Come comprare casa in Georgia da straniero

Sì, uno straniero può comprare casa in Georgia (il Paese del Caucaso) alle stesse condizioni di un cittadino, con una sola eccezione importante: i terreni agricoli. Appartamenti, case, locali commerciali e terreni non agricoli si possono intestare a un acquirente straniero. Non c'è un'imposta sull'acquisto, la registrazione richiede fino a quattro giorni lavorativi e la proprietà passa quando il Registro pubblico (NAPR) la annota. Questa era la situazione al momento della nostra verifica, a ottobre 2026.

Due regole sono cambiate da poco, e molte guide riportano ancora le vecchie. Dal 1° marzo 2026 un permesso di soggiorno tramite immobile richiede un bene di valore superiore a USD 150.000, contro i USD 100.000 di prima. E a settembre 2026 il Parlamento ha alzato da GEL 40.000 a GEL 100.000 la soglia di reddito familiare per l'imposta annuale sugli immobili.

Il mercato in cifre

Colliers Georgia ha contato circa 59.000 compravendite di appartamenti a Tbilisi e Batumi nel 2025, per un valore di USD 4,3 miliardi. A Tbilisi ne sono state 42.267 (USD 3,3 miliardi). Batumi ha segnato un record con 17.052 vendite, poco più di USD 1 miliardo. Prezzi medi nel 2025:

| Città | Edifici nuovi | Edifici vecchi | |---|---|---| | Tbilisi | USD 1.484 al m² | USD 1.244 al m² | | Batumi | USD 1.497 al m² | USD 1.196 al m² |

I prezzi sono espressi quasi ovunque in dollari statunitensi, anche se la valuta legale è il lari (GEL). Il cambio della Banca nazionale al 15 ottobre 2026 era di 2,599 GEL per USD.

Nel 2026 i prezzi hanno continuato a salire. Secondo i dati Colliers di luglio 2026, il prezzo medio ponderato degli appartamenti di nuova costruzione a Tbilisi era circa il 10% sopra quello di luglio 2025, sia sul mercato primario sia sul secondario (edifici vecchi: circa +14%), e in quel mese la città ha registrato 4.486 transazioni residenziali, il 22,8% in più rispetto a un anno prima (Colliers RECOV.GE, riportato da GBC).

Chi compra

Tbilisi è un mercato locale: Colliers ha stimato la quota di stranieri negli acquisti di appartamenti tra il 10% e il 14% da giugno ad agosto 2026. A Batumi è l'opposto. Nei progetti degli sviluppatori monitorati da Galt & Taggart, nel 2025 gli stranieri hanno comprato il 52% degli appartamenti: israeliani il 13% delle vendite, cittadini UE il 14%, ucraini, russi e bielorussi insieme il 13%, acquirenti turchi dal 10% all'11%. Anche Colliers, che conta l'intero mercato di Batumi, ha indicato gli stranieri al 52% delle transazioni ad agosto 2026. Un mercato con così tanta domanda estera segue la politica regionale e i flussi di viaggiatori, quindi i prezzi di Batumi possono girare più in fretta di quelli di Tbilisi.

Tbilisi o Batumi

• Tbilisi è la capitale, con un'economia attiva tutto l'anno, e il suo mercato di rivendita e affitto poggia sulla domanda locale. Didi Dighomi, Saburtalo e Samgori hanno rappresentato insieme il 61% di offerta e domanda nel 2025 (Colliers). Vake e la città vecchia sono i quartieri di pregio, con prezzi ben sopra la media cittadina.
• Batumi è la località balneare sul Mar Nero, in Agiaria: stagione estiva, complessi residenziali con torri e molte unità acquistate per l'affitto a notti. La sola zona di New Boulevard ha avuto più di 6.800 vendite nel 2025. I prezzi variano molto: a fine 2025 gli appartamenti nuovi chiavi in mano costavano in media circa USD 3.000 al m² nella città vecchia di Batumi e meno di USD 1.500 nelle zone periferiche (Galt & Taggart, marzo 2026).

