Примерно каждая седьмая сделка с жильём в Испании заключается с иностранным покупателем, и испанский закон почти никак этому не мешает. Нет требования о резидентстве, нет теста на гражданство, нет лимита на количество объектов в собственности. Зато есть жёсткая последовательность документов, которая наказывает всех, кто нарушает порядок. Без NIE не откроешь счёт в банке. Небрежно подписал контракт arras — передумал и потерял 10% от цены. Этот гид проведёт вас по всей цепочке: от первой формы до налогов, которые продолжают приходить уже после того, как жильё стало вашим.
Шаг первый: NIE, без которого ничего не двигается
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — личный налоговый номер для иностранцев. Он понадобится, чтобы открыть счёт, подписать акт купли-продажи, заплатить налоги на покупку, подключить электричество. Буквально всё. Для испанской бюрократии покупатель без NIE попросту не существует.
Получить его можно двумя способами. Первый — через испанское консульство у себя на родине: заполняете форму EX-15, платите около €10 и ждёте от двух недель до двух месяцев в зависимости от загруженности консульства. Второй — прямо в Испании, в отделении Национальной полиции, которое занимается делами иностранцев. На бумаге это быстрее, но всё упирается в cita previa, запись на приём: в Мадриде, Барселоне или Малаге свободных слотов иногда не бывает неделями.
Есть и третий вариант, о котором стоит знать. Адвокат с доверенностью может подать заявление за вас — так поступает большинство удалённых покупателей. В любом случае начинайте заранее: именно NIE чаще всего срывает сроки сделки.
Откройте счёт в испанском банке
Формально закон не обязывает вас держать деньги в испанском банке. На практике без этого далеко не уедешь. Финальный расчёт обычно проводится банковским чеком испанского банка, а после покупки понадобятся прямые дебеты для налога на недвижимость, взносов сообщества собственников и коммунальных услуг — испанские поставщики привыкли списывать деньги именно со счёта в местном банке.
Возьмите с собой паспорт, NIE и подтверждение дохода или занятости. Нерезиденты дополнительно подписывают certificado de no residente, который банк часто оформляет сам за небольшую плату. Будьте готовы к вопросам о происхождении денег: правила противодействия отмыванию заставляют банк запрашивать расчётные листки, налоговые декларации или договор о продаже жилья на родине, прежде чем принять перевод на шестизначную сумму.
Переводите деньги заранее, а не в неделю сделки. Если сбережения не в евро, сравните курс валютного брокера с курсом своего банка. На переводе в €250 000 разница может окупить нотариуса и регистрацию вместе взятые.
Наймите адвоката, который отвечает только перед вами
В Испании закон не обязывает покупателя нанимать юриста, и многие местные жители обходятся одним нотариусом. Иностранному покупателю копировать это не стоит. Нужен независимый abogado, зарегистрированный в местной коллегии адвокатов, который работает исключительно на вас. Не тот, кого посоветует агент по недвижимости, и уж точно не юрист продавца или застройщика — как бы заманчиво ни звучало предложение.
Почему это так важно? Потому что нотариус, который участвует в каждой испанской сделке, — нейтральное должностное лицо. Он проверяет, что акт составлен по закону и что обе стороны понимают, что подписывают. Чего нотариус не сделает — не станет копать в долгах объекта, его статусе по градостроительным нормам или справедливости условий контракта. Это работа вашего юриста, и больше в цепочке её никто не оплачивает.
Закладывайте около 1% от цены покупки, либо фиксированную ставку для более дешёвых объектов. Если приехать не получается, юрист может действовать по доверенности, подписанной у нотариуса дома и апостилированной, и провести всю сделку целиком, включая получение NIE, пока вы остаётесь у себя.
Договор резервации и задаток arras
Предложения в Испании оформляются быстро. Сначала идёт договор резервации: вы вносите депозит, обычно €3 000–6 000, и объект снимают с продажи на пару недель, пока юрист проводит проверку. Прочитайте даже этот небольшой договор перед подписанием — в нём должно быть прямо прописано, что депозит возвращается, если проверка выявит проблемы.
Серьёзный документ — это contrato de arras, частный договор купли-продажи, обычно подписываемый с внесением 10% цены. В стандартной форме (arras penitenciales, статья 1454 Гражданского кодекса) задаток штрафной: любая сторона ещё может отказаться от сделки, но за плату. Откажетесь вы — теряете 10%. Откажется продавец — обязан вернуть вам двойную сумму. На доме за €300 000 это €30 000 потерь при холодных ногах покупателя или €60 000 в кармане, если продавец нашёл предложение получше.
