Золотая виза Португалии — это вид на жительство для инвесторов не из ЕС, который требует находиться в стране всего 7 дней в год и может привести к постоянному виду на жительство и гражданству. Программа всё ещё существует, но покупка жилья для неё больше не подходит. С 7 октября 2023 года, когда вступил в силу Закон 56/2023, программа принимает пять путей: вклад в размере 500 000 € в португальский инвестиционный фонд, не связанный с недвижимостью, компанию с рабочими местами, вклад в научные исследования, вклад в культуру или создание 10 рабочих мест. Если ваш план — купить квартиру в Лиссабоне или виллу в Алгарве и получить с ней вид на жительство, золотая виза — не тот инструмент. Обычно нужна виза D7 или программа другой страны. Эта статья описывает оба варианта на основе правил, опубликованных AIMA, португальским миграционным агентством, проверенных в сентябре 2026 года.
Что изменилось в 2023 году
С 2012 по 2023 год большинство держателей золотой визы получали её через покупку недвижимости. Жилищный пакет Mais Habitação, Закон 56/2023 от 6 октября 2023 года, убрал три пути: покупку недвижимости, реконструкцию недвижимости и простой перевод 1,5 млн € на португальский банковский счёт. Новые заявки по этим направлениям не принимаются с момента вступления закона в силу.
Закон закрыл и лазейку. Путь через фонд теперь требует фонда, не связанного с недвижимостью, поэтому фонд, покупающий португальские квартиры, тоже не подходит. Страница AIMA повторяет это условие для каждого пути: инвестиция не может идти, прямо или косвенно, в недвижимость.
Те, кто уже получил золотую визу через недвижимость, были защищены. По переходным правилам закона разрешения, выданные до октября 2023 года, можно продлевать на основании первоначальной инвестиции, а заявки, поданные до этой даты, рассматриваются по старым правилам. Именно поэтому у агентов до сих пор встречаются объявления «недвижимость под золотую визу» — они относятся к старому режиму или к объектам, продаваемым без какого-либо права на резидентство.
Требования к золотой визе Португалии в 2026 году
Официальное название — ARI, Autorização de Residência para Investimento, установленное статьёй 90-A Закона об иностранцах (Закон 23/2007). Программа доступна только гражданам стран вне ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии и Андорры. AIMA перечисляет следующие квалифицированные инвестиции (проверено в сентябре 2026):
| Путь | Минимум | Главное условие |
|---|---|---|
| Инвестиционный фонд | 500 000 € | Паи португальских коллективных инвестиционных фондов, не связанных с недвижимостью, со сроком до погашения не менее 5 лет; не менее 60% активов фонда вложено в компании, базирующиеся в Португалии |
| Капитал компании | 500 000 € | Создать португальскую компанию или внести капитал в существующую и создать 5 постоянных рабочих мест (или сохранить 10, из них минимум 5 постоянных) на срок не менее 3 лет |
| Научные исследования | 500 000 € | Перечислено государственным или частным научно-исследовательским учреждениям национальной научной системы; 400 000 € в районах с низкой плотностью населения, согласно странице ARI AIMA |
| Искусство и культурное наследие | 250 000 € | Художественное производство или реставрация национального наследия через одобренные государственные или общественно значимые организации; на 20% меньше в районах с низкой плотностью населения |
| Создание рабочих мест | Фиксированной суммы нет | Создание не менее 10 рабочих мест в Португалии, или 8 в районе с низкой плотностью населения |
Каким бы ни был путь, деньги должны поступить международным переводом, и вы подписываете заявление под присягой о том, что сохраните инвестицию не менее 5 лет. Инвестировать можно от своего имени или через португальскую компанию с одним участником (sociedade unipessoal por quotas), в которой вы единственный партнёр. Кроме того, AIMA требует справку об отсутствии судимости, подтверждение отсутствия задолженности перед налоговой службой Португалии и социальным страхованием, португальский налоговый номер (NIF) и медицинскую страховку: либо регистрацию в национальной системе здравоохранения (SNS), либо признанную на международном уровне страховку на весь срок действия разрешения.
