Наберите в поиске «золотая виза Греции» — и половина статей до сих пор называет цифру 250 000 евро как единую цену резидентства по всей стране. Это перестало быть правдой 31 августа 2024 года. Закон 5100/2024 разделил Грецию на инвестиционные зоны, и порог входа теперь зависит от того, где стоит объект: 800 000 евро там, куда хотят большинство иностранных покупателей, 400 000 евро в остальной, более тихой части страны, и 250 000 евро — только для двух узких категорий недвижимости, которых у большинства агентств просто нет в наличии.
Сама программа чувствует себя прекрасно. Греция, вероятно, держит самую активную золотую визу в Европе, и утроение входного порога спрос не обрушило. Изменилась арифметика — а вместе с ней и набор условий, которые старые статьи попросту не упоминают, потому что описывают закон, которого больше не существует. В этом материале — три ценовых уровня, островное правило, о которое спотыкаются покупатели, и процесс, налоги и риски по состоянию на 2026 год.
Что на самом деле изменил закон 5100/2024
До лета 2024 года в Греции действовала лоскутная система: 250 000 евро почти везде и 500 000 евро примерно в трёх десятках муниципалитетов повышенного спроса, которые пересмотрели годом раньше. Закон 5100/2024 отменил всё это и ввёл единую сетку на основе географии и типа недвижимости. Три уровня — для покупок, совершённых начиная с 31 августа 2024 года.
Вместе с законом пришли два структурных правила. Первое: на уровнях 800 000 и 400 000 евро нужно купить один объект на полную сумму порога. Собрать три-четыре дешёвые квартиры до нужной цифры — стандартная практика при старом режиме — для новых заявок больше не работает. Один объект, вся сумма целиком. Второе: площадь этого объекта должна быть не меньше 120 квадратных метров. Квартира в 70 м² в Колонаки может стоить миллион евро и всё равно не пройти по условиям.
Сделки, начатые до изменения закона, получили переходное окно, поэтому вы всё ещё встретите владельцев, оформивших визу за 250 000 евро в центре Афин. Их права сохраняются. Ваши же, как нового заявителя в 2026 году, полностью определяются трёхуровневой сеткой ниже.
Зона A: 800 000 евро — Афины, Салоники и острова с именем
Верхний уровень охватывает весь регион Аттика, то есть большие Афины целиком: исторический центр, северные пригороды, Пирей и всё афинское побережье вплоть до Суниона. Сюда же входит региональная единица Салоники, а Миконос и Санторини названы в законе прямо поимённо.
А дальше — пункт, на котором спотыкается большинство. Любой остров с постоянным населением свыше 3 100 человек тоже попадает в уровень 800 000 евро. Стоит свериться с переписью — и список быстро разрастается: Крит, Родос, Корфу, Парос, Наксос, Закинф, Кос. Покупатели по инерции решают, что «острова» — это дешёвый уровень, присматривают виллу под Ханьей и уже у юриста узнают, что на Крите живёт больше 600 000 человек и бюджет только что удвоился. Если у греческого острова есть аэропорт и паромный терминал, о котором вы слышали, — считайте его зоной 800 000 евро, пока не доказано обратное.
Ещё один нюанс: Саронические острова административно относятся к региону Аттика. Гидра, Эгина, Спецес и Порос стоят 800 000 евро не из-за своего населения, а из-за региона, в который их включили. Зона идёт по административной карте, а не по туристической, так что попросите юриста подтвердить статус конкретного адреса до подписания чего-либо.
Что можно купить на эти деньги? На Афинской Ривьере — хорошую трёхкомнатную квартиру, но не трофейный объект. В центре Салоник — существенно больше. На Миконосе, честно говоря, не так уж много. Порог поднят намеренно, чтобы снять давление инвесторского спроса с местного жилищного рынка, и цены зоны A прямо отражают это политическое решение.
Зона B: 400 000 евро на остальной территории
Остальная часть страны подпадает под 400 000 евро: материк за пределами Аттики и региона Салоник, плюс острова с населением менее 3 100 человек. Условия те же — один объект от 120 квадратных метров.
Именно здесь работает аргумент выгоды. На Пелопоннесе, в Халкидики, под Каламатой, Волосом или Иоаннинами 400 000 евро покупают действительно большой дом, часто с землёй и видом на море, — на рынках, где местный спрос сам по себе никогда бы не поднял цены так высоко. Для семей, которым нужен не арендный бизнес, а разрешение на проживание плюс полноценная база для отдыха, зона B обычно разумнее.
