacente a una casa, orti e giardini, terreni per case private, edifici residenziali, edifici pubblici o produttivi | Sì | Codice fondiario, articolo 4, punto 3.1 | | Terreni agricoli e ogni altro terreno non elencato al punto 3.1 | No | Diritto d'uso o affitto, oppure una società armena | | Qualsiasi terreno, per i titolari dello «status di residente speciale» | Sì | Status abolito dal 1° novembre 2026; i titolari attuali lo mantengono fino alla scadenza della tessera |

La regola sui terreni

La Costituzione stabilisce che i cittadini stranieri e gli apolidi non possono possedere terreni se non nei casi previsti dalla legge. L'articolo 4, punto 3 del Codice fondiario ribadisce il divieto ed esenta un gruppo: le persone con lo status di residente speciale. Il punto 3.1 toglie poi il divieto per le particelle adiacenti a una casa, per i terreni a uso orto e giardino e per quelli destinati alla costruzione e alla manutenzione di case private, impianti pubblici e produttivi e edifici residenziali (testo del Codice fondiario su arlis.am, verificato a ottobre 2026). I terreni fuori da questo elenco restano preclusi, a cominciare da quelli agricoli; lì uno straniero può avere solo un diritto d'uso o un affitto.

Lo status di residente speciale è stato concesso soprattutto a persone di origine armena. Le modifiche alla Legge sugli stranieri, adottate il 20 gennaio 2026, lo aboliscono dal 1° novembre 2026, e i titolari attuali conservano la tessera fino alla scadenza (EY Armenia law alert). Avvocati armeni che esaminano la riforma indicano che l'eccezione sui terreni passa allora ai titolari di residenza permanente concessa per meriti eccezionali verso l'Armenia, e che un proprietario che perde lo status richiesto ha un anno per vendere o trasferire il terreno soggetto a restrizioni. Se un venditore o un agente sostiene che un acquirente straniero può prendere qualsiasi terreno grazie allo status speciale, l'informazione è superata.

Appartamenti

Un appartamento comprende la sua quota del terreno sotto l'edificio. Dal 2012 il catasto non registra i diritti su un edificio se non sono documentati anche quelli sulla sua particella (Legal 500), quindi la particella viene esaminata in ogni operazione. In un normale condominio non se ne accorgerà.

Case e terreni

È qui che gli stranieri si scontrano con la regola sui terreni. Chieda la visura catastale prima di pagare qualsiasi cosa e legga la categoria della particella. Se rientra nel punto 3.1, acquista casa e terreno insieme. Se no, le soluzioni abituali sono possedere l'edificio con un diritto d'uso registrato sulla particella, un affitto di lunga durata o la via della società (sotto). Il Codice civile attribuisce al proprietario di un edificio su terreno altrui il diritto di usare la parte di particella su cui sorge (Legal 500). Quale soluzione si adatti alla sua particella deve confermarlo un avvocato.

La via della società

Avvocati armeni descrivono una società armena a responsabilità limitata (LLC), che può essere interamente di proprietà straniera, titolare di un terreno che il suo proprietario non potrebbe detenere a titolo personale. È una prassi diffusa, ma è una società con la sua contabilità, le sue dichiarazioni annuali e le sue imposte, non una scorciatoia. La società paga il 18% di imposta sugli utili quando rivende, e le quote ricevute per il conferimento di un edificio o di un appartamento nel capitale di una società sono tassate se vendute nell'anno di acquisizione o nei tre periodi d'imposta successivi (Codice tributario, articolo 149). Faccia confermare la struttura per la sua particella da un avvocato locale prima di trasferire denaro.

Controlli prima di firmare

• Visura catastale da e-cadastre.am o da un ufficio del catasto: proprietari, ipoteche, sequestri e altri gravami, categoria della particella.
• Lo stato civile del venditore. I beni acquistati durante il matrimonio sono beni comuni anche se intestati a un solo coniuge, quindi conta il consenso dell'altro (Legal 500).
• I debiti sull'appartamento: utenze, spese di gestione del condominio e imposta sugli immobili. Il catasto registra una vendita solo se l'imposta sugli immobili di quel bene è saldata, sulla base di un certificato di assenza di debiti (comunicato del Comitato del catasto, settembre 2026).
• Per un nuovo complesso: il permesso di costruire e il diritto dello sviluppatore di vendere. Off-plan, ciò che si registra è un diritto ad acquistare un immobile in costruzione (Legal 500), non ancora un appartamento.

