Gli stranieri possono comprare casa in Thailandia?

Sì, gli stranieri possono comprare immobili in Thailandia, ma di un solo tipo in piena proprietà: un'unità di condominio, e solo finché l'edificio ha ancora spazio nella propria quota straniera del 49% della superficie. Il terreno è precluso ai proprietari stranieri. Una casa o una villa si acquista come locazione registrata fino a 30 anni sul terreno, con l'edificio stesso di proprietà separata se la documentazione è fatta correttamente. Questo insieme di regole deriva dal Condominium Act e dal Land Code, ed era ancora invariato quando l'abbiamo verificato a settembre 2026.

Chi compra, e a quale prezzo

Il Real Estate Information Center (REIC) thailandese ha contato 3.292 unità di condominio trasferite a stranieri tra aprile e giugno 2026, per un valore di 14,8 miliardi di baht. Il REIC ha stimato la quota straniera al 10,2% di tutte le unità condominiali trasferite a livello nazionale e al 20,0% del loro valore (Nation Thailand, settembre 2026), perché gli stranieri comprano unità più grandi e più costose rispetto all'acquirente thailandese medio. L'acquisto straniero medio è stato di 4,3 milioni di baht per 43,9 m², circa 98.600 baht al m². I compratori cinesi guidano la classifica, seguiti da cittadini russi, del Myanmar, statunitensi e taiwanesi (dati REIC riportati a settembre 2026).

Il secondo trimestre è stata una ripresa, non una tendenza: nel primo semestre 2026 i trasferimenti di condomini a stranieri sono calati dell'8,8% per numero di unità, a 6.533 unità, e dell'1,5% per valore, a 28,27 miliardi di baht su base annua, anche se il solo valore del Q2 è cresciuto di circa il 20% (REIC via Nation Thailand, settembre 2026). Gli acquirenti sono meno numerosi, e chi compra spende di più per unità.

Dove comprano gli stranieri

• Bangkok è il mercato più grande e più liquido. Ha rappresentato circa il 45% del valore dei trasferimenti di condomini a stranieri nel periodo gennaio-marzo 2026, secondo il REIC. Gli affitti sono guidati dalla domanda annuale di professionisti locali ed expat piuttosto che dalle stagioni turistiche.
• Phuket è il principale mercato turistico: condomini vicino alle spiagge della costa occidentale e ville in leasehold in residenze private, molte gestite come pool di locazione.
• Pattaya ha i prezzi d'ingresso più bassi per condomini vista mare a meno di due ore da Bangkok.
• Chiang Mai costa meno per viverci e attrae pensionati e lavoratori da remoto, anche se la rivendita è più lenta rispetto a Bangkok.

Le riforme di cui si è sentito parlare

Due proposte continuano a comparire nel materiale di vendita: aumentare la quota condominiale dal 49% al 75% in zone selezionate, ed estendere le locazioni da 30 a 99 anni. Quando abbiamo verificato a settembre 2026, nessuna delle due era stata approvata dal parlamento; il Condominium Act e il Codice Civile e Commerciale fissano ancora il 49% e i 30 anni. Si compri secondo le regole esistenti, non quelle che potrebbero arrivare.

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Cosa può possedere uno straniero

La legge thailandese separa il terreno dagli edifici che vi si trovano sopra, e questa separazione definisce ogni opzione. La tabella riassume il Condominium Act, il Land Code e il Codice Civile e Commerciale così come si presentavano a settembre 2026; le sezioni seguenti forniscono i dettagli e le fonti.

| Cosa si vuole | Uno straniero può possederlo? | Come si detiene di norma | |---|---|---| | Unità di condominio | Sì, in piena proprietà | A proprio nome, entro la quota straniera del 49% dell'edificio | | Terreno | No | Locazione registrata fino a 30 anni | | Casa o villa | L'edificio, sì | Edificio di proprietà o coperto da un diritto di superficie; terreno in locazione | | Terreno tramite società | Solo una vera società a maggioranza thailandese | Alto rischio legale se gli azionisti thailandesi sono prestanome |

Condominio in piena proprietà e la quota del 49%

La sezione 19 bis del Condominium Act consente agli stranieri di possedere unità purché la superficie combinata di tutte le unità di proprietà straniera non superi il 49% della superficie totale di tutte le unità di quel condominio. La quota si conta per superficie, non per numero di unità, ed è conteggiata per condominio registrato, quindi due torri dello stesso progetto possono trovarsi in posizioni diverse (Condominium Act B.E. 2522 come modificato nel 2008, verificato a settembre 2026). Spieghiamo il calcolo nel dettaglio in come funziona la quota straniera dei condomini in Thailandia.

