Как купить недвижимость в Дубае иностранцу

Вот как купить недвижимость в Дубае иностранцу: выбрать жильё в одном из выделенных районов свободной собственности (freehold), подписать стандартный договор купли-продажи (Form F) с задатком, получить у застройщика справку об отсутствии возражений и переоформить право собственности в трастовом офисе Дубайского земельного департамента (DLD). Достаточно действующего паспорта; виза ОАЭ, местный партнёр или счёт в банке ОАЭ не нужны. Сверх цены объекта закладывайте около 6–7% на сбор DLD за переоформление 4%, сбор трастового офиса и комиссию агента (сборы со страниц услуг DLD, проверено в сентябре 2026).

Процесс вкратце

1. Убедитесь, что район относится к freehold и что брокер лицензирован RERA — регулятором DLD.
2. Подпишите Form F, стандартный договор купли-продажи DLD, и передайте брокеру продавца чек с задатком. Размер задатка — рыночный обычай, а не законодательная норма, как правило 10% от цены (то же подтверждает и руководство правительства Великобритании по покупке в ОАЭ).
3. Получите электронную справку об отсутствии возражений (e-NOC) от застройщика, которую DLD требует для переоформления freehold-объектов и которая подтверждает отсутствие задолженности по эксплуатационным платежам.
4. Переоформите право собственности в трастовом офисе: оплатите остаток и сборы банковским чеком; DLD выдаёт новое свидетельство о праве собственности. Сама процедура переоформления, по данным DLD, занимает 25 минут.
5. При ипотеке получите предварительное одобрение банка до шага 2. Правила Центробанка ОАЭ ограничивают кредит на первое жильё экспата 80% от стоимости, а нерезидентам банки обычно одобряют меньшую сумму.

Сколько времени это займёт, зависит в основном от NOC и от финансирования: сделка за наличные по перепродаже обычно закрывается за несколько недель, а ипотека добавляет время на оценку и одобрение банком. Строящееся жильё (off-plan) — это отдельный путь: вы покупаете у застройщика по плану платежей, застройщик регистрирует сделку в реестре Oqood DLD с тем же сбором 4% (услуга DLD «первичная регистрация продажи», проверено в сентябре 2026), а свидетельство о праве собственности вы получаете при сдаче объекта. Каждый шаг, стоимость и правило разобраны в разделах ниже.

Рынок в цифрах

В Дубае в 2025 году было зафиксировано более 680 млрд AED продаж недвижимости в рамках около 258 600 сделок, рост на 29% по стоимости к 2024 году. Купили около 193 100 инвесторов, из которых 56,6% проживали в ОАЭ, то есть более четырёх из десяти покупали из-за рубежа (данные DLD через правительство Дубая, опубликовано в январе 2026).

Такой объём обеспечивает ликвидность: в популярных районах freehold почти всегда есть покупатель на стандартную квартиру с одной-двумя спальнями. Он же создаёт цикличность. Цены здесь уже сильно падали, особенно резко после кризиса 2008 года, поэтому относитесь к недавнему росту как к рыночной конъюнктуре, а не обещанию.

На HomeNSearch сейчас представлено 1 856 объектов в ОАЭ от примерно 129 000 долларов США (около 475 000 AED) (наши данные, сентябрь 2026). Вы можете сравнить их по районам на странице недвижимости ОАЭ.

Где иностранцы могут покупать

Полную собственность (freehold) иностранные покупатели получают только в районах, выделенных Правителем Дубая. Закон № 7 от 2006 года о регистрации недвижимого имущества закрепляет собственность в остальных районах за гражданами ОАЭ и стран ССАГПЗ и разрешает негражданам стран ССАГПЗ freehold, узуфрукт или аренду сроком до 99 лет в выделенных районах. Сами районы перечислены в Постановлении № 3 от 2006 года и последующих дополнениях (портал законодательства Дубая, проверено в сентябре 2026).

На практике карта freehold охватывает места, которые международные покупатели и так рассматривают: Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches и Dubai South, плюс новые мастер-девелопменты по мере их добавления. Более старые районы, такие как Deira и Bur Dubai, в основном находятся вне этой карты.

