Wie Sie als Ausländer eine Immobilie in Dubai kaufen

So kaufen Sie als Ausländer eine Immobilie in Dubai: Wählen Sie eine Wohnung in einer der ausgewiesenen Freehold-Zonen, unterschreiben Sie den Standardkaufvertrag (Form F) mit einer Anzahlung, holen Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Bauträgers ein und übertragen Sie den Titel bei einem Treuhandbüro des Dubai Land Department (DLD). Ein gültiger Reisepass genügt; Sie brauchen weder ein VAE-Visum noch einen lokalen Partner noch ein VAE-Bankkonto. Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie etwa 6–7 % für die 4-%-DLD-Übertragungsgebühr, die Treuhandgebühr und die Maklerprovision einplanen (Gebühren laut Serviceseiten des DLD, geprüft September 2026).

Der Ablauf in Kürze

1. Prüfen Sie, dass die Zone Freehold ist und der Makler bei RERA, der Aufsichtsbehörde des DLD, lizenziert ist.
2. Unterschreiben Sie Form F, den Standardkaufvertrag des DLD, und übergeben Sie dem Makler des Verkäufers einen Anzahlungsscheck. Die Anzahlung ist Marktpraxis, kein gesetzlich festgelegter Satz, üblicherweise 10 % des Preises (auch die britische Regierungsberatung zum Kauf in den VAE nennt diesen Wert).
3. Holen Sie die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung (e-NOC) des Bauträgers ein, die das DLD für Freehold-Übertragungen verlangt und die bestätigt, dass keine Servicegebühren offen sind.
4. Übertragung im Treuhandbüro: Zahlen Sie Restbetrag und Gebühren per Bankscheck; das DLD stellt die neue Grundbuchurkunde aus. Das DLD nennt 25 Minuten für die eigentliche Übertragung.
5. Bei einer Finanzierung holen Sie sich eine Bankvorabgenehmigung vor Schritt 2. Die Regeln der Zentralbank der VAE begrenzen das Darlehen für die erste Wohnimmobilie eines Expats auf 80 % des Werts, und Banken vergeben an Nicht-Ansässige in der Regel weniger.

Wie lange es dauert, hängt vor allem von der NOC und der Finanzierung ab: Ein Barkauf einer Bestandsimmobilie ist meist in wenigen Wochen abgeschlossen, bei einer Finanzierung kommen Bewertung und Genehmigung der Bank hinzu. Off-Plan ist ein anderer Weg: Sie kaufen vom Bauträger nach Zahlungsplan, der Bauträger registriert den Verkauf im Oqood-Register des DLD mit derselben 4-%-Gebühr (Service „Erstverkaufsregistrierung" des DLD, geprüft September 2026), und Sie erhalten die Grundbuchurkunde bei Übergabe. Jeder Schritt, jede Kosten- und Regelposition wird in den Abschnitten unten erklärt.

Der Markt in Zahlen

Dubai verzeichnete 2025 Immobilienverkäufe im Wert von mehr als AED 680 Milliarden über rund 258.600 Transaktionen, ein Plus von 29 % im Wert gegenüber 2024. Rund 193.100 Investoren kauften, davon lebten 56,6 % in den VAE — mehr als vier von zehn kauften also aus dem Ausland (DLD-Zahlen über die Regierung von Dubai, veröffentlicht Januar 2026).

Dieses Volumen bringt Liquidität: In den beliebten Freehold-Zonen findet sich für eine übliche Zwei- oder Dreizimmerwohnung fast immer ein Käufer. Es bringt auch Zyklen mit sich. Die Preise hier sind schon deutlich gefallen, am stärksten nach der Krise von 2008 — betrachten Sie das jüngste Wachstum daher als Marktzustand, nicht als Versprechen.

HomeNSearch listet derzeit 1.856 Immobilien in den VAE, ab etwa USD 129.000 (rund AED 475.000) (eigene Daten, September 2026). Vergleichen Sie sie nach Lage auf der Länderseite VAE.

Wo Ausländer kaufen können

Ausländische Käufer erhalten volles Eigentum (Freehold) nur in vom Herrscher von Dubai ausgewiesenen Zonen. Gesetz Nr. 7 von 2006 über die Registrierung von Immobilieneigentum behält das Eigentum außerhalb dieser Zonen Staatsangehörigen der VAE und des Golfkooperationsrats vor und erlaubt Nicht-GCC-Ausländern in den ausgewiesenen Zonen Volleigentum, Nießbrauch oder eine Pacht von bis zu 99 Jahren. Die Zonen selbst sind in Verordnung Nr. 3 von 2006 und späteren Ergänzungen aufgeführt (Dubai Legislation Portal, geprüft September 2026).