Negli edifici popolari a Bangkok, Pattaya e Phuket la quota straniera può esaurirsi mentre le unità della quota thailandese sono ancora in vendita. Prima di versare una caparra, ottenga conferma scritta dall'ufficio del comitato di gestione dell'edificio che la quota è disponibile per la sua specifica unità. Se non lo è, lo sviluppatore potrebbe offrire la stessa unità con una locazione di 30 anni. Si tratta di un prodotto più debole con un valore di rivendita inferiore, e dovrebbe essere prezzato di conseguenza.

Un condominio in piena proprietà può essere venduto a chiunque ed ereditato. Un erede straniero lo registra entro la quota; se non c'è spazio, l'erede deve vendere entro il periodo consentito dal Condominium Act, quindi chieda al proprio avvocato come si applica al suo edificio.

Leasehold: 30 anni, e i rinnovi non sono garantiti

Secondo le sezioni 538 e 540 del Codice Civile e Commerciale, una locazione di beni immobili può durare al massimo 30 anni, e una locazione superiore a tre anni è vincolante per l'intera durata solo se registrata al Land Office (verificato a settembre 2026). Una locazione registrata vincola un successivo proprietario del terreno.

Per anni gli sviluppatori hanno venduto locazioni "30+30+30" come 90 anni di sicurezza. Il 18 marzo 2025 la Corte Suprema thailandese (causa 4655/2566) ha stabilito che i rinnovi prestabiliti di questo tipo non sono vincolanti, come riportato da Addleshaw Goddard e One Asia Lawyers: qualsiasi cosa oltre i primi 30 anni non ha effetto legale a meno che una nuova locazione non venga liberamente concordata al momento del rinnovo. Prezzi una locazione come 30 anni d'uso e consideri qualsiasi rinnovo come una possibilità, non un bene. Su una casa, un diritto di superficie registrato sull'edificio dà un diritto reale separato sulla struttura stessa.

Società thailandesi e il problema dei prestanome

Una società a responsabilità limitata thailandese in cui i thailandesi detengono la maggioranza può possedere terreno. Funziona quando la società è un'attività reale, come un albergo o un ristorante che possiede i propri locali. È illegale quando gli azionisti thailandesi sono prestanome che detengono quote sulla carta per uno straniero che controlla tutto.

Le sanzioni sono reali. Secondo la sezione 36 del Foreign Business Act, un accordo tramite prestanome comporta fino a tre anni di carcere e una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht, o entrambe, sia per il prestanome thailandese sia per lo straniero. Il Land Code aggiunge fino a due anni di carcere o una multa fino a 20.000 baht per aver detenuto terreno per conto di uno straniero (sezioni 111 e 113), e il Land Department può ordinare la vendita del terreno (verificato a settembre 2026). L'applicazione si è inasprita: dal 1° gennaio 2026 il Department of Business Development (DBD) richiede prove bancarie che gli azionisti thailandesi di società con partecipazione straniera abbiano pagato le proprie quote con fondi propri, e dal 1° aprile 2026 controlli simili si applicano ai trasferimenti di quote e ai cambi di amministratore (ordini del DBD come riassunti da DFDL e Nishimura & Asahi, verificato a settembre 2026).

Se un broker offre una società di comodo con azionisti thailandesi che non incontrerà mai, si allontani.

Terreno: le eccezioni ristrette

• Il matrimonio non dà al coniuge straniero diritti sul terreno. Un coniuge thailandese può comprare terreno a proprio nome, e il coniuge straniero firma al Land Office una dichiarazione che il denaro è proprietà personale del coniuge thailandese.
• La sezione 96 bis del Land Code consente a uno straniero che investe almeno 40 milioni di baht in asset approvati di fare domanda per un massimo di un rai (1.600 m²) di terreno residenziale, con il permesso del Ministro dell'Interno. Viene concessa raramente (Land Code, verificato a settembre 2026).