Если покупаете с ипотекой, попросите юриста прописать условие о кредите прямо в arras. Без этого пункта отказ банка в ипотеке всё равно обойдётся вам в полный размер депозита.
Due diligence: что проверяют перед главной подписью
Первый документ, который запрашивает юрист, — nota simple, выписка из Реестра собственности. Стоит пару евро онлайн и содержит данные о зарегистрированном владельце, точное описание объекта и все обременения: ипотеки, аресты, судебные отметки, сервитуты.
Почему это так важно? Потому что в Испании долги привязаны к объекту, а не к человеку, который их накопил. Купите квартиру с непогашенной ипотекой или неоплаченными налогами — и эти долги станут вашими. С взносами сообщества собственников то же правило: покупатель отвечает за неоплаченные взносы текущего года плюс три предыдущих. Поэтому юрист запросит у администратора сообщества справку о том, что продавец не имеет задолженностей, и проверит квитанции IBI по той же причине.
У новостроек свой список проверок. Зданию нужна лицензия первого заселения (licencia de primera ocupación) до внесения финального платежа — без неё вы можете не суметь подключить коммуникации или законно жить в доме. Покупаете на этапе строительства? Каждый промежуточный платёж должен быть защищён банковской гарантией, которая возвращает деньги с процентами, если застройщик так ничего и не построит. А если приглянулся дом в деревне, проверьте классификацию земли — сельская Испания полна очаровательных домов, построенных там, где строить было нельзя.
Ипотека для нерезидентов: кредиты меньше, бумаг больше
Испанские банки регулярно кредитуют нерезидентов, только на более жёстких условиях. Рассчитывайте максимум на 60–70% стоимости объекта против 80% для резидентов. Значит, 30–40% нужно найти наличными, плюс расходы на саму покупку сверху. Платежи по кредиту вместе с существующими долгами обычно не должны превышать примерно 35% чистого месячного дохода.
Пакет документов тяжелее, чем дома, потому что банк оценивает доход, который не может легко проверить:
- налоговые декларации за последние два-три года
- свежие расчётные листки, либо отчётность компании при самозанятости
- выписки со счёта за шесть месяцев
- кредитный отчёт из страны проживания, переведённый на испанский
Банк также закажет tasación, официальную оценку сертифицированной компанией, за ваш счёт (€300–600). Кредит рассчитывается от меньшей из двух величин — оценки или цены, так что заниженная tasación в последний момент может пробить дыру в бюджете.
Одна защита работает в вашу пользу. С момента ипотечного закона 2019 года банк обязан выдать вам обязывающий лист условий (FEIN) минимум за десять дней до подписания, а сам теперь оплачивает гербовый сбор и большую часть расходов по оформлению кредита. Закладывайте шесть-восемь недель от заявки до одобрения и не подписывайте безусловный arras, пока деньги не гарантированы.
День сделки: нотариус, escritura и Реестр собственности
Сделка закрывается в конторе нотариуса. Покупатель и продавец, либо их представители, садятся за один стол. Нотариус подтверждает личность всех участников, тем же утром запрашивает свежую nota simple, чтобы убедиться, что за ночь не появилось новых обременений, и зачитывает вслух акт купли-продажи, escritura pública. Вы вносите остаток суммы — почти всегда банковским чеком, подписываете и получаете ключи. Как покупатель, вы вправе выбрать нотариуса; гонорар определяется регулируемой шкалой, обычно €600–1 000 за типичную сделку.
На escritura процесс не заканчивается. Налог на покупку нужно уплатить в течение 30 рабочих дней, после чего акт уходит в Реестр собственности на регистрацию — это может занять несколько недель. Пока регистрация не завершена, объект уже ваш, но реестр пока об этом не знает. Обе процедуры обычно ведёт gestoría, административное агентство; если есть ипотека, банк на этом настоит.
Во что реально обходится покупка
Закладывайте 10–15% сверх согласованной цены. Куда уйдут эти деньги, зависит в первую очередь от одного вопроса: вторичка или новостройка?
- Вторичное жильё облагается ITP, налогом на переход права, ставку которого устанавливает каждый регион сам: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии, 10% в Валенсии и Каталонии. По стране в целом диапазон 6–10%.
- Новостройки вместо этого платят 10% IVA (НДС), плюс гербовый сбор (AJD) около 1,5% в большинстве регионов.
- На Канарских островах IGIC по ставке 7% заменяет IVA на новое жильё.