In der Praxis deckt die Freehold-Karte genau die Orte ab, die internationale Käufer ohnehin ins Auge fassen: Dubai Marina, Downtown Dubai, Business Bay, Palm Jumeirah, Jumeirah Lake Towers, Jumeirah Village Circle (JVC), Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour, Arabian Ranches und Dubai South, dazu neuere Großprojekte, sobald sie hinzukommen. Ältere Viertel wie Deira und Bur Dubai liegen größtenteils außerhalb.

Jede Zone hat ihr eigenes Käuferprofil. JVC und ähnliche Wohngebiete im mittleren Preissegment ziehen Investoren an, die mit kleineren Einheiten Mieteinnahmen erzielen möchten. Marina und Downtown lassen sich leichter weiterverkaufen. Villenviertel wie Dubai Hills Estate und Arabian Ranches ziehen Familien an, die über Jahre mieten. Unser Artikel zu Mietrenditen in Dubai nach Lage vergleicht sie.

Abu Dhabi, Ras Al Khaimah und die anderen Emirate führen eigene Grundbuchämter, Gebühren und Freehold-Zonen. Alles unten beschreibt Dubai; außerhalb Dubais sollten Sie die lokalen Regeln prüfen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Dubais Regeln für ausländische Käufer sind kurz und klar festgelegt: wo Sie Eigentum erwerben dürfen, welche Dokumente das Grundbuchamt akzeptiert, wie Off-Plan-Zahlungen geschützt sind und was mit der Immobilie im Todesfall geschieht.

Wer kaufen kann und was Sie brauchen

Jeder ausländische Staatsangehörige kann in den Freehold-Zonen kaufen, ob ansässig oder nicht, und es gibt keine Begrenzung, wie viele Immobilien Sie besitzen dürfen. Für die Übertragung einer Bestandsimmobilie verlangt das DLD die Emirates ID beider Parteien oder, bei nicht ansässigen Ausländern, einen gültigen Reisepass, dazu die elektronische Unbedenklichkeitsbescheinigung (e-NOC) des Bauträgers für Immobilien in Freehold-Zonen (Serviceseite „Immobilienverkaufsregistrierung" des DLD, geprüft September 2026).

Sie können kaufen, ohne selbst nach Dubai zu reisen: Der Registrierungsservice des DLD akzeptiert einen Vollmachtsinhaber anstelle von Käufer oder Verkäufer. Eine im Ausland unterschriebene Vollmacht muss in der Regel notariell beglaubigt, für die Verwendung in den VAE legalisiert und ins Arabische übersetzt werden; die genaue Kette hängt vom jeweiligen Land ab, fragen Sie also beim Treuhandbüro oder Ihrem Rechtsanwalt nach dem erforderlichen Format, bevor Sie unterschreiben. Eine abgelehnte Vollmacht ist ein leichter Weg, einen Übertragungstermin zu verlieren.

Die Aufsichtsbehörde und die Unterlagen

Das DLD führt das Grundbuch, seine Regulierungsstelle, die Real Estate Regulatory Agency (RERA), lizenziert Makler und überwacht Off-Plan-Projekte. Bevor Sie mit jemandem Geschäfte machen, prüfen Sie zwei Dinge. Der Makler sollte eine RERA-Maklerkarte besitzen, und das Inserat sollte eine DLD-Werbegenehmigungsnummer tragen. Beides lässt sich in der Dubai-REST-App des DLD überprüfen.

Form F ist der Standardkaufvertrag für Bestandsimmobilien, ausgestellt vom DLD und reguliert von RERA, unterschrieben von Käufer, Verkäufer und beiden Maklern über das System des DLD. Er hält Preis, Fertigstellungstermin, Gebührenverteilung sowie die Folgen eines Rücktritts fest. Die übliche Anzahlung beträgt 10 % des Preises, meist als Scheck, den der Makler des Verkäufers bis zur Übertragung hält. Zieht sich der Käufer ohne vertraglichen Grund zurück, kann der Verkäufer die Anzahlung einbehalten; verletzt der Verkäufer den Vertrag, wird sie zurückerstattet. Der Wert von 10 % und die Verfallsbedingungen sind Marktpraxis, die in jedes Form F eingetragen wird, kein gesetzlich festgelegter Satz — lesen Sie also die Strafklausel.

