Греция ставит перед иностранным покупателем меньше барьеров, чем почти любая другая страна южной Европы. Для граждан ЕС их нет вообще. Гражданам не из ЕС в некоторых приграничных зонах нужно получить одно рутинное разрешение — и всё. Разрешение — не самая сложная часть.
Сложная часть — бумаги. Греческие титулы несут на себе десятилетия наследственной истории, заметная доля построек отличается от разрешений на них, а страна до сих пор достраивает переход от бумажных реестров, где записи идут по имени владельца, к цифровому кадастру. Пугаться не стоит. Стоит понять, куда вкладывать усилия: в хорошего юриста и неспешную проверку, а не в цвет фасада. Этот текст разбирает весь маршрут покупки с реальными цифрами по налогам и сборам, а по самому рынку загляните на нашу страницу Греции.
Что вы покупаете вместе с квартирой
После 2008 года греческая недвижимость пережила жестокое десятилетие, потеряв около 40% стоимости, и с 2017-го понемногу отыгрывает падение. Поэтому рынок и выглядит оживлённым. Афинские квартиры, продававшиеся на дне кризиса почти по 1000 евро за квадратный метр, подорожали в два-три раза; на момент написания центральные районы Афин держатся в диапазоне 2000-3500 евро за метр, а в престижных кварталах и выше. Салоники дешевле, а острова вообще не поддаются усреднению: вид на море на Кикладах может стоить дороже за метр, чем пентхаус в Колонаки, тогда как внутренний Крит остаётся скромным.
Валовая доходность аренды в городах — обычно 4-6%, в студенческих районах выше; спрос стабильно подпитывают туризм и небольшой объём нового строительства. Ловить обвал уже не получится — рынок это отыграл. Покупайте конкретный объект, а не историю восстановления.
Куда едут иностранные покупатели? В Афины — за доходностью и ликвидностью, особенно в районы вокруг центра. В Халкидики — если вы северный европеец и каждое лето приезжаете на машине. На Крит — для круглогодичной жизни: его городки, в отличие от маленьких островов, не закрываются в ноябре. Киклады — для трофейных домов, Пелопоннес — за соотношением цены и близости к Афинам. У каждого региона своя логика цены, это тема для отдельной статьи; сама процедура покупки везде одна и та же.
Кто может купить недвижимость в Греции
Практически кто угодно. Общего запрета на владение домами, квартирами или землёй для иностранцев в Греции нет. Не нужен ни вид на жительство, ни виза, ни греческий партнёр по сделке. Пара из Манчестера, инженер из Торонто и застройщик из Белграда подписывают один и тот же акт у одного и того же нотариуса по одним и тем же правилам.
Единственное исключение идёт из закона 1990 года о приграничных зонах: острова восточной части Эгейского моря, Додеканес (включая Родос и Кос) и приграничные с сухопутной границей префектуры. Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают там без формальностей. Гражданам не из ЕС сначала нужно подать заявку в региональную децентрализованную администрацию — объяснить, кто они и зачем им объект. Звучит грозно, а на практике это рутина: комитеты одобряют подавляющее большинство заявок, ожидание добавляет несколько недель, и сегодня тысячи собственников не из ЕС уже владеют домами на Родосе и Лесбосе. Если выбранный дом попадает в такую зону, юрист подаёт заявку раньше, чем вы вносите деньги, а дальше всё идёт как обычно.
Наймите независимого юриста раньше, чем посмотрите первый дом
Во многих странах юрист появляется где-то в середине сделки, почти для галочки. В Греции так не работает. Сначала найдите своего юриста по недвижимости — не того, кого посоветовал продавец, не того, кого агент предложил за кофе, а того, кто отвечает только перед вами и читает титулы профессионально.
Причина — в истории греческой собственности. Наследство здесь часто передавалось неофициально, из поколения в поколение. Титулы дробятся между братьями и сёстрами, завещания годами лежат без утверждения, а доля в участке до сих пор может числиться за бабушкой, умершей в 1974 году. Классика жанра — острова и деревни. Добавьте десятилетия, когда пристроить лишний этаж сверх разрешения было почти национальной привычкой: балкон превратился в застеклённую веранду, кладовка — в студию. Многое с тех пор задекларировано и узаконено по государственным программам, но «узаконено» означает лишь то, что есть справка это подтверждающая, а всё остальное, незадекларированное, становится вашей проблемой в момент подписания.
