Спросите десять человек, где покупать в 2026 году, — получите десять ответов, и почти каждый будет советовать тот рынок, на котором сам зарабатывает. Поэтому сразу договоримся о правилах игры. В этом материале мы сравниваем девять стран, с которыми HomeNSearch работает ежедневно (всего в каталоге 13 рынков), и сознательно никого не ставим на первое место. Рейтинг подразумевает единственно верный ответ, а его здесь нет: лучшая страна для инвестиционной недвижимости зависит от того, какую задачу вы ставите перед объектом — приносить арендный доход, расти в цене или обеспечивать вид на жительство впридачу.
Одно обещание перед списком. Если программа резидентства закрылась — мы так и напишем. Если валюта нестабильна — тоже. Подборки стран, которые обходят риски стороной, уже обошлись реальным покупателям в реальные деньги, а распутывать такие сделки задним числом брокерам приходится куда чаще, чем принято признавать.
Девять рынков ниже — это те страны, которые реально выбирают наши инвесторы, из 13 представленных в каталоге. Италия, Франция и остальные страны тоже годятся для инвестиций — просто именно здесь сейчас самые убедительные аргументы.
Как выбирать, прежде чем сравнивать страны
Четыре вопроса расставляют всё по местам быстрее любой таблицы цен за квадратный метр.
- Какая цель? Арендный доход, рост капитала и вид на жительство указывают на разные точки на карте. Доход тянет к рынкам с низкими налогами и высоким турпотоком. Рост — к экономикам, поднимающимся с низкой базы. ВНЖ сразу сужает список до горстки стран, которые всё ещё меняют недвижимость на разрешение на проживание.
- Насколько быстро может понадобиться выйти из актива? Ликвидность — тихая переменная в любой зарубежной покупке. Правильно оценённая квартира в Мадриде уйдёт за недели; вилла на маленьком адриатическом полуострове может ждать своего единственного покупателя год. Если у капитала есть срок, этот разброс важнее лишнего пункта доходности.
- Сколько заберут налоги на каждом этапе? Считайте все три момента — покупку, владение и выход. Рынок может быть дешёвым на входе и дорогим в содержании, или наоборот. Дубай и Никосия почти ничего не просят ежегодно; большая часть Западной Европы забирает свой процент каждый год владения.
- Кто будет управлять объектом? Квартире в трёх часовых поясах от вас нужен кто-то на месте — сдавать, убирать, чинить бойлер в два часа ночи. Рынки с развитыми управляющими компаниями — Дубай, Пхукет, испанские costas — гораздо терпимее к отсутствующему владельцу, чем те, где эту службу пришлось бы собирать самому.
Правильный вопрос не «какая страна лучшая», а «какая страна лучше всего выполнит ту единственную задачу, ради которой вы покупаете эту недвижимость».
Ещё один фильтр, который спасает от необдуманных решений: оставляйте в шорт-листе только те страны, куда готовы слетать хотя бы раз перед сделкой и примерно раз в год после неё. Правила меняются, районы меняются, и владелец, который приезжает лично, узнаёт об этом раньше, чем рынок успевает заложить перемены в цену.
Держите свои ответы в голове по ходу чтения. А вот и девять рынков — с честной версией каждого случая.
Объединённые Арабские Эмираты: ставка на доход
Дубай — самый простой аргумент в этой статье. Эмират не берёт ни ежегодный налог на недвижимость, ни налог на арендный доход, поэтому валовая аренда — редкий случай — почти равна тому, что реально остаётся в кармане. Из расходов — разовый сбор 4% в пользу Земельного департамента Дубая при покупке и сервисные платежи здания, пока вы владеете объектом. Именно эта арифметика превращает доходность, которая выглядела бы фантастикой в Париже или Мюнхене, в обычное дело для Jumeirah Village Circle или Dubai Marina.
Иностранцы покупают фригольд в специально отведённых зонах, и вся машина работает быстро: переоформление права собственности занимает дни, а не месяцы. Вложение от AED 2 млн в недвижимость даёт право на 10-летнюю Golden Visa, которая незаметно стала самым популярным маршрутом к резидентству среди наших инвесторов. Риски — предложение и цикличность рынка. Дубай строит в темпе, на который не решается ни один европейский город, и массовая сдача объектов на этапе off-plan способна на год-два просадить арендные ставки то в одном районе, то в другом. Покупайте локацию и репутацию застройщика, а не картинку в рендере. У покупателей off-plan есть защита, о которой стоит знать: платежи идут через эскроу-счета под контролем Земельного департамента и высвобождаются по мере готовности стройки.
Сама виза распространяется на супруга и детей, продлевается, пока актив у вас в собственности, и не требует постоянно жить в ОАЭ. Именно поэтому многие покупатели воспринимают её как план Б, который заодно приносит арендный доход.
Наша страница по ОАЭ показывает, сколько стоит недвижимость на каждом уровне — от студий до брендированных пентхаусов.