A Batumi il dato da guardare è l'offerta. Nei progetti degli sviluppatori monitorati da Galt & Taggart, a fine 2025 circa 12.400 appartamenti erano invenduti, il 14% in più rispetto a un anno prima. Galt & Taggart prevede vendite stabili sul mercato primario nel 2026, con una crescita dei prezzi del primario che rallenta al 4%-6%. Un grosso stock invenduto lascia all'acquirente margine di trattativa.

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Può consultare il catalogo Georgia per confrontare i prezzi richiesti con le medie di mercato qui sopra.

Cosa può possedere uno straniero

La Costituzione garantisce il diritto di possedere e ereditare beni, e la legge georgiana non distingue tra cittadini e stranieri per la proprietà immobiliare ordinaria. L'unica eccezione sono i terreni agricoli. L'articolo 19 della Costituzione li riserva allo Stato, ai comuni, ai cittadini georgiani e alle loro associazioni, e rimanda le eccezioni alla Legge organica del 2019 sulla proprietà dei terreni agricoli (testo su matsne.gov.ge, verificato a ottobre 2026).

| Cosa vuole | Uno straniero può possederlo? | Note | |---|---|---| | Appartamento o casa | Sì, in piena proprietà | Registrato a suo nome al NAPR | | Locale commerciale, ufficio, hotel | Sì | Tassato diversamente dalle abitazioni | | Terreno non agricolo | Sì | Verificare prima la destinazione d'uso del terreno | | Terreno agricolo | No | Eccezioni: eredità e società georgiana con un piano di investimento approvato dal governo |

Terreni agricoli: la trappola per chi compra una casa

La legge definisce terreno agricolo quello della categoria pascolo, prato da sfalcio, seminativo (comprese le colture perenni) o appezzamento di pertinenza rurale, usato o utilizzabile per l'agricoltura, con o senza edifici (Legge organica, articolo 3). È quest'ultima parte a incastrare gli acquirenti. Una casa di campagna, un terreno con vista sulle montagne o una «dacia» possono sorgere su una particella registrata in una di queste categorie, e uno straniero non può acquisirne la proprietà.

La categoria compare come destinazione d'uso nella visura del registro NAPR, in georgiano. Faccia leggere il documento al suo avvocato prima di versare una caparra.

Le eccezioni sono strette (articolo 4). Uno straniero può acquisire un terreno agricolo per eredità. Una società registrata in Georgia con un socio dominante straniero può possederlo solo se il governo della Georgia approva un piano di investimento, per esempio in agricoltura, innovazione o infrastrutture turistiche. Se il piano non viene realizzato, la società deve vendere il terreno entro un anno (articolo 5), e anche un cambio di soci che renda dominante uno straniero è consentito solo tramite un piano di investimento approvato dal governo (articolo 7). Per un acquirente privato questa strada è di fatto chiusa. Le traduzioni inglesi su matsne.gov.ge possono essere in ritardo rispetto al testo georgiano, quindi chieda a un avvocato georgiano di verificare la formulazione vigente.

È la registrazione a renderla proprietario

La proprietà di un immobile passa quando il diritto viene iscritto nel Registro pubblico tenuto dall'Agenzia nazionale del registro pubblico (NAPR). Un contratto firmato e un prezzo pagato non bastano. La registrazione si fa presso una Public Service Hall (sportello dei servizi pubblici) o un ufficio NAPR, e la visura che la indica come proprietario è la sua prova di titolarità.

Contratto, lingua e procure

Per la vendita di un immobile il notaio non è obbligatorio. L'atto può essere firmato alla Public Service Hall o in un ufficio NAPR, e molti acquirenti si rivolgono comunque a un notaio. Gli avvocati consigliano un contratto bilingue. Il testo georgiano è quello che leggono il registro e i tribunali: se una traduzione promette vista mare, un posto auto o una penale per il ritardo che la versione georgiana omette o attenua, prevale la versione georgiana.