Услуги юриста стоят примерно 1-1,5% от цены плюс НДС, и хороший юрист отрабатывает каждое евро: проверка титула за 20 лет по сделкам, проверка разрешений вместе с инженером, составление предварительного договора, присутствие на подписании акта. Дайте доверенность — и юрист же получит вам налоговый номер, договорится с банком и подпишет за вас, если вы не можете прилететь.
АФМ: номер, без которого ничего не работает
Прежде всего вам нужен АФМ — девятизначный греческий налоговый номер. Он обязателен для покупателей любого гражданства. Без АФМ не подписать акт, не открыть счёт, не заключить договор на коммуналку, не заплатить налог на переход права, не подать ежегодную декларацию по недвижимости. Чиновники спросят номер раньше, чем ваше имя.
Хорошая новость: это бесплатно и быстро. Подать заявку можно в греческой налоговой с паспортом или через портал AADE; нерезидентов прикрепляют к отдельной налоговой инспекции для проживающих за границей. Большинство покупателей вообще не занимаются этим сами: юрист по доверенности получает АФМ за несколько дней, пока вы ещё дома.
Нужен ли греческий банковский счёт
Закон его не требует. Реальная жизнь — почти всегда да. Деньги за покупку должны дойти до продавца через банковскую систему с понятным, документированным следом: греческая налоговая проверяет происхождение средств, да и местный счёт вам всё равно пригодится потом — для ENFIA, электричества, воды. Банки просят бумаг больше, чем ожидаешь: паспорт, АФМ, подтверждение адреса, налоговые декларации, иногда подтверждение дохода. Начинайте заранее. Некоторые покупатели платят прямо с иностранного счёта через нотариуса — это работает, если каждое евро прослеживается.
Покупка шаг за шагом
Юрист нанят, АФМ на руках — дальше греческая сделка идёт по схеме, которая почти не менялась десятилетиями. Пять шагов подряд.
Договориться о цене и внести резерв
Предложения делаются неформально, обычно через агента. Как только цена согласована, многие продавцы подписывают короткое соглашение о резервировании под задаток 3000-10 000 евро — объект снимают с продажи, пока юрист работает. Убедитесь, что в соглашении прямо написано: если проверка титула провалится, задаток возвращается, — и пусть текст готовит ваш юрист, а не то, что напечатало агентство.
Провести проверку
Теперь на две-четыре недели инициативу берут юрист и инженер. Титул, обременения, разрешения, налоговые долги. Полный список — в следующем разделе, потому что именно этот этап решает, купите вы дом или судебный процесс.
Подписать предварительный договор
Когда проверка пройдена, обе стороны подписывают предварительный договор с ценой, датой завершения и условиями, под задаток 5-10%. Греческий закон придаёт этому задатку реальный вес. Отказались без причины — задаток остаётся у продавца. Отказался продавец — он возвращает задаток в двойном размере. Эта симметрия и держит большинство сделок честными все недели до завершения.
Заплатить налог на переход права, подписать акт
Завершение происходит в конторе нотариуса, а греческие нотариусы — государственные должностные лица, а не клерки. Покупатель сначала платит налог на переход права: без квитанции нотариус акт не подпишет. Затем акт зачитывается вслух, на греческом, при сертифицированном переводчике, если вы не владеете языком, и подписывается обеими сторонами или их доверенными лицами.
Зарегистрировать акт
Остаётся один шаг, и пропустить его — катастрофа: регистрация в местном земельном реестре или кадастре. В Греции право собственности переходит с момента регистрации, а не подписания. Пока акт не зарегистрирован, ничто не мешает мошеннику продать объект дважды. Юрист подаёт документы на регистрацию за считаные дни. После этого недвижимость ваша, а бухгалтер вносит её в ваше налоговое дело декларацией E9.
Due diligence: где греческие сделки идут не так
Кадастр всё ещё достраивается
Исторически Греция вела учёт недвижимости в местных реестрах, где записи индексировались по имени владельца, а не по участку. С конца 1990-х всё переносится в Ктиматологио — национальный кадастр по участкам. Переход далеко продвинулся, но не завершён, и это важно на практике. Там, где перенос уже сделан, юрист поднимает кадастровый лист и сразу видит статус объекта. Там, где всё ещё живёт по старым книгам, цепочку собственности прослеживают сделка за сделкой, обычно на 20 лет назад. А в свежемигрированных зонах всплывают ошибки переноса — неверные границы, пропавшая доля, до сих пор незакрытое возражение соседа. Кадастровую запись, не совпадающую с реальностью, можно исправить, но исправлять её нужно до покупки. После сделки это уже ваш спор.
Покупаете землю? Ещё две проверки обязательны без исключений: лесные карты — участок, отнесённый к лесу, нельзя застроить ни при каких обещаниях продавца, и разграничение береговой линии — для всего, что рядом с морем.
Здание против его разрешения
Возьмите разрешение на строительство и пройдитесь с инженером по объекту, сверяя с чертежами. Расхождения — обычное дело, и в Греции есть целая система работы с ними. Нарушения, задекларированные по законам легализации (действующий — 4495/2017), подтверждаются справкой и оплаченным штрафом, нотариус фиксирует это в акте. Незадекларированные блокируют сделку, пока продавец их не урегулирует — за счёт продавца, если ваш договор составлен правильно. С 2021 года при любой продаже нужна ещё справка инженера, что здание соответствует разрешению или все нарушения урегулированы, плюс электронный идентификатор здания.
Что на самом деле находят инженеры? Полуподвалы, сдающиеся как студии, террасы бассейнов за линией отступа, чердаки, незаметно ставшие спальнями. Обследование стоит 300-500 евро и читается как рентген честности продавца.
Полезный признак: для чистого здания справку инженера получают за несколько дней. Если продавец тянет неделями — где-то за кулисами что-то легализуют. Заложите эту задержку в цену или уходите.
Долги и справки об отсутствии обременений
Некоторые греческие долги следуют за объектом, поэтому нотариус требует доказательства их отсутствия. До завершения сделки продавец обязан предоставить:
- справку по ENFIA о том, что налог на недвижимость уплачен за последние пять лет
- справку об отсутствии задолженности от AADE, а для профессиональных продавцов — ещё и справку о соцстрахе
- муниципальную справку об отсутствии задолженности по сбору TAP
- справку из реестра или кадастра об отсутствии ипотек, обременений и претензий
- для квартир — подтверждение, что общедомовые платежи закрыты
Ничего экзотического. Это стандартный пакет, и если продавцу трудно его собрать — это уже сигнал.
Сколько это стоит: закладывайте 8-10% сверх цены
По расходам на закрытие сделки Греция — где-то в середине европейского рейтинга. Главная цифра — налог на переход права: 3,09%, начисляется на большую из двух величин — договорную цену или «объективную стоимость» объекта, формулу которой налоговая ведёт для каждой зоны страны.
Про новостройки — отдельно. На бумаге новый объект, продаваемый застройщиком до первого использования, облагается НДС 24% вместо налога на переход права. На практике в последние годы действует режим приостановки: Греция заморозила НДС на продажу новостроек и неоднократно продлевала мораторий, так что такие сделки закрываются по обычной ставке 3,09%. Уточните актуальный статус для конкретно вашего договора до подписания, и обязательно письменно. Разница — больше 20 процентных пунктов налога.
Остальная часть сметы:
- юрист — 1-1,5% плюс НДС
- нотариус — примерно 0,8-1,2% плюс НДС
- регистрация в реестре или кадастре — 0,5-0,8%
- комиссия агента — обычно 2% плюс НДС со стороны покупателя, если она вообще взимается
- переводчик, апостили и доверенности для дистанционного завершения сделки — несколько сотен евро
На квартиру за 250 000 евро ожидайте итоговую сумму 20 000-25 000 евро. Для сравнения: французская нотариальная система забирает 7-8% ещё до того, как заплатят кому-то ещё, а Кипр на новостройке может обойтись дешевле. Греция — ни выгодная сделка, ни ловушка по расходам. Главный вопрос здесь — титул, а не сборы.
Ипотека для нерезидентов
Греческие банки кредитуют иностранных покупателей, но избирательно и не спеша. Рассчитывайте внести минимум 30-40% собственных средств: соотношение кредита к стоимости для нерезидентов обычно не превышает 60-70%, а для дохода, полученного вне ЕС, может быть и ниже. Программы для покупателей из-за рубежа есть у всех четырёх крупнейших банков (National Bank, Piraeus, Alpha, Eurobank), ставка там чуть выше, чем для резидентов. Андеррайтинг требует массу документов: заверенные справки о доходах, налоговые декларации, иногда греческий счёт с историей, и один-два месяца на рассмотрение.
Из-за этого значительная доля иностранных покупок — за наличные, часто на деньги от рефинансирования дома, где с бумагами проще. Если всё же хотите греческое финансирование, получите письменную предварительную оценку банка до подписания предварительного договора и заложите в него условие о финансировании. Потерять задаток из-за отказа в кредите — дорогой урок.
Владение: ENFIA и годовая рутина
Каждый собственник в Греции платит ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, который считают по площади, зональной стоимости, возрасту и этажу объекта. Для типичной квартиры это несколько сотен евро в год; крупные и престижные объекты платят больше, а самые дорогие — ещё и дополнительный сбор. Начисляется раз в год, платится ежемесячными частями через ваш аккаунт AADE.
Сдаёте в аренду — доход облагается по шкале: 15% до 12 000 евро в год, 35% от этой суммы до 35 000, 45% выше. Краткосрочная сдача требует регистрации, а в самых туристических районах правила постепенно ужесточают, так что уточните нормы своего муниципалитета, прежде чем обещать себе доходность на уровне Airbnb.
Два момента поменьше, но всплывающих позже. Страхование здания не обязательно, но страховка от землетрясения стоит своих скромных денег в стране, которая трясётся. И наследство: греческое имущество по умолчанию переходит по греческим правилам наследования, хотя правила ЕС позволяют многим владельцам выбрать право своей страны гражданства. Завещание на греческий объект, составленное у того же нотариуса, стоит недорого и избавляет наследников от трансграничной головоломки.
Как Греция смотрится на фоне соседей
Среди других средиземноморских рынков, которые мы освещаем в HomeNSearch, Греция — средняя по цене и медленнее прочих по бумагам. Испанский NIE играет ту же роль, что и греческий АФМ, а расходы на закрытие сделки в Испании укладываются в похожие 8-12%, но испанские реестры полностью оцифрованы и проверяются быстрее. Кипр требует от покупателей не из ЕС одобрения Совета министров — примерно так же рутинно, как греческое разрешение для приграничных зон, — и по итоговым расходам на новостройку может обойти Грецию. Португалия из этой четвёрки ведёт самое аккуратное дело за похожие деньги. За что Греция расплачивается более медленной бюрократией — так это ценой входа: сопоставимая прибрежная недвижимость здесь всё ещё дешевле, чем на большей части испанского или португальского побережья, и разрыв сократился, но не исчез.
Золотая виза — коротко
Купите объект на нужном пороге — и покупка даёт возобновляемый пятилетний вид на жительство для всей семьи. Пороги теперь зависят от того, где и что вы покупаете: 800 000 евро в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и крупных островах, 400 000 евро в остальной стране, и ступень в 250 000 евро, сохранившаяся по всей стране для коммерческих зданий, переоборудованных под жильё, и для реставрации объектов культурного наследия. На верхних ступенях действуют ограничения по минимальной площади и сдаче в аренду. Детали меняются часто; актуальную картину держит наш гид по золотой визе Греции.
Одно предупреждение. Не позволяйте цели «получить визу» выбирать за вас объект — плохая квартира за 400 000 евро остаётся плохой квартирой, просто с видом на жительство впридачу.
А когда захочется перейти от чтения к просмотру, загляните в актуальные объявления на HomeNSearch, определитесь с бюджетом и возьмите этот гид с собой на первый просмотр.
Часто задаваемые вопросы
Могут ли американцы покупать недвижимость в Греции?
Да, на тех же условиях, что и другие граждане не из ЕС: АФМ, юрист, нотариус — стандартный маршрут. Дополнительный шаг нужен только в обозначенных приграничных зонах, включая острова восточной части Эгейского моря и Додеканес, где покупатели не из ЕС сначала получают разрешение — и его выдают в подавляющем большинстве случаев.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Греции?
Реалистичный диапазон — от одного до трёх месяцев от принятого предложения до зарегистрированного акта. Городская квартира с чистой кадастровой записью закрывается за четыре-шесть недель. Островной дом со старым сельским титулом, незавершённой легализацией или разрешением для приграничной зоны может растянуться на три месяца и дольше.
Можно ли купить, не приезжая в Грецию?
Юридически — да. С доверенностью, подписанной в греческом консульстве или апостилированной дома, ваш юрист получит АФМ, подпишет предварительный договор и завершит сделку у нотариуса за вас. Покупатели делают так постоянно. И всё же посмотрите объект лично, если есть хоть какая-то возможность: фотографии охотно прощают трещины в стенах и шумную дорогу под окнами.
Какие налоги ждут владельца в дальнейшем?
Ежегодный ENFIA, налог на доход от аренды от 15%, муниципальные сборы, которые собирают через счёт за электричество. Если позже решите продать — на тот момент проверьте правила налога на прирост капитала: длительный мораторий пока освобождает от него частных продавцов. Греческий бухгалтер стоит недорого и экономит куда больше.
