Спросите юриста в Мадриде, сколько налогов вы заплатите за испанский дом, и в Валенсии услышите совсем другую цифру. Дело не в том, что кто-то из них ошибается. Испания передала налог на переход права собственности регионам — и те распорядились этим правом весьма охотно. Одна и та же квартира за 300 000 € может обойтись в 18 000 € налогов в одном автономном сообществе и в 30 000 € в другом.
Этот региональный разброс проходит через весь материал. Дальше — что вы платите на каждом этапе владения испанской недвижимостью: при покупке, пока владеете, при сдаче в аренду и при продаже. Если вы ещё разбираетесь, как устроена сама сделка, начните с нашего пошагового руководства по покупке недвижимости в Испании, а сюда возвращайтесь за цифрами.
Почему регион важнее самого дома
В Испании 17 автономных сообществ, и почти все налоги из этой статьи либо устанавливаются, либо корректируются на их уровне. Налог на переход права собственности, гербовый сбор, льготы по налогу на богатство — всё региональное. Центральное правительство задаёт значения по умолчанию, а сообщества их переопределяют. Поэтому прежде чем сравнивать два объекта, сравните их регионы. Покупатель, выбирающий между Аликанте и Малагой, на самом деле выбирает между двумя разными налоговыми кодексами — и большинство об этом даже не подозревает.
Налоги при покупке
Первая развилка: вторичное жильё или новостройка? Они облагаются по разным схемам, и платить по обеим сразу не придётся.
Вторичное жильё — ITP
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) — налог на переход права собственности при покупке вторичного жилья, и именно его региональные власти корректируют чаще всего. Ставки обычно колеблются от 6% до 10% цены. На момент публикации в Мадриде — 6%, в Андалусии — фиксированные 7%, а в Валенсии и Каталонии — 10%. На Канарах дешевле, 6,5%. На Балеарах действует ступенчатая шкала: от 8% с ростом выше 10% на дорогих объектах.
Один подвох. С 2022 года ITP считается от справочной кадастровой стоимости (valor de referencia), если она выше реально уплаченной цены, — так что настоящая выгодная сделка может обернуться налогом по полной стоимости. Срок тоже сжатый: ITP нужно уплатить примерно за 30 рабочих дней после подписания. Подачей обычно занимается юрист или gestoría, но ответственность всё равно на вас.
Новостройки — IVA плюс AJD
Купите у застройщика — и ITP исчезает. Вместо него платится IVA, испанский НДС, 10% от цены, одинаково на материковой части и на Балеарах. На Канарах IVA вообще не взимается: там действует свой аналог, IGIC, примерно 7% на новое жильё, — одна из причин, почему покупатели новостроек присматриваются к Тенерифе и Гран-Канарии.
Новостройки также облагаются AJD — гербовым сбором за нотариальное удостоверение сделки. Опять же по регионам: от 0,5% до 1,5% цены, причём большинство «дорогих» регионов берут максимальные 1,5%. На фоне IVA сумма скромная, но при покупке за 300 000 € это ещё 4 500 €, которые нужно найти на день завершения сделки.
Как выглядит полная сумма
Одни налоги — не вся картина. Сверху добавляются услуги нотариуса, регистрация в земельном кадастре, gestoría для подачи документов и независимый юрист примерно за 1% от цены. Закладывайте 10–15% сверх стоимости покупки — и не окажетесь врасплох. По мировым меркам Испания где-то посередине; сравнение можно посмотреть в нашем разборе реальной стоимости покупки недвижимости за рубежом.
Пример расчёта: вторичка против новостройки за 300 000 €
Возьмём регион со ставкой ITP 8% и AJD 1,5% — примерно середина испанского диапазона — и посчитаем одну и ту же сумму 300 000 € для вторички и новостройки.