Выбор подходящего фонда
Путь через фонд — единственный, не требующий вести бизнес или иметь дело с учреждением, поэтому его проще всего поддерживать. Именно здесь сосредоточен рыночный риск, поэтому относитесь к выбору фонда прежде всего как к инвестиционному решению, а уже потом — как к визовому.
Что значит «квалифицированный» фонд
Согласно статье 90-A и чек-листу AIMA, фонд подходит, только если на день подписки верно всё перечисленное:
- это коллективный инвестиционный фонд, созданный по португальскому праву, а не фонд недвижимости;
- оставшийся срок до погашения — не менее пяти лет;
- не менее 60% инвестиций фонда идёт в коммерческие компании с юридическим адресом в Португалии;
- активы фонда хранятся у депозитария, обычно банка, зарегистрированного в CMVM, регуляторе рынка ценных бумаг Португалии.
Для заявки управляющая компания фонда выдаёт декларацию, подтверждающую план капитализации, пятилетний срок до погашения и правило 60%, а реестродержатель выдаёт справку о том, что паи принадлежат вам и свободны от каких-либо обременений или залога. Так, паи, заложенные в качестве обеспечения кредитору, требованию не отвечают. 500 000 € можно распределить между несколькими фондами, если каждый из них подходит по критериям, а общая сумма достигает минимума.
Что проверить перед подписанием
- Управляющая компания. Проверьте управляющую компанию и фонд в публичном реестре CMVM. Узнайте, как долго менеджер управляет венчурными или private equity деньгами и что случилось с его прошлыми фондами.
- Комиссии. Запросите все комиссии в письменном виде: за подписку, годовое управление, за результат и за выход или погашение паёв. Сравните общую сумму за весь срок владения.
- Блокировка средств и выход. Уточните, закрытый ли это фонд. Узнайте, когда и как вы получите деньги обратно, может ли управляющий продлить срок жизни фонда и что будет, если вы захотите выйти до истечения пяти лет.
- Оценка стоимости. У долей частных компаний нет ежедневной рыночной цены. Узнайте, как часто оценивается фонд, кем, и подписывает ли отчётность независимый аудитор.
- Портфель. Изучите, что именно фонд будет покупать.
- Визовый риск. Спросите, что делает управляющий, если фонд перестаёт соответствовать условиям по доле 60% или сроку погашения, ведь от этого зависит продление вашей визы.
Ничего из этого не гарантировано государством Португалии. 500 000 € могут вырасти, уменьшиться или быть возвращены с задержкой. Прогнозируемая управляющим доходность — это всего лишь прогноз.
Фонд против остальных путей
| Путь | Что происходит с деньгами | Усилия с вашей стороны |
|---|---|---|
| Фонд, 500 000 € | Инвестиция, которой вы владеете; стоимость и дата выхода зависят от фонда | Низкие: выбрать фонд, держать паи |
| Компания, 500 000 € + 5 рабочих мест | Капитал бизнеса, которым вы владеете | Высокие: управлять или контролировать португальскую компанию и зарплатный фонд не менее 3 лет |
| Наука, 500 000 € | Вклад в научное учреждение, а не актив в вашем владении | Низкие после оплаты |
| Культура, 250 000 € | Вклад в проект искусства или наследия, а не актив в вашем владении | Низкие после оплаты |
| 10 рабочих мест | Что бы ни требовалось бизнесу | Высокие: держать 10 человек в штате |
У культурного пути самый низкий входной порог, но планируйте его как деньги, которые вы не вернёте. Путь через фонд обходится вдвое дороже на входе, но может вернуть капитал — с описанным выше рыночным риском.
Сколько стоит золотая виза Португалии
Помимо инвестиции, AIMA взимает плату с каждого человека, и суммы одинаковы для каждого члена семьи. Из тарифной таблицы AIMA (последнее обновление — 26 февраля 2026):
- анализ заявки: 842,80 €, или 632,10 € при подаче в цифровом виде;
- выдача первого разрешения: 8 418,90 €, или 6 314,20 € в цифровом виде;
- каждое продление: 4 210,30 €, или 3 157,80 € в цифровом виде;
- постоянный вид на жительство для держателя золотой визы или члена семьи: 11 786,70 €, или 8 840,00 € в цифровом виде.