Schutz bei Off-Plan-Käufen

Dubais Gesetz Nr. 8 von 2007 verpflichtet jeden Bauträger, der Off-Plan verkauft, für jedes Projekt ein separates Treuhandkonto (Escrow) zu eröffnen. Käuferzahlungen fließen auf dieses Konto, und der Bauträger kann nur im Verhältnis zum unter Aufsicht von RERA bestätigten Baufortschritt darauf zugreifen. Nach Fertigstellung behält der Escrow-Agent ein Jahr lang 5 % des Kontos als Mängelrücklage ein (Gesetz Nr. 8 von 2007, Dubai Legislation Portal, geprüft September 2026). Zahlen Sie nur auf das Escrow-Konto des Projekts, niemals an einen Verkaufsberater oder ein Privatkonto.

Off-Plan-Verkäufe werden vom Bauträger im Übergangsregister Oqood des DLD registriert (Service „Erstverkaufsregistrierung" des DLD, geprüft September 2026), Ihr Anspruch auf eine noch nicht fertiggestellte Einheit ist also öffentlich erfasst, bevor das Gebäude existiert.

Erbschaft

Ohne registriertes Testament kann ein Gericht der VAE lokale Erbrecht­regeln auf Ihre Immobilie in Dubai anwenden. Nicht-muslimische Eigentümer können nach Dubais Gesetz Nr. 15 von 2017 ein Testament beim DIFC Courts Wills Service registrieren, einschließlich eines „Property Will" für bis zu fünf Immobilien in den VAE, und dafür müssen Sie nicht ansässig sein (DIFC Courts, geprüft September 2026). Die Erbschaftsteuer Ihres Heimatlandes kann weiterhin gelten; fragen Sie einen Berater in beiden Rechtsordnungen.

Dubai kennt keine jährliche Grundsteuer, und Privatpersonen zahlen weder persönliche Einkommensteuer noch Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Immobilie. Mieteinnahmen einer Privatperson aus einer Immobilieninvestition fallen unabhängig von der Höhe nicht unter die Körperschaftsteuer der VAE, solange sie nicht als lizenziertes Gewerbe betrieben werden (Kabinettsbeschluss Nr. 49 von 2023 und der Leitfaden der Federal Tax Authority zu Immobilieninvestitionen natürlicher Personen, geprüft September 2026).

Was tatsächlich anfällt:

• Übertragungsgebühr: 4 % des Preises bei der Registrierung. Die Gebührenordnung des DLD teilt sie formal 2 % Verkäufer, 2 % Käufer auf, in den meisten Dubaier Verträgen zahlt jedoch der Käufer die vollen 4 % — lesen Sie also die Gebührenklausel in Form F (DLD, geprüft September 2026).
• MwSt.: 5 % auf Maklerprovision, Treuhandgebühren und die meisten Dienstleistungen. Miete für Wohnimmobilien ist von der MwSt. befreit; Gewerbemiete wird mit 5 % besteuert (Federal Tax Authority, geprüft September 2026).
• Wohngebühr: Mieter zahlen der Stadtverwaltung Dubai 5 % der in Ejari registrierten Jahresmiete, verteilt auf 12 monatliche DEWA-Rechnungen (Regel der Stadtverwaltung Dubai, geprüft September 2026).
• Servicegebühren: keine Steuer, aber ein fester jährlicher Kostenposten für jeden Eigentümer in einem gemeinschaftlich verwalteten Gebäude oder einer Wohnanlage (siehe „Lebenshaltungskosten und laufende Kosten").

Dass die VAE Ihre Miete oder Ihren Gewinn nicht besteuern, heißt nicht, dass niemand es tut. Sind Sie steuerlich ansässig in Großbritannien, Deutschland, Indien, Australien oder den meisten anderen Ländern, kann Ihre heimische Steuerbehörde Ihre weltweiten Mieteinnahmen und Gewinne besteuern; ob und in welcher Höhe eine Anrechnung erfolgt, hängt von den Regeln Ihres Landes und einem etwaigen Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE ab. Prüfen Sie Ihre eigene Situation vor dem Kauf mit einem Steuerberater zu Hause.

