Ein Haus im Ausland zu kaufen war früher ein Hobby für Wohlhabende. Heute nicht mehr. Videobesichtigungen, englischsprachige Anwälte und spezialisierte Devisenmakler haben aus einer Wohnung in Limassol oder einem Reihenhaus bei Alicante einen realistischen Plan für Käufer mit ganz normalem Budget gemacht.
Realistisch heißt aber nicht einfach. Sie unterschreiben Verträge nach einem Rechtssystem, mit dem Sie nicht aufgewachsen sind, oft in einer Sprache, die Sie nicht lesen können, und überweisen womöglich die größte Summe Ihres Lebens über eine Grenze hinweg. Dieser Leitfaden geht den ganzen Prozess der Reihe nach durch: was zuerst entschieden werden muss, wen Sie beauftragen sollten, was jede Phase kostet und wie lange sie dauert. Er beruht auf dem, was wir bei HomeNSearch täglich erleben, wo wir Angebote in 13 Ländern prüfen, darunter Zypern, Spanien, die Türkei, Thailand und die VAE.
Zuerst das Warum, dann das Wo
Eine Ferienwohnung, eine Kapitalanlage zur Vermietung und ein künftiger Alterswohnsitz sind drei ganz unterschiedliche Käufe. Sie führen zu unterschiedlichen Ländern, Vierteln und Immobilientypen – klären Sie also erst den Zweck, bevor Sie das erste Inserat öffnen.
Wer auf Rendite setzt, sollte sich für die Mieternachfrage im Januar interessieren, nicht dafür, wie der Yachthafen im Juli aussieht. Wer künftig dort leben will, denkt an Schulen, Gesundheitsversorgung und Visa-Optionen. Ferienkäufer können das meiste davon locker sehen und dafür bei der Aussicht wählerischer sein.
Dann kommt das echte Budget. Kaufsteuern und -gebühren machen je nach Land typischerweise 5–12 % zusätzlich zum Preis aus, eine Wohnung für 200.000 € kostet also faktisch zwischen 210.000 und 224.000 €, noch bevor der erste Stuhl gekauft ist. Setzen Sie Ihre Obergrenze inklusive dieser Kosten fest und behalten Sie eine Reserve. Überraschungen wird es geben.
Den Markt erkunden wie ein Einheimischer, nicht wie ein Tourist
Das Land zählt weniger als die Straße. Preise zwei Blocks vom Strand entfernt und zwanzig Minuten landeinwärts können sich wie zwei getrennte Märkte verhalten – sobald die Region feststeht, sollten Sie also schnell auf Stadtviertel-Ebene gehen.
Schauen Sie sich die Preisentwicklung über zehn Jahre an, nicht über zwei. Ein Markt, der sich in drei Jahren verdoppelt hat, kann sich in zwei Jahren halbieren, während ein langsamer, stetiger Anstieg meist gesünder ist. Prüfen Sie auch, was in der Nähe gebaut wird. Ein Wald aus Baukränen bedeutet künftiges Angebot, und künftiges Angebot deckelt sowohl Wiederverkaufspreis als auch Miete.
Zinsen gehören ebenfalls zu dieser Hausaufgabe. Wird lokale Finanzierung teurer, kühlt die Inlandsnachfrage ab – und genau dann bekommt ein Barkäufer aus dem Ausland Verhandlungsspielraum. Den Zyklus perfekt zu timen ist nicht nötig. Wissen, an welcher Stelle des Zyklus man gerade kauft, schon.
Wenn Mieteinnahmen zum Plan gehören, prüfen Sie die Vermietungsregeln, nicht nur die Preise. Viele beliebte Städte lizenzieren oder begrenzen mittlerweile Kurzzeitvermietungen, und ein Viertel mit eingeschränkter Ferienvermietung ist eine ganz andere Investition als die aus dem Prospekt. Fragen Sie einen lokalen Hausverwalter, wie die Auslastung übers Jahr wirklich aussieht – seine Antwort schlägt jede Prognose aus dem Internet.
Und besuchen Sie den Ort außerhalb der Saison. Der August lügt.
Eigentumsregeln prüfen, bevor Sie sich verlieben
Jedes Land zieht seine eigenen Linien um ausländische Käufer, und sie erst spät zu entdecken, wird teuer. Thailand verkauft Ausländern kein Land, ein Kondo lässt sich jedoch voll besitzen, solange Ausländer nicht mehr als 49 % des Gebäudes halten. Die VAE beschränken ausländisches Eigentum auf ausgewiesene Freehold-Zonen. Zypern verlangt von Nicht-EU-Käufern eine Genehmigung des Ministerrats – Routine, aber Ihr Anwalt muss sie beantragen. Montenegro verkauft Wohnungen frei an Ausländer, schränkt aber bestimmte Landkategorien ein, und Georgien schränkt so gut wie nichts ein, mit einer Eigentumsregistrierung, die berühmt für ihr Tempo ist: etwa ein Tag.