Non serve essere in Georgia per comprare. Con una procura, un rappresentante può firmare e registrare per lei. La procura può essere autenticata da un notaio in Georgia, presso un consolato georgiano o da un notaio all'estero; una procura estera richiede l'apostille e una traduzione georgiana notarile. Calcoli qualche giorno lavorativo in più.

Cosa mostra la visura del registro

Ordini al NAPR una visura aggiornata dell'immobile: 20 GEL con consegna in un giorno lavorativo o 75 GEL in giornata, e 13 GEL o 52 GEL se la richiede online. La versione in inglese costa 26 GEL in più (napr.gov.ge, verificato a ottobre 2026). Indica il proprietario e il codice catastale ed elenca ipoteche, sequestri e altri oneri. Per una nuova costruzione chieda inoltre allo sviluppatore il permesso di costruire, il titolo sul terreno e la fase attuale del progetto, e si informi se una banca finanzia il progetto.

Il denaro

Le banche controllano la provenienza dei fondi per i bonifici più grandi: conservi quindi i documenti che li giustificano, come la vendita di un'abitazione, estratti conto dei risparmi, buste paga o prove di dividendi. Paghi con bonifico sul conto del venditore e conservi la conferma. Chieda al suo avvocato in quale valuta debba essere espresso il contratto e come la banca tratterà un bonifico in quella valuta.

All'acquisto

La Georgia non prevede imposta di trasferimento né imposta di bollo a carico dell'acquirente. Quello che si paga sono tariffe (verificate su napr.gov.ge, ottobre 2026):

| Voce | Costo | |---|---| | Registrazione della proprietà, 4 giorni lavorativi | 150 GEL | | Registrazione, 1 giorno lavorativo | 270 GEL | | Registrazione, in giornata | 350 GEL | | Visura del registro | 20 GEL (1 giorno lavorativo) o 75 GEL (in giornata) |

Alcune guide meno recenti indicano 50 GEL e 200 GEL per la registrazione. Quelle cifre sono superate. Aggiunga l'avvocato, il traduttore e, se compra tramite un agente, la commissione.

Le nuove costruzioni vendute da uno sviluppatore registrato ai fini IVA scontano l'IVA georgiana del 18%. Una rivendita da parte di un privato normalmente no. Chieda allo sviluppatore di confermare per iscritto che il prezzo del contratto comprende l'IVA.

Imposta annuale sugli immobili

L'imposta sulle abitazioni dipende dal reddito familiare, non dal prezzo dell'immobile (Codice tributario della Georgia). Fino a quest'anno l'esenzione si fermava a GEL 40.000 di reddito familiare, con un'aliquota dello 0,05%-0,2% del valore di mercato tra GEL 40.000 e 100.000. Le modifiche adottate a fine settembre 2026 hanno eliminato la soglia inferiore, con effetto retroattivo su tutto il periodo d'imposta 2026. Le famiglie con reddito fino a GEL 100.000 ora non pagano alcuna imposta su abitazioni, auto e altri beni imponibili, terreni esclusi, mentre chi supera quella cifra paga ancora dallo 0,8% all'1% del valore di mercato (civil.ge, Georgia Today e RegFollower, settembre e ottobre 2026). Il Revenue Service (l'agenzia fiscale georgiana) afferma che l'imposta 2026 si basa sul reddito 2025. Le dichiarazioni per il 2026 vanno presentate entro il 2 novembre, e il Codice tributario fissa il pagamento al 15 novembre.

Molte guide riportano ancora la vecchia regola dei GEL 40.000, quindi controlli la data di ciò che legge. I terreni sono tassati a parte e l'imposta è dovuta a prescindere dal reddito: si tassa il terreno posseduto al 1° aprile, con pagamento entro il 15 novembre (PwC, settembre 2026).

La sintesi di PwC descrive la verifica del reddito per le persone fisiche residenti. Per i non residenti, consulenti fiscali che citano le indicazioni del Revenue Service affermano che conta il reddito mondiale della famiglia, e che se un non residente non presenta la dichiarazione il Revenue Service può calcolare l'imposta all'aliquota massima sul valore di mercato dell'immobile. I consulenti suggeriscono quindi ai non residenti di presentare la dichiarazione anche quando non c'è imposta da pagare. Verifichi il suo caso con il Revenue Service o con un commercialista prima della scadenza di novembre. Si diventa residenti fiscali in Georgia dopo 183 giorni nel Paese in un qualsiasi periodo continuativo di 12 mesi (KPMG).