Für Käufer aus Indien gilt zudem eine Überweisungsgrenze. Nach dem Liberalised Remittance Scheme der Reserve Bank of India kann eine ansässige Privatperson pro Geschäftsjahr bis zu USD 250.000 ins Ausland überweisen, und der Kauf einer Auslandsimmobilie ist innerhalb dieses Rahmens erlaubt. Überweisungen über ₹10 Lakh im Jahr für Investitionszwecke unterliegen einer Quellensteuer von 20 %, die später mit der Einkommensteuer verrechnet werden kann (Regeln der RBI und der indischen Einkommensteuer, geprüft September 2026).

Der Kauf einer Immobilie macht Sie nicht automatisch zum Ansässigen der VAE, kann aber für ein Visum qualifizieren. In Dubai sind zwei Wege relevant.

Zweijähriges Investorenvisum für Immobilieneigentümer. Die Regeln des DLD änderten sich im Frühjahr 2026. Ein Alleineigentümer kann sich nun unabhängig vom Wert der Immobilie bewerben; die frühere Mindestgrenze von AED 750.000 ist entfallen. Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, muss der Anteil jedes Miteigentümers mindestens AED 400.000 wert sein. Das DLD gibt die Gesamtkosten mit AED 10.212,50 an, die Bearbeitung mit 7–10 Werktagen, und der Antragsteller muss persönlich ein Servicezentrum aufsuchen (Seite „Investorenaufenthaltsantrag (Taskeen)" des DLD, geprüft September 2026). Die Regel ist neu, bestätigen Sie also die aktuellen Bedingungen, einschließlich der Behandlung finanzierter und Off-Plan-Immobilien, bevor Sie sich darauf verlassen.

Zehnjähriger Golden Visa. Erforderlich ist eine Immobilie im Wert von mindestens AED 2 Millionen, im eigenen Namen, in einer oder mehreren Einheiten. Eine finanzierte Immobilie kann zählen, wenn die Bank ein Nichteinwände-Schreiben mit gezahltem Betrag und Restschuld ausstellt. Das DLD nennt Gebühren von AED 9.884,75 für den Investor, zuzüglich AED 318,75 je Familienmitglied, und der Titel ist verlängerbar (Seite „Golden-Visa-Antrag – Investor" des DLD, geprüft September 2026). Die Behandlung von Off-Plan-Einheiten hat sich schon mehrfach geändert, prüfen Sie sie also bei Antragstellung. Unser Ratgeber Golden Visa Dubai durch Immobilienkauf behandelt Unterlagen und Verlängerung.

Keines der beiden Visa ist garantiert: Die föderale Einwanderungsbehörde (ICP) und die Aufenthaltsbehörde Dubais (GDRFA) treffen die endgültige Entscheidung, und die Bedingungen ändern sich häufig. Ein Visum ist zudem eine Verpflichtung. Bewohner Dubais müssen nach Dubais Gesetz Nr. 11 von 2013 eine Krankenversicherung vorweisen, und Sie behalten das Visum nur, solange Sie die qualifizierende Immobilie behalten.

Ein Kauf einer Bestandsimmobilie durchläuft fünf Stufen; ein Off-Plan-Kauf beim Bauträger folgt einer eigenen Abfolge. Beide finden sich unten, gefolgt von Hypotheken und einer vollständigen Kostentabelle.

Eine Bestandsimmobilie kaufen, Schritt für Schritt

1. Vorauswahl. Entscheiden Sie zuerst, ob die Immobilie Einnahmen erzielen, dem Wohnen dienen oder beides soll, denn das führt zu unterschiedlichen Gebäuden. Vergleichen Sie Preise pro Quadratfuß über Zonen hinweg, besichtigen Sie dann drei bis fünf Einheiten persönlich oder per Live-Videoanruf. Fragen Sie den Makler nach der DLD-Genehmigungsnummer des Inserats und einer Kopie der Grundbuchurkunde des Verkäufers.

2. Preis und Bedingungen vereinbaren. Verhandeln Sie über mehr als die Kopfzahl: den Übertragungstermin, Möbel, wer die NOC-Gebühr des Bauträgers zahlt und ob die Provision eingeschlossen ist.