Но следите за границей в 120 м² на деревенских рынках. Симпатичные каменные дома часто занимают 90–100 м², и правило по площади под характер дома не подстраивается. Фильтруйте объявления по зарегистрированной площади с самого начала: цифра в рекламе и цифра в свидетельстве о праве собственности совпадают не всегда, а считается только вторая.
Проблема — в перепродаже. Когда вы решите продать, самым вероятным покупателем окажется другой соискатель золотой визы, потому что 400 000 евро во многих таких районах заметно выше местного потолка цен. Это не повод избегать зоны B. Это повод покупать объект, который имел бы смысл по своей цене и без визы в довесок.
Зона C: маршрут за 250 000 евро, который выжил
Старая знаковая цена всё ещё существует — где угодно в Греции, включая центр Афин, — но только для двух категорий недвижимости.
Первая — переоборудование коммерческого здания в жилое: офисный этаж, небольшая гостиница, склад, превращённые в квартиры. Закон строг насчёт порядка действий: смена назначения должна быть завершена до подачи заявления на резидентство, а не обещана на потом. Вторая категория — объект культурного наследия под реставрацией, при условии что вы берёте на себя обязательство его восстановить. Ни для одной из этих категорий не действует порог в 120 м², поэтому в объявлениях зоны C встречаются студии и однокомнатные, тогда как стандартные уровни начинаются с семейного метража.
Прежде чем бронировать конверсионный юнит, требуйте уже оформленное разрешение на смену назначения, а не заявку на его получение. Застройщик, обещающий, что бумаги подойдут после закрытия сделки, предлагает вам поставить всю визу на кон его строительного графика.
Ограничение здесь — в предложении. Корректно оформленных конверсий мало, а афинские девелоперы, которые их упаковывают, закладывают визовую надбавку в цену за квадратный метр. Часть проектов хороша. Другие — это уставшие офисные блоки со свежей краской и тонкими перегородками. Относитесь к маршруту за 250 000 евро как к специализированной покупке: закладывайте бюджет на независимую экспертизу инженера сверх юридической проверки и сравнивайте цену за квадратный метр с обычными квартирами на той же улице.
Что даёт разрешение на проживание
Одобрение даёт пятилетнее разрешение на проживание, продлеваемое каждые пять лет, пока вы владеете квалифицирующим объектом. Ограничения на число продлений нет, и повышать сумму инвестиции позже не требуется.
На одной покупке держится вся семья: супруг или супруга, дети до 21 года и родители обоих супругов. Мало какая программа в мире включает родителей с обеих сторон, и для домохозяйств из трёх поколений это сильнейший козырь Греции. Каждый член семьи получает собственное разрешение, привязанное к статусу основного заявителя, а дети могут продлить покрытие до 24 лет через дополнительное разрешение — прежде чем им понадобится собственное основание для проживания.
Держатели визы могут жить в Греции постоянно и передвигаться по всей Шенгенской зоне до 90 дней в любом 180-дневном периоде. И программа взамен не требует практически ничего в плане физического присутствия. Минимального срока проживания нет вовсе. Можно прилететь один раз ради биометрии, продлевать визу из-за границы и ни разу не провести зиму в Афинах. Именно эта особенность — нулевое требование к присутствию — во многом объясняет спрос со стороны инвесторов, которые хотят получить опору в Европе без переезда. Наше сравнение стран с золотой визой в 2026 году показывает, насколько редким стало это условие.
Один технический момент: разрешение живёт и умирает вместе с инвестицией. Продадите объект — право на проживание закончится. Можно заменить один квалифицирующий объект другим без потери статуса, если бумаги оформлены в правильной последовательности, а покупатель вашей недвижимости может подать заявление на тот же актив, если он сам подходит по критериям.
Чего разрешение не даёт
Это не разрешение на работу. Трудоустройство по найму в греческой компании исключено. Можно владеть бизнесом, входить в совет директоров, держать акции и получать арендную плату, но подписать трудовой договор нельзя. Семьям, которые планируют настоящий переезд, стоит решить вопрос с источником дохода заранее, потому что «найдём работу на месте» этот вид визы не поддерживает.
Это и не паспорт, и никакое число продлений его в паспорт не превратит. Греческое гражданство идёт через обычную натурализацию: семь лет реального физического проживания, налоговое резидентство, экзамен по языку и культуре. Годы владения золотой визой, проведённые за пределами Греции, в натурализационный стаж вообще не засчитываются. Рекламные тексты любят размывать эту границу, так что вот честная версия: виза даёт право жить в Греции, а паспорт следует за этим правом только если вы реально им пользуетесь — годами, лично.