У каждого района свой профиль покупателя. JVC и похожие районы среднего сегмента привлекают инвесторов, которым нужен арендный доход от небольших юнитов. Marina и Downtown легче перепродать. Виллы в районах вроде Dubai Hills Estate и Arabian Ranches привлекают семьи, которые снимают жильё годами. Наша статья о доходности аренды в Дубае по районам сравнивает их между собой.

Абу-Даби, Рас-эль-Хайма и другие эмираты ведут собственные земельные департаменты, сборы и зоны freehold. Всё ниже описывает Дубай; за его пределами проверяйте местные правила, прежде чем что-либо подписывать.

Правила Дубая для иностранных покупателей короткие и чётко прописаны: где можно владеть недвижимостью, какие документы принимает Земельный департамент, как защищены деньги за строящееся жильё и что происходит с недвижимостью после смерти владельца.

Кто может покупать и что для этого нужно

Любой иностранный гражданин может купить недвижимость в районах freehold, независимо от того, резидент он или нет, и без ограничения на количество объектов в собственности. Для переоформления при перепродаже DLD требует Emirates ID обеих сторон либо, для иностранцев-нерезидентов, действующий паспорт, плюс электронную справку об отсутствии возражений от застройщика (e-NOC) для объектов в районах freehold (страница услуги DLD «регистрация продажи недвижимости», проверено в сентябре 2026).

Купить можно, даже не приезжая в Дубай: услуга регистрации продажи DLD принимает держателя доверенности вместо покупателя или продавца. Доверенность, подписанная за границей, обычно должна быть нотариально заверена, легализована для использования в ОАЭ и переведена на арабский язык; точная цепочка зависит от вашей страны, поэтому уточните требуемый формат у трастового офиса или своего юриста до подписания. Отклонённая доверенность — простой способ сорвать дату сделки.

Регулятор и документооборот

DLD ведёт земельный реестр, а его регуляторное подразделение, Управление регулирования недвижимости (RERA), лицензирует брокеров и контролирует строящиеся проекты. Прежде чем иметь с кем-либо дело, проверьте две вещи. У брокера должна быть карта брокера RERA, а у объявления — номер разрешения на рекламу DLD. Оба можно проверить в приложении DLD Dubai REST.

Form F — это стандартный договор купли-продажи для сделок по перепродаже, выпускаемый DLD и регулируемый RERA, подписываемый покупателем, продавцом и обоими брокерами через систему DLD. В нём фиксируются цена, дата завершения сделки, кто оплачивает какие сборы и что происходит, если одна из сторон выходит из сделки. Обычный задаток — 10% от цены, как правило в виде чека, который держит брокер продавца до переоформления. Если покупатель отказывается от сделки без договорной причины, продавец вправе оставить задаток себе; если отказывается продавец, задаток возвращается. Цифра в 10% и условия удержания — это рыночная практика, прописанная в каждом Form F, а не установленная законом ставка, поэтому читайте пункт о штрафных санкциях.

Защита при строящемся жилье

Закон Дубая № 8 от 2007 года обязывает каждого застройщика, продающего строящееся жильё, открывать отдельный эскроу-счёт для каждого проекта. Платежи покупателей поступают на этот счёт, и застройщик может снимать с него средства только под подтверждённый прогресс строительства, контролируемый RERA. После завершения строительства эскроу-агент удерживает 5% средств счёта в течение года как резерв на устранение дефектов (Закон № 8 от 2007 года, портал законодательства Дубая, проверено в сентябре 2026). Платите только на эскроу-счёт проекта, никогда — агенту по продажам или на личный счёт.

Сделки со строящимся жильём регистрируются застройщиком в промежуточном реестре DLD, Oqood (услуга DLD «первичная регистрация продажи», проверено в сентябре 2026), поэтому ваше право на ещё не построенный юнит фиксируется публично ещё до появления самого здания.