3. Form F unterschreiben und die Anzahlung leisten. Sobald alle Parteien Form F unterschrieben haben, übergibt der Käufer dem Makler des Verkäufers einen Anzahlungsscheck. Der Betrag ist gesetzlich nicht festgelegt; 10 % des Preises sind die übliche Marktpraxis, und der Vertrag regelt die Bedingungen für Einbehalt oder Rückzahlung.

4. NOC des Bauträgers. Der Verkäufer beantragt beim Bauträger die e-NOC, die bestätigt, dass keine unbezahlten Servicegebühren auf der Einheit lasten. Ohne sie registriert das DLD keinen Freehold-Verkauf (Registrierungsanforderungen des DLD, geprüft September 2026). Jeder Bauträger legt eigene NOC-Gebühren und Fristen fest, holen Sie beides also frühzeitig schriftlich ein.

5. Übertragung im Treuhandbüro. Käufer und Verkäufer, oder ihre Bevollmächtigten, treffen sich in einem Treuhandbüro für Immobilienregistrierung des DLD. Der Käufer bringt Bankschecks für Restbetrag und Gebühren mit, das DLD registriert den Verkauf und stellt die neue Grundbuchurkunde elektronisch aus. Das DLD nennt rund 25 Minuten für die eigentliche Übertragung (geprüft September 2026).

Off-Plan kaufen

Sie reservieren eine Einheit beim Bauträger, unterschreiben den Kaufvertrag (SPA) und zahlen nach dem Zahlungsplan des Bauträgers, der je nach Projekt variiert: meist eine erste Rate, dann an Bauphasen gekoppelte Zahlungen, teils mit einem Teil fällig nach Übergabe. Der Bauträger registriert den Verkauf in Oqood, die 4-%-DLD-Gebühr wird zu diesem Zeitpunkt fällig (Service „Erstverkaufsregistrierung" des DLD, geprüft September 2026). Zahlungen fließen nach Gesetz Nr. 8 von 2007 auf das Escrow-Konto des Projekts. Bei Übergabe prüfen Sie die Einheit, listen Mängel zur Behebung durch den Bauträger auf und erhalten Ihre Grundbuchurkunde.

Off-Plan kostet beim Einstieg weniger und verteilt die Zahlungen, doch Sie kaufen einen Grundriss. Übergabetermine verschieben sich, und der Markt, in den Sie bei Fertigstellung verkaufen oder vermieten, kann sich von dem beim Kauf unterscheiden. Fertiggestellte Immobilien kosten pro Quadratfuß mehr, werfen ab dem ersten Tag Miete ab und lassen sich leichter finanzieren. Unser Ratgeber Off-Plan-Immobilien in Dubai behandelt Zahlungspläne und Bauträgerprüfungen im Detail.

Hypotheken für Ausländer und Nicht-Ansässige

Die Regeln der Zentralbank der VAE begrenzen die Kreditvergabe an Expats auf 80 % des Werts bei der ersten Wohnimmobilie bis AED 5 Millionen, darüber 70 %, und 60 % bei einer zweiten Wohnimmobilie. Off-Plan-Immobilien sind auf 50 % begrenzt, die Laufzeit auf 25 Jahre, und die gesamte Schuldentilgung auf 50 % des Einkommens (CBUAE-Hypothekenregeln, Rundschreiben 31/2013 in der geänderten Fassung, geprüft September 2026). Selbst im besten Fall zahlt ein Expat also mindestens 20 % an, zuzüglich Gebühren.

Nicht-Ansässige erhalten meist weniger. Banken, die an sie verleihen, darunter Emirates NBD, bieten üblicherweise 50–60 % des Werts und verlangen sechs Monate Kontoauszüge sowie einen Einkommensnachweis. Das sind Bankrichtlinien, keine Gesetze, und sie ändern sich; holen Sie sich eine Vorabgenehmigung ein, bevor Sie eine Vorauswahl treffen. Eine Hypothek bringt eine DLD-Registrierungsgebühr von 0,25 % des Darlehensbetrags mit sich, zuzüglich der Bewertungs- und Bearbeitungsgebühren der Bank.

Kann man ohne Anzahlung kaufen? Nicht mit einer VAE-Hypothek: Die oben genannten Mindestwerte der Zentralbank gelten. Am nächsten kommt ein Off-Plan-Zahlungsplan mit kleiner erster Rate, bei dem die 4-%-DLD-Gebühr dennoch im Voraus fällig wird.