Кипр: доступ в ЕС при минимальных расходах на владение
Кипр отменил ежегодный налог на недвижимое имущество ещё в 2017 году, что делает остров одним из самых дешёвых мест в ЕС просто для владения недвижимостью. Добавьте сюда правовую систему на основе английского общего права, договоры, которые можно читать по-английски, и программу постоянного резидентства при инвестиции от €300 000 в новостройку — и притяжение острова для покупателей из-за пределов ЕС перестаёт быть загадкой. Само резидентство требует лишь визита раз в два года, чтобы не потерять статус, — одно из самых мягких требований по присутствию в Европе.
Двигатель аренды — туризм плюс растущий сектор услуг. Лимасол держит корпоративный спрос, Пафос и Ларнака забирают курортную аренду, а сезон достаточно длинный, чтобы владельцы краткосрочной аренды не ставили весь год на один август. В честном разборе не обойтись без двух оговорок. Прирост капитала при продаже облагается налогом 20%, так что просчитайте выход из сделки прежде, чем влюбитесь во вход. На новостройки начисляется НДС, а на вторичку — нет, и это меняет сравнение сильнее, чем разница в ценниках; прогоните оба варианта сделки, прежде чем выбирать сторону рынка. И да, цены на новостройки Лимасола уже много лет растут без остановки — охота за выгодными вариантами теперь идёт в Ларнаке и в деревнях в нескольких минутах от берега.
Наш каталог по Кипру охватывает прибрежные города — удобно сравнить их между собой.
Греция: восстановление рынка плюс виза в придачу
Греческая недвижимость почти десять лет падала в цене и с 2017 года карабкается обратно. Именно этот долгий провал и создаёт возможность: даже после уверенного роста значительная часть рынка всё ещё стоит дешевле сопоставимых западноевропейских побережий, а туризм бьёт национальные рекорды и заполняет календари краткосрочной аренды с мая по октябрь. У Афин — ликвидность, у островов — громкие ночные тарифы, а побережье вокруг Салоник расположилось где-то посередине.
Golden Visa здесь выжила после того, как закрылись аналогичные программы в Испании и Португалии, хотя порог входа теперь зависит от географии. В самых востребованных зонах нужно €800 000, в остальной части страны — €400 000, а маршрут за €250 000 остался для реставрации памятников архитектуры или переоборудования коммерческих помещений — незаметно превратившись в лазейку для тех, кто ищет варианты подешевле. Отдельное замечание для инвесторов, рассчитывающих на доход: Афины начали ограничивать новую регистрацию краткосрочной аренды в центральных районах. Проверяйте правила именно для того квартала, куда покупаете, а не общий заголовок по стране. Впрочем, у объекта без лицензии на краткосрочную сдачу всё равно есть спрос: в Афинах хронически не хватает отремонтированных квартир для местных жителей, и на хороший вариант выстраивается очередь из долгосрочных арендаторов. У визы вообще нет требования по минимальному сроку пребывания, и немало держателей приезжают лишь для того, чтобы проверить, как там квартира.
Турция: дешёвый вход и жёсткий урок про валюту
В долларовом выражении Стамбул и Анталья продают одни из самых дешёвых квадратных метров среди крупных городов в нашем списке. Иностранцы покупают почти без ограничений, сделки закрываются быстро, а покупка от $400 000 при обязательстве держать объект три года даёт право на турецкое гражданство — с паспортом — для всей семьи. На бумаге это самое агрессивное предложение в статье.
А теперь честная часть. Лира десять лет теряет позиции к доллару, и инфляция, хоть и отступила от пика, остаётся намного выше того, что европейский инвестор считает нормой. Аренда номинирована в лирах и пересматривается по графику, который исторически отставал от инфляции, — так что доходная часть турецкой инвестиции ненадёжна в твёрдой валюте. У тех, кому здесь везёт, квартира — это актив, оценённый в долларах, с паспортом в довесок, а аренда — просто бонус. Те, кто гонится только за доходностью, обычно уходят разочарованными — и уходят громко.
Одна процедурная деталь, если паспорт — главная цель: порог $400 000 считается по официальной оценке, а не по цене в договоре, и сделку нужно правильно оформить с первого дня. Берите юриста, который уже проводил именно эту схему, а не универсала.
Грузия: самое быстрое оформление в этом списке
Регистрация права собственности в Грузии занимает один рабочий день в Доме юстиции, стоит символическую сумму и не требует ни резидентства, ни местного партнёра, ни отдельного разрешения на покупку квартиры — исключение только сельхозземля, её иностранцам покупать нельзя. После сделки налоги почти не мешают: небольшая фиксированная доля от арендного дохода государству — и всё. Для первой зарубежной покупки одно только отсутствие бюрократии убеждает само по себе.