Наследование

Без зарегистрированного завещания суд ОАЭ может применить к вашей недвижимости в Дубае местные правила наследования. Немусульманские собственники могут зарегистрировать завещание в службе завещаний судов DIFC по Закону Дубая № 15 от 2017 года, включая «завещание на недвижимость», охватывающее до пяти объектов в ОАЭ, и для этого не обязательно быть резидентом (суды DIFC, проверено в сентябре 2026). Налог на наследство вашей родной страны может по-прежнему применяться; проконсультируйтесь у советника в обеих юрисдикциях.

В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость, а физлица не платят подоходный налог или налог на прирост капитала при продаже недвижимости. Арендный доход, получаемый физлицом от инвестиций в недвижимость, не подпадает под корпоративный налог ОАЭ, какой бы ни была сумма, пока это не ведётся как лицензированный бизнес (Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года и руководство Федерального налогового управления по инвестициям в недвижимость для физических лиц, проверено в сентябре 2026).

Что вы всё же платите:

• Сбор за переоформление: 4% от цены при регистрации. Тарифная сетка DLD делит его 2% продавец / 2% покупатель, но в большинстве договоров Дубая полные 4% платит покупатель, поэтому читайте пункт о сборах в Form F (DLD, проверено в сентябре 2026).
• НДС: 5% на комиссию агента, сборы трастового офиса и большинство услуг. Аренда жилой недвижимости освобождена от НДС; коммерческая аренда облагается НДС по ставке 5% (Федеральное налоговое управление, проверено в сентябре 2026).
• Сбор за жильё: арендаторы платят муниципалитету Дубая 5% от годовой аренды, зарегистрированной в Ejari, распределённые по 12 ежемесячным счетам DEWA (правило муниципалитета Дубая, проверено в сентябре 2026).
• Эксплуатационные платежи: не налог, но фиксированная ежегодная плата для каждого собственника в здании или комплексе с общей инфраструктурой (см. раздел «Стоимость жизни и текущие расходы»).

То, что ОАЭ не облагает налогом вашу аренду или прибыль, не означает, что никто её не обложит. Если вы налоговый резидент Великобритании, Германии, Индии, Австралии или большинства других стран, ваша домашняя налоговая служба может обложить налогом ваш мировой арендный доход и прибыль; получите ли вы зачёт и в каком размере, зависит от правил вашей страны и налогового соглашения с ОАЭ. Уточните свою ситуацию у налогового консультанта на родине до покупки.

Для покупателей из Индии действует и лимит на перевод средств. По Программе либерализованных денежных переводов Резервного банка Индии резидент-физлицо может переводить за рубеж до 250 000 долларов США за финансовый год, и покупка недвижимости за рубежом допустима в пределах этого лимита. Переводы свыше 10 лакхов рупий в год на инвестиции облагаются 20%-м налогом, удерживаемым у источника, который позже засчитывается в счёт подоходного налога (правила RBI и индийского подоходного налога, проверено в сентябре 2026).

Покупка недвижимости сама по себе не делает вас резидентом ОАЭ, но может дать право на визу. В Дубае важны два маршрута.

Двухлетняя инвесторская виза за недвижимость. Весной 2026 года правила DLD изменились. Единственный собственник теперь может подать заявку независимо от стоимости объекта; прежний минимум в 750 000 AED отменён. Если у объекта несколько собственников, доля каждого совладельца должна стоить не менее 400 000 AED. DLD указывает общую стоимость в 10 212,50 AED, срок обработки 7–10 рабочих дней, и заявитель должен лично явиться в сервисный центр (страница DLD «заявка на резидентство инвестора (Taskeen)», проверено в сентябре 2026). Правило новое, поэтому уточняйте текущие условия, включая порядок учёта ипотечной и строящейся недвижимости, прежде чем на него полагаться.