Reddito da locazione

L'affitto di un'abitazione locata a uso residenziale è tassato con aliquota fissa del 5% del canone lordo, senza deduzioni (PwC, settembre 2026). I consulenti fiscali aggiungono che il locatore si iscrive al registro dei locatori del Revenue Service su rs.ge e presenta una dichiarazione annuale per l'anno precedente entro fine marzo. Gli altri canoni, per esempio quelli di locali commerciali, sono in genere tassati al 20% del reddito netto dopo le deduzioni. L'affitto di un immobile georgiano è imponibile in Georgia anche se lei vive all'estero.

L'affitto a notti è un'altra cosa. I consulenti fiscali lo trattano come attività d'impresa, e le fonti non concordano sul regime applicabile: lo status di piccola impresa all'1%, il regime del 20% o una società. Chieda il parere di un commercialista prima di fidarsi di un dato di rendimento che ignora le imposte.

Alla vendita

La Georgia non ha un'imposta separata sulle plusvalenze. La plusvalenza su un'abitazione rientra nell'imposta sul reddito delle persone fisiche:

• Posseduta da più di due anni: la plusvalenza è esente. L'esenzione vale anche se ha affittato l'abitazione a inquilini come residenza (Andersen in Georgia).
• Venduta entro due anni: il 5% della plusvalenza per un appartamento o una casa con il suo terreno (PwC), e il 20% per altri immobili. La plusvalenza è il prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto e le spese direttamente collegate.
• Uso commerciale: affittare spazi commerciali o vendere ripetutamente può essere considerato attività economica e farle perdere l'esenzione.

Se vende spesso, si aspetti che il Revenue Service verifichi se sta facendo commercio di immobili. Conservi il contratto di acquisto e le prove delle spese.

Possedere un immobile in Georgia non dà di per sé il diritto di risiedervi. La maggior parte dei visitatori comunque non ha bisogno di un permesso di soggiorno: i cittadini di oltre 90 Paesi, tra cui gli Stati UE, il Regno Unito, gli Stati Uniti, la Russia e l'Ucraina, entrano senza visto e possono restare fino a un anno (Ordinanza del governo n. 255; verifichi il suo passaporto su geoconsul.gov.ge). Dal 1° gennaio 2026 i visitatori senza permesso di soggiorno devono anche avere un'assicurazione sanitaria e infortuni per tutta la durata del soggiorno, con una copertura di almeno 30.000 GEL. L'immobile aiuta se vuole un permesso di soggiorno.

Permesso di soggiorno per proprietari

L'Agenzia per lo sviluppo dei servizi pubblici (Public Service Development Agency, SDA) rilascia un permesso di soggiorno di breve durata a uno straniero che detiene la proprietà di un immobile in Georgia, diverso da un terreno agricolo, con un valore di mercato superiore a USD 150.000 in controvalore GEL. Possono essere inclusi il coniuge e i figli (SDA, verificato a ottobre 2026).

• Soglia. USD 150.000 dal 1° marzo 2026, contro i USD 100.000 precedenti, in base alle modifiche alla Legge sullo status giuridico degli stranieri e degli apolidi approvate a giugno 2025. Secondo studi legali, più immobili possono essere sommati per raggiungere la soglia.
• Valutazione. Conta il valore di mercato stabilito da un perito certificato di un organismo accreditato in Georgia, non il prezzo pagato.
• Solo immobile registrato. Secondo le sintesi degli studi legali, il titolo deve essere già registrato, quindi un'unità off-plan in costruzione non conta finché non ne è proprietario.
• Tariffa e tempi. Tariffa statale di 300 GEL per un'istruttoria in 30 giorni, 450 GEL per 20 giorni, 600 GEL per 10 giorni (SDA). La carta di soggiorno ha una tariffa a parte, da 60 GEL.
• Durata. Un anno, da rinnovare ogni anno. Se vende l'immobile, il permesso perde il suo fondamento.
• Vecchi permessi. Secondo gli studi legali, chi aveva i requisiti con USD 100.000 può continuare a rinnovare finché possiede lo stesso immobile. Le regole per chi ha lasciato scadere il permesso non sono chiare, e le norme transitorie per gli acquisti fatti a ridosso del 1° marzo 2026 sono descritte in modo diverso dai vari studi. Se la riguarda, chieda direttamente alla SDA.