Atti di proprietà

Il Department of Lands rilascia diversi gradi di documento fondiario. Compri solo terreno, o un edificio su terreno, con un chanote (Nor Sor 4 Jor), il titolo pieno con confini rilevati. Gradi inferiori come Nor Sor 3 Gor comportano un rischio maggiore di controversie sui confini e sono più difficili da affittare e rivendere. La ricerca del titolo effettuata dal suo avvocato al Land Office conferma quale documento sta comprando.

Il denaro deve arrivare dall'estero

Per registrare un condominio a nome straniero, occorre dimostrare al Land Office che il denaro dell'acquisto è entrato in Thailandia in valuta estera, oppure proveniva da un conto in baht di non residente o da un conto in valuta estera (Condominium Act, sezione 19). Secondo le regole di segnalazione della Bank of Thailand, per ogni trasferimento di USD 50.000 o più, la banca thailandese ricevente emette un modulo di Transazione in Valuta Estera (modulo FET). Per trasferimenti più piccoli emette invece una lettera che conferma la rimessa in entrata.

Tre regole pratiche. Invii il denaro in dollari, euro o sterline e lasci che la banca thailandese lo converta. Scriva lo scopo nel bonifico, ad esempio "acquisto dell'unità di condominio 12A, [nome edificio]". Assicuri che il nome del mittente o del destinatario corrisponda all'acquirente indicato sull'atto di proprietà. Conservi i moduli FET: le serviranno di nuovo quando venderà e vorrà rimpatriare il ricavato.

Pagate al Land Office il giorno del trasferimento

Le aliquote sotto provengono dalla guida della Siam Commercial Bank sulle imposte di trasferimento e dalla sintesi fiscale immobiliare thailandese di DLA Piper, verificate a settembre 2026.

| Onere | Aliquota | Base | Chi paga di solito | |---|---|---|---| | Imposta di trasferimento | 2% | Valore stimato ufficiale | Ripartita o negoziata | | Imposta specifica sull'attività d'impresa | 3,3% | Il più alto tra prezzo di vendita e valore stimato | Venditore, se posseduto da meno di 5 anni | | Imposta di bollo | 0,5% | Il più alto tra prezzo di vendita e valore stimato | Venditore, solo se non si applica l'imposta specifica sull'attività d'impresa | | Ritenuta d'acconto | 1% per un venditore societario; progressiva per un individuo | Il più alto tra prezzo di vendita e valore stimato (società); valore stimato (individuo) | Venditore |

Chi paga cosa è materia contrattuale, quindi legga quella clausola prima di firmare.

Le locazioni sono più economiche da registrare: il Land Office applica l'1% dell'affitto totale per l'intera durata più lo 0,1% di imposta di bollo.

La riduzione della spesa allo 0,01% non si applica a lei. Fino al 30 giugno 2027 le imposte di trasferimento e ipoteca sono ridotte allo 0,01% per case e condomini fino a 7 milioni di baht. Il governo ha esteso la misura il 30 giugno 2026, ma si applica solo agli acquirenti individuali thailandesi (Tilleke & Gibbins, luglio 2026).

Possedere

Il Land and Building Tax Act B.E. 2562 (in vigore dal 2020) e il suo decreto sulle aliquote fissano le aliquote residenziali dallo 0,02% allo 0,1% del valore stimato, a seconda della fascia di valore, con un tetto legale dello 0,3%. Una casa usata come residenza principale del proprietario è esente fino a 50 milioni di baht se il proprietario detiene terreno ed edificio, oppure 10 milioni di baht per il solo edificio (che copre i condomini), a condizione che il nome del proprietario compaia nella registrazione dell'abitazione al 1° gennaio dell'anno fiscale (sintesi Lex Bangkok della legge, verificato a settembre 2026). Se un proprietario straniero soddisfa il requisito dipende dall'ottenere una registrazione dell'abitazione per l'unità, quindi conviene verificare con l'ufficio distrettuale locale. Altrimenti si applica ai condomini la fascia dello 0,02%, pari a 400 baht all'anno ogni 2 milioni di baht di valore stimato.

I proprietari di condominio pagano anche le spese condominiali comuni e un contributo una tantum al fondo di riserva stabilito dal comitato di gestione di ogni edificio. Chieda la tariffa attuale per metro quadro prima di impegnarsi.