И ещё одна граница. Право на проживание — греческое, а не общеевропейское. Шенген — для поездок; поселиться в Берлине или Париже по греческому разрешению нельзя.
Почему покупатели по-прежнему выбирают Грецию
Потому что альтернативы одна за другой исчезают. Португалия убрала недвижимость из своей золотой визы в октябре 2023 года. Испания вовсе закрыла программу в апреле 2025-го. Среди крупных экономик ЕС Греция — последнее место, где покупка дома всё ещё напрямую ведёт к резидентству, и именно этот дефицит, куда больше, чем любой маркетинг, объясняет, почему заявки пережили два раунда повышения цен.
За пределами ЕС выбор шире: Дубай даёт десятилетнюю визу за 2 миллиона дирхамов, Кипр привязывает постоянное резидентство к покупке от 300 000 евро. Обе программы упомянуты в нашем сравнении по странам выше. А вот внутри Шенгена Греция сейчас конкурирует, по сути, только сама с собой. Стоит вспомнить об этом в следующий раз, когда продавец скажет, что цена не обсуждается.
Запрет на краткосрочную аренду, о котором никто не пишет в рекламе
А вот условие, которое сильнее всего изменило инвестиционную арифметику. Объект, купленный по правилам после 31 августа 2024 года, нельзя сдавать как краткосрочную аренду. Ни Airbnb, ни Booking, ни даже на одну неделю в высокий сезон. За нарушение закон предусматривает штраф в 50 000 евро, а само разрешение на проживание рискует быть отозванным. Логика та же, что и за повышением порогов: районы Афин теряли долгосрочное жильё в пользу туристических квартир, и парламент решил, что визовые инвесторы не должны усугублять эту утечку.
Долгосрочная сдача разрешена. Обычный годовой договор с местным арендатором — без проблем, а долгосрочная аренда в Афинах год за годом дорожает. Но прежняя схема — купить квартиру у Акрополя и покрывать визу за счёт туристов — для новых покупателей мертва. Если краткосрочный доход централен для вашего плана, квалифицирующий объект его не даст. Некоторые инвесторы решают это, докупая второй, меньший объект вне заявки — именно для этой цели.
Процесс и документы
Дело идёт по двум трекам: покупка и заявление. Покупка устроена как любая греческая сделка, и мы разобрали её отдельно в нашем гиде о том, как купить недвижимость в Греции. Визовая сторона, коротко:
- Наймите независимого юриста и подпишите доверенность — большинство шагов пройдут без вашего присутствия в стране.
- Получите греческий налоговый номер (АФМ) и настройте платёжный маршрут: вся сумма должна пройти через отслеживаемые банковские каналы.
- Завершите покупку у нотариуса и зарегистрируйте право собственности.
- Подайте заявление на проживание онлайн в Министерство миграции и убежища и оплатите государственную пошлину — около 2 000 евро за основного заявителя и меньше за каждого иждивенца.
- Получите синюю справку — временный документ, который делает ваше пребывание законным на время рассмотрения заявления.
- Пройдите биометрию (отпечатки пальцев), после чего заберите пятилетнюю карту.
Базовый пакет документов: паспорта всех членов семьи, договор купли-продажи с подтверждением полной оплаты, медицинская страховка от греческого или признанного в Греции страховщика на каждого заявителя, а также семейные документы с апостилем и официальным переводом — свидетельство о браке для супруга, свидетельства о рождении для детей, подтверждение родства для родителей. Небрежный перевод — классическая причина задержек, так что пользуйтесь переводчиком, с которым уже работал ваш юрист.
Сроки: честная версия
Сама покупка, при чистом титуле, занимает четыре-восемь недель. Синяя справка приходит через несколько дней после полной подачи документов, и с этого момента вы легальны в Греции — сколько бы времени ни заняло всё остальное.
А вот дальше ожидания нужно держать под контролем. Узкое место — запись на биометрию. Миграционные офисы приняли волну заявлений перед каждым изменением правил, очереди выросли, и разбираются они с разной скоростью в зависимости от офиса и сезона. Одни дела закрываются за несколько месяцев, другие ждут слота на отпечатки пальцев гораздо дольше. Планируйте, отталкиваясь от синей справки, а не от карты, и относитесь с подозрением к любому, кто гарантирует фиксированный срок в неделях, — очередь ему не подчиняется. Юрист, подающий заявление по доверенности, идёт с той же скоростью, что и заявитель лично: ваше присутствие меняет только дату биометрии.