Вторичное жильё:
- ITP 8%: 24 000 €
- Нотариус и кадастр: около 1 500 €
- Независимый юрист (1%): 3 000 €
- Итого сверх цены: примерно 28 500 €, или 9,5%
Новостройка:
- IVA 10%: 30 000 €
- AJD 1,5%: 4 500 €
- Нотариус, кадастр и юрист: около 4 500 €
- Итого сверх цены: примерно 39 000 €, или 13%
Тот же бюджет, а разница — около 10 000 €. Теперь поменяем не объект, а регион. Та же вторичка в Мадриде при ITP 6% обойдётся в 18 000 € налога; в Валенсии при 10% — уже 30 000 €, ровно столько же, сколько IVA на новостройку. Дом не изменился. Изменился счёт.
Налоги, пока вы владеете жильём
IBI — ежегодный муниципальный налог
Каждый собственник ежегодно платит муниципалитету IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Он рассчитывается от кадастровой стоимости — административной величины, которая обычно заметно ниже рыночной цены, — по ставке, которую каждый муниципалитет устанавливает сам. Типичная двухкомнатная квартира на побережье может стоить несколько сотен евро в год; крупные виллы в престижных муниципалитетах — переваливать за 1 000 €. Многие мэрии также выставляют отдельный небольшой счёт за вывоз мусора, basura. Ни то ни другое не разорит. А вот игнорировать их опасно: неоплаченный IBI закрепляется за самим объектом и всплывает в самый неподходящий момент — как правило, при попытке продать.
Налог, о котором забывают нерезиденты: вменённый доход
Вот на чём попадается почти каждый иностранный собственник. Если вы нерезидент и не сдаёте испанское жильё в аренду, Испания всё равно облагает вас налогом на условный вменённый доход — по логике, что вы могли бы его сдавать. База — 1,1% или 2% от кадастровой стоимости, в зависимости от того, когда муниципалитет последний раз её пересматривал; с этой базы платится 19%, если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ, и 24% — во всех остальных случаях. В деньгах это обычно скромно, часто 200–600 € в год. Но это обязанность подать декларацию, Modelo 210, и никто не пришлёт вам счёт. Письма не будет. Подать декларацию нужно самостоятельно, а задолженность с процентами терпеливо ждёт тех собственников, кто узнаёт об этом требовании спустя пять лет.
Налог на богатство — коротко
В Испании по-прежнему действует налог на богатство, и нерезиденты подпадают под него в части испанских активов. На практике один загородный дом для отдыха его редко запускает: вычеты щедрые, а несколько регионов фактически выхолостили этот налог региональными льготами. Реально он вступает в игру примерно от миллиона евро испанских активов, а пороги и льготы, как и всё здесь, различаются по регионам. На такой сумме консультацию стоит получить до покупки, а не после — структуру владения задним числом не исправишь.
Налоги при сдаче в аренду
Доход от аренды испанской недвижимости облагается налогом в Испании, даже если вы живёте в другой стране, и правила резко различаются в зависимости от того, где вы живёте. Резиденты ЕС и ЕЭЗ платят 19% с чистого дохода: проценты по ипотеке, IBI, страховка, взносы на содержание дома, ремонт и амортизация вычитаются заранее, что часто вдвое сокращает налогооблагаемую базу. Резиденты всех остальных стран, включая Великобританию и США, платят 24% с валовой суммы аренды. Никаких вычетов.
Посчитаем на цифрах. 12 000 € аренды в год при расходах 5 000 € оставляют арендодателю из ЕС налог 19% от 7 000 €, около 1 330 €. Британский владелец той же квартиры с теми же расходами платит 24% от полных 12 000 €: это 2 880 € — более чем вдвое за один и тот же объект. Это самый большой налоговый разрыв между собственниками из ЕС и вне его, и его нужно закладывать в расчёт доходности до покупки, а не после заезда первого арендатора.
