Золотая виза Дубая за недвижимость: требования, расходы и продление

Золотая виза ОАЭ за недвижимость в Дубае — это вид на жительство на 10 лет с правом продления. Подать на неё можно, если вам принадлежит недвижимость в Дубае, купленная не меньше чем за 2 млн AED. Это около 545 000 долларов США по фиксированному курсу 3,6725 дирхама за доллар, который установил Центральный банк ОАЭ. Работодатель и местный спонсор не нужны, в визу можно включить супруга, детей и родителей. Долгое отсутствие в стране её не аннулирует, если только срок визы не истечёт, пока вы находитесь за пределами ОАЭ. Недвижимость проверяет Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD). На его странице услуги, обновлённой 14 октября 2026 года и проверенной нами 20 октября, госсборы для основного заявителя указаны в размере 9 884,75 AED, срок оформления — 7–10 рабочих дней.

Кто может получить золотую визу Дубая через недвижимость

Недвижимость — один из нескольких путей. В руководстве по «золотому» резидентству (Golden Residency) федерального миграционного ведомства ОАЭ (ICP) названы ещё квалифицированные специалисты с зарплатой от 30 000 AED в месяц, предприниматели, люди с выдающимися талантами и лучшие студенты (проверено в октябре 2026 года). Путь через недвижимость открыт любому покупателю, чем бы он ни занимался и сколько бы ни зарабатывал. О нём эта статья.

Подать заявление может любой иностранец, у которого есть подходящая недвижимость в Дубае. От паспорта правила не зависят: российский, казахстанский, немецкий или британский покупатель проходит одну и ту же проверку на 2 млн AED. Гражданство важно в одном практическом вопросе. DLD требует, чтобы на момент подачи заявитель находился в ОАЭ, и подать заявление за вас никто не может. А правила въезда зависят от гражданства: одни получают визу по прилёту, другим её нужно оформлять заранее. Список стран с визой по прилёту публикует Главное управление по делам резидентства и иностранцев Дубая (GDRFA), и условия в нём время от времени меняются. Поэтому перед поездкой проверьте свой паспорт на официальных сайтах GDRFA или ICP либо на правительственном портале u.ae, а при сомнениях уточните у авиакомпании. Если визы по прилёту для вас нет, въездную визу нужно получить заранее. Для этого ICP выдаёт въездное разрешение для инвесторов в недвижимость, сборы — 300 AED. По руководству ICP заявителям, которые подходят под условия и находятся за пределами ОАЭ, выдают многократную въездную визу на шесть месяцев, которую можно один раз продлить, чтобы успеть завершить оформление (проверено в октябре 2026 года).

Недвижимость должна быть оформлена на вас. По формулировке DLD она должна «полностью принадлежать инвестору»: один объект или несколько, общей стоимостью покупки от 2 млн AED.

Требования к недвижимости для золотой визы Дубая

На странице услуги DLD порог считается по цене покупки, зафиксированной в DLD на момент сделки, а не по сегодняшней рыночной цене. По этому правилу квартира, купленная в 2023 году за 2,1 млн AED, подходит, даже если рынок с тех пор просел. А квартира, купленная за 1,8 млн AED и подорожавшая до 2,3 млн, не подходит. GDRFA просит подтвердить стоимость справкой о статусе объекта от DLD и добавляет, что оценочный сертификат от офиса с лицензией DLD «может быть принят». Если ваш объект после покупки подорожал и стоит больше 2 млн AED, спросите в DLD, примут ли оценку в вашем случае. А покупку чуть дешевле порога в надежде, что оценку примут, не планируйте.

Несколько объектов можно сложить

Две квартиры за 1,2 млн и 800 000 AED засчитываются так же, как одна вилла за 2 млн AED. Оба свидетельства о праве собственности (title deed) должны быть оформлены на заявителя. Жить в этих квартирах не обязательно. Сдавать их можно, визе всё равно, где вы на самом деле ночуете.