Die Aufenthaltsregeln sind das zweite Regelwerk, das man früh lesen sollte. Spanien hat sein Golden Visa im April 2025 geschlossen, Portugal hat den Immobilienweg bereits im Oktober 2023 gestrichen, trotzdem bauen Käufer immer noch Pläne auf beiden auf. Griechenland führt weiterhin ein immobiliengebundenes Visum mit regionsabhängigen Schwellen, die Türkei gewährt bei Immobilienkäufen ab 400.000 $ einen Weg zur Staatsbürgerschaft, und Zypern verknüpft den unbefristeten Aufenthalt mit dem Kauf einer neuen Immobilie ab 300.000 €. Ist ein Aufenthaltsprogramm Teil Ihres Plans, prüfen Sie es in derselben Woche auf offiziellen Regierungsseiten, in der Sie mit der Suche beginnen. Programme schließen schneller, als Blogs aktualisiert werden.
Stellen Sie Ihr eigenes Team ein
Der Makler, der Ihnen die Immobilie zeigt, arbeitet für den Verkäufer. Die kostenlose Rechtsberatung des Bauträgers arbeitet für den Bauträger. Das macht keinen von beiden unehrlich – es bedeutet nur, dass niemand am Tisch bezahlt wird, um Sie zu schützen, bis Sie jemanden beauftragen, der genau das tut.
Das Minimum ist ein unabhängiger lokaler Anwalt, der Ihre Sprache spricht und nur Ihnen Rechenschaft schuldet. Je nach Land brauchen Sie zusätzlich einen lizenzierten Makler auf Käuferseite, einen vereidigten Übersetzer für alles, was Sie unterschreiben, und einen Notar, der in den meisten Ländern des Zivilrechts ein verpflichtender neutraler Teil des Geschäfts ist, keine Option. Ein Steuerberater, der sowohl Ihr Heimatland als auch das Zielland kennt, verdient sein Honorar schon beim ersten Blick ins Doppelbesteuerungsabkommen.
Eine Regel, die unsere Makler jedem Erstkäufer mit auf den Weg geben: Wenn alle am Tisch vom Verkäufer eingeführt wurden, haben Sie kein Team. Sie haben Publikum.
Der Ablauf in Etappen
So sieht die Reihenfolge bei einem typischen Weiterverkauf aus. Beim Neubau vom Plan gilt dieselbe Logik, nur dass der Abschluss auf den Bauträger wartet.
1. Budget festlegen und Shortlist erstellen (Wochen 1–4)
Legen Sie Ihre Obergrenze inklusive der 5–12 % Nebenkosten fest, wählen Sie eine oder zwei Zielregionen und beginnen Sie, Angebote zu filtern. Sieben Sie hart aus. Verlangen Sie Grundrisse, exakte Adressen und Videorundgänge und trennen Sie sich von jedem Verkäufer, der sie nicht liefert. Diese Woche ist auch der richtige Zeitpunkt, um Anwälte zu befragen – bevor Sie einen dringend brauchen.
2. Eine fokussierte Besichtigungsreise (etwa eine Woche)
Besichtigen Sie acht bis zwölf Objekte in drei oder vier Tagen, nicht zwei Objekte über gemütliche zwei Wochen verteilt. Gehen Sie abends durchs Viertel. Sprechen Sie, wenn möglich, mit einem Nachbarn. Treffen Sie Ihren favorisierten Anwalt persönlich, solange Sie im Land sind.
3. Die Immobilie reservieren
Das richtige Objekt gefunden? Meist unterschreiben Sie einen kurzen Reservierungsvertrag und zahlen eine Anzahlung – oft ein paar tausend Euro –, um das Objekt während der Prüfungen vom Markt zu nehmen. Lesen Sie auch diesen kleinen Vertrag vor der Unterschrift. Manche Anzahlungen kommen zurück, wenn die Eigentumsprüfung scheitert. Manche nicht.