Десятилетняя золотая виза. Нужна недвижимость стоимостью не менее 2 млн AED, оформленная на ваше имя, в виде одного или нескольких объектов. Ипотечная недвижимость может засчитываться, если банк выдаёт письмо об отсутствии возражений с указанием оплаченной суммы и остатка. DLD указывает сборы в 9 884,75 AED для инвестора плюс 318,75 AED за каждого члена семьи, и виза продлевается (страница DLD «заявка на золотую визу — инвестор», проверено в сентябре 2026). Порядок учёта строящегося жилья менялся не раз, поэтому уточняйте его на момент подачи заявки. Наш гид золотая виза Дубая через недвижимость описывает документы и продление.

Ни одна из виз не гарантирована: окончательное решение принимают федеральное миграционное ведомство (ICP) и управление по делам резидентства Дубая, а условия часто меняются. Виза — это ещё и обязательство. Резиденты Дубая обязаны иметь медицинскую страховку по Закону Дубая № 11 от 2013 года, и вы сохраняете визу только пока сохраняете подходящую недвижимость.

Покупка на вторичном рынке проходит через пять этапов; покупка строящегося жилья у застройщика идёт по своей последовательности. Оба варианта — ниже, за ними следуют ипотека и полная таблица расходов.

Покупка на вторичном рынке, шаг за шагом

1. Составьте шорт-лист. Сначала решите, для чего нужно жильё — для дохода, для проживания или для обоих целей, поскольку это указывает на разные здания. Сравните цену за квадратный фут по районам, затем осмотрите три-пять объектов лично или по видеосвязи. Попросите брокера номер разрешения DLD на объявление и копию свидетельства о праве собственности продавца.

2. Согласуйте цену и условия. Обсуждайте больше, чем итоговую цифру: дату переоформления, мебель, кто платит сбор за NOC застройщика и входит ли комиссия в цену.

3. Подпишите Form F и внесите задаток. Когда все стороны подписывают Form F, покупатель передаёт брокеру продавца чек с задатком. Сумму не фиксирует закон; 10% от цены — обычная рыночная практика, а условия удержания или возврата устанавливает договор.

4. NOC застройщика. Продавец подаёт застройщику заявку на e-NOC, подтверждающую отсутствие неоплаченных эксплуатационных платежей по юниту. DLD не зарегистрирует продажу freehold-объекта без неё (требования DLD к регистрации продажи, проверено в сентябре 2026). Каждый застройщик устанавливает свой сбор и сроки за NOC, поэтому получите оба параметра в письменном виде заранее.

5. Переоформление в трастовом офисе. Покупатель и продавец, либо их поверенные, встречаются в офисе доверенного регистратора недвижимости DLD. Покупатель приносит банковские чеки на остаток суммы и сборы, DLD регистрирует сделку и выпускает новое свидетельство о праве собственности в электронном виде. По данным DLD, само переоформление занимает около 25 минут (проверено в сентябре 2026).

Покупка строящегося жилья

Вы бронируете юнит у застройщика, подписываете договор купли-продажи (SPA) и платите по плану застройщика, который различается по проектам: обычно первый взнос, затем платежи, привязанные к этапам строительства, иногда с частью суммы после сдачи объекта. Застройщик регистрирует сделку в Oqood, и сбор DLD 4% уплачивается на этом этапе (услуга DLD «первичная регистрация продажи», проверено в сентябре 2026). Платежи поступают на эскроу-счёт проекта по Закону № 8 от 2007 года. При сдаче объекта вы осматриваете юнит, составляете список дефектов для устранения застройщиком и получаете свидетельство о праве собственности.

Строящееся жильё стоит дешевле на входе и распределяет платежи, но вы покупаете план этажа. Даты сдачи сдвигаются, а рынок, в который вы продаёте или сдаёте объект после завершения, может отличаться от того, на котором вы покупали. Готовая недвижимость стоит дороже за квадратный фут, сразу приносит арендный доход и её проще заложить в ипотеку. Наш гид строящееся жильё в Дубае подробно разбирает планы платежей и проверку застройщика.