I diritti di lavoro sono cambiati nel 2026

Dal 1° marzo 2026 la maggior parte degli stranieri che lavorano, fanno i freelance o gestiscono un'attività in Georgia ha bisogno di un permesso separato per l'attività lavorativa, rilasciato dall'Agenzia statale per il sostegno all'occupazione. Il solo permesso di soggiorno non dà più questo diritto. Sono esentati i titolari di un permesso di soggiorno per investitori o di residenza permanente; il permesso basato sull'immobile non è in quell'elenco. Chi era registrato come lavoratore migrante prima di marzo ha tempo fino al 1° gennaio 2027 per mettersi in regola, e lavorare senza il permesso costa una multa di 2.000 GEL alla prima violazione (Ambasciata USA in Georgia e sintesi di studi legali). Ad aprile 2026 il Parlamento ha ampliato l'elenco delle esenzioni (Legge n. 1509), e i giuristi non concordano sul fatto che affittare il proprio appartamento conti come attività lavorativa. Se pensa di avere un reddito in Georgia, faccia verificare il suo caso da un avvocato.

Permesso per investitori

Esiste un livello superiore: il permesso di soggiorno per investitori, per USD 300.000 investiti in Georgia o per la proprietà di un immobile di valore superiore a USD 300.000. Viene rilasciato per cinque anni e il titolare non ha bisogno di un permesso di lavoro. Secondo la SDA, il titolare che mantiene l'immobile per quei cinque anni può poi chiedere un permesso di soggiorno a tempo indeterminato. Se sta pianificando un acquisto attorno a questa via, ne parli prima con un avvocato specializzato in immigrazione.

Passo dopo passo

1. Stabilisca il budget e il livello di finitura. In un edificio nuovo il prezzo dipende molto dallo stadio di finitura (vedi sotto). Se vuole un permesso di soggiorno, l'immobile deve valere più di USD 150.000 secondo la stima di un perito.
2. Incarichi un avvocato di fiducia prima di prenotare qualsiasi cosa: qualcuno pagato da lei, non dallo sviluppatore o dall'agente. Chieda il contratto in georgiano e in una lingua che legge.
3. Verifichi l'immobile. Visura del registro con la destinazione d'uso, ipoteche e sequestri; per una nuova costruzione il permesso, il titolo sul terreno, la fase dei lavori e il finanziamento dello sviluppatore.
4. Prenoti. Versi una caparra solo dopo che il suo avvocato ha letto le condizioni. Una prenotazione o un preliminare dovrebbe indicare il prezzo, la valuta, la data di consegna e cosa accade alla caparra se le verifiche falliscono.
5. Firmi il contratto di compravendita presso una Public Service Hall, un ufficio NAPR o un notaio, di persona o tramite procura.
6. Paghi con bonifico bancario contro il contratto firmato e conservi la conferma.
7. Registri al NAPR. La tariffa è di 150 GEL per quattro giorni lavorativi, 270 GEL per uno, 350 GEL in giornata. Ritiri la visura che la indica come proprietario.
8. Dopo, volturi le utenze, dichiari l'immobile ai fini fiscali se le norme lo richiedono e presenti domanda alla SDA se vuole un permesso di soggiorno.

