Одиннадцать лет путь в Испанию был предельно простым: вложить €500 000 в недвижимость — и получить вид на жительство. 3 апреля 2025 года эта дверь закрылась: вступил в силу Органический закон 1/2025, вычеркнувший инвесторскую схему резиденции из испанского законодательства. Причины были внутриполитическими. Цены на жильё в Мадриде, Барселоне, Пальме и Малаге стали предвыборной темой, а иностранцы, скупающие квартиры ради разрешения на проживание, оказались удобной мишенью — заслуженно или нет.
Вот что упустили заголовки. Ничто не мешает иностранцу покупать недвижимость в Испании и в 2026 году. Процедура сделки, налоги, регистрация в реестре — всё работает точно так же, как раньше. Изменилось более узкое: к договору купли-продажи больше не прилагается вид на жительство. Хотите жить в Испании — подавайте заявку исходя из дохода, работы или бизнес-плана, а собственность играет вспомогательную роль, а не главную.
Сегодня почти весь поток идёт через три маршрута. В этом материале разберём каждый по очереди, а затем то, о чём молчит большинство статей: как жильё в Испании незаметно усиливает любую из этих заявок.
Что закончилось 3 апреля 2025 года — и что нет
Золотая виза появилась благодаря Закону 14/2013, кризисной мере, задуманной для привлечения иностранного капитала в рухнувший рынок недвижимости. Сработало — даже слишком хорошо, если верить властям: к 2020-м большинство заявок на золотую визу оказались привязаны к недвижимости в тех же городах, где местные жители уже не могли позволить себе аренду, не говоря уже о покупке. Органический закон 1/2025 закрыл программу для новых заявителей с 3 апреля 2025 года.
Два момента остались без изменений. Инвесторы, уже получившие разрешение, его сохранили, а продления идут по старым правилам — так что тем, кто успел до дедлайна, беспокоиться не о чем. И все остальные пути к резиденции, никогда не завязанные на инвестиции, тоже остались открытыми. Вопрос, который они задают, звучит иначе: не «сколько вы потратили», а «на что вы будете жить».
Если вам нужна именно резиденция через инвестиции, такие программы всё ещё есть в других странах — Греция, ОАЭ и ряд других государств продолжают их вести, мы сравниваем их в статье про страны с золотой визой в 2026 году. А для самой Испании меню теперь выглядит так.
Виза без права на работу: жизнь на уже имеющийся доход
Виза без права на работу (NLV) — классический испанский маршрут для пенсионеров и рантье, и после апреля 2025 года она забрала на себя львиную долю спроса, который раньше шёл на золотую визу. Условие простое: Испания разрешает жить в стране постоянно, а взамен вы обещаете не работать здесь и доказываете, что в этом нет необходимости.
Запрет на работу консульства трактуют буквально. Никакого испанского работодателя, никакого фриланса для испанских клиентов, а многие консульства считают дисквалифицирующей даже удалённую работу на зарубежную компанию. Если ваш доход — это зарплата, переходите сразу к визе цифрового кочевника: она создана именно для такой ситуации. NLV — для пенсий, арендного дохода, дивидендов, процентов и сбережений.
Сколько нужно денег? Порог привязан к испанскому индексу IPREM: заявителю нужно 400% от него в месяц, плюс ещё 100% за каждого члена семьи. Поскольку IPREM пересматривается, сумма в евро плавает, но в 2026 году обычно называют цифру около €2400 в месяц для основного заявителя плюс около €600 на иждивенца. Консульства хотят видеть доход как факт, а не как прогноз: выписки со счёта за двенадцать месяцев, письма о назначении пенсии, дивидендную историю. Крупный остаток на сберегательном счёте может заменить месячный доход, если его хватает на год по требуемой ставке.
Заявление подаётся в испанское консульство по месту жительства вместе со справкой об отсутствии судимости, медицинской справкой и частной медстраховкой, покрывающей вас в Испании без доплат. Первая карта выдаётся на год. Дальше продления идут блоками по два года — получается схема 1+2+2, которая как раз выводит на пятилетнюю отметку, где открывается постоянная резиденция. Есть нюанс, о котором стоит думать заранее: продление требует реального присутствия в стране — на практике больше 183 дней в году, а этот же порог автоматически делает вас налоговым резидентом Испании. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом до подачи заявки, а не после.