Reddito da locazione

Secondo il Codice delle Entrate, l'affitto di un immobile thailandese è tassato in Thailandia come reddito personale ad aliquote progressive dallo 0% al 35%, indipendentemente dal fatto che vi si viva (tabella aliquote del Revenue Department, verificato a settembre 2026). Quando l'inquilino è una società thailandese, questa trattiene parte dell'imposta alla fonte. Presenti una dichiarazione thailandese ogni anno e conservi i contratti di locazione.

Denaro portato in Thailandia

Se si diventa residenti fiscali thailandesi (180 giorni o più in un anno solare), il reddito estero guadagnato dal 1° gennaio 2024 è tassabile in Thailandia quando lo si porta nel paese, secondo l'istruzione del Revenue Department Por. 161/2566. I risparmi guadagnati prima del 2024 possono essere rimessi esentasse. Un'esenzione proposta per il reddito rimesso entro due anni era ancora una bozza ad agosto 2026 (tracker di Thai Law Online). Se pensa di trasferirsi in Thailandia e pagare un immobile con reddito recente, chieda consulenza fiscale prima di spostare il denaro.

Comprare un immobile in Thailandia non dà alcun diritto a un visto o a un permesso di residenza. Un proprietario entra e soggiorna con qualsiasi visto per cui è idoneo. Le principali opzioni per soggiorni lunghi, con le soglie verificate a settembre 2026:

• Pensionistico (Non-Immigrant O o O-A, età 50+), regole dell'Immigration Bureau come riassunte da Siam Legal: 800.000 baht depositati in una banca thailandese, un reddito mensile di 65.000 baht, oppure una combinazione che raggiunge 800.000 baht all'anno. Esteso un anno alla volta. La versione O-A richiede assicurazione sanitaria.
• Visto Long-Term Resident (LTR), 10 anni. Gestito dal Board of Investment; dati dal sito LTR del BOI. La categoria Wealthy Pensioner richiede un reddito passivo annuo di USD 80.000, oppure USD 40.000 più USD 250.000 investiti in immobili o titoli di stato thailandesi. La categoria Wealthy Global Citizen richiede USD 1 milione in asset e USD 500.000 investiti in Thailandia, che possono includere un immobile. Entrambe richiedono USD 50.000 di assicurazione sanitaria o USD 100.000 in deposito.
• Iscrizione Thailand Privilege. Un pacchetto visto a pagamento, da 650.000 baht per cinque anni fino a 5 milioni di baht per 20 anni (Thailand Privilege Card Co., settembre 2026). Dà soggiorni lunghi ma nessun diritto di lavoro.

Questa è la versione breve. La nostra guida ai visti per soggiorni lunghi in Thailandia confronta le vie, i documenti e i costi nel dettaglio.

Passo per passo per un condominio

L'ordine seguente rispecchia la procedura di registrazione del Land Office e i controlli che gli avvocati immobiliari thailandesi raccomandano. Nessuno di questi passaggi è facoltativo.

1. Ingaggi il proprio avvocato prima di prenotare qualsiasi cosa, uno che lavori per lei anziché per lo sviluppatore o l'agente.
2. Verifichi l'unità. Ricerca del titolo al Land Office, mutui e altri oneri, permessi edilizi, i conti del comitato di gestione, e conferma scritta della quota straniera per la sua unità.
3. Prenoti. Versi la caparra solo dopo che il suo avvocato ha letto i termini, e la renda rimborsabile se i controlli evidenziano problemi.
4. Firmi il contratto di compravendita. Per unità off-plan, legga la data di completamento, le penali per ritardo e cosa succede se lo sviluppatore non finisce l'opera. L'escrow non è standard in Thailandia, quindi la maggior parte delle rate va direttamente allo sviluppatore.
5. Trasferisca il denaro dall'estero secondo le regole FET nella sezione legale.
6. Registri al Land Office. Acquirente e venditore, o i loro rappresentanti con procura, partecipano. Le spese e le imposte elencate nella sezione fiscale vengono pagate lì, e l'unità viene registrata a suo nome nello stesso appuntamento.

Per una casa o una villa

Si applicano gli stessi controlli, più l'accesso stradale e la destinazione urbanistica del terreno. La locazione viene registrata sul titolo del terreno al Land Office, e la proprietà dell'edificio, o un diritto di superficie su di esso, viene registrata separatamente. Per ville off-plan, scopra esattamente chi possiede il terreno durante la costruzione e cosa succede ai suoi pagamenti se il progetto si ferma.