Ипотека для иностранцев и нерезидентов

Правила Центробанка ОАЭ ограничивают кредитование экспатов 80% от стоимости на первое жильё ценой до 5 млн AED, 70% выше этого порога и 60% на второе жильё. Строящееся жильё ограничено 50%, срок кредита — 25 годами, а совокупные платежи по долгу — 50% дохода (правила ипотечного кредитования CBUAE, Циркуляр 31/2013 с поправками, проверено в сентябре 2026). Так что даже в лучшем случае экспат вносит минимум 20% первоначального взноса плюс сборы.

Нерезиденты обычно получают меньше. Банки, кредитующие нерезидентов, включая Emirates NBD, обычно предлагают 50–60% от стоимости и запрашивают выписки за шесть месяцев и подтверждение дохода. Это банковская политика, а не закон, и она меняется; получите предварительное одобрение до составления шорт-листа. Ипотека добавляет регистрационный сбор DLD в размере 0,25% от суммы кредита, плюс оценку и сборы банка за оформление.

Можно ли купить без первоначального взноса? С ипотекой ОАЭ — нет: применяются указанные выше минимумы Центробанка. Ближайший аналог — план платежей застройщика с небольшим первым взносом, но и тогда придётся сразу оплатить сбор DLD 4%.

Сколько стоит покупка

| Расход | Сумма | Источник | |---|---|---| | Сбор DLD за переоформление | 4% от цены (обычно полностью платит покупатель) | DLD | | Сбор трастового офиса | 4 000 AED + НДС от 500 000 AED; 2 000 AED + НДС ниже | DLD | | Свидетельство о праве собственности, карта, сборы за знания и инновации | около 520 AED за квартиру | DLD | | Комиссия агента | 2% + НДС по рыночному обычаю, договорная | рыночная практика | | NOC застройщика | устанавливается каждым застройщиком | застройщик | | Регистрация ипотеки | 0,25% от суммы кредита | DLD |

Сборы проверены на страницах услуг DLD, сентябрь 2026.

Пример расчёта: покупатель за наличные квартиры на вторичном рынке за 2 млн AED платит сбор за переоформление 80 000 AED, сбор трастового офиса 4 200 AED с НДС, около 520 AED регистрационных доплат и 42 000 AED комиссии с НДС. Итого около 126 700 AED, или 6,3% от цены, без учёта сбора за NOC и услуг конвейансера.

Дирхам привязан к доллару США на уровне 3,6725, поэтому покупатели, платящие в евро, фунтах или рупиях, несут валютный риск. Сравните курс специализированного сервиса перевода с курсом своего банка, прежде чем отправлять деньги.

Частые вопросы

Могут ли граждане Великобритании, Индии или Австралии покупать недвижимость в Дубае? Да. Районы freehold открыты для всех национальностей на одинаковых условиях. Различия — уже дома: налог на доход и, для резидентов Индии, годовой лимит перевода в 250 000 долларов США.

Сколько денег мне нужно? Цена объекта плюс около 6–7% сборов и комиссии. При ипотеке добавьте первоначальный взнос не менее 20% для резидентов-экспатов (минимум Центробанка) и часто 40–50% для нерезидентов (банковская практика).

Что такое «правило 2%»? Это инвесторское эмпирическое правило, в основном из США: месячная аренда должна составлять не менее 2% от цены покупки. Это равно 24%-й валовой доходности в год, которую квартиры в Дубае не достигают, поэтому правило здесь бесполезно. Сравнивайте чистую доходность. В Дубае «2%» обычно относится к комиссии агента.

Отсутствие налога на недвижимость не означает отсутствия текущих расходов. Самый крупный ежегодный счёт собственника — эксплуатационные платежи, и в бюджете резидента есть несколько специфичных для Дубая статей.

Текущие расходы на владение

Эксплуатационные платежи — основная регулярная статья. Каждый собственник в здании с общей инфраструктурой или мастер-комплексе платит ежегодный сбор за квадратный фут на обслуживание, охрану, установку охлаждения и общие удобства. Ставки устанавливаются для каждого здания и утверждаются RERA, и вы можете проверить утверждённую ставку любого проекта в индексе эксплуатационных платежей в приложении Dubai REST. Для примера: квартира площадью 900 кв. футов в здании со ставкой 20 AED за кв. фут обходится в 18 000 AED в год. Уточняйте эту цифру до того, как делать предложение, и запрашивайте у продавца отчётность за последние два года.