Налоги при продаже
Налог на прирост капитала и удержание 3%
Продаёте с прибылью — Испания облагает прирост капитала по ставке 19% для нерезидентов; резиденты платят по прогрессивной шкале. Расходы на покупку и документально подтверждённые ремонтные работы увеличивают стоимость приобретения и уменьшают налогооблагаемую прибыль, поэтому храните все счета с самого первого дня.
Больше всего людей удивляет механизм удержания. Когда продавец — нерезидент, покупатель по закону обязан удержать 3% от цены и перечислить их напрямую в налоговую. Вы получаете у нотариуса 97% суммы. Эти 3% — авансовый платёж по вашему налогу на прирост капитала: в течение четырёх месяцев подаётся форма Modelo 210, доплачивается разница либо возвращается переплата, если реальный налог оказался меньше. Возврат действительно приходит, но по графику налоговой службы, и продавцы нередко ждут его почти год.
Municipal plusvalía
Помимо налога на прирост капитала, мэрия взимает plusvalía — налог на рост стоимости земли за время вашего владения. Решение суда 2021 года изменило порядок расчёта: теперь можно выбрать один из двух методов, а при реальном убытке налог не платится вовсе. Но при обычной продаже сумма нередко доходит до четырёх знаков, в зависимости от муниципалитета и срока владения. Многие продавцы впервые слышат об этом налоге уже на сделке.
Есть тонкость, о которой стоит знать. Plusvalía обязан платить продавец, но если продавец — нерезидент, ответственность может лечь на покупателя. Если вы покупаете у нерезидента, хороший юрист удержит расчётную сумму из цены при завершении сделки и уплатит её напрямую.
Сначала регион, потом дом
Ничего из этого не должно вас отпугивать. Испанские налоги на недвижимость вполне предсказуемы, если заранее разобраться со своим регионом: сначала проверьте автономное сообщество, закладывайте 10–15% сверх цены при покупке, подавайте декларацию о вменённом доходе каждый год владения и учитывайте удержание 3% при продаже. Когда будете готовы смотреть конкретные объекты, посмотрите объявления о недвижимости в Испании на HomeNSearch — там можно сравнить регионы, к которым применяются эти ставки, ещё до того, как вы влюбитесь в конкретный адрес.
Часто задаваемые вопросы
Платят ли иностранцы более высокие налоги при покупке в Испании?
Нет. ITP, IVA и AJD одинаковы для всех независимо от гражданства и резидентства. Различия появляются позже: декларация о вменённом доходе, налогообложение аренды с валовой суммы для арендодателей вне ЕС и удержание 3% при продаже — всё это касается именно нерезидентов. Сама покупка не делает различий между покупателями.
В каких регионах Испании самый низкий налог при покупке?
На момент публикации ниже всех по шкале ITP находятся Мадрид с 6% и Канарские острова с 6,5%, следом идёт Андалусия с фиксированными 7%. Валенсия, Каталония и верхние ставки на Балеарах достигают 10% и выше. Ставки меняются вместе с региональной политикой, поэтому актуальную цифру для нужного региона стоит уточнить перед сделкой.
Что выгоднее по налогам в Испании — новостройка или вторичка?
Как правило, вторичка. Новостройки везде облагаются 10% IVA плюс AJD, тогда как ITP на вторичное жильё начинается от 6%. В регионе с ITP 10% разница сокращается почти до размера гербового сбора. Исключение — Канары, где новостройки почти догоняют вторичку по цене, поскольку IGIC около 7% ниже материкового IVA.
Что будет, если я так и не подал декларацию нерезидента о вменённом доходе?
Обязанность не исчезает только потому, что к вам никто не обращался. Налоговая может истребовать декларации за последние четыре года, с процентами и возможными штрафами сверху. Обычно собственники решают вопрос, подав пропущенные декларации добровольно — это снижает штрафы. Если вы владеете жильём уже несколько лет и никогда не слышали о Modelo 210, обратитесь к испанскому налоговому консультанту до продажи — именно тогда эта проблема обычно и всплывает.