Was der Kauf kostet

| Kosten | Betrag | Quelle | |---|---|---| | DLD-Übertragungsgebühr | 4 % des Preises (meist zahlt der Käufer alles) | DLD | | Treuhandbürogebühr | AED 4.000 + MwSt. ab AED 500.000; darunter AED 2.000 + MwSt. | DLD | | Grundbuchurkunde, Karten-, Wissens- und Innovationsgebühren | etwa AED 520 bei einer Wohnung | DLD | | Maklerprovision | 2 % + MwSt. nach Marktbrauch, verhandelbar | Marktpraxis | | NOC des Bauträgers | von jedem Bauträger selbst festgelegt | Bauträger | | Hypothekenregistrierung | 0,25 % des Darlehens | DLD |

Gebühren geprüft auf den Serviceseiten des DLD, September 2026.

Ein Rechenbeispiel: Ein Barkäufer einer Bestandswohnung für AED 2 Millionen zahlt AED 80.000 Übertragungsgebühr, AED 4.200 Treuhandgebühr inklusive MwSt., rund AED 520 an Registrierungszuschlägen und AED 42.000 Provision inklusive MwSt. Das sind rund AED 126.700, oder 6,3 % des Preises, vor der NOC-Gebühr und einem etwaigen Rechtsanwalt.

Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt (3,6725), Käufer, die in Euro, Pfund oder Rupien zahlen, tragen also das Wechselkursrisiko. Vergleichen Sie einen spezialisierten Überweisungsdienst mit dem Kurs Ihrer Bank, bevor Sie das Geld senden.

Häufige Fragen

Können britische, indische oder australische Staatsbürger in Dubai eine Immobilie kaufen? Ja. Freehold-Zonen stehen allen Staatsangehörigkeiten zu denselben Bedingungen offen. Die Unterschiede liegen zu Hause: bei der Besteuerung des Einkommens und, für indische Ansässige, bei der jährlichen Überweisungsgrenze von USD 250.000.

Wie viel Geld brauche ich? Den Kaufpreis plus etwa 6–7 % an Gebühren und Provision. Bei einer Finanzierung kommt eine Anzahlung von mindestens 20 % für ansässige Expats (Mindestwert der Zentralbank) und oft 40–50 % für Nicht-Ansässige (Bankpraxis) hinzu.

Was ist die 2-%-Regel? Eine Investorenfaustregel, vor allem aus den USA: Die Monatsmiete sollte mindestens 2 % des Kaufpreises betragen. Das entspricht einer Bruttorendite von 24 % im Jahr, die Dubaier Wohnungen nicht erreichen — die Regel ist hier also nicht hilfreich. Vergleichen Sie stattdessen Nettorenditen. In Dubai bezieht sich „2 %" meist auf die Maklerprovision.

Keine Grundsteuer bedeutet nicht keine laufenden Kosten. Der größte jährliche Posten eines Eigentümers ist die Servicegebühr, und im Budget eines Bewohners kommen noch ein paar Dubai-spezifische Posten hinzu.

Laufende Kosten des Eigentums

Servicegebühren sind der große wiederkehrende Kostenposten. Jeder Eigentümer in einem gemeinschaftlich verwalteten Gebäude oder einer Wohnanlage zahlt eine Jahresgebühr pro Quadratfuß für Instandhaltung, Sicherheit, die Kühlanlage und Gemeinschaftseinrichtungen. Die Sätze werden pro Gebäude festgelegt und von RERA genehmigt, den genehmigten Satz für jedes Projekt können Sie im Service-Charge-Index der Dubai-REST-App nachschlagen. Zur Einordnung: Eine 900 Quadratfuß große Wohnung in einem Gebäude mit AED 20 je Quadratfuß kostet AED 18.000 im Jahr. Schlagen Sie den Wert nach, bevor Sie ein Angebot abgeben, und lassen Sie sich vom Verkäufer die Abrechnungen der letzten zwei Jahre zeigen.

Vermieter kalkulieren zusätzlich Hausverwaltung (oft ein Prozentsatz der Miete, wenn Sie im Ausland leben), die Ejari-Registrierung jedes Mietvertrags sowie in manchen Türmen einen Fernkühlungsvertrag mit fester Kapazitätsgebühr.