4. Ihren Anwalt die Due Diligence durchführen lassen (2–4 Wochen)
Diese Phase rettet Käufer. Der Anwalt bestätigt, dass der Verkäufer wirklich Eigentümer dessen ist, was verkauft wird, prüft Hypotheken, Schulden und Ansprüche Dritter auf dem Grundstück und verifiziert Baugenehmigungen sowie die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan. Beim Neubau vom Plan prüft er zusätzlich die Lizenzen des Bauträgers und wie Ihre Ratenzahlungen abgesichert sind. Unterschrieben wird erst, wenn hier alles sauber ist.
5. Den Vertrag unterschreiben und die Anzahlung leisten
Danach folgt der Hauptkaufvertrag, der in jedem Land anders heißt, mit einer Anzahlung, die üblicherweise bei rund 10 % des Preises liegt. Ab hier kostet ein Rücktritt Sie meist die Anzahlung, ein Rücktritt des Verkäufers kostet ihn meist mehr. Termine, Vertragsstrafen und was als Nichterfüllung gilt, steht alles in diesem Dokument – hier verdient sich Ihr Anwalt sein Honorar.
6. Das Geld organisieren
Hypothekenzusage, Geldwechsel und internationale Überweisung laufen alle zwischen Vertrag und Abschluss. Beginnen Sie früher, als es nötig erscheint. Die Bank will wissen, woher das Geld stammt, und Kontoauszüge aus drei Instituten in zwei Ländern zusammenzustellen, dauert länger, als irgendjemand erwartet.
7. Abschließen und eintragen lassen
Der Abschlusstag ist meist ein Notartermin: Der Restbetrag fließt, die Urkunde wird unterzeichnet, die Übertragung geht ans Grundbuchamt. In weiten Teilen Europas lässt sich das alles per Vollmacht erledigen, ohne selbst einzufliegen. Von der angenommenen Offerte bis zum Schlüssel sind zwei bis drei Monate ein normales Tempo für einen Weiterverkauf.
Hypotheken, Devisen und der Geldtransfer
Als Nicht-Resident einen Kredit aufnehmen
Viele Länder verleihen Geld an ausländische Käufer, allerdings zu strengeren Bedingungen als an Einheimische: eine größere Anzahlung, mehr Papierkram und oft ein höherer Zins. Rechnen Sie damit, dass die Bank beglaubigte Einkommensnachweise, Steuererklärungen, eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland und eine Erklärung bestehender Schulden verlangt – bei Bedarf übersetzt. Andere Märkte, darunter Thailand und Georgien, sind für Ausländer in der Praxis reine Bargeldmärkte. Deshalb setzen viele Käufer Eigenkapital aus einer Immobilie zu Hause frei und treten im Ausland als Barkäufer auf, was auch ihr Angebot stärker macht.
Noch etwas: Wenn die Wohnung Miete in Euro erwirtschaftet, bringt ein Kredit in einer anderen Währung ein Risiko mit, das Sie sich sparen können – gleichen Sie die Kreditwährung nach Möglichkeit an die Einnahmenwährung an.
Devisen sind Teil des Preises
Zwischen Unterschrift und Abschluss bewegen sich die Wechselkurse weiter, und bei einer sechsstelligen Überweisung ändert schon eine kleine Schwankung die Kosten Ihrer Immobilie um mehrere Tausend. Den Kurs vorhersagen können Sie nicht, festschreiben aber schon: Devisenspezialisten bieten Terminkontrakte an, die den heutigen Kurs für einen Abschlusstermin Monate in der Zukunft sichern.
Vergleichen Sie die vollen Transferkosten, nicht die beworbene Gebühr. Eine gebührenfreie Überweisung mit aufgeschlagenem Wechselkurs ist oft die teuerste Option auf dem Tisch. Holen Sie zwei oder drei Angebote für denselben Betrag am selben Tag ein – die Spanne dazwischen wird Sie überraschen.
Die Steuern, die tatsächlich anfallen
Vier Momente lösen Steuern aus: Kauf, Besitz, Vermietung und Verkauf.
Der Kauf ist der große Posten und macht den Löwenanteil jener 5–12 % aus. Die Bezeichnung wechselt von Land zu Land: Grunderwerbsteuer, Stempelsteuer oder Mehrwertsteuer auf Neubauten. Der Satz wechselt ebenfalls. Die Übertragungsgebühren in Zypern laufen auf einer Skala mit einem Höchstsatz von 8 %, Dubai erhebt eine pauschale Gebühr des Grundbuchamts von 4 %, und ein Weiterverkauf in Frankreich bringt Notarkosten von rund 7–8 % mit sich.