Finanziamento

Le banche thailandesi raramente prestano ai non residenti; dove lo fanno, di solito chiedono un permesso di lavoro e un reddito locale, quindi si informi direttamente in banca prima di contare su un prestito. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti, usa un piano rateale dello sviluppatore, oppure si indebita contro asset nel proprio paese.

Gli errori più costosi

• Versare una caparra prima che la quota straniera sia confermata per iscritto.
• Considerare "30+30+30" come 90 anni dopo la sentenza della Corte Suprema 4655/2566 del marzo 2025.
• Detenere terreno tramite una società prestanome, che il DBD verifica alla costituzione dal gennaio 2026 e ai cambi di quote dall'aprile 2026.
• Inviare baht da un conto residente thailandese invece di valuta estera, il che può bloccare la registrazione di un condominio in piena proprietà secondo la sezione 19 del Condominium Act.

La Thailandia è economica da vivere secondo gli standard dell'Europa occidentale, ma Bangkok e Phuket costano notevolmente di più rispetto a Chiang Mai. Dati raccolti dagli utenti Numbeo, aggiornati dal 21 al 22 settembre 2026:

| Città | Persona sola, escluso affitto | Affitto bilocale, centro città | Affitto bilocale, fuori centro | |---|---|---|---| | Bangkok | 23.600 baht | 22.800 baht | 11.700 baht | | Phuket | 21.500 baht | 24.500 baht | 16.300 baht | | Chiang Mai | 18.200 baht | 16.000 baht | 9.600 baht |

Per una famiglia di quattro, Numbeo colloca la spesa a Bangkok a circa 86.000 baht al mese prima dell'affitto.

Si può vivere con USD 2.000 al mese? Al cambio Numbeo di circa 36 baht per dollaro, USD 2.000 sono circa 72.000 baht. Una persona sola che affitta un bilocale nel centro di Bangkok necessita di circa 46.000 baht secondo questi dati, quindi sì, con margine per viaggi e risparmi. Una coppia che vive allo stesso modo se la cava bene con USD 3.000. Le scuole internazionali e l'assicurazione sanitaria privata sono i costi che incidono di più sul budget, quindi vanno calcolati a parte.

Per un'analisi più completa per città, veda la nostra guida al costo della vita in Thailandia.

Rendimenti

Global Property Guide ha stimato il rendimento locativo lordo medio in Thailandia al 6,49% a febbraio 2026, e al 6,22% a Bangkok. Sono dati lordi. Spese condominiali comuni, arredamento, commissione dell'agente, sfitto e imposta sul reddito vengono detratti prima di vedere un rendimento netto, e gli affitti nelle località turistiche oscillano bruscamente tra alta e bassa stagione.

Locazioni a lungo termine

Affittare per 30 giorni o più è una locazione ordinaria secondo il Codice Civile e Commerciale e resta fuori dal Hotel Act, quindi un proprietario straniero può farlo senza licenza. A Bangkok, gli inquilini cercano unità arredate vicino alle stazioni BTS e MRT, e i contratti annuali sono comuni.

Locazioni giornaliere e settimanali

Affittare un condominio per meno di 30 giorni conta come gestire un albergo secondo l'Hotel Act B.E. 2547. Senza licenza alberghiera la sanzione arriva fino a un anno di carcere, una multa fino a 20.000 baht, o entrambe, più fino a 10.000 baht per ogni giorno in cui l'infrazione continua (Thai Law Online, verificato a settembre 2026). Le autorità di Phuket hanno iniziato a incrociare gli annunci sulle piattaforme di prenotazione nel 2026, e la maggior parte degli edifici condominiali vieta comunque le locazioni brevi nel proprio regolamento. Se il reddito da Airbnb fa parte del suo piano, verifichi il regolamento dell'edificio e la posizione sulla licenza prima di comprare, oppure scelga un progetto che opera già sotto licenza alberghiera.

Cosa fare adesso

Decida prima se ha bisogno di terreno o può accontentarsi di un condominio: da questo dipende ogni altro passo. Poi selezioni unità nel catalogo Thailandia, chieda per iscritto all'ufficio del comitato di gestione informazioni sulla quota straniera, e faccia verificare il titolo da un avvocato thailandese indipendente prima di inviare qualsiasi somma.