Золотая виза Греции даёт покупателю не из ЕС и его семье пятилетний возобновляемый вид на жительство в обмен на покупку греческой недвижимости, и в 2026 году цена зависит от расположения объекта: 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и на любом острове с населением более 3 100 человек; 400 000 € в остальной части страны; 250 000 € — только для коммерческого здания, переоборудованного под жильё, или объекта культурного наследия, который вы реставрируете. Эти пороги установлены Законом 5100/2024 и применяются к покупкам с 1 сентября 2024 года. Мы проверили их в сентябре 2026 года по странице золотой визы Министерства миграции и убежища и по Циркуляру 1/2026 этого министерства от апреля 2026 года, который сохраняет ту же сетку. Если в каком-то гиде до сих пор указано 250 000 € за обычную квартиру в Афинах, речь идёт о законе, который больше не действует.
Требования к золотой визе Греции в 2026 году
Чтобы получить визу через недвижимость, нужно быть гражданином страны не из ЕС, купить объект стоимостью не ниже порога для своей зоны, полностью оплатить его отслеживаемыми банковскими переводами до подачи заявления, оформить медицинскую страховку на каждого члена семьи и не иметь судимости. Языкового теста нет, требования к минимальному сроку пребывания нет, проверки дохода нет. Граждане Великобритании после Brexit считаются гражданами стран не из ЕС, поэтому подают заявку на тех же условиях, что и американцы, индийцы или кто-либо ещё вне ЕС.
Закон 5100/2024 добавил три условия, о которые спотыкаются те, кто читал устаревшие материалы:
- Один объект, полная сумма. На уровнях 800 000 € и 400 000 € вся стоимость должна приходиться на один объект. Объединение двух-трёх более дешёвых квартир для набора нужной суммы больше не работает для новых заявок.
- Не менее 120 м² основной жилой площади. Кладовые и парковочные места могут входить в сделку, но, по Циркуляру 1/2026, в эти 120 м² они не засчитываются. Квартира площадью 90 м² в Колонаки может стоить миллион евро и всё равно не пройти по критерию.
- Запрет на краткосрочную сдачу в аренду. Объект нельзя выставлять на платформах вроде Airbnb. Закон 5100/2024 устанавливает штраф в 50 000 € за нарушение и допускает аннулирование разрешения (по сводке Global Citizen Solutions и Watson Farley & Williams, проверено в сентябре 2026).
Покупатели, внёсшие задаток по старым правилам до дедлайнов 2024 года, сохранили старые пороги. Это переходное окно закрылось в 2024 году, поэтому все покупки 2026 года полностью подпадают под трёхуровневую сетку.
Три ценовых уровня и где они действуют
| Уровень | Где | Главные условия |
|---|---|---|
| 800 000 € | Регион Аттики (большие Афины, Пирей, Афинское побережье, Саронические острова), региональная единица Салоники, Миконос, Санторини, острова с населением более 3 100 человек | Один объект, не менее 120 м² |
| 400 000 € | Везде остальное: материковая часть за пределами Аттики и Салоник, острова с населением 3 100 человек и менее | Один объект, не менее 120 м² |
| 250 000 € | Где угодно в Греции | Переоборудование коммерческого объекта в жилой, завершённое до подачи заявления, или объект культурного наследия, который вы реставрируете; требования к 120 м² нет |
Источники: Закон 5100/2024 в изложении Watson Farley & Williams и Циркуляр 1/2026 Министерства в изложении Amoiridis Law Firm, оба проверены в сентябре 2026.
800 000 €: Афины, Салоники и крупные острова
Островная оговорка удивляет чаще всего. По Закону 5100/2024 любой остров с постоянным населением более 3 100 человек попадает в верхний уровень, включая Крит, Родос, Корфу, Парос, Наксос, Закинф и Кос. Покупатели присматривают виллу возле Ханьи, предполагая, что «остров» означает более дешёвый уровень, а затем узнают от юриста, что на Крите по переписи 2021 года (ELSTAT) проживало более 600 000 человек и бюджет удваивается. Гидра, Эгина, Спеце и Порос — небольшие острова, но административно относятся к Аттике, поэтому тоже попадают в категорию 800 000 €. Зона определяется административной картой, а не туристической. Попросите юриста подтвердить классификацию конкретного адреса до подписания договора бронирования.
На этом уровне на Афинском побережье вы покупаете хорошую квартиру с тремя спальнями, а не особняк. Продавцы знают эту магическую цифру, и объекты, дающие право на визу, часто оценены под порог, а не под рынок. Независимая оценка покажет, действительно ли эта квартира за 820 000 € на самом деле стоит 680 000 € с наценкой за визу, и стоит она недорого по сравнению с ценой сделки.