Налоговая картина
Сначала расходы на покупку. Вторичное жильё облагается налогом на передачу собственности в 3,09%. Новостройки формально подпадают под НДС в 24%, но Греция уже годами держит этот НДС приостановленным и неоднократно продлевала мораторий — проверьте актуальный статус до составления шортлиста, потому что разница огромна. Сверху — примерно 1–1,5% нотариусу, похожая сумма юристу и около 2% плюс НДС, если задействован агент.
Дальше — расходы на владение. ENFIA, ежегодный налог на недвижимость, обычно составляет от нескольких сотен евро до низких четырёхзначных сумм для объектов в ценовых диапазонах золотой визы, в зависимости от локации и площади. Если вы сдаёте объект на долгий срок, доход от аренды облагается по прогрессивной шкале: 15% на первые 12 000 евро на момент написания, затем 35%, затем 45% на верхней планке. По европейским меркам всё это обычные цифры, но включить их в модель доходности нужно до покупки, а не после.
Продажа в будущем? Налог на прирост капитала при продаже недвижимости формально существует для частных продавцов, но Греция год за годом приостанавливает его действие. Проверяйте позицию непосредственно тогда, когда планируете выход, а не заранее исходя из предположений в любую сторону.
Риски, которые стоит заложить заранее
Начнём со скорости изменения правил. Пороги менялись дважды за два года: с 250 000 до 500 000 евро в муниципалитетах повышенного спроса в августе 2023-го, затем к нынешней трёхуровневой сетке в августе 2024-го. Каждое изменение запускало гонку до дедлайна и переходное окно, и ничто не говорит о том, что нынешние цифры окончательны. Направление движения всё это время одно — вверх. Так что проверяйте актуальные правила в Министерстве миграции перед переводом задатка, что бы ни утверждала любая статья, включая эту.
Дальше — проблема 800 000 евро. Продавцы в зоне A знают магическое число, и предложение, подходящее под визу, обычно ценится по порогу, а не по рынку. Стоит ли эта квартира на Ривьере 820 000 евро, или это квартира за 680 000, надевшая визовую надбавку? Независимая оценка стоит несколько сотен евро и снимает вопрос. Сравнивайте с похожими объектами, которые не продаются визовым покупателям, — разница между двумя ценами и есть надбавка, и платить её нужно осознанно, а не случайно.
Зона C несёт риск, связанный с документами, — о нём выше. Зона B несёт риск перепродажи. Любая зона несёт обычные риски покупки в незнакомой правовой системе, поэтому совет насчёт независимого юриста повторяется в этой статье не раз. В HomeNSearch мы предлагаем объекты по всей Греции и можем заранее сказать, под какой именно порог подпадает конкретный объект, прежде чем вы влюбитесь в объявление. Одна эта проверка не раз избавляла покупателей от сюрпризов на шестизначные суммы.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли объединить два более дешёвых объекта, чтобы набрать 800 000 евро?
Нет. Закон 5100/2024 требует один объект на полную сумму на обоих уровнях — 800 000 и 400 000 евро. Портфели из нескольких небольших квартир работали по старым правилам, и уже выданные разрешения сохраняют свои права, но новая заявка требует одного квалифицирующего объекта.
Подходит ли Крит под порог 400 000 евро?
Нет. Любой остров с населением более 3 100 постоянных жителей попадает в уровень 800 000 евро — это касается Крита, Родоса, Корфу, Пароса и большинства островов, названия которых на слуху. Уровень 400 000 евро для островов применяется только к тем, где живёт менее 3 100 человек.
Можно ли сдавать объект по золотой визе в аренду?
На долгий срок — да: обычный договор аренды разрешён, а доход облагается налогом по стандартной шкале. На короткий срок — нет. Объекты, купленные по правилам, действующим с 31 августа 2024 года, нельзя размещать на площадках вроде Airbnb, а нарушение грозит штрафом в 50 000 евро и потерей разрешения.
Нужно ли жить в Греции, чтобы сохранить разрешение?
Нет. Минимального срока проживания вообще не существует. Можно продлевать визу каждые пять лет, оставаясь владельцем объекта, даже находясь за границей. Гражданство — отдельный трек: для него нужно семь лет реального проживания плюс экзамен по языку, а годы владения визой, проведённые вне Греции, в этот стаж не засчитываются.
Доступен ли маршрут за 250 000 евро в 2026 году?
Да, только для двух типов объектов: коммерческих зданий, переоборудованных в жилые до подачи заявления, и объектов культурного наследия под реставрацией. Оба варианта работают по всей Греции, включая центр Афин. Предложение скудное, а разрешение на смену назначения — ключевой момент всей сделки, так что проверяйте эти документы до внесения задатка.