Строящееся жильё (off-plan)

Федеральные правила допускают один или несколько строящихся объектов общей стоимостью от 2 млн AED, если они куплены у застройщика, одобренного местными властями (руководство ICP по Golden Residency и Министерство экономики и туризма ОАЭ, проверено в октябре 2026 года). В Дубае такую покупку регистрируют в Oqood, реестре DLD для сделок со строящимся жильём. На странице услуги DLD для инвесторов строящееся жильё не упоминается вообще. Какая часть цены должна быть уже оплачена, там не сказано, а брокеры отвечают по-разному. Узнайте, как обстоит дело сейчас, у DLD или застройщика до подписания договора, а не после.

Недвижимость в ипотеке

Ипотека допускается, если кредит выдал одобренный местный банк (ICP). Страница DLD в редакции октября 2026 года требует письмо банка об отсутствии возражений: банк подтверждает, что не возражает против вида на жительство по этому объекту, и указывает выплаченную сумму и остаток долга. Для ипотечного объекта нужно ещё одно письмо банка о том, что выплачено 2 млн AED. Если читать буквально, внесённая вами сумма должна дойти до 2 млн AED. Значит, по нынешней формулировке DLD вилла за 3,5 млн AED, за которую выплачено 1,4 млн, пока бы не подошла. На странице GDRFA сказано только, что ипотечная недвижимость допускается.

С января 2024 года The National и Khaleej Times со ссылкой на юридическую фирму и брокеров, а в 2026 году и несколько дубайских агентств писали, что ипотечный объект засчитывается по полной стоимости, сколько бы вы ни выплатили. DLD этого ни разу не объявлял: на его странице услуги, обновлённой 14 октября 2026 года, по-прежнему требуется письмо банка о выплаченных 2 млн AED, и на сайте ICP мы тоже ничего об этом не нашли. Пока такое правило не появится на официальных страницах, считайте письмо о выплаченной сумме обязательным и уточните в DLD, прежде чем планировать покупку с меньшим первоначальным взносом.

Долевая собственность

На странице услуги GDRFA ответ прямой: если вам принадлежит доля в объекте, одна ваша доля должна стоить не меньше 2 млн AED. Поэтому если пара владеет виллой за 4 млн AED в равных долях, под условие подходят оба. А пара с общей квартирой за 2,5 млн AED не проходит: ни одна из половин не дотягивает до порога, а доли не складываются. В таком случае проще оформить подходящий объект на одного партнёра, и он спонсирует второго. Решите это до того, как составят договор купли-продажи. Поменять имена в свидетельстве о праве собственности позже — это новая регистрация со сборами.

Сколько стоит золотая виза Дубая

Счетов два: покупка недвижимости и сама виза.

При покупке DLD берёт регистрационный сбор 4% от цены. На странице регистрации сделки он разделён поровну, 2% с покупателя и 2% с продавца, но кто что платит, решает договор купли-продажи. Сверху идут 250 AED за выдачу свидетельства о праве собственности и вознаграждение регистрационного офиса (registration trustee): 4 000 AED плюс НДС, если сделка стоит от 500 000 AED (DLD, Property Sale Registration, проверено в октябре 2026 года). Для квартиры за 2 млн AED 4% — это 80 000 AED. При ипотеке DLD берёт ещё 0,25% от суммы кредита за её регистрацию, и у банка свои комиссии. Комиссия агента — отдельно.

Для визы DLD указывает такие сборы за 10-летний вид на жительство основного заявителя:

Источник: DLD, услуга «Golden Visa для инвесторов», страница обновлена 14 октября 2026 года. За каждого члена семьи, которого вы спонсируете, платят отдельно: 5 774,50 AED за супруга, ребёнка или родителя, ещё 100 AED за каждого спонсируемого и разово 318,75 AED за открытие семейного дела. Каждому члену семьи также нужна медицинская страховка, действующая в ОАЭ. У пары с двумя детьми выходит около 27 800 AED госсборов без учёта страховки. Если сначала нужно въездное разрешение, добавьте 300 AED сбора ICP.

Как подать заявление

Золотую визу за недвижимость в Дубае оформляют через DLD, который подтверждает право собственности и стоимость, а затем через GDRFA, которое выдаёт вид на жительство. Пункты приёма, по данным DLD: Al Manara Center, Golden Cube в Dubai World Trade Centre и несколько зарегистрированных агентов по регистрации недвижимости.

1. Проверьте документы: свидетельство о праве собственности или регистрация в Oqood на ваше имя, общая цена покупки от 2 млн AED, письма банка, если объект в ипотеке.
2. Придите лично в пункт приёма, подайте документы и оплатите сборы.
3. Пройдите медосмотр, его можно сделать прямо в центре.
4. Если потребуется, сдайте отпечатки пальцев для Emirates ID.
5. Получите вид на жительство по электронной почте, а карту Emirates ID позже.

От основного заявителя нужно немного: паспорт, свидетельство о праве собственности или его электронная версия (e-title), фотография, а также Emirates ID и действующий вид на жительство, если они у вас уже есть. В чек-листе ICP добавлены паспорт, который действует ещё не меньше шести месяцев, и медицинская страховка, действующая в ОАЭ. Для членов семьи DLD просит заверенное свидетельство о браке, заверенные свидетельства о рождении, медицинскую страховку, IBAN, а для детей старше 18 лет — письменное обязательство, что они не состоят в браке. Для родителей нужна справка об иждивении, заверенная консульством. Документы, выданные за границей, обычно нужно легализовать для ОАЭ, и этот шаг часто занимает больше времени, чем сама виза.

DLD называет срок 7–10 рабочих дней с момента подачи. На деле он растягивается, если задерживается письмо банка по ипотеке или легализованные документы, так что начинайте с них.

Преимущества золотой визы Дубая и её ограничения

Золотая виза — это резидентство. Десять лет вы можете жить в ОАЭ, открывать банковские счета, получить водительские права, снимать жильё, записать детей в школу и подписывать бытовые договоры, для которых нужен Emirates ID. Спонсор визе не нужен, вы спонсируете себя сами, поэтому она не прекращается, если вы смените работу или вообще не будете работать в ОАЭ.

Обычный вид на жительство в ОАЭ аннулируется, если пробыть за границей больше шести месяцев подряд. Владельцев золотой визы это правило не касается: по данным GDRFA, их вид на жительство теряет силу, только если срок истёк, пока они за пределами страны. Поэтому многие держат её как вторую базу и большую часть года живут в других странах.

Семью можно оформить на более широких условиях, чем при обычном виде на жительство. В руководстве ICP перечислены виды на жительство для супругов, для детей независимо от возраста и для родителей, а также право спонсировать домашний персонал. Если основной владелец визы умрёт, члены семьи, которых он спонсировал, могут оставаться в ОАЭ до окончания срока своих видов на жительство.

Гражданства золотая виза не даёт. Это вид на жительство, и даже через 10 или 20 лет права на паспорт ОАЭ у вас не появится. Ваш налоговый статус на родине она тоже не меняет. Где вы налоговый резидент, решают правила вашей страны и налоговые соглашения, если они есть, поэтому спросите налогового консультанта у себя в стране.

Что будет через 10 лет или при продаже

На странице услуги GDRFA сказано, что на объект накладывается обременение, чтобы право собственности сохранялось весь срок действия вида на жительство, а сам вид на жительство можно продлить, если те же условия по-прежнему выполняются (проверено в октябре 2026 года). Так что продление на десятом году — та же проверка заново: есть ли у вас подходящая недвижимость в Дубае? Если объект остался за вами, подаёте заявление ещё на 10 лет.

С продажей иначе. Из-за обременения просто продать объект, пока виза действует, не получится, а без недвижимости у визы пропадает основание. Если хотите заменить один объект другим, то до того, как выставлять его на продажу, спросите в DLD, как снимают обременение и как перенести визу на новый объект. Со строящимся жильём логика та же: если регулятор RERA отменит проект, закон Дубая об эскроу-счетах обязывает застройщика вернуть уплаченное по установленной процедуре, и это может занять время. Но деньги — не недвижимость, и вместе с объектом пропадает основание для визы. Поэтому покупателю строящегося жилья история сдачи прошлых проектов застройщика важна не меньше, чем планировка.

Если 2 млн AED — слишком много: ещё две визы для владельцев недвижимости

У DLD есть ещё две услуги резидентства для владельцев недвижимости. Обе страницы обновлены 14 октября 2026 года.

Золотая виза для пенсионеров рассчитана на владельцев в возрасте 55 лет и старше, чья недвижимость стоит не меньше 1 млн AED по цене покупки или по рыночной стоимости: DLD принимает любой из вариантов. Ипотечный объект засчитывается, когда выплачен 1 млн AED. Виза выдаётся на 5 лет с правом продления, сборы для основного заявителя по данным DLD — 6 984,75 AED.

У визы инвестора (Taskeen) для единственного собственника минимальной стоимости нет. Совладельцам нужна доля не меньше 400 000 AED у каждого. Эта виза выдаётся на 2 года и стоит 10 212,50 AED для основного заявителя, так что на десять лет, которые даёт золотая виза, придётся подать пять заявлений и пять раз заплатить сборы. В старых обзорах до сих пор указан минимум 750 000 AED для единственного собственника, но DLD отменил его в апреле 2026 года.

С чего начать

Сначала посчитайте бюджет: цена объекта, 4% сбора DLD, вознаграждение регистрационного офиса и комиссия агента, около 10 000 AED визовых сборов на вас и примерно 5 900 AED на каждого члена семьи. Затем попросите DLD или зарегистрированного агента подтвердить, как будут оценивать именно вашу сделку, особенно если в ней есть ипотека, строящийся объект или общее свидетельство о праве собственности. Варианты можно подобрать на HomeNSearch: в каталоге 1 669 объектов на продажу в Дубае, из них 800 стоят от 2 млн AED, в том числе 692 квартиры и 61 вилла (данные на 20 октября 2026 года). Если оставить запас над порогом и смотреть от 2,2 млн AED, останется больше 700 вариантов. Если правила изменились после нашей проверки, ориентируйтесь на страницу услуги DLD.

Частые вопросы

Сколько денег нужно для золотой визы Дубая?

Нужна недвижимость общей стоимостью покупки от 2 млн AED, это около 545 000 долларов США. Сверху идут регистрационный сбор DLD 4% от цены покупки и около 9 900 AED визовых сборов для основного заявителя (DLD, октябрь 2026 года).

Кто может получить золотую визу Дубая?

Через недвижимость — любой иностранец, которому целиком принадлежит недвижимость в Дубае общей стоимостью покупки от 2 млн AED, который находится в ОАЭ в момент подачи и имеет медицинскую страховку, действующую в ОАЭ. Гражданство на правила не влияет. Для квалифицированных специалистов, предпринимателей, людей с выдающимися талантами и студентов есть другие пути.

Можно ли получить золотую визу Дубая, если недвижимость в ипотеке?

Да, если кредит выдал одобренный местный банк. Страница DLD в редакции октября 2026 года требует ещё письмо банка об отсутствии возражений и письмо о том, что из цены выплачено 2 млн AED. Некоторые агентства говорят, что требование о выплаченной сумме больше не применяется, поэтому уточните в DLD до покупки.

Подходит ли строящееся жильё (off-plan)?

Федеральные правила засчитывают строящиеся объекты от 2 млн AED, купленные у одобренного застройщика. Сколько нужно выплатить до подачи заявления, на странице DLD не сказано, так что выясните это в DLD до подписания договора.

Может ли пара получить золотую визу через один общий объект?

Только если доля каждого партнёра стоит не меньше 2 млн AED (GDRFA). Иначе объект оформляют на одного, и он спонсирует второго.

Могут ли граждане России, Казахстана и других стран получить золотую визу Дубая?

Да, на тех же условиях, что и все: от гражданства требования не зависят. Отличаться может только въезд. Есть ли для вашего паспорта виза по прилёту, проверьте перед поездкой на сайтах GDRFA или ICP либо на портале u.ae, потому что подать заявление можно только лично, находясь в ОАЭ.

Что будет через 10 лет золотой визы в Дубае?

Можно подать на продление ещё на 10 лет, если вы по-прежнему соответствуете тем же условиям, и прежде всего владеете подходящей недвижимостью, которая весь срок остаётся под обременением (GDRFA). Если вы продали её и не купили замену, продлевать визу не на чем. Гражданством золотая виза не становится никогда.