400 000 €: остальная Греция
Закон 5100/2024 относит всё за пределами верхнего уровня к 400 000 €: Пелопоннес, Халкидики, Каламата, Волос, Янину и небольшие острова. Здесь на эти деньги можно купить большой дом, часто с участком, на рынках, где один только местный спрос редко достигает такой цены. Для семьи, которая хочет получить и разрешение, и дом для отдыха, этот уровень обычно самый разумный.
Есть два момента, за которыми стоит следить. Деревенские каменные дома часто имеют площадь 90–100 м², а правило 120 м² в Законе 5100/2024 не знает исключений на этом уровне; проверяйте площадь по свидетельству о праве собственности, а не по объявлению, поскольку значение имеет только документ. И подумайте о выходе из инвестиции. Во многих таких районах будущим покупателем скорее всего окажется ещё один соискатель визы, поэтому покупайте то, что имеет смысл по цене и без привязки к разрешению. Наш гид о том, где покупать недвижимость в Греции, сравнивает регионы.
250 000 €: переоборудование и объекты культурного наследия
Закон 5100/2024 сохраняет прежнюю базовую цену для двух типов недвижимости по всей стране, включая центр Афин. Первый тип — здание коммерческого назначения (офисы, небольшой отель, склад), переоборудованное под жильё. Смена назначения должна быть завершена и признана по градостроительному законодательству до подачи заявления; Циркуляр 1/2026 прямо указывает, что техническое дело должно подтверждать завершённое переоборудование. Застройщик, обещающий оформить документы «после закрытия сделки», предлагает вам поставить визу на кон его графика, поэтому просите показать уже выданное разрешение на смену назначения, а не заявку на него. Переоборудованные юниты также не могут служить юридическим адресом или филиалом компании.
Второй тип — объект культурного наследия, который вы обязуетесь реставрировать. Согласно Циркуляру, реставрация должна быть завершена к первому продлению, а передача объекта до завершения реставрации недействительна. Оба пути не подпадают под минимум в 120 м², поэтому в объявлениях за 250 000 € встречаются студии. Предложение ограничено, а качество варьируется, поэтому оплатите отчёт независимого инженера и сравните цену за квадратный метр с обычными квартирами на той же улице.
Стоит ли покупать золотую визу Греции
Это зависит от того, чего вы от неё хотите. Сильные стороны реальны: отсутствие минимального срока пребывания, оба комплекта родителей включены, разрешение продлевается, пока вы владеете недвижимостью, и есть доступ в Шенгенскую зону для визитов. Внутри ЕС выбор также сузился. Португалия убрала недвижимость из своей золотой визы в октябре 2023 года по закону Mais Habitação (Закон 56/2023), а Испания перестала принимать заявки с 3 апреля 2025 года по Органическому закону 1/2025. Наше сравнение стран с золотой визой в 2026 году сопоставляет Грецию с вариантами вне ЕС.
Слабые стороны так же конкретны. Входные цены выросли дважды за два года (поправка 2023 года к Миграционному кодексу установила 500 000 € в самых популярных муниципалитетах, затем Закон 5100/2024 ввёл текущую сетку), и ничто не говорит о том, что сегодняшние цифры окончательны. Запрет на краткосрочную аренду срезает доходность, которая раньше оправдывала дешёвые квартиры в Афинах. Уровень 800 000 € несёт наценку за визу, уровень 400 000 € — риск перепродажи, а путь за 250 000 € — риск, связанный с документами. Если вы купили бы этот объект в любом случае, разрешение становится приятным бонусом. Если покупка совершается исключительно ради визы, считайте цифры так, будто вам, возможно, придётся продавать местному покупателю.
Если вы просто хотите жить в Греции и имеете стабильный пассивный доход, сравните визу для финансово независимых лиц. По Миграционному кодексу она требует не менее 3 500 € в месяц для одного заявителя, плюс 20% на супруга и 15% на каждого ребёнка, вместо покупки недвижимости (Global Citizen Solutions, проверено в сентябре 2026).