Der Besitz zieht fast überall eine jährliche kommunale oder Grundsteuer nach sich, meist überschaubar. Vermietung bedeutet, das Einkommen dort zu deklarieren, wo die Immobilie steht, und normalerweise auch im Heimatland; Doppelbesteuerungsabkommen sorgen dafür, dass Sie nicht zweimal auf denselben Euro zahlen, aber die Entlastung müssen Sie beantragen, nicht einfach voraussetzen. Der Verkauf löst Kapitalertragsteuer im Land der Immobilie aus, oft geringer, je länger man gehalten hat.
Ein Verwaltungsdetail mit überproportionaler Verzögerungsmacht: Die meisten Länder stellen vor dem Kauf eine lokale Steuernummer aus, etwa Spaniens NIE, und wer sie früh beantragt, hält den Notartermin im Zeitplan.
Nichts davon sollte Sie abschrecken. Es gehört nur in die Tabelle bevor Sie ein Angebot machen, nicht danach.
Wie sich vier beliebte Märkte im Vergleich schlagen
Ein kurzer Blick auf die Märkte, nach denen Käufer uns am häufigsten fragen, aus den 13 Ländern unseres Katalogs. Geprüfte Angebote in allen finden Sie in unserem Immobilienkatalog.
Zypern ist für viele Käufer der einfachste Einstieg in EU-Immobilien: Verträge auf Englisch sind Standard, der Prozess ist kompakt, und der an einen Neubau ab 300.000 € geknüpfte Weg zum unbefristeten Aufenthalt hält die Nachfrage stabil. Kalkulieren Sie mit Mehrwertsteuer auf Neubauten oder Übertragungsgebühren beim Weiterverkauf und denken Sie als Nicht-EU-Käufer an die Genehmigung des Ministerrats.
Spanien ist der ausgereifte Riese mit tiefem Bestand an Weiterverkaufsobjekten von Valencia bis Andalusien. Vor dem Abschluss brauchen Sie eine NIE, und seit April 2025 gibt es kein Golden Visa mehr dazu. Kaufen Sie es fürs Leben oder die Rendite, nicht für den Pass.
Die Türkei ist schnell unterwegs und rechnet bei ausländischen Käufern meist in einer harten Währung. Die Eigentumsurkunde, die TAPU, wird bei einem einzigen Termin im Grundbuchamt übertragen, und Käufe ab 400.000 $ öffnen den Weg zur Staatsbürgerschaft, was das Investoreninteresse in Istanbul und Antalya hoch hält.
Thailand spielt nach eigenen Regeln: Kondos lassen sich innerhalb der 49-%-Ausländerquote voll besitzen, Land steht Ausländern nicht offen, und die meisten Käufe laufen bar. Die Mietnachfrage in Hubs wie Phuket spricht für sich.
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer Immobilien im Ausland vollständig besitzen?
In den meisten beliebten Zielländern ja, obwohl fast jedes Land irgendwo eine Bedingung anhängt: eine Quote, eine Zone, ein Genehmigungsformular oder eine Landbeschränkung. Die praktische Antwort für Ihre konkrete Situation kostet ein Telefonat mit einem lokalen Anwalt – und dieses Gespräch lohnt sich vor der Shortlist, nicht danach.
Wie lange dauert der Immobilienkauf im Ausland?
Die Suche zählen Sie separat. Sobald das Angebot angenommen ist, erreicht ein Weiterverkauf typischerweise in zwei bis drei Monaten den Abschluss, bestimmt durch Due Diligence, Finanzierung und den Terminplan des Notars. Der Neubau vom Plan wird fertig, wenn der Bau fertig ist – das kann ein Jahr oder drei entfernt sein.
Muss ich zum Kauf reisen?
Meist nicht. In den meisten unserer 13 Länder unterschreibt Ihr Anwalt mit einer Vollmacht alles für Sie, und viele Käufer schließen ohne eine zweite Reise ab. Wir würden trotzdem zu einer Besichtigungsreise raten. Fotos halten weder Lärm noch Gerüche noch den Hahn des Nachbarn fest.
Gibt mir der Immobilienkauf im Ausland ein Aufenthaltsrecht?
Nur dort, wo ein laufendes Programm das vorsieht. Spaniens Golden Visa endete im April 2025, Portugals Immobilienweg schloss im Oktober 2023 – keines von beiden gehört heute in einen Plan. Griechenland, Zypern, die Türkei und die VAE verknüpfen Immobilien in unterschiedlicher Form weiterhin mit Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft, jeweils mit eigenen Schwellen und Bedingungen. Prüfen Sie die aktuellen Regeln vor dem Kauf auf offiziellen Quellen, nicht danach.