Notaio e registrazione

La proprietà passa quando il Comitato del catasto la registra, non al momento della firma. Il contratto di compravendita è autenticato da un notaio. Può essere firmato anche in uno sportello di servizio del catasto se entrambe le parti si presentano di persona (Legal 500). Un atto notarile deve essere presentato per la registrazione statale entro 30 giorni lavorativi dall'autenticazione, altrimenti l'operazione è nulla (Legge sulla registrazione statale dei diritti sui beni immobili, articolo 24). Da luglio 2026 i cittadini armeni possono anche concludere una vendita interamente online senza notaio (Comitato del catasto, settembre 2026); l'annuncio riguarda i cittadini, perciò un acquirente straniero deve prevedere un notaio o uno sportello del catasto. Un acquirente straniero ha bisogno di un numero di contribuente (TIN) del Comitato delle entrate statali; le guide degli studi legali armeni indicano come documenti principali un passaporto con traduzione armena autenticata da un notaio.

Pagamento tramite banca, non in contanti

Da luglio 2023 ogni pagamento superiore a 300.000 AMD tra privati deve essere non in contanti (Legge sulle operazioni non in contanti; Comitato delle entrate statali), quindi l'intero prezzo passa per bonifico bancario o per un conto vincolato (escrow) presso una banca. La Legge sulla regolamentazione valutaria richiede inoltre che i pagamenti tra residenti armeni siano effettuati in dram. I prezzi degli annunci sono spesso espressi in dollari; il contratto li converte a un cambio concordato. Se una delle parti non è residente, chieda al notaio e alla sua banca in quale valuta può essere redatto il contratto prima del primo pagamento.

All'acquisto

Non abbiamo trovato in Armenia né imposta di trasferimento né imposta di bollo a carico dell'acquirente. I costi dell'acquirente sono piccole spese:

| Voce | Importo | Fonte | |---|---|---| | Autenticazione notarile del contratto di compravendita | circa 20.000 AMD | hartak.am | | Visura catastale (certificato unificato) sull'immobile | 10.000 AMD | Legge sulla registrazione statale dei diritti sui beni immobili, art. 73 | | Tassa statale per la registrazione della proprietà di un appartamento | 1.000 AMD | Tariffa del Comitato del catasto; hartak.am | | Spese di registrazione, tempi standard (4 giorni lavorativi) | 25.000 AMD | stessa legge, artt. 73 e 74 | | Lo stesso, più veloce: 3 giorni, 2 giorni, 2 ore | 50.000, 75.000, 150.000 AMD | stessa legge, art. 74 | | IVA | 20%, inclusa nel prezzo di un nuovo complesso se lo sviluppatore è registrato ai fini IVA | Guide di studi legali armeni | | Commissione dell'agente | negoziata, non regolamentata | |

Alcune guide indicano da 45.000 a 50.000 AMD per la registrazione; il testo di legge in vigore a ottobre 2026 prevede 25.000 più la tassa statale. Verifichi la tariffa su cadastre.am prima di pagare.

Imposta annuale sugli immobili

Il proprietario paga ogni anno l'imposta sugli immobili, entro il 1° dicembre, sul valore catastale, che dopo una riforma del 2021 segue i prezzi di mercato molto più da vicino di prima. La riforma è stata introdotta per gradi, con il 25% dell'aliquota piena nel 2021 fino al 75% nel 2025; il 2026 è il primo anno al 100% (Codice tributario, articoli 229 e 233). La vecchia soglia di esenzione non c'è più, quindi ogni appartamento paga qualcosa. Le aliquote sono progressive e ciascuna si applica solo alla parte oltre la propria soglia.

| Valore catastale dell'appartamento (AMD) | Imposta | |---|---| | Fino a 10 milioni | 0,05% | | Da 10 a 25 milioni | 5.000 + 0,1% della parte oltre 10 milioni | | Da 25 a 47 milioni | 20.000 + 0,2% della parte oltre 25 milioni | | Da 47 a 75 milioni | 64.000 + 0,4% della parte oltre 47 milioni | | Da 75 a 100 milioni | 176.000 + 0,6% della parte oltre 75 milioni | | Da 100 a 200 milioni | 326.000 + 1% della parte oltre 100 milioni | | Oltre 200 milioni | 1.326.000 + 1,5% della parte oltre 200 milioni |

Un appartamento con valore catastale di 40 milioni di AMD paga 50.000 AMD l'anno, circa 140 USD. Uno da 80 milioni di AMD ne paga 206.000, circa 570 USD. Le case usano una scala separata con soglie più basse (0,05% fino a 7 milioni di AMD, poi 0,1%, 0,2% e così via fino all'1,5% oltre 200 milioni di AMD). Alcune guide più vecchie riportano ancora la scala precedente al 2021. Il suo conto dipende dal valore catastale fissato dal Comitato del catasto per l'immobile, quindi chieda al venditore il più recente.

Redditi da locazione

I redditi dall'affitto di un immobile sono tassati al 10%, con un altro 10% sulla parte del canone annuo superiore a 60 milioni di AMD (Codice tributario, articolo 150; PwC Worldwide Tax Summaries; hartak.am). Se l'inquilino è una società o un imprenditore individuale, trattiene l'imposta come sostituto d'imposta. Se l'inquilino è un privato, dichiara e paga Lei stesso. I non residenti sono tassati in Armenia solo sui redditi di fonte armena, tra cui rientra l'affitto di immobili armeni. Il contratto di locazione deve essere registrato presso il Comitato del catasto, oppure va informato il Comitato delle entrate statali entro cinque giorni dall'inizio della locazione. La sanzione per l'omissione è del 5% del valore catastale, con un tetto di 500.000 AMD, e del 10%, con un tetto di 1 milione di AMD, se si ripete entro un anno (Comitato delle entrate statali, in vigore da dicembre 2023). Gli affitti incassati nel 2025 si dichiarano e l'imposta si paga entro il 1° novembre 2026; dal periodo d'imposta 2026 la scadenza è il 1° luglio dell'anno successivo (Comitato delle entrate statali). Confermi la data su src.am.

Quando vende

Secondo il Codice tributario, l'imposta sul reddito su una vendita dipende da chi compra:

• Un privato che non è imprenditore individuale né notaio: nessuna imposta sul reddito (articolo 147, parte 1, punto 16). Il Codice qui non distingue tra residenti e non residenti.
• Una società o un imprenditore individuale: 10% (articolo 150, parte 9), trattenuto dall'acquirente come sostituto d'imposta.
• Qualsiasi acquirente, se il Codice la considera sviluppatore dell'edificio: 20% (articolo 150, parte 11).
• Terreno: il reddito dalla vendita di un terreno è esente qualunque sia la sua destinazione (articolo 147, parte 1, punto 38).

Se Lei è residente fiscale in un altro paese, anche quel paese può tassare la plusvalenza. Chieda a un consulente fiscale della convenzione tra l'Armenia e il suo paese prima di vendere.

Rimborso dell'imposta sul reddito per il mutuo

Il programma statale che rimborsa l'imposta sul reddito fino all'importo degli interessi del mutuo su un immobile nuovo non è un motivo per comprare da straniero. Richiede di essere un lavoratore dipendente che paga l'imposta armena sul reddito, di essere residente fiscale (183 giorni o più) se non si è cittadini, e di acquistare una nuova abitazione fino a 55 milioni di AMD (afm.am, 2025). Non si applica ai nuovi mutui a Erevan dal 1° gennaio 2025, salvo per i progetti avviati prima del 2022. Il rimborso termina ad Aragatsotn, Ararat, Armavir e Kotayk il 1° gennaio 2027 e nelle altre regioni il 1° gennaio 2029, a parte un elenco governativo di comunità di confine (ArmBanks, 11 giugno 2026; ARKA).

Comprare un immobile in Armenia non dà diritto a un permesso di soggiorno. La legge elenca altri motivi: lavoro, attività d'impresa, studio, legami familiari con un cittadino o con un residente legale e pochi altri. Avvocati armeni che esaminano la riforma del 2026 dicono lo stesso: un appartamento a Erevan aiuta con le banche e mostra un legame con il paese, ma da solo non è un motivo di soggiorno. Le pagine commerciali che promettono un permesso in cambio di un acquisto descrivono un'opzione che a ottobre 2026 non abbiamo trovato nella legge.

Che cosa cambia il 1° novembre 2026. In quella data entra in vigore la Legge sugli stranieri modificata, adottata il 20 gennaio 2026 (EY Armenia law alert).