Виза цифрового кочевника: работа остаётся, меняется страна
Испанская виза для удалённой работы появилась в 2023 году в рамках закона о стартапах и стала самым востребованным маршрутом для тех, кто ещё работает. Она рассчитана на два профиля: сотрудников компаний за пределами Испании, чью работу можно выполнять дистанционно, и самозанятых, чья клиентская база сосредоточена в основном за рубежом. Доход от испанских источников допускается лишь как небольшая доля заработка фрилансера — обычно ограничение около 20%.
Документы проверяют, насколько реальна сама схема работы. Нужно показать, что работодатель или основные клиенты действуют минимум год, что отношения с ними начались за несколько месяцев до подачи заявки и что работа действительно выполняется дистанционно — как правило, письмом-подтверждением удалённого формата. По квалификации Испания требует либо высшее образование, либо около трёх лет профильного опыта.
Порог дохода привязан не к IPREM, а к испанскому МРОТ (SMI): 200% от него для основного заявителя, с меньшими надбавками на членов семьи. SMI ежегодно растёт, так что к любой фиксированной цифре стоит относиться с осторожностью, но в 2026 году заявители обычно ориентируются на планку около €2800 в месяц. Для большинства зарплат в IT и в других профессиональных сферах это вполне комфортный уровень.
Есть два пути подачи, и разница между ними существенна. Через консульство — вы получаете годовую визу, которую потом конвертируете уже в Испании. Второй вариант: въехать как турист и подать заявление внутри страны через UGE — подразделение по иммиграции, которое ведёт дела по закону о стартапах, — и тогда сразу можно получить трёхлетний вид на жительство с продлением ещё на два года. В обоих случаях к пятилетней отметке и постоянной резиденции вы приходите одинаково.
Дальше — налоги. Часть держателей визы кочевника подпадает под особый испанский режим для приезжих специалистов, построенный на той же основе, что и режим Бекхэма: он облагает испанский трудовой доход плоской ставкой 24% до €600 000 вместо прогрессивной шкалы, которая поднимается куда выше. Условия узкие: в целом режим благоприятствует наёмным работникам, а не фрилансерам, и вы не должны были быть налоговым резидентом Испании в годы перед переездом. Кто-то подходит, кто-то нет, а разница исчисляется тысячами евро в год — так что этот вопрос стоит решать с испанским налоговым консультантом, глядя в ваши документы, а не по статье в блоге.
Виза предпринимателя: резиденция за бизнес, который нужен Испании
Третий маршрут появился благодаря тому же закону 2013 года, что и золотая виза, — и именно эту часть Испания сохранила осознанно. Виза предпринимателя даёт резиденцию тем, кто запускает инновационный бизнес, представляющий экономический интерес для страны. Ключевое слово здесь — «инновационный». Бар в Аликанте или небольшое агентство недвижимости заявку не пройдут; эксперты ищут масштабируемые проекты с технологической или интеллектуальной составляющей, созданием рабочих мест и перспективой привлечь инвестиции.
Роль привратника играет ENISA, государственная инновационная компания Испании: она оценивает бизнес-план и выдаёт то самое положительное заключение, от которого зависит вся заявка. Серьёзный план описывает продукт, рынок, финансирование и то, что от этого получит Испания. Формального минимума инвестиций нет — это удивляет многих. Вместо него нужен убедительный план и достаточно денег, чтобы прожить, пока вы его реализуете.
Рассмотрение идёт быстрее, чем большинство испанских иммиграционных процедур — счёт на недели, — а по стартап-закону первоначальное разрешение может действовать до трёх лет. Члены семьи подают документы вместе с вами. Пять лет резиденции открывают постоянный вид на жительство — так же, как и в остальных маршрутах. Для основателей, которые рассматривали золотую визу как запасной вариант, это честная замена: она стоит усилий вместо €500 000.
Что даёт собственное жильё в Испании сейчас
Вот что теряется в потоке заголовков «золотая виза мертва». Недвижимость больше не даёт резиденцию напрямую, но по-прежнему помогает её получить — и помощь эта вполне практическая, а не юридическая.