Off-plan e finiture: black, white e green frame

Molti appartamenti nuovi si vendono in costruzione e vengono consegnati non finiti. Lo stadio di finitura si descrive con termini del settore, e nessuno è uno standard giuridico:

• Black frame: il guscio in cemento. Niente tramezzi interni, niente intonaco, niente massetto. L'elettricità arriva alla porta dell'unità e poco oltre.
• White frame: pareti intonacate, massetto, finestre, porta d'ingresso e punti di allaccio alle utenze. Restano da aggiungere cucina, sanitari, pavimenti e tinteggiatura.
• Green frame: gli sviluppatori usano il termine in modi diversi. Alcuni intendono white frame più riscaldamento o materiali a risparmio energetico. Costa più del white frame.

Il «white frame» di uno sviluppatore può comprendere molto meno di quello di un altro. Metta la specifica in un allegato al contratto, voce per voce, e non si fidi della brochure. Preventivi a parte la sistemazione interna e ottenga un preventivo scritto prima di confrontare il prezzo di un black frame con quello di un appartamento finito.

Rischio dello sviluppatore

L'escrow non è lo standard per le nuove costruzioni in Georgia, quindi la maggior parte delle rate va direttamente allo sviluppatore. Ritardi, modifiche al progetto e insolvenza dello sviluppatore sono i rischi principali, e la stampa ha riportato casi della stessa unità venduta a più acquirenti. Prima di pagare, verifichi i progetti precedenti dello sviluppatore, chieda quale banca finanzia i lavori e in quale fase concederà mutui, legga la clausola sulla penale per il ritardo e chieda come sono protetti i suoi pagamenti se l'edificio non viene completato. La legge georgiana consente anche la registrazione preliminare del diritto futuro dell'acquirente nel Registro pubblico; gli avvocati la raccomandano perché blocca la registrazione di diritti concorrenti sulla stessa unità, la difesa principale contro una doppia vendita. Per un acquisto di questa entità, un avvocato georgiano indipendente vale il suo compenso.

Finanziamento e conto bancario

Le banche georgiane concedono prestiti ai non residenti, tra cui TBC, Bank of Georgia e Liberty. Le guide dei consulenti per il 2026 indicano per un non residente un anticipo del 30%-40% della valutazione della banca, tassi in dollari da circa l'8% e tassi in lari di circa il 10%-13%, di solito fino a 10 anni. Le banche preferiscono gli edifici finiti e vogliono redditi documentati e stabili. Molti sviluppatori vendono anche con piani di pagamento rateali propri fino al completamento, spesso a tasso zero; è un contratto privato con lo sviluppatore, quindi il rischio dello sviluppatore descritto sopra si applica per intero. Confermi le condizioni con la banca, perché cambiano spesso.

Per aprire un conto servono il passaporto, di solito una dichiarazione sull'origine dei fondi e un numero di cellulare georgiano per i codici via SMS. Alcune banche richiedono una visita in filiale per il primo conto, e le politiche cambiano da banca a banca. La guida di un consulente afferma che in alcune banche una procura notarile può sostituire la visita, al costo di due-quattro settimane in più.

Gli errori che costano di più

• Versare una caparra prima di aver letto la visura del registro.
• Comprare una casa di campagna senza verificare se il terreno è classificato come agricolo.
• Scambiare il «white frame» della brochure con quello del contratto.
• Contare un'unità off-plan non finita ai fini della soglia per il permesso di soggiorno.
• Affidarsi a una guida che riporta ancora la vecchia soglia di GEL 40.000 per l'imposta sugli immobili o i USD 100.000 del permesso.

La Georgia costa meno dell'Europa occidentale, e Batumi costa meno di Tbilisi. Sono i dati raccolti dagli utenti di Numbeo a ottobre 2026 (l'affitto fuori dal centro di Tbilisi viene dalla rilevazione di luglio 2026). Cambiano da una rilevazione all'altra, quindi li legga come intervalli. Le conversioni in dollari usano il cambio della Banca nazionale, circa 2,6 GEL per USD.

| | Tbilisi | Batumi | |---|---|---| | Persona singola, al mese, affitto escluso | circa 1.700 GEL (USD 660) | circa 1.600 GEL (USD 610) | | Famiglia di quattro persone, al mese, affitto escluso | circa 6.300 GEL (USD 2.440) | circa 5.800 GEL (USD 2.260) | | Affitto, 1 camera da letto, centro | da 1.750 a 1.850 GEL | da 1.270 a 1.310 GEL | | Affitto, 1 camera da letto, fuori dal centro | circa 1.160 GEL | da 900 a 970 GEL |

Una persona singola che affitta un appartamento con una camera da letto in centro a Tbilisi ha quindi bisogno di circa 3.500 GEL al mese, circa USD 1.350. A Batumi lo stesso stile di vita costa circa 2.900 GEL, intorno a USD 1.100. Per una famiglia che affitta un appartamento con tre camere da letto a Batumi, un budget realistico è di circa 8.300 GEL, vicino a USD 3.200. Le scuole internazionali e l'assicurazione sanitaria privata sono le spese che cambiano di più un budget, quindi le calcoli a parte.

Se vive lei stesso nell'immobile e ha un reddito in Georgia, ricordi la regola sul permesso di lavoro vista nella sezione sulla residenza.

Rendimenti

Global Property Guide ha indicato il rendimento lordo medio da locazione in Georgia al 7,25% nel terzo trimestre 2026 (Tbilisi 7,23%), contro il 7,42% del primo trimestre, quando Tbilisi era al 7,53% e Batumi al 7,31%. Sono dati lordi, prima di imposte, riparazioni, spese e periodi di sfitto. TBC Capital ha indicato il rendimento lordo di Batumi intorno al 7,2%, e dopo gestione, pulizie, commissioni delle piattaforme, utenze e settimane vuote i rendimenti netti lì si attestano di solito tra il 3% e il 4% (International Investment, febbraio 2026). Galt & Taggart ha misurato un rendimento del 7,4% a Batumi nel 2025, contro l'8,8% del 2024.

Gli affitti non salgono con i prezzi. I dati di TBC Capital citati da Global Property Guide mostrano canoni richiesti a Tbilisi in calo di circa l'8% nel 2024 e di un altro 11% nel 2025, e TBC prevede un'ulteriore flessione del 2,1% nel 2026. Questo ha riportato i rendimenti sotto il picco del 2022-2023. Un rendimento calcolato sul prezzo di oggi e sul canone dell'anno scorso può risultare troppo alto.

Affitti a lungo termine

L'affitto a lungo termine di un'abitazione a uso residenziale è tassato con aliquota fissa del 5% del canone lordo, come descritto nella sezione sulle imposte, e il 5% si applica al canone prima di qualsiasi costo. Concordi canone e valuta in un contratto scritto e verifichi le spese condominiali dell'edificio prima di contare il reddito.

Affitti brevi

Le brochure delle agenzie promettono spesso rendimenti a due cifre dagli affitti brevi a Batumi. I dati di TBC Capital sono molto più bassi: con una tariffa media di circa USD 34 a notte e un'occupazione del 31%, un appartamento rende circa USD 3.850 l'anno prima dei costi. La tariffa media di Galt & Taggart era di USD 35,6 nel 2025, invariata sull'anno. Nell'esempio di TBC, un monolocale di 35 m² acquistato per USD 59.500 rende circa il 3% netto l'anno se affittato a lungo termine (rientro in circa 32 anni) e circa il 2,8% se affittato a notti con il 43% di occupazione. La stagione conta: l'estate sul Mar Nero porta la maggior parte dei ricavi.

Prima di comprare un appartamento da affittare a notti, verifichi con un commercialista le regole dell'edificio, le licenze e il trattamento fiscale, e guardi l'offerta nello stesso complesso. Una torre con centinaia di monolocali identici è un mercato affollato.

Cosa fare dopo

Decida prima se vuole il mercato locale e attivo tutto l'anno di Tbilisi o il mercato turistico di Batumi, con i suoi acquirenti stranieri e il suo stock di unità invendute. Poi scelga alcuni immobili nel catalogo Georgia, ordini la visura del registro per ciascuno e faccia leggere il contratto a un avvocato georgiano indipendente prima di versare una caparra.