За первые пять лет один заявитель или семья из четырёх человек по пути через фонд платит примерно следующее по очным тарифам AIMA:
| Статья | 1 заявитель | Семья из четырёх |
|---|---|---|
| Инвестиция в фонд (может быть возвращена, это не расход) | 500 000 € | 500 000 € |
| Анализ и первое разрешение | 9 261,70 € | 37 046,80 € |
| Одно продление | 4 210,30 € | 16 841,20 € |
| Госсборы, если одно продление приходится на пять лет | 13 472,00 € | 53 888,00 € |
| Госсборы, если два продления приходятся на пять лет | 17 682,30 € | 70 729,20 € |
| Юрист, переводы, апостили, комиссии фонда | Не фиксированы: запросите письменную смету | |
Придётся ли вам платить одно продление или два за пять лет, зависит от срока продления, который AIMA применит к вашему разрешению, поэтому в таблице показаны оба варианта. Подача в цифровом виде снижает каждый сбор AIMA на 25%. Мы не приводим здесь гонорары юристов или комиссии фондов, так как они сильно различаются между фирмами и фондами; получите их в письменном виде, включая условия при продлении, до перевода инвестиции.
Список документов
Список AIMA для пути через фонд (сентябрь 2026) короткий, но строгий по срокам:
- действующий паспорт;
- подтверждение законного въезда и пребывания в Португалии, например штамп о въезде при безвизовом посещении;
- подтверждение медицинской страховки (регистрация в SNS или международная медицинская страховка);
- справки об отсутствии судимости из страны вашего гражданства и из любой страны, где вы проживали более года, выданные не позднее чем за 3 месяца до подачи, переведённые на португальский и апостилированные или легализованные;
- ваш налоговый номер или его аналог из страны происхождения или проживания;
- форма заявки, разрешающая AIMA проверить наличие судимости в Португалии;
- заявление под присягой о том, что вы сохраните инвестицию 5 лет;
- справки об отсутствии задолженности из налоговой службы и социального страхования, выданные не позднее чем за 45 дней;
- квитанция об оплате сбора за анализ заявки;
- для инвестиции: декларация португальского банка, подтверждающая международный перевод, свидетельство о праве собственности на паи фонда и декларация управляющего о сроке погашения и правиле 60%.
Документы загружаются в PDF-формате на портал ARI AIMA. В FAQ AIMA также указано, что могут потребоваться подтверждения жилья и средств к существованию, и оба проверяются повторно при продлении.
Сроки подачи и ожидания
- Получите NIF и откройте португальский банковский счёт.
- Выберите фонд, оформите подписку и сделайте инвестицию международным переводом.
- Соберите справки от банка, реестродержателя и управляющей компании.
- Пройдите предварительную регистрацию на портале ARI AIMA, загрузите документы и оплатите сбор за анализ.
- Дождитесь, пока AIMA примет дело и назначит встречу.
- Приезжайте в Португалию на биометрию и оплатите сбор за выдачу разрешения.
- Получите резидентскую карту.
Формально у AIMA есть 90 дней на рассмотрение заявки на вид на жительство (Закон 23/2007, статья 82). На практике агентство не публикует сроки обработки для золотой визы и само назначает встречи — в том порядке и в тех местах, которые позволяет его загрузка. Деловое издание ECO сообщило 19 мая 2026 года, что задержки AIMA по заявкам на золотую визу в некоторых случаях достигали четырёх-пяти лет. Если ваше дело принято, но встреча ещё не назначена, FAQ AIMA рекомендует запросить её по электронной почте на geral@aima.gov.pt с темой «Pedido de agendamento ARI». Планируйте долгое ожидание и не привязывайте переезд к конкретной дате.
Требования к пребыванию и продление
Разрешение выдаётся на два года и продлевается на более длительные сроки (три года по общему правилу Закона 23/2007, статья 75); уточняйте текущий срок продления у AIMA при подаче заявки.
Минимальный срок пребывания и сделал золотую визу популярной. Нужно провести в Португалии не менее 7 дней в первый год и 14 дней в каждый последующий двухлетний период (Регламентный декрет 84/2007, статья 65-C, подтверждено в FAQ AIMA). Эти дни можно разбить на несколько поездок. AIMA может запросить подтверждение пребывания при возникновении сомнений, поэтому сохраняйте посадочные талоны и записи об отелях или аренде.