Leben in Dubai

Es gibt keine persönliche Einkommensteuer, doch auf die meisten Waren und Dienstleistungen fällt 5 % MwSt. an. Eine Krankenversicherung ist für Bewohner Dubais nach Dubais Gesetz Nr. 11 von 2013 Pflicht; Arbeitgeber müssen ihr Personal versichern, während selbstgesponserte Bewohner wie Inhaber eines Investorenvisums ihre eigene Deckung kaufen (Regeln der Dubai Health Authority, geprüft September 2026). Mieter zahlen die 5-%-Wohngebühr über ihre DEWA-Rechnung; auch Eigennutzer zahlen eine Wohngebühr, allerdings anders berechnet.

Der Sommer ist der andere Kostenfaktor. Von Juni bis September machen die Tagestemperaturen die Klimaanlage zu einer ständigen Ausgabe, und die Nebenkostenabrechnungen steigen entsprechend. Für Mieten, Schulgeld, Lebensmittel und Transport nach Lage siehe unseren separaten Ratgeber Lebenshaltungskosten in Dubai.

Dubais Mietmarkt ist stärker reguliert, als viele Käufer erwarten: Mietverträge werden registriert, Mieterhöhungen sind gedeckelt, und eine Kündigung erfordert eine einjährige Frist.

Langzeitvermietung

Jedes Mietverhältnis in Dubai muss in Ejari, dem Mietregister des DLD, registriert werden. Mieterhöhungen bei Verlängerung sind durch Dubais Dekret Nr. 43 von 2013 gedeckelt, gestaffelt danach, wie weit die aktuelle Miete unter dem Marktdurchschnitt liegt: keine Erhöhung, wenn sie bis zu 10 % darunter liegt, dann 5 %, 10 %, 15 % und maximal 20 % bei einer Miete mehr als 40 % darunter. Seit Januar 2025 stammt der Referenzwert aus dem Smart Rental Index des DLD, der jedes Gebäude einzeln bewertet; die Deckel selbst haben sich nicht geändert (DLD, geprüft September 2026).

Ein Vermieter, der die Bedingungen bei Verlängerung ändern möchte, muss dem Mieter 90 Tage im Voraus kündigen. Um die Immobilie am Ende des Mietverhältnisses zurückzunehmen, etwa um sie zu verkaufen oder selbst zu bewohnen, benötigt der Vermieter eine Kündigungsfrist von 12 Monaten, zugestellt über einen Notar oder per Einschreiben, und nur aus den in Gesetz Nr. 26 von 2007, geändert durch Gesetz Nr. 33 von 2008, genannten Gründen (Dubai Legislation Portal, geprüft September 2026). Wer plant, unbewohnt zu verkaufen, sollte die Frist frühzeitig einleiten.

Kurzzeit- und Ferienvermietung

Die tageweise Vermietung erfordert eine Ferienhausgenehmigung der Dubaier Behörde für Wirtschaft und Tourismus (DET): eine Betreiberlizenz plus eine jährlich zu erneuernde Genehmigung je Einheit, mit Sicherheitsstandards und Gästeregistrierung. Viele Gebäude und Wohnanlagen verlangen zudem die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des Bauträgers. Ferienvermietung kann mehr einbringen als ein Jahresmietvertrag, doch Auslastung, Reinigung, Plattformgebühren und Möblierung zehren die Differenz auf — vergleichen Sie beide daher anhand von Nettozahlen.

Brutto- versus Nettorendite

Dubais Bruttorenditen wirken hoch im Vergleich zu den meisten europäischen Städten, doch Servicegebühren, Verwaltung, Leerstand und Instandhaltung gehen vom Ertrag ab. Rechnen Sie vor dem Kauf die Zahlen für das konkrete Gebäude auf Nettobasis durch. Unser Artikel Mietrenditen in Dubai nach Lage nennt die Werte nach Wohngebiet.

Nächster Schritt

Wählen Sie zwei oder drei Zonen, die zu Budget und Zweck passen, und vergleichen Sie dann aktuelle Angebote und Preise pro Quadratfuß auf der Länderseite VAE. Prüfen Sie vor der Unterschrift von Form F vier Dinge: die RERA-Karte des Maklers, die Genehmigung des Inserats, die genehmigte Servicegebühr des Gebäudes und, bei Off-Plan, dass das Escrow-Konto des Projekts beim DLD registriert ist. Für Steuern zu Hause und für das Visum holen Sie sich schriftlichen Rat von einem Anwalt oder Steuerberater ein, der mit Dubai-Käufern arbeitet.