• Percorso d'impresa. Soggiorno temporaneo fino a un anno se detiene quote per almeno 2 milioni di AMD in una società armena, o se opera come imprenditore individuale con almeno 1 milione di AMD sul conto aziendale o come fatturato nei 60 giorni precedenti la domanda. Il soggiorno permanente arriva dopo tre anni di soggiorno temporaneo nei cinque precedenti.
• Percorso di investimento. Novità della legge: soggiorno permanente per investimento in Armenia. La legge lascia l'importo minimo e le attività ammissibili a una decisione del governo. A metà ottobre 2026 non ne abbiamo trovata nessuna pubblicata, quindi nessuno può ancora dire se l'immobile varrà. Il materiale di vendita che cita una soglia di 150.000 USD per un immobile non ha alle spalle alcuna decisione adottata.
• Spese. La tassa statale sale da 105.000 a 150.000 AMD per il soggiorno temporaneo e da 140.000 a 250.000 AMD per quello permanente (EY). Alcune analisi di studi legali riportano totali un po' più alti, circa 156.000 e 256.000 AMD. Una domanda respinta non viene più rimborsata.
• Quote. Il governo fisserà un tetto annuo di status di soggiorno per tipo e motivo, e una quota esaurita diventa motivo di rifiuto. A metà ottobre 2026 non era stata pubblicata alcuna quota (EY; analisi di uno studio legale armeno).
• Lo status di residente speciale per le persone di origine armena è abolito; si veda la sezione giuridica sui terreni.

Restare senza permesso. I cittadini della Russia e di molti altri paesi entrano senza visto e possono restare fino a 180 giorni l'anno. Per soggiorni più lunghi serve un motivo di soggiorno. I cittadini dei paesi dell'Unione economica eurasiatica (UEEA) che restano oltre 180 giorni hanno già bisogno di un certificato di soggiorno regolare; con le nuove regole diventa un servizio a pagamento (circa 36.000 AMD secondo uno studio legale armeno). Si informi presso il Servizio migrazione e cittadinanza su che cosa vale per la sua nazionalità prima di pensare di vivere nell'appartamento che compra.

Passo dopo passo per un appartamento

1. Incarichi un avvocato suo prima di versare una caparra, uno che lavori per Lei e non per lo sviluppatore o l'agente.
2. Ottenga un numero di contribuente (TIN) dal Comitato delle entrate statali. Porti un passaporto con traduzione armena autenticata da un notaio.
3. Verifichi l'immobile: la visura catastale, eventuali ipoteche o sequestri, il coniuge del venditore, i debiti sull'appartamento. Per una casa, la categoria della particella (si veda la sezione giuridica).
4. Concordi il prezzo per iscritto. I prezzi sono espressi in USD, ma contratti e pagamenti avvengono in AMD, quindi fissi il tasso di conversione.
5. Versi la caparra con bonifico bancario, mai in contanti.
6. Firmi il contratto di compravendita davanti a un notaio, o in uno sportello di servizio del catasto se entrambe le parti si presentano di persona.
7. Paghi il saldo con bonifico bancario o tramite un conto vincolato presso una banca, che viene sbloccato alla registrazione.
8. Registri il diritto presso il Comitato del catasto, al più tardi 30 giorni lavorativi dopo l'autenticazione del contratto da parte del notaio. L'iter standard richiede 4 giorni lavorativi e costa 26.000 AMD in tutto (spese più tassa statale); 3 giorni, 2 giorni e 2 ore costano 50.000, 75.000 e 150.000 AMD più la tassa statale. Il certificato arriva per e-mail (Legge sulla registrazione statale dei diritti sui beni immobili; hartak.am, ottobre 2026).

Nuovi complessi off-plan

Gli sviluppatori vendono appartamenti prima del completamento. Fino ad allora Lei detiene un diritto registrato ad acquistare un immobile in costruzione, e la proprietà viene registrata dopo la messa in esercizio dell'edificio (Legal 500; hartak.am). Prima di firmare verifichi il permesso di costruire, la particella, la data di completamento e che cosa dice il contratto sui ritardi. I pagamenti a rate devono corrispondere alle fasi del cantiere; non paghi in anticipo ciò che il contratto non prevede.

Finanziamento

La Banca centrale ha dichiarato ad agosto 2026 che le operazioni di mutuo proseguono, compresi gli acquisti da parte di non residenti (Armenpress). Ogni banca fissa le proprie condizioni per i non residenti, quindi ottenga un'offerta scritta prima di contare su un prestito. Un conto bancario locale rende più facile rispettare la regola dei pagamenti non in contanti, e le banche chiedono documenti sull'origine dei fondi.

Gli errori che costano di più

• Pagare in contanti o in valuta estera fuori da una banca.
• Perdere il termine di registrazione di 30 giorni lavorativi dopo il notaio: l'operazione diventa nulla.
• Comprare una casa senza aver letto la categoria della particella nella visura catastale.
• Accettare il «diritto di acquisto» di uno sviluppatore senza verificare il permesso di costruire.
• Considerare un acquisto una strada verso la residenza.
• Contare sul rimborso dell'imposta legata al mutuo da acquirente straniero a Erevan.
• Lasciare non registrato un contratto di locazione dopo aver affittato l'appartamento.

Erevan costa meno della maggior parte delle capitali dell'Europa occidentale, ma gli affitti stanno salendo. Cifre collaborative di Numbeo per ottobre 2026, convertite a circa 361 AMD per dollaro (Banca centrale dell'Armenia, metà ottobre 2026):

| Voce | AMD al mese | Circa in USD | |---|---|---| | Una persona, affitto escluso | 294.837 | 815 | | Famiglia di quattro persone, affitto escluso | 1.077.569 | 2.980 | | Bilocale, centro città | 333.984 (intervallo da 250.000 a 500.000) | 925 | | Bilocale, fuori dal centro | 235.893 (intervallo da 150.000 a 325.731) | 650 | | Stipendio netto mensile medio | 242.285 | 670 |

Una persona che affitta un bilocale in centro ha bisogno, secondo queste cifre, di circa 630.000 AMD, ossia 1.740 USD, al mese (somma nostra di due righe di Numbeo). L'affitto è la voce che si muove: OC Media riferisce che in alcuni quartieri gli affitti sono saliti dal 20% al 70% nel corso del 2026, ed Euronews citava a ottobre 2026 un bilocale nella capitale a circa 850 EUR al mese. Numbeo è in ritardo su questi balzi, quindi chieda offerte aggiornate prima di fissare un budget.

Rendimenti

I dati di Numbeo di ottobre 2026 danno un rendimento locativo lordo del 5,64% nel centro di Erevan e del 7,92% fuori dal centro. Sono cifre lorde, costruite su un piccolo campione collaborativo di prezzi richiesti. Imposta sugli immobili, spese condominiali, periodi sfitti, arredamento e costi dell'agente vanno detratti prima di arrivare a un rendimento netto, e gli affitti si muovono così in fretta che una cifra primaverile può essere sbagliata in autunno. I rendimenti dal 10% al 15% dichiarati per gli affitti brevi vengono da pagine promozionali e non li abbiamo verificati.

Domanda

L'afflusso di russi dal 2022 ha rimodellato il mercato degli affitti di Erevan, e restano il gruppo più numeroso di acquirenti stranieri. L'autunno 2026 ha portato un altro balzo degli affitti, che OC Media collega in parte ai timori di mobilitazione in Russia. Poiché acquirenti e inquilini provengono in larga parte da un solo paese, la domanda segue gli eventi di lì, ed è il principale rischio per il prezzo. La valutazione è il secondo: il FMI stimava nel 2024 che i prezzi delle case armene fossero sopravvalutati di circa il 20%-35%, e la Banca centrale ha osservato a maggio 2026 che il rapporto prezzo/affitto in aumento può rendere l'immobile meno attraente come investimento (ARKA).

Regole per i locatori

• Imposta: 10% sull'affitto, più 10% sulla parte oltre 60 milioni di AMD l'anno (si veda la sezione sulle imposte).
• Registrazione del contratto di locazione: registri il contratto presso il Comitato del catasto o informi il Comitato delle entrate statali entro cinque giorni, pena una sanzione.
• I proprietari che vivono all'estero dovrebbero nominare un agente o un gestore locale che si occupi della dichiarazione dei redditi e dell'inquilino.

Che cosa fare dopo

Decida prima se vuole un appartamento o una casa con terreno, perché la categoria della particella determina il percorso giuridico. Poi scorra la pagina dell'Armenia, chieda a un notaio la visura catastale di ogni appartamento che le piace e faccia controllare il contratto da un avvocato locale prima del primo pagamento.