В каждой визовой анкете спрашивают, где вы будете жить. Собственное жильё отвечает на этот вопрос лучше всего: не нужно убеждать арендодателя, не нужен договор аренды, зависящий от визы, которая зависит от этого же договора. Консульские сотрудники читают факт владения как свидетельство связей со страной и серьёзности намерений — это разница между человеком, который просто пробует, и тем, кто уже принял решение. После переезда именно ваш адрес становится основой для эмпадронамьенто — регистрации в муниципалитете, от которой зависит почти любая процедура в Испании, от доступа к здравоохранению до места в школе.
Для визы без права на работу эффект ещё прямее. Арендный доход от недвижимости — в Испании или где угодно ещё — считается пассивным доходом и засчитывается в порог IPREM. Оплаченное жильё также сокращает ежемесячные расходы, а значит, тот же доход выглядит убедительнее в глазах сотрудника, рассматривающего заявку. Никакой лазейки здесь нет. Это просто то, как выглядит сильная заявка.
Сам процесс покупки не изменился: NIE-номер, договор резервирования, нотариус, реестр недвижимости. Полную последовательность — включая разницу в налогах между новостройкой и вторичным жильём — мы разбираем в статье как купить недвижимость в Испании, а актуальные предложения по всей Испании можно посмотреть на HomeNSearch, чтобы почувствовать разброс цен по регионам.
Переезд с семьёй
Все три маршрута позволяют подавать заявку вместе с супругом или зарегистрированным партнёром, детьми на иждивении и в некоторых случаях родителями на иждивении — сразу или позже. Цена вопроса проявляется в имущественном тесте. Каждый иждивенец на визе NLV добавляет к порогу 100% от IPREM — те самые €600 в месяц, о которых говорилось выше. У визы кочевника надбавки меньше: обычно называют 75% от SMI за первого члена семьи и по 25% за каждого следующего. Дети получают доступ к государственным испанским школам после регистрации по месту жительства, что для многих семей выгоднее, чем платить за международную школу, хотя в крупных городах есть и британские, американские, французские и немецкие программы — если для вас важнее преемственность.
Здравоохранение — вопрос, который часто задают поздно, а стоило бы раньше. С первого дня заявителям нужна частная страховка, а испанская частная медицина стоит недорого по североамериканским меркам — часто где-то между €50 и €150 в месяц на взрослого в зависимости от возраста. Когда вы начинаете работать и платить взносы в систему — или когда достигаете постоянной резиденции, — в игру вступает государственная медицина, а британские и другие граждане ЕС-пенсионеры могут оформить доступ через соглашения S1. На решение по визе это никак не влияет. Зато влияет на то, будет ли второй год в Испании ощущаться устроенным или временным.
Долгая игра: постоянная резиденция и гражданство
Все три визы движутся по одному и тому же треку. Пять лет непрерывного законного проживания дают долгосрочную резиденцию, которая снимает и продления, и проверки дохода. У непрерывности свои правила: отсутствия не должны превышать шести месяцев в любой отдельный год и десяти месяцев за все пять лет — иначе отсчёт начинается заново.
Гражданство для большинства национальностей требует десяти лет проживания, плюс экзамен по языку и тест по обществознанию. Есть одно крупное исключение, и это устоявшийся закон, а не программа, которую могут закрыть следующей весной: граждане ибероамериканских стран, а также ещё нескольких — например, Филиппин и Андорры — могут подавать документы уже через два года законного проживания. Это делает Испанию одним из самых быстрых путей к паспорту в Европе для латиноамериканских заявителей. Но стоит взвесить и другое: Испания, как правило, требует от натурализующихся отказаться от прежнего гражданства, и снова с исключением для ибероамериканской группы — так что двойное гражданство доступно не всем.
Не хотите жить в Испании постоянно? Правило 90/180
Многие покупатели никогда и не стремились к резиденции — им нужны были лето и осень у моря. Для них апрель 2025 года вообще ничего не изменил. Граждане стран, для которых виза не нужна, могут проводить в шенгенской зоне 90 дней из любых скользящих 180 — без бумаг, кроме паспорта. При грамотном планировании это почти всё лето, с июня по август, плюс долгая осень или зима, каждый год, бессрочно — а в остальное время недвижимость приносит арендный доход.
Два предостережения. Отсчёт идёт по скользящему окну, а не по календарю, так что дни лучше считать через шенгенский калькулятор, а не на глаз. И новая система въезда-выезда ЕС фиксирует пересечения границ биометрически, так что прежняя снисходительность к небольшим просрочкам сменяется автоматическим флагом. Если 90 дней за полугодие вам действительно мало — это сигнал выбрать одну из трёх виз выше.