- Нотариус и Реестр собственности вместе — обычно €1 000–1 700.
- Независимый юрист — около 1% плюс НДС.
- При ипотеке — плата за оценку и часто комиссия за оформление 0,5–1%.
Посчитайте на реальном примере. Квартира на вторичном рынке в Валенсии за €300 000 несёт €30 000 ITP ещё до того, как вы заплатили хоть одному специалисту. Та же сумма, потраченная в Мадриде, экономит €12 000 на налоге. Разница региональных ставок — законный повод сравнивать локации, и о ней редко пишут в рекламных буклетах.
Налоги, которые не заканчиваются с покупкой
У собственности есть текущие расходы, и один из них удивляет почти всех. IBI, ежегодный муниципальный налог на недвижимость, приходит раз в год в размере примерно 0,4–1,1% от кадастровой стоимости — административной цифры, заметно ниже рыночной цены. Взносы сообщества собственников варьируются от €40 в месяц в небольшом доме до нескольких сотен в курортном комплексе с бассейнами и садами.
А ещё есть налог, о котором молчит большинство гидов: вменённый налог на доход нерезидента. Даже если вы не сдаёте жильё в аренду, Испания всё равно облагает вас налогом на условный доход в размере 1,1% или 2% от кадастровой стоимости — по ставке 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ и 24% для всех остальных, декларируется раз в год по форме Modelo 210. Для типичной квартиры для отдыха счёт получается на несколько сотен евро. Немного, но игнорирование накапливает штрафы, которые всплывают при продаже. Если же вы сдаёте объект в аренду, налогом облагается уже фактический доход от аренды, а собственники не из ЕС не могут вычитать расходы.
Чего покупка точно не даст: резидентства
Золотая виза Испании закрыта. Программа, дававшая резидентство за инвестицию в недвижимость от €500 000, перестала принимать новых заявителей 3 апреля 2025 года, и владение жильём сейчас никак не влияет на ваш иммиграционный статус. Как гражданин страны вне ЕС, вы можете пользоваться испанской недвижимостью в пределах стандартного шенгенского лимита — 90 дней из любых 180. Ни днём больше, сколько бы вы за неё ни заплатили.
Если планируете действительно жить в Испании, рабочие варианты — виза без права на работу (non-lucrative), виза цифрового кочевника и разрешения на работу или учёбу. Мы сравнили их, с порогами по доходу и сроками, в гиде о переезде в Испанию после отмены золотой визы.
С чего начать поиск
Бумажная процедура одинакова что для деревенского дома в Андалусии за €90 000, что для виллы в Марбелье за €2 млн, так что интересные решения касаются самого объекта. HomeNSearch публикует объекты по всей Испании с контекстом местного рынка на странице страны Испания, а сравнить испанские цены с десятком других рынков можно в полном каталоге недвижимости. Если объявление вызывает вопросы, спросите нас до того, как лететь на просмотр. Это дешевле, чем разбираться на месте.
Вопросы и ответы: покупка недвижимости в Испании иностранцем
Есть ли ограничения для иностранцев на покупку недвижимости в Испании?
Практически нет. Гражданин любой страны может купить любое количество объектов с полным правом собственности. Единственное исключение: покупателям не из ЕС нужно предварительное разрешение Министерства обороны для недвижимости в нескольких обозначенных военных зонах, в основном у границ и на части стратегического побережья. Юрист сразу скажет, затрагивает ли это конкретный адрес — подавляющее большинство объектов это не касается.
Нужно ли приезжать в Испанию, чтобы завершить сделку?
Нет. Доверенность, подписанная у нотариуса на родине и апостилированная, позволяет испанскому юристу получить ваш NIE, открыть счёт, подписать arras и завершить сделку у нотариуса без вашего присутствия. Многие покупатели впервые видят свой объект вживую уже после того, как ключи стали их собственностью.
Сколько времени занимает покупка недвижимости в Испании?
Сделка за наличные обычно занимает восемь-двенадцать недель от принятого предложения до завершения. С ипотекой закладывайте три-четыре месяца. Обычное узкое место — NIE, поэтому подавайте на него в тот же день, когда решились всерьёз.
Даёт ли покупка дома в Испании резидентство?
Нет. Золотая виза закрылась в апреле 2025 года, и владение недвижимостью не даёт никаких иммиграционных прав. Владельцы не из ЕС остаются в рамках шенгенского правила 90/180 дней, если не получают визу на других основаниях — например, non-lucrative или цифрового кочевника.