Двигатель — Батуми. Черноморский курорт держит долгий сезон пляжного туризма, конференций и казино-трафика со всего региона, а его башни на набережной строились именно под спрос краткосрочной аренды, который весь этот поток создаёт. Старые районы Тбилиси предлагают более спокойную игру: отремонтированные квартиры для удалённых сотрудников и гостей на длительный срок. Оценивайте оба варианта реалистично. Батуми продолжает строить новые башни, поэтому итоговую доходность решают конкретный район и оператор, который управляет вашим юнитом. Лари колеблется, как и любая небольшая валюта, хотя сделки здесь обычно номинируются в долларах, что снимает часть вопроса при покупке, даже если аренда всё равно приходит в местной валюте. Начните с нашего каталога по Грузии и оцените разброс сами.
Черногория: дефицит на Адриатике
Береговая линия Черногории короткая и крутая, значительная её часть под охраной, поэтому предложение застраиваемого побережья реально ограничено — а вокруг Которского залива, объекта ЮНЕСКО, оно почти зафиксировано. Такой дефицит тихо и терпеливо работает на долгосрочную стоимость. Страна использует евро, облагает недвижимость по минимуму и выдаёт владельцам продлеваемый временный вид на жительство — скромный, но реальный бонус для тех, кто планирует проводить здесь лето. Котор, Тиват и Будва ведут себя как три отдельных рынка, упакованные в сорок километров побережья: одни и те же деньги покупают в них совсем разные вещи, так что посмотрите все три, прежде чем выбирать.
Более крупная ставка — политическая. Черногория — кандидат в ЕС, и каждый убедительный шаг к членству подтягивал цены на побережье ближе к нормам Евросоюза. Никто не гарантирует сроки, а кандидатства и раньше зависали на годы. Два предупреждения. Программа гражданства за инвестиции закрылась в конце 2022 года, так что игнорируйте любую рекламу, намекающую на обратное. И это маленький рынок: пул покупателей на виллу за €900 000 над Котором измеряется десятками, а не тысячами. Терпение здесь — часть цены входа.
Португалия и Испания: зрелая пара рынков
Эти две страны стоят рядом, потому что решают другую задачу. Лиссабон или Малагу никто не покупает ради налогового режима — их покупают ради глубины рынка: прозрачное право собственности, ипотека для нерезидентов в обычных розничных банках, профессиональный рынок аренды и, прежде всего, ликвидность при перепродаже. Финансирование — отдельное тихое преимущество: кредит в испанском или португальском банке под разумную ставку растягивает тот же капитал дальше, чем почти на любом другом рынке из этого списка. Когда планы меняются, правильно оценённая квартира в крупном иберийском городе находит покупателя быстро. На большинстве других рынков из этой статьи — нет.
Португалия
Проясним сразу: маршрут golden visa через недвижимость закрылся в октябре 2023 года, и покупка объекта больше не ведёт к резидентству. Осталось то, что и было под программой: рынок со стабильным международным спросом в Лиссабоне, Порту и Алгарве, глубокий пул долгосрочных арендаторов и туристическая индустрия без признаков спада. Расходы на покупку и муниципальные налоги реальны, но предсказуемы, а юридический процесс почти не преподносит сюрпризов. Сегодняшняя Португалия — это классический инвестиционный кейс, и после ажиотажа начала 2020-х вокруг программы это, пожалуй, даже здоровее для тех, кто покупает сейчас.
Испания
Испания закрыла свою golden visa в апреле 2025 года, так что логика та же: приезжайте ради рынка, а не ради бумаг. Это самый крупный и ликвидный рынок в статье — здесь продают всё, от скромных квартир в глубине страны до вилл в Марбелье с восьмизначным ценником, через профессиональную инфраструктуру, которая обслуживает иностранных покупателей уже пятьдесят лет. Перед сделкой стоит учесть два момента. Полные расходы на покупку нередко достигают двузначного процента от цены, а лицензию на краткосрочную аренду в Барселоне и других жёстко регулируемых городах получить по-настоящему сложно. Зато долгосрочная аренда опирается на хронический дефицит жилья в каждом крупном мегаполисе.
Таиланд: туристический доход с механикой квот
Таиланд — единственная страна в списке, где сначала приходится объяснять саму структуру собственности. Иностранцы не могут владеть землёй, но могут владеть кондоминиумом в полную собственность — с оговоркой из Закона о кондоминиумах: иностранные покупатели вправе владеть максимум 49% общей площади юнитов в здании. В популярных домах эта квота быстро заполняется, поэтому первый вопрос по любому тайскому кондо — осталась ли ещё иностранная квота. Есть и вторая механика: чтобы зарегистрировать иностранный фригольд, деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть задокументированы принимающим банком, — так что бумаги на перевод стоит готовить заранее, а не в последний момент. Если в нужном здании квота исчерпана, запасной вариант — зарегистрированная аренда на 30 лет с возможностью продления по договорённости. Кого-то это устраивает без всяких оговорок, кто-то разворачивается и уходит. Решите, кто вы, ещё до вылета.
Разберитесь со структурой — и дальше это простой кейс туристического дохода. У Пхукета, Паттайи и Бангкока — огромные рынки аренды у каждого, а в курортных комплексах обычно есть управляющие службы, для которых отсутствующий владелец — это норма, а не исключение. Резидