Большая часть того, что продаётся на старте продаж в Дубае, физически ещё не существует. Юниты на этапе строительства — купленные по плану этажей и рендерам — составляют большинство сделок с недвижимостью в городе в последние годы, а новые проекты выходят на рынок буквально каждую неделю.
Покупатели идут на это по двум причинам. Платить можно частями, пока башня растёт, а не переводить всю сумму в первый день, и стартовые цены обычно ниже, чем на сопоставимое готовое жильё в том же районе. Регулятор тем временем почти два десятилетия выстраивал защитные механизмы — после краха 2008 года стало ясно, что бывает без них. Разбираемся, как устроена рассрочка, что реально защищает деньги покупателя и какие риски остаются даже при всей этой защите.
Почему в Дубае преобладают продажи на этапе строительства
Эта модель выгодна обеим сторонам сделки. Застройщики продают заранее, чтобы финансировать стройку и подтвердить спрос перед кредиторами. Покупатели получают три-четыре года на оплату, первый выбор юнитов и этажей и цену, зафиксированную до того, как район вокруг проекта разовьётся. В таких зонах комплексной застройки, как Dubai Creek Harbour или Dubai South, почти всё предложение стартует как проект на этапе строительства — просто потому, что зданий там пока нет.
Есть и финансовая сторона. При покупке готовой квартиры в ипотеку нужен первоначальный взнос плюс комиссии сразу, а платежи начинаются с первого месяца. Рассрочка при покупке на этапе строительства растягивает ту же сумму на весь период стройки без процентов — это не кредит. Для тех, кто не хочет занимать деньги, в этом и есть весь смысл.
Как устроена рассрочка
Типичный план начинается с депозита при бронировании — около 10%, дальше идут платежи, привязанные либо к календарным датам, либо к этапам стройки: часть суммы при закладке фундамента, ещё часть — когда готовность здания достигает 40%, и так далее. По соотношению суммы, выплаченной во время стройки, и суммы на момент сдачи планам дают короткие названия. План 60/40 значит 60% пока башня строится и 40% при получении ключей.
Планы post-handover переносят часть цены на период после сдачи. Можно заплатить половину во время строительства, заехать или сдать юнит в аренду, а остаток гасить два-три года, пока он приносит доход. Удобно, но редко бесплатно: застройщик закладывает эту гибкость в цену юнита, так что прежде чем решить, что растянутый график того стоит, сравните одну и ту же планировку в разных проектах.
Ипотека доступна и для покупки на этапе строительства, хотя правила Центробанка ОАЭ ограничивают кредит 50% от стоимости — против 80% для готового первого жилья. Большинство покупателей просто следуют графику застройщика, а последний взнос при необходимости закрывают ипотекой уже к моменту сдачи.
Что защищает деньги покупателя
Дубай учился на своих ошибках регулирования довольно жёстко. В 2008-2009 годах десятки проектов остановились, а депозиты покупателей пропали безвозвратно. Система, выстроенная с тех пор, держится на трёх уровнях.
Эскроу-счета
По Закону Дубая № 8 от 2007 года у каждого проекта на этапе строительства должен быть эскроу-счёт в банке, одобренном DLD, — ещё до продажи хотя бы одного юнита. Взносы покупателя идут именно на этот счёт, а не в операционные средства застройщика. Банк выпускает деньги только под прогресс строительства, подтверждённый независимыми консультантами, поэтому потратить платежи покупателей на рекламу или на другой проект застройщик не может. После сдачи объекта 5% от стоимости проекта ещё год остаются заблокированными в эскроу — на случай дефектов.
Практическое правило: платить только на IBAN эскроу-счёта, указанный в договоре купли-продажи. Если кто-то просит перевести деньги на другой счёт — под любым предлогом, — это повод развернуться и уйти.
Промежуточная регистрация Oqood
На готовую недвижимость выдают тайтл-дид. На объект на этапе строительства — промежуточный документ: регистрацию Oqood в Земельном департаменте Дубая (DLD), которая фиксирует договорное право покупателя на конкретный юнит ещё до того, как здание построено. Пошлина за регистрацию — 4% от цены покупки, та же ставка DLD, что и на готовые сделки. После регистрации юнит нельзя продать дважды, и права покупателя сохраняются, даже если проект переходит к другому застройщику. Регистрацию стоит проверить самостоятельно через приложение Dubai REST, а не полагаться на слова отдела продаж.
Правило 20% и надзор RERA
Прежде чем продавать что-либо на этапе строительства, застройщик обязан владеть землёй без обременений и преодолеть финансовый порог: завершить 20% стройки, внести 20% от стоимости проекта на эскроу-счёт или предоставить банковскую гарантию на эту сумму. RERA — регулирующее подразделение DLD — утверждает каждый проект, публикует процент готовности по итогам собственных выездных проверок и может заморозить продажи или отменить проект, если стройка встала. Если проект отменяют, судебный комитет ликвидирует его и возвращает покупателям деньги с эскроу-счёта.
Риски, которые никуда не деваются
Вся эта система не делает покупку на этапе строительства такой же безопасной, как покупка готовой квартиры с тайтл-дидом на руках. Четыре риска заслуживают честного разговора.
Задержки
По-прежнему самая частая проблема. Согласования затягиваются, подрядчиков меняют посреди проекта, а у застройщика с проседающими продажами меньше поступлений на эскроу-счёт — и стройка замедляется ещё сильнее. Большинство договоров дают застройщику от шести до двенадцати месяцев отсрочки сверх ожидаемой даты сдачи, прежде чем у покупателя появляется хоть какое-то право на претензию; после этого срока компенсация — вопрос суда. Пункт о задержках нужно читать до подписания договора, а не после второго пропущенного квартала.
Собственная просрочка платежей
График платежей — это обязывающий договор, и в законодательстве Дубая прописана чёткая процедура для покупателей, которые перестают платить. Застройщик уведомляет DLD, покупателю дают 30 дней на устранение долга, а затем застройщик вправе расторгнуть договор и удержать часть уже внесённых денег. Конкретная доля зависит от того, насколько продвинулась стройка, и она немаленькая — обычно называют цифры в районе 25-40% от суммы договора. От покупки на этапе строительства нельзя просто тихо отказаться. Если обстоятельства изменились, продать сам договор обычно выгоднее — правда, большинство застройщиков требуют, чтобы было уплачено 30-40% цены, прежде чем дадут согласие на переуступку, и берут комиссию за оформление.
Падение рынка в процессе строительства
Покупатель фиксирует цену на старте продаж. Если стоимость упадёт на 15%, пока башня строится, платить всё равно придётся по договорной цене, а банк при оценке юнита на момент сдачи будет кредитовать исходя из текущей, более низкой стоимости — разницу придётся закрывать наличными. Дубай уже проходил этот сценарий: покупатели, вошедшие на пике 2014 года, наблюдали падение цен на протяжении пяти лет, прежде чем рынок восстановился. Циклы — часть этого рынка. Покупать на этапе строительства стоит с горизонтом, достаточным, чтобы пережить хотя бы один такой цикл.
Разрыв между рендером и реальностью
В рекламе — лагуна на закате. При сдаче — здание. У проверенных застройщиков разрыв между картинкой и реальностью обычно небольшой; у новичков он способен огорчить: более дешёвая отделка холла, спортзал в половину заявленного размера, «вид на море», перекрытый новой стройкой через дорогу. Юридически значение имеет спецификация в приложении к договору купли-продажи, а не рекламный буклет, и многие договоры допускают отклонение построенной площади от заявленной на несколько процентов без компенсации. Отделку, технику и обещания по виду из окна нужно прописывать в договоре письменно.
Проверка застройщика и проекта
Большинство проблем на этапе строительства вырастают из проверок, на которые жалко потратить полдня. Прежде чем бронировать юнит, пройдитесь по этому короткому списку.
- Посмотрите два-три уже сданных проекта этого застройщика, желательно сданных пять и более лет назад, и оцените, как здания выглядят сейчас.
- Сравните обещанные даты сдачи по прошлым проектам с фактическими — порталы недвижимости и новостные архивы делают это легко.
- Проверьте регистрацию проекта в RERA, реквизиты эскроу-счёта и текущий процент готовности на сайте DLD или в приложении Dubai REST.
- Дайте договор купли-продажи на прочтение юристу по недвижимости в ОАЭ, обратив его внимание на пункт о задержках, допуск по площади, условия переуступки и приложение со спецификацией.
Стартовая скидка, которая не выдерживает такой проверки, никогда и не была скидкой.
Сдача объекта и приёмка со списком замечаний
Когда здание получает сертификат о завершении строительства, застройщик запрашивает последний взнос и передаёт объект. Не подписывайте акт приёмки на месте. Сначала закажите инспекцию для составления списка замечаний (snagging) — услуга стоит от нескольких сотен дирхамов и обычно находит десятки дефектов: от перекошенных дверей до негерметичных балконов. Список нужно подать до фактического вступления во владение. Застройщик отвечает за дефекты отделки и инженерных систем в течение года после сдачи, а за саму конструкцию здания — десять лет по правилам десятилетней ответственности ОАЭ. После полной оплаты регистрация Oqood превращается в тайтл-дид на имя покупателя. Более широкий механизм покупки, включая все сборы, разобран в нашем гиде по покупке недвижимости в Дубае.
Когда покупка на этапе строительства выгоднее готовой — и когда нет
Покупка на этапе строительства выигрывает, когда горизонт у покупателя долгий, рассрочка важнее немедленного арендного дохода, а район, где строится проект, реально развивается инфраструктурно. И проигрывает, когда нужен арендный доход с первого месяца, когда хочется своими глазами увидеть, за что платишь, или когда финансовое положение не выдержит задержки сдачи. Универсального ответа нет, есть только соответствие или несоответствие конкретной ситуации; все за и против разобраны в нашем сравнении покупки на этапе строительства и вторичного жилья.
HomeNSearch публикует и текущие старты продаж, и готовое жильё по всем Эмиратам, так что можно сравнить рассрочку с готовой квартирой в том же районе на нашей странице по ОАЭ, прежде чем принимать решение.
Вопросы и ответы
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на этапе строительства в Дубае?
Да. Иностранные покупатели могут приобретать такую недвижимость в любой из фригольд-зон Дубая, а это большинство районов, где запускаются новые проекты. Регистрация Oqood, а позже и тайтл-дид оформляются на имя покупателя, и владение не требует резидентства.
Можно ли продать юнит на этапе строительства до сдачи?
Как правило, да — через переуступку договора купли-продажи новому покупателю. Обычно застройщики требуют, чтобы было выплачено 30-40% цены, прежде чем дать согласие, и берут плату за оформление сертификата об отсутствии возражений. На растущем рынке переуступка — распространённый способ зафиксировать прибыль, даже не получая ключи.
Что будет, если проект отменят?
RERA может отменить проект, стройка которого встала, после чего судебный комитет ликвидирует его и возвращает деньги покупателям с эскроу-счёта. Защита реальная, но процесс небыстрый: возврат может занять годы, а деньги на эскроу-счёте всё это время не приносят покупателю никакого дохода.
Дешевле ли покупка на этапе строительства, чем готовая недвижимость в Дубае?
На старте продаж сопоставимые юниты на этапе строительства обычно стоят дешевле готового жилья в том же районе, а рассрочка растягивает эту сумму без процентов. Останется ли покупка выгодной к моменту сдачи — зависит от того, что успеет сделать рынок, поэтому скидка сама по себе никогда не должна быть единственной причиной для покупки.
