Наберите в поиске «золотая виза» — и половина результатов окажется музейным экспонатом. Статьи до сих пор продают испанский маршрут за €500 000 (закрыт в апреле 2025-го), фотографируют лиссабонские квартиры как путь к резидентству (недвижимость в Португалии не считается с октября 2023-го), упоминают Ирландию (программа свёрнута ещё в феврале 2023-го). Программы меняются быстрее, чем контент про них, и именно в этом разрыве покупатели теряют деньги.
Поэтому здесь — другой список. Он о том, что работает прямо сейчас, в середине 2026 года, для тех, у кого план конкретный: купить недвижимость и получить право там жить. Заодно отметим, что закрылось, потому что самая дорогая ошибка в этой теме — планировать вокруг программы, которой больше не существует. HomeNSearch продаёт недвижимость в 13 странах, часть из них — ниже в этом тексте, и вопрос про резидентство наши покупатели задают вторым, сразу после цены.
Что такое золотая виза, а что нет
Если убрать маркетинг, золотая виза — это вид на жительство за квалифицирующую инвестицию. Без спонсора-работодателя, без балльной системы, без собеседования о ваших намерениях. Вы вкладываете деньги в страну — страна разрешает там жить. Вариант с недвижимостью стал самым популярным по понятной причине: деньги не растворяются в государственном фонде, а превращаются в дом, которым можно пользоваться, который можно сдавать (обычно) и в итоге продать.
Важно не путать две категории — небрежные статьи их смешивают. Резидентство за инвестиции даёт разрешение на проживание, которое продлевается, пока актив у вас в собственности. Гражданство за инвестиции даёт паспорт напрямую; так работают Турция и несколько карибских государств. Обязательства, цена и политический фон у них разные, а второй тип в Европе фактически исчез.
Почему большинство списков золотых виз устарели
С 2022 по 2025 год прошёл настоящий снос. Великобритания отменила инвесторскую визу Tier 1 в феврале 2022-го. Ирландия закрыла свою программу для инвесторов-иммигрантов годом позже. Португалия убрала недвижимость из золотой визы в октябре 2023-го — под давлением жилищного кризиса, который выдавил местных жителей из Лиссабона и Порту. Испания увидела ту же политическую динамику и 3 апреля 2025 года закрыла всю схему целиком. В том же месяце Суд ЕС признал незаконной мальтийскую программу «гражданство за инвестиции» — последнее предложение паспорта за деньги внутри Союза исчезло.
Даже Венгрия, запустившая в 2024 году новую визу для гостей-инвесторов, отказалась от заявленного варианта с жилой недвижимостью за €500 000 ещё до того, как приняла хоть одну заявку. В Западной Европе движение идёт в одну сторону.
Ничего из этого не попадает в правки старых статей. Текст 2021 года может годами держать позиции в выдаче, собирать клики и незаметно вводить в заблуждение всех, кто на него попадает. К нам приходили покупатели с бюджетом под испанскую золотую визу — спустя месяцы после того, как программа умерла.
Простой тест для любой статьи про золотые визы: если в списке значится Испания или испанская недвижимость выдаётся за рабочий маршрут, страница устарела на годы. Закрывайте вкладку.
Греция: открыта, но цена зависит от почтового индекса
Греция сохранила золотую визу и забрала себе большую часть спроса, от которого отказались Испания и Португалия. Изменилась карта цен. До 2024 года порог был единым — €250 000 в любой точке страны; с 1 сентября 2024-го действуют три уровня, и разница между ними — это разница между студией и серьёзным домом.
Уровень €800 000 покрывает то, о чём спрашивают первым делом: весь регион Аттики вокруг Афин, Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением больше 3100 человек. Перечитайте последнюю оговорку — именно её пропускают устаревшие списки. Крит, Родос и Корфу легко превышают 3100 жителей, так что крупные курортные острова попадают в верхний уровень наравне с Афинами. Уровень €400 000 — это всё остальное: бо́льшая часть Пелопоннеса, Халкидики и остального материкового побережья, плюс по-настоящему небольшие острова. На обоих уровнях деньги должны пойти в один объект площадью не менее 120 квадратных метров. Собрать сумму из двух-трёх небольших квартир — классический трюк эпохи €250 000 — больше не работает.
Вход за €250 000 всё же сохранился, но только через две узкие двери: перевод коммерческого здания в жилой фонд или реставрация объекта, включённого в реестр наследия. Оба варианта — реальные проекты с разрешениями, подрядчиками и заложенной задержкой, так что относитесь к низкой цене как к заслуженной, а не найденной.
Две вещи ловят тех, кто читает по диагонали. Дом, купленный по программе, нельзя сдавать посуточно; выставите его на Airbnb — рискуете потерять разрешение и получить штраф в придачу. И хотя виза продлевается каждые пять лет без требования минимального пребывания, в гражданство она сама по себе не перетекает. Для этого нужно семь лет реального проживания в Греции с налоговым резидентством плюс экзамен по языку.
Разрешение распространяется на супруга, детей до 21 года и обоих родителей с каждой стороны, а также открывает Шенген на 90 дней в течение любых 180. Посмотрите, что покупает уровень €400 000, в нашем каталоге по Греции; за пределами Афин это часто больше, чем ожидают.
ОАЭ: 2 миллиона дирхамов, десять лет, без требования по проживанию
ОАЭ сейчас ведут самую активную в мире программу резидентства, привязанную к недвижимости, причём двигались они в обратную сторону от Европы: правила смягчались, а не ужесточались. Владейте жилой недвижимостью стоимостью от 2 млн дирхамов (около 545 000 долларов США) — и получаете право на десятилетнюю продлеваемую золотую визу. Супруг, дети и даже домашний персонал идут как иждивенцы, а минимального срока проживания для сохранения статуса не требуется.
Порог считается по цене в титуле собственности, и в Дубае можно суммировать несколько объектов, чтобы его набрать. Жильё на стадии строительства от аккредитованных застройщиков тоже подходит. Как и ипотечные объекты: с начала 2024 года уже не нужно сперва погасить определённую долю кредита — банк просто выдаёт письмо об отсутствии возражений для заявки.
Сам процесс по меркам резидентских программ идёт быстро. Для недвижимости в Дубае всё проходит через Земельный департамент: проверку права собственности, медосмотр, биометрию для Emirates ID — и виза обычно готова за недели, а не месяцы. Абу-Даби и другие эмираты работают по параллельным трекам на той же логике в 2 млн дирхамов, так что выбор эмирата — это, по сути, выбор рынка, а не программы.
При этом важно понимать, что именно вы покупаете. Это резидентство, привязанное к активу, а не дорога к паспорту. ОАЭ практически не натурализуют инвесторов, и если вы продадите жильё и стоимость упадёт ниже 2 млн дирхамов, виза аннулируется вместе с недвижимостью. Взамен: нет подоходного налога, нет ежегодного налога на недвижимость (только разовый сбор за передачу права 4% при покупке), и валовая доходность аренды 6–8% в районах среднего сегмента. Многие держатели визы считают доходностью саму визу.
Наш каталог по ОАЭ отмечает, какие объекты сами по себе проходят порог в 2 млн дирхамов.
Кипр: постоянное резидентство под новостройку
Кипр выдаёт именно постоянное резидентство, а не временный статус, и это слово меняет всю арифметику. Быстрый маршрут требует €300 000 плюс НДС, вложенных в новую жилую недвижимость, купленную напрямую у застройщика. Только первая продажа. Вторичное жильё не подходит — и это сюрприз примерно для каждого второго покупателя, уже успевшего влюбиться в десятилетнюю виллу в Пафосе.
Остальная часть требований касается происхождения средств и дохода. Деньги должны поступить из-за рубежа, и нужно подтвердить стабильный годовой доход из источника вне Кипра: €50 000 для основного заявителя, ещё €15 000 для супруга и по €10 000 на каждого ребёнка-иждивенца. Одобрение обычно приходит за несколько месяцев, статус постоянный сразу же, а для его сохранения нужно ровно одно — появляться на острове хотя бы раз в два года.
Два предупреждения, которые мы даём каждому клиенту. Кипр не входит в Шенген, так что это разрешение не открывает европейские границы так, как греческое резидентство; о скором присоединении говорят годами, но пока этого не случилось. И реальную цену определяет НДС. Стандартная ставка — 19%, но на первые 130 квадратных метров жилья, где вы действительно будете жить, при соблюдении условий действует льготная ставка 5%. При покупке за €300 000 это разница в €42 000, и её стоит просчитать до подписания чего-либо.
С ужесточением 2023 года добавилась ещё одна обязанность: держатели статуса теперь ежегодно подтверждают, что инвестиция и доход, заявленные при подаче, по-прежнему в силе, плюс предоставляют справку об отсутствии судимости. Это рутинная бумажная работа, а не ловушка, но проигнорируйте её — и постоянство тихо перестанет быть постоянным.
Лимассол, Пафос и Ларнака забирают большую часть этого спроса. Наша страница по Кипру показывает, что покупают за €300 000 в каждом из городов, и разрыв между тремя городами шире, чем кажется.
Турция: 400 000 долларов покупают гражданство, а не просто резидентство
Турция в этом списке — со звёздочкой, потому что она предлагает не резидентство, а гражданство. Купите недвижимость с официальной оценочной стоимостью от 400 000 долларов США, примите трёхлетний запрет на продажу, вписанный в титул собственности, — и можете подавать на турецкий паспорт для себя, супруга и детей до 18 лет. Обычный срок — от шести до девяти месяцев. Требования к проживанию нет, языкового экзамена нет, двойное гражданство разрешено.
Сама сделка контролируется строже обычной. Стоимость подтверждает государственный лицензированный оценщик, деньги должны пройти через турецкие банки с обязательным валютным оформлением, а заявленная в договоре цена должна совпадать с реальностью. Старая привычка занижать цену ради экономии на налоге на передачу здесь фатальна — она аннулирует заявку на гражданство.
Честная оговорка касается валюты. Лира падает уже десять лет, так что вопрос не в том, дотягивает ли объект до 400 000 долларов на момент оценки, а в том, сохранит ли он эту стоимость через три года, когда истечёт запрет на продажу. Престижные районы Стамбула и устоявшиеся прибрежные рынки вокруг Анталии и Бодрума держат долларовую стоимость гораздо лучше, чем массовая застройка, рассчитанная на «паспортный» спрос. Сначала покупайте актив, гражданство — потом.
Для полноты картины: Турция также даёт гражданство за банковский депозит или инвестицию в фонд от 500 000 долларов США сроком на три года. Почти все всё равно выбирают недвижимость — квартира в Кадыкёе хотя бы приносит арендную плату, пока ждёт своего срока.
Черногория: любой дом даёт продлеваемое разрешение
Черногория — минималистский вариант. Порога входа нет вообще: владейте пригодной для проживания жилой недвижимостью, зарегистрированной на ваше имя, — и можете подавать на временный вид на жительство, выдаваемый на год и продлеваемый, пока дом остаётся у вас. Для покупателей на побережье Боко-Которской бухты или в Будве это часто побочный эффект покупки дома для отдыха, а не её причина.
Заявление подаётся лично, требует медстраховки и подтверждения способности себя обеспечивать, а статус жёстко привязан к конкретному объекту. Продадите дом — исчезнет и основание для разрешения.
Важно понимать, чем это не является. Разрешение даёт право жить в стране, но не открывает быстрый путь к паспорту, а программа «гражданство за инвестиции», которую многие смутно помнят, закрылась в конце 2022 года. Долгая игра здесь — вступление в ЕС. Черногория — самый продвинутый кандидат, и владельцы, накопившие годы легального проживания к моменту вступления, окажутся в выигрышном положении, если оно всё-таки случится.
Грузия: 100 000 долларов и одни из самых лёгких бумажных процедур в мире
Грузия выдаёт вид на жительство иностранцам, владеющим недвижимостью с оценочной стоимостью от 100 000 долларов США, подтверждённой сертифицированной местной оценкой. Бюрократия здесь знаменито простая. Регистрация покупки занимает день в доме юстиции, оформление разрешения измеряется неделями, а члены семьи могут подавать заявку вместе с владельцем.
Одна деталь делает разрешение не таким уж срочным, как кажется на первый взгляд: граждане почти сотни стран и так могут находиться в Грузии без визы целый год подряд. Разрешение окупает себя, когда хочется обосноваться по-настоящему, открыть местные банковские счета или вести бизнес без ежегодных выездов на границу. А по батумским ценам 100 000 долларов до сих пор покупают хорошую квартиру у моря — то, что в большей части прибрежной Европы перестало быть правдой очень давно.
Остальные варианты — коротко
Ещё несколько программ заслуживают по строчке. Латвия по-прежнему меняет вид на жительство на €250 000 в недвижимости плюс госпошлину; объёмы небольшие, но дверь открыта. Мальтийская программа постоянного резидентства работает через аренду или покупку жилья плюс взнос в бюджет и пережила решение суда, убившее островную паспортную схему. Возрождённая венгерская инвесторская виза работает через лицензированные фонды недвижимости за €250 000, а не через покупку квартиры напрямую.
По ту сторону Атлантики пять карибских государств (Сент-Китс и Невис, Антигуа, Доминика, Гренада, Сент-Люсия) продают гражданство, где одобренная курортная недвижимость — один из вариантов оплаты; цены стартуют около 200 000 долларов США и заметно выросли после 2023 года под давлением США и ЕС. А американская EB-5, которую постоянно втискивают в такие списки, вообще не программа под недвижимость. Это инвестиция в бизнес, создающий рабочие места, от 800 000 долларов США. Купив квартиру в Майами, вы получаете квартиру в Майами.
Португалия и Испания: покупать можно, бумаги — отдельно
Ни одна из двух стран не ограничивает иностранцев в покупке недвижимости. Исчез именно обмен недвижимости на документы.
Португальская золотая виза держится на другом топливе: инвестиционные фонды от €500 000, пожертвования на культуру или науку от €250 000, и маршруты через создание рабочих мест, которыми почти никто не пользуется. Пятилетний путь к гражданству — самый короткий в Западной Европе, поэтому фондовый маршрут не пустует. Покупателям, которые в первую очередь хотели жить в Португалии, обычно лучше подходит виза D7 — она требует стабильного пассивного дохода, привязанного к национальному минимуму, а не капитала, — либо виза D8 для удалённых работников.
Испания с апреля 2025 года не предлагает вообще никакого инвестиционного маршрута. Нагрузку несут виза без права работы (пассивный доход около €2400 в месяц для основного заявителя, без работы в Испании) и виза цифрового кочевника. Обе можно держать одновременно с испанской недвижимостью — просто дом больше не даёт права на статус.
Как выбрать маршрут и как проверять чужие списки
Если выложить открытые программы рядом, они распределяются по тому, что вы оптимизируете. Доступ в Шенген без переезда: Греция от €400 000. Безналоговая база, которой вы реально будете пользоваться: ОАЭ за 2 млн дирхамов. Постоянный статус в стране ЕС по минимальному входу: Кипр за €300 000 плюс НДС. Второй паспорт: Турция за 400 000 долларов США. Прибрежная точка опоры при скромном бюджете: Черногория или Грузия, где недвижимость — цель, а разрешение — бонус.
Прежде чем действовать по любому списку, включая этот, проведите те же пять проверок, что и мы:
- Найдите дату публикации. В этой теме всё старше года — уже история, а не руководство к действию.
- Проверьте программу на государственном источнике, а не на странице агентства с воронкой продаж.
- Проверьте региональные уровни. Единая цифра для всей Греции неверна с сентября 2024 года.
- Спросите, чего нельзя делать с недвижимостью. В Греции запрещена посуточная сдача домов по золотой визе.
- Спросите, когда разрешена продажа. В Турции титул заблокирован на три года.
Правила менялись в каждой программе из этого текста с 2023 по 2026 год и будут меняться дальше. HomeNSearch отслеживает их по 13 странам, с которыми мы работаем, и наши местные команды нередко узнают о готовящихся изменениях от юристов на местах ещё до того, как те становятся законом. Если хотите проверить шорт-лист вариантов на прочность применительно к вашему бюджету, паспорту и налоговой ситуации — спросите нас. Этот разговор ничего не стоит. Разбор ошибочной покупки за €400 000 — стоит.
Часто задаваемые вопросы
Какие страны в 2026 году всё ещё дают резидентство за покупку недвижимости?
Греция (от €400 000 в большинстве регионов, €800 000 в Афинах и на главных островах, €250 000 для проектов конверсии или реставрации), ОАЭ (2 млн дирхамов), Кипр (€300 000 плюс НДС в новостройке), Черногория (любой зарегистрированный дом), Грузия (100 000 долларов США) и Латвия (€250 000, небольшой, но рабочий вариант). Турция идёт ещё дальше и даёт гражданство за 400 000 долларов США. Несколько карибских государств тоже продают гражданство с вариантами через недвижимость, но это паспортные программы, а не места, где большинство покупателей планирует жить.
Можно ли всё ещё получить золотую визу в Испании или Португалии?
Через недвижимость — нет. Испания полностью закрыла золотую визу 3 апреля 2025 года. Программа Португалии всё ещё работает, но недвижимость не считается с октября 2023-го; действующие маршруты — фонды от €500 000 и культурные пожертвования от €250 000. Если цель была именно жить там, а не инвестировать, честной заменой станут испанская виза без права работы и португальская D7 — обе основаны на доходе, а не на капитале.
Какой самый дешёвый способ получить европейское резидентство через недвижимость?
Черногория, где любой пригодный для жизни дом даёт основание для продлеваемого разрешения без минимальной цены. Внутри ЕС нижняя планка — греческий маршрут конверсии и реставрации за €250 000, если вы готовы взяться за проект. Иначе — Кипр за €300 000 плюс НДС ради постоянного статуса, а затем греческий уровень €400 000 ради мобильности по Шенгену.
Ведёт ли золотая виза к гражданству?
Сама по себе — нигде. Греция требует семь лет реального проживания плюс языковой экзамен. Кипр считает годы, физически проведённые на острове. Португалия — исключение с пятью годами, поэтому её фондовый маршрут остаётся востребованным даже без недвижимости. Турция пропускает очередь и даёт гражданство напрямую за покупку от 400 000 долларов. ОАЭ, если говорить практически, инвесторов не натурализуют вовсе.
Нужно ли жить в стране, чтобы сохранить визу?
В основном нет, и в этом весь смысл продукта. Греция не устанавливает минимального срока пребывания. ОАЭ требуют только сохранять квалифицирующую недвижимость. Кипр хочет один визит раз в два года. Черногория — исключение: её разрешение предполагает, что вы действительно там находитесь, и продление усложняется, если вас там никогда нет. Турецким гражданам, разумеется, проживание не полагается никому.