Сколько стоит золотая виза Греции
Цена покупки — лишь часть счёта. На странице золотой визы Министерства миграции указан сбор в 2 000 € за разрешение основного заявителя (та же сумма при каждом продлении) и 16 € за печать каждой резидентской карты. Совершеннолетние члены семьи платят по 150 € каждый, а дети до 18 лет сбор за заявку не платят, согласно сводкам юридических фирм по Миграционному кодексу (Закон 5038/2023), проверено в сентябре 2026.
| Статья | Сумма | Основание |
|---|---|---|
| Сбор за разрешение, основной заявитель | 2 000 € | Министерство миграции и убежища |
| Сбор за разрешение, каждый взрослый член семьи | 150 € | Миграционный кодекс, Закон 5038/2023 |
| Резидентская карта | 16 € на человека | Министерство миграции и убежища |
| Налог на переход права собственности при перепродаже | 3,09% от налогооблагаемой стоимости | 3% налог на переход права плюс 3% муниципальная надбавка к этому налогу (PwC Worldwide Tax Summaries) |
| НДС на новостройки | 24%, приостановлен до 31 декабря 2026 | Закон 5246/2025 (KPMG, ноябрь 2025) |
| Нотариус, юрист, агент | Согласовывается индивидуально | Законом не фиксируется |
Строка про НДС важнее всего. Новое жильё номинально облагается НДС в 24%, но приостановка продлевается уже несколько лет, и Закон 5246/2025 продлил её до 31 декабря 2026 года. Покупка новостройки с завершением сделки в 2027 году может подпадать под другие условия, поэтому проверяйте статус перед подписанием чего-либо, что закроется в следующем году. Добавьте медицинскую страховку от признанного в Греции провайдера, присяжные переводы и апостили для каждого члена семьи.
Что даёт разрешение
По Миграционному кодексу (Закон 5038/2023 с поправками Закона 5100/2024) вы получаете пятилетний вид на жительство, продлеваемый на новые пятилетние периоды, пока вы сохраняете подходящую недвижимость. Заявки на продление подаются в течение двух месяцев до истечения срока. По Циркуляру 1/2026 позднее продление всё ещё принимается в течение трёх месяцев после истечения срока, со штрафом 100 € за каждый месяц задержки.
Одна покупка охватывает всю семью: супруга или зарегистрированного партнёра, детей до 21 года (Hellenic Law Firm сообщает о продлении до 24 лет для очных студентов) и родителей обоих супругов. Мало какие программы включают оба комплекта родителей, что делает Грецию привлекательной для семей из трёх поколений. Каждый получает собственную карту, привязанную к инвестиции основного заявителя.
Держатели визы могут жить в Греции и, по Шенгенскому кодексу о границах, находиться в Шенгенской зоне до 90 дней в любые 180. Минимального срока пребывания нет. Можно приехать один раз для сдачи биометрии, продлевать разрешение из-за границы и никогда не провести зиму в Афинах.
Разрешение живёт и умирает вместе с недвижимостью. Hellenic Law Firm отмечает, что при продаже объекта разрешения для всей семьи прекращаются, если не заменить его другим подходящим объектом в правильном порядке — это задача для вашего юриста.
Чего разрешение не даёт
Это не рабочая виза. По трактовке Hellenic Law Firm, вы можете владеть компанией, держать акции, получать арендный доход и входить в совет директоров как невыполнительный директор, но не можете устроиться по найму к греческому работодателю. Семье, планирующей реальный переезд, нужен доход, не зависящий от местной работы.
Это и не паспорт. Греческое гражданство оформляется через обычную натурализацию по Кодексу о гражданстве Греции (Закон 3284/2004): семь лет законного проживания, экзамен по греческому языку и гражданским знаниям, подтверждение интеграции. Закон учитывает законное проживание, а рассмотрение заявки на натурализацию оценивает реальную жизнь в Греции, поэтому годы владения разрешением при проживании в другом месте дела не создают. Если цель — гражданство, планируйте реально жить в Греции и уточните у юриста по гражданству, как будут засчитаны ваши годы.
И право на проживание — греческое, а не общеевропейское. Вы можете посещать Париж или Берлин; поселиться там по греческому разрешению нельзя.
Сдача недвижимости по золотой визе в аренду
Долгосрочная сдача разрешена. Обычный договор аренды с местным жильцом допустим, и арендный доход облагается по греческой шкале налога на доход от недвижимости. С 1 января 2026 года по Закону 5246/2025 эта шкала составляет 15% до 12 000 € в год, 25% от 12 001 до 24 000 €, 35% от 24 001 до 35 000 € и 45% выше этого. Ставка 25% новая; до 2026 года ставка сразу скачивала с 15% до 35%.
Краткосрочная сдача запрещена для объектов, купленных по правилам после 2024 года, независимо от частоты. Циркуляр 1/2026 добавляет, что запрет нельзя обойти через управляющего недвижимостью, аффилированную компанию или родственника. Прежняя схема «купить рядом с Акрополем и пусть туристы оплачивают вашу визу» больше не работает для новых покупателей. Если доход от посуточной сдачи для вас важен, он должен идти со второго объекта, не участвующего в заявке. Наша статья о правилах краткосрочной аренды в Греции описывает общий режим лицензирования.
Процесс подачи заявки по шагам
- Наймите независимого юриста и подпишите доверенность, чтобы большинство шагов можно было пройти без вашего присутствия в Греции.