Какой маршрут подходит именно вам
Если убрать бюрократию, выбор чаще всего делается сам собой.
- Доход от пенсии, аренды или инвестиций, и вы больше не работаете: виза без права на работу. Самая простая заявка по документам, но без права работать и с жёстким ожиданием присутствия от 183 дней.
- Зарплата или фриланс-доход от источников за пределами Испании: виза цифрового кочевника. Работа продолжается легально, порог дохода посилен для профессиональных зарплат, а возможный льготный налоговый режим делает картину ещё приятнее.
- Вы строите компанию и можете обосновать её инновационность: виза предпринимателя. Труднее всего получить, зато самая гибкая после получения — и единственный маршрут, где Испания сама заинтересована в вашем успехе.
- Нужен только дом для отпуска: визы не нужны вовсе, планируйте по правилу 90/180.
По деньгам маршруты ближе друг к другу, чем кажется: около €2400 в месяц для NLV против примерно €2800 для визы кочевника, а маршрут предпринимателя оценивают по плану, а не по расчётному листку. Настоящая развилка — в работе. NLV её в Испании запрещает, виза кочевника требует работы на зарубежных заказчиков, а виза предпринимателя, наоборот, локализует бизнес. Сроки одинаковы для всех трёх: пять лет до постоянной резиденции, десять — до гражданства, два — если у вас есть ибероамериканский паспорт.
Одна честная оговорка напоследок. Консульства применяют правила по-разному, нормы пересматриваются, а цифры SMI и IPREM за порогами дохода меняются почти каждый год. Относитесь к цифрам здесь как к ориентиру, уточняйте актуальные значения в консульстве, которое ведёт ваше дело, и решайте налоговые вопросы до того, как назначите дату переезда. Дверь с надписью «купи квартиру — получи разрешение» закрыта. Но в здании есть ещё три двери, и для большинства тех, кто рассчитывал на золотую визу, хотя бы одна из них подойдёт.
FAQ: переезд в Испанию в 2026 году
Можно ли всё ещё получить резиденцию в Испании через покупку недвижимости?
Нет. Золотая виза закрылась для новых заявителей 3 апреля 2025 года по Органическому закону 1/2025, и никакая сумма покупки сама по себе больше не даёт резиденцию. Покупать недвижимость иностранцам по-прежнему можно без ограничений, и собственное жильё усиливает визовую заявку как доказательство наличия жилья и связей со страной, но само разрешение теперь выдаётся через визу без права на работу, визу цифрового кочевника или визу предпринимателя.
Какой доход нужен для визы без права на работу?
Требование установлено на уровне 400% индекса IPREM для основного заявителя плюс 100% на каждого иждивенца, что в 2026 году обычно означает около €2400 в месяц плюс около €600 на члена семьи. Доход должен быть пассивным: пенсии, аренда, дивиденды или значительные сбережения. Уточняйте точную актуальную цифру в вашем консульстве, поскольку IPREM пересматривается периодически.
Можно ли работать удалённо на иностранную компанию по визе NLV?
Официально NLV исключает работу, и многие консульства трактуют это правило так, что оно распространяется и на удалённую работу на зарубежного работодателя. Поскольку виза цифрового кочевника создана именно для такого случая — с разрешением до трёх лет и возможными налоговыми льготами, — подавать заявку на NLV, планируя при этом работать удалённо, значит рисковать без всякой выгоды. Выбирайте визу, которая соответствует вашей реальной ситуации.
Сколько нужно ждать, чтобы подать на испанское гражданство?
Десять лет законного проживания для большинства национальностей, плюс экзамен по языку и обществознанию в конце. Граждане ибероамериканских стран и ещё нескольких государств могут подавать заявление уже через два года — это один из самых быстрых путей к натурализации в Европе. Постоянная резиденция, которая снимает продления и проверки дохода, наступает через пять лет по любой из трёх виз.
Что стало с теми, кто уже получил золотую визу Испании?
Они её сохранили. Закон 2025 года закрыл программу для новых заявителей, но сохранил уже выданные разрешения, и держатели продолжают продлевать их по прежним правилам. Если виза у вас есть, сохраняйте квалифицирующую инвестицию до каждого продления и уточняйте актуальную практику продления у иммиграционного юриста — переходные детали как раз то место, где требования склонны меняться.