Арендодатели добавляют управление недвижимостью (часто процент от аренды, если вы живёте за границей), регистрацию каждого договора в Ejari, а в некоторых башнях — контракт на районное охлаждение с фиксированной платой за мощность.

Жизнь в Дубае

Подоходного налога с физлиц нет, но 5% НДС применяется к большинству товаров и услуг. Медицинская страховка обязательна для резидентов Дубая по Закону Дубая № 11 от 2013 года; работодатели обязаны страховать сотрудников, а самоспонсируемые резиденты, например держатели инвесторской визы, оформляют страховку сами (правила Управления здравоохранения Дубая, проверено в сентябре 2026). Арендаторы платят 5%-й сбор за жильё через счёт DEWA; собственники, живущие в своём жилье, тоже платят сбор за жильё, но рассчитываемый иначе.

Лето — ещё одна статья расходов. С июня по сентябрь дневные температуры делают кондиционер постоянным расходом, и коммунальные счета растут соответственно. Об аренде, школьных сборах, продуктах и транспорте по районам читайте в нашем отдельном гиде стоимость жизни в Дубае.

Рынок аренды Дубая регулируется строже, чем ожидают многие покупатели: договоры аренды регистрируются, рост арендной платы ограничен, а для выселения нужно уведомление за год.

Долгосрочная аренда

Каждый договор аренды в Дубае должен быть зарегистрирован в Ejari, реестре аренды DLD. Рост арендной платы при продлении ограничен Указом Дубая № 43 от 2013 года в зависимости от того, насколько текущая аренда ниже рыночного среднего: без повышения, если она ниже не более чем на 10%, затем 5%, 10%, 15% и максимум 20% для аренды, которая ниже более чем на 40%. С января 2025 года ориентиром служит Индекс умных ставок аренды DLD, который оценивает каждое здание индивидуально; сами потолки не изменились (DLD, проверено в сентябре 2026).

Арендодатель, желающий изменить условия при продлении, должен уведомить арендатора за 90 дней. Чтобы вернуть себе объект по окончании договора, например для продажи или для собственного проживания, арендодателю нужно уведомление за 12 месяцев, направленное через нотариуса или заказным письмом, и только по основаниям, перечисленным в Законе № 26 от 2007 года с поправками Закона № 33 от 2008 года (портал законодательства Дубая, проверено в сентябре 2026). Если вы планируете продать объект со свободным владением, начинайте отсчёт заранее.

Краткосрочная и курортная аренда

Посуточная сдача требует разрешения на аренду для отдыха от Департамента экономики и туризма Дубая (DET): лицензии оператора плюс разрешения на каждый юнит, продлеваемого ежегодно, с требованиями безопасности и регистрацией гостей. Во многих зданиях и комплексах также требуется согласие ассоциации собственников или застройщика. Посуточная аренда может приносить больше, чем годовой договор, но заполняемость, уборка, комиссии платформ и меблировка съедают разницу, поэтому сравнивайте оба варианта по чистой доходности.

Валовая доходность против чистой

Валовая доходность в Дубае выглядит высокой на фоне большинства европейских городов, но эксплуатационные платежи, управление, простой и обслуживание снижают её. Считайте по чистому доходу для конкретного здания перед покупкой. Наша статья доходность аренды в Дубае по районам даёт цифры по комплексам.

Следующий шаг

Выберите два-три района, подходящих под ваш бюджет и цель, затем сравните текущие объявления и цены за квадратный фут на странице недвижимости ОАЭ. Перед подписанием Form F проверьте четыре вещи: карту брокера RERA, разрешение на объявление, утверждённую ставку эксплуатационных платежей здания и, для строящегося жилья, что эскроу-счёт проекта зарегистрирован в DLD. По налогам на родине и по визе получите письменную консультацию у юриста или налогового консультанта, работающего с покупателями в Дубае.