- Получите греческий налоговый номер (AFM) и откройте греческий банковский счёт. Полная сумма должна пройти через отслеживаемые банковские каналы. Циркуляр предупреждает, что побочные соглашения, возврат средств покупателю или завышенная цена в договоре ведут к отказу или аннулированию и могут быть переданы в органы по борьбе с отмыванием денег.
- Попросите юриста проверить титул, задолженности и градостроительный статус, а также подтвердить зону и 120 м² по документу.
- Подпишите договор купли-продажи у нотариуса и зарегистрируйте право собственности в земельном реестре или кадастре.
- Подайте заявление в Министерство миграции и убежища, оплатите сборы и предоставьте документы из списка Министерства: паспорта, фотографии, договор купли-продажи с подтверждением оплаты, справку из земельного реестра, медицинскую страховку и для членов семьи — апостилированные и переведённые свидетельства о браке и рождении.
- Получите справку о подаче заявления, часто называемую «синей справкой». Она делает ваше пребывание в Греции законным на время рассмотрения дела; Hellenic Law Firm отмечает, что она не даёт права на поездки в другие страны Шенгена.
- Сдайте биометрию на назначенной встрече, затем получите пятилетние карты.
Сколько это занимает? Сторона покупки зависит от проверки титула и нотариуса. Этап оформления разрешения различается по офисам и сезону, а обычным узким местом становится запись на биометрию. Эту очередь никто не контролирует, поэтому относитесь с подозрением к обещаниям фиксированного числа недель. Сама покупка описана в нашем гиде как купить недвижимость в Греции.
Налоги после покупки
Вы платите ENFIA — ежегодный налог на недвижимость по Закону 4223/2013, рассчитываемый по официальной налоговой стоимости объекта, и подаёте греческую декларацию, если получаете арендный доход. Само по себе владение разрешением не делает вас налоговым резидентом Греции — это зависит от того, где вы живёте и где ваши связи. При последующей продаже 15%-й налог на прирост капитала для физлиц по недвижимости приостановлен до 31 декабря 2026 года (PwC Worldwide Tax Summaries, проверено в сентябре 2026). Приостановку продлевали уже много раз, но проверяйте актуальное положение, когда действительно планируете продажу.
Часто задаваемые вопросы
Как получить золотую визу в Греции?
По Закону 5100/2024: быть гражданином страны не из ЕС, купить один объект стоимостью не менее 800 000 € или 400 000 € в зависимости от зоны (не менее 120 м²) либо подходящий объект за 250 000 € (переоборудование или наследие), полностью оплатить банковским переводом, оформить медицинскую страховку и подать заявление в Министерство миграции и убежища.
Сколько в итоге стоит золотая виза Греции?
Минимальная цена недвижимости (250 000 €, 400 000 € или 800 000 €), плюс сбор Министерства 2 000 €, 150 € на каждого взрослого члена семьи, 16 € за карту, налог на переход права 3,09% при перепродаже, а также услуги нотариуса, юриста и агента, согласуемые индивидуально. Попросите юриста дать полную смету до внесения задатка.
Могут ли граждане Великобритании получить резидентство в Греции?
Да. После Brexit граждане Великобритании считаются гражданами стран не из ЕС и могут подавать на золотую визу на общих условиях, либо на другое разрешение, например визу для финансово независимых лиц.
Могут ли подавать заявку граждане Индии?
Да. Миграционный кодекс открывает программу для всех граждан стран не из ЕС. Индийские заявители следуют тем же правилам и должны предоставить апостилированные, переведённые документы для членов семьи.
Подходит ли Крит под уровень в 400 000 €?
Нет. Население Крита намного превышает 3 100 человек, установленные Законом 5100/2024, поэтому он относится к уровню 800 000 €, как Родос, Корфу и большинство островов с аэропортом.
Можно ли объединить два более дешёвых объекта для набора суммы?
Для новой заявки — нет. С сентября 2024 года Закон 5100/2024 требует полной суммы в одном объекте.
Нужно ли жить в Греции, чтобы сохранить разрешение?
Нет. Миграционный кодекс не устанавливает минимального срока пребывания для этого разрешения. Гражданство — отдельный вопрос: для него нужно семь лет законного проживания по Закону 3284/2004, реальная жизнь в Греции и экзамен.
Что делать дальше
Сначала выберите уровень — он определяет бюджет. Отберите два-три района, попросите греческого юриста подтвердить их зону, затем фильтруйте объявления по площади, указанной в документе о праве собственности. Перед внесением любого задатка ещё раз проверьте правила на странице золотой визы Министерства миграции и убежища, поскольку они менялись дважды с 2023 года. Региональная информация — на нашей странице Греции.