При продлении нужно подтвердить, что инвестиция всё ещё на месте, что минимальный срок пребывания соблюдён, а также снова подтвердить медицинскую страховку, жильё, средства к существованию и отсутствие задолженностей по налогам и социальному страхованию. Продажа или замена инвестиции до получения другого статуса может стоить вам продления, поэтому проконсультируйтесь с юристом перед погашением паёв фонда.
Члены семьи, которые могут присоединиться
Члены семьи подают заявки в рамках воссоединения семьи (статьи 98–100 Закона 23/2007), и AIMA принимает их заявки вместе с вашей; решение по ним принимается после одобрения вашего собственного разрешения. Закон 61/2025, действующий с 23 октября 2025 года, обязал большинство резидентов ждать два года перед воссоединением с семьёй, но держатели золотой визы входят в число исключений. Право на присоединение имеют следующие родственники:
- Супруг(а). Подтверждается свидетельством о браке.
- Незарегистрированный партнёр. Статья 100 распространяется на партнёра в фактическом союзе, который можно должным образом подтвердить. Закон о фактическом союзе Португалии (Закон 7/2001) распространяется на двух людей независимо от пола, поэтому однополые партнёры учитываются на тех же условиях. Допуск незарегистрированного партнёра — это решение на усмотрение государства, а не автоматическое право, поэтому подготовьте весомые доказательства совместной жизни.
- Дети до 18 лет, включая усыновлённых, находящиеся на иждивении у вас или вашего супруга.
- Дети от 18 до 25 лет, не состоящие в браке, находящиеся на вашем иждивении и обучающиеся. Статья 99 закона говорит об обучении в Португалии, а страница AIMA также упоминает детей, обучающихся в других странах, поэтому уточните свой случай у юриста.
- Родители ваши или вашего супруга, находящиеся у вас на финансовом иждивении.
- Братья и сёстры до 18 лет, находящиеся под вашей законной опекой, если она признана судебным решением в Португалии.
Каждому члену семьи нужны собственная справка об отсутствии судимости, справки об отсутствии задолженности, заявление об ответственности, подписанное инвестором, и подтверждение родственной связи. Для совершеннолетних детей и родителей AIMA особенно тщательно проверяет подтверждение иждивения.
Что даёт разрешение на практике
- Жизнь, работа и учёба в Португалии. Статья 83 Закона 23/2007 даёт держателям вида на жительство доступ к образованию и профессиональной подготовке, наёмному труду и предпринимательству, здравоохранению и судебной системе без дополнительных разрешений.
- Медицинское обслуживание. Доступ к здравоохранению по статье 83 распространяется на национальную систему здравоохранения SNS. Для самой заявки AIMA принимает либо регистрацию в SNS, либо частную международную страховку.
- Поездки по Шенгенской зоне. Португальская резидентская карта позволяет находиться в других странах Шенгена до 90 дней в любые 180 дней без визы. Права жить или работать в другой стране ЕС она не даёт.
- Постоянный вид на жительство. После пяти лет законного проживания можно подать на постоянный вид на жительство (Закон 23/2007, статья 80). AIMA выдаёт держателям золотой визы специальное разрешение на постоянное инвестиционное резидентство, которое не аннулируется из-за долгого отсутствия.
- Гражданство — на условиях более длинного пути 2026 года, описанного ниже.
Гражданство: путь стал длиннее в 2026 году
Органический закон 1/2026, опубликованный 18 мая 2026 года и действующий с 19 мая, повысил минимальный срок законного проживания для натурализации с пяти до десяти лет, или до семи для граждан португалоязычных стран и стран ЕС.
Держателей золотой визы касаются ещё два изменения. Правило 2024 года, по которому срок проживания отсчитывался с даты подачи заявки на разрешение, отменено, так что теперь отсчёт идёт от самого разрешения, а годы ожидания решения AIMA автоматически не засчитываются. Кроме того, заявители теперь должны подтвердить, экзаменом или сертификатом, знание португальского языка и культуры, истории и национальных символов, знать права и обязанности граждан и подписать декларацию о приверженности демократическим принципам. Заявки на гражданство, поданные до 19 мая 2026 года, рассматриваются по старому пятилетнему правилу.
Что касается языка, Регламент о гражданстве (Декрет-закон 237-A/2006, статья 25) до сих пор принимал сертификат уровня A2 или выше по общеевропейской шкале, например экзамен CIPLE. Органический закон 1/2026 обязал правительство обновить этот регламент в течение 90 дней, поэтому перед записью на экзамен уточните актуальные правила теста в IRN — реестровом ведомстве, которое занимается вопросами гражданства.
Конституционный суд отменил несколько положений первой версии этой реформы в декабре 2025 года (решение 1133/2025), и текст был принят заново. Как новый порядок отсчёта применяется к тем, кто подал заявку на золотую визу до 2026 года, но ещё не подавал на гражданство, до конца не урегулировано, и в мае 2026 года ECO сообщило, что группы инвесторов готовят судебные иски. Если гражданство — ваша главная цель, попросите португальского юриста рассчитать ваши собственные сроки.
Я хочу купить недвижимость в Португалии: какие у меня варианты?
Португальское законодательство не запрещает иностранцам покупать недвижимость. Покупка просто сама по себе не даёт права на резидентство — именно это изменил для инвесторов Закон 56/2023. У вас есть три практических пути.
1. Виза D7 (пассивный доход)
D7 — это резидентская виза для людей с регулярным пассивным доходом: пенсии, аренда, дивиденды, проценты. Португалия применяет шкалу минимальных средств к существованию из Постановления 1563/2007: 100% национальной минимальной зарплаты для основного заявителя, 50% на каждого дополнительного взрослого и 30% на каждого ребёнка. Минимальная зарплата в материковой Португалии в 2026 году составляет 920 € в месяц (Декрет-закон 139/2025), так что одному заявителю нужно как минимум 920 € в месяц, или 11 040 € в год, а паре — 1 380 € в месяц.
Доход от аренды купленной в Португалии недвижимости может засчитываться в этот доход. Консульства также требуют жильё в Португалии, а квартира в собственности — самое весомое тому подтверждение. Загвоздка — требование фактического присутствия. D7 — это виза для реальной жизни в Португалии: временный вид на жительство может быть аннулирован после шести месяцев подряд или восьми месяцев в общей сложности отсутствия в рамках срока его действия (Закон 23/2007, статья 85). Если вам нужен дом для отдыха плюс резидентство без реального проживания в стране, D7 не подойдёт.
2. Золотая виза плюс отдельная покупка
Ничто не мешает инвестировать 500 000 € в подходящий фонд ради золотой визы и купить дом на другие средства. Сам дом никак не участвует в заявке. Это подходит покупателям, которые хотят правило семи дней присутствия и располагают капиталом на оба варианта.
3. Страна, где недвижимость всё ещё засчитывается
Некоторые программы в Европе и странах Персидского залива по-прежнему принимают покупку недвижимости. Греция, например, сохранила путь через недвижимость; пороги и зоны описаны в нашем гиде по золотой визе Греции. ОАЭ также предоставляет долгосрочное резидентство владельцам недвижимости выше установленного порога; см. золотую визу Дубая через недвижимость.
Налоги: резидентство — это не то же самое, что налоговое резидентство
Наличие золотой визы само по себе не делает вас налоговым резидентом Португалии. Согласно статье 16 Кодекса подоходного налога с физических лиц (CIRS), вы становитесь им, если провели в Португалии более 183 дней в любом 12-месячном периоде или сохраняете там жильё, указывающее на постоянное проживание. Держатель D7, который фактически переехал, будет налоговым резидентом. Старый налоговый режим NHR был закрыт для большинства новых заявителей Законом о госбюджете на 2024 год (Закон 82/2023), поэтому не рассчитывайте на него. Получите налоговую консультацию по своей ситуации до переезда.
Часто задаваемые вопросы
Кто имеет право на золотую визу в Португалии?
Совершеннолетние граждане стран вне ЕС, ЕЭЗ, Швейцарии и Андорры, которые делают одну из квалифицированных инвестиций, имеют чистую судимость и не имеют долгов перед налоговой службой Португалии или социальным страхованием. Гражданам ЕС виза не нужна, поскольку правила свободного передвижения ЕС уже позволяют им жить в Португалии.
Сколько денег нужно для золотой визы Португалии?
Не менее 500 000 € для пути через фонд, компанию и науку, и 250 000 € для культурного пути (меньше в районах с низкой плотностью населения). Сверху добавляются сборы AIMA: около 9 260 € на человека за анализ заявки и первое разрешение по очным тарифам на февраль 2026 года.
Можно ли ещё получить золотую визу Португалии через покупку недвижимости?
Нет. Покупка недвижимости перестала засчитываться с 7 октября 2023 года по Закону 56/2023. Разрешения, выданные ранее через недвижимость, по-прежнему можно продлевать.
Программа золотой визы приостановлена или закрывается?
Нет. По состоянию на сентябрь 2026 года AIMA принимает заявки по перечисленным выше пяти путям. То, что изменилось в 2026 году, — это сроки для гражданства, а не сам вид на жительство. В мае 2026 года правительство заявило, как сообщило ECO 19 мая, что золотая виза никогда не задумывалась как путь к национальности. Дата завершения программы не объявлена.
Можно ли инвестировать через компанию?
Да, в определённых пределах. AIMA принимает инвестицию, сделанную через португальскую компанию с одним участником, в которой вы единственный партнёр, а закон также допускает компанию, созданную в Португалии или другой стране ЕС с постоянным представительством в Португалии. Тогда к делу добавляется выписка из коммерческого реестра компании.
Можно ли включить детей старше 18 лет?
Да, до 25 лет, если они не состоят в браке, находятся на вашем финансовом иждивении и учатся. После 25 лет, либо начав работать, либо вступив в брак, им нужно собственное разрешение.
Нужно ли знать португальский язык?
Не для самой золотой визы или её продления. Он нужен для гражданства: пока действует уровень A2 по регламенту о гражданстве, плюс знание культуры и гражданские знания, добавленные законом 2026 года. У постоянного вида на жительство свои условия, поэтому уточняйте у юриста, требуется ли в вашем случае языковой сертификат.
Могут ли граждане Великобритании жить в Португалии постоянно?
Да, но после Brexit они подают заявку как граждане стран вне ЕС. Британцы, жившие в Португалии до 31 декабря 2020 года, защищены Соглашением о выходе, и AIMA ведёт для них отдельное обслуживание по Brexit. Остальные могут находиться без визы до 90 дней в любые 180 дней по шенгенским правилам, а для более долгого пребывания нужна виза или разрешение, например D7, золотая виза или рабочая виза. После пяти лет законного проживания можно подать на постоянный вид на жительство (Закон 23/2007, статья 80).
Можно ли получить гражданство Португалии, купив дом?
Через покупку — нет. Гражданство зависит от лет законного проживания: десять лет для большинства национальностей по Органическому закону 1/2026, семь — для граждан ЕС и португалоязычных стран, плюс требования по языку и гражданским знаниям. Покупка дома может поддержать заявку на D7, а D7 засчитывается как законное проживание.
Где найти официальный сайт золотой визы Португалии?
Официальные правила и портал подачи заявок находятся на сайте AIMA, aima.gov.pt, в разделе «Autorização de Residência para Investimento». Сами законы публикуются в Diário da República, а регистрацию фондов можно проверить на сайте CMVM.
Что делать дальше
Если цель — резидентство, а у вас есть 500 000 € капитала, который можно заблокировать на пять лет, составьте шорт-лист фондов, зарегистрированных в CMVM, получите все комиссии в письменном виде и попросите португальского юриста проверить их на соответствие статье 90-A. Если вам в первую очередь нужен дом в Португалии, посчитайте, покрывает ли ваш пассивный доход шкалу D7 для вашей семьи, а затем изучите недвижимость в Португалии с учётом требования к жилью для D7. В обоих случаях перепроверьте страницу AIMA перед подачей заявки: правила по инвестициям, семье и гражданству менялись трижды в период с октября 2023 по май 2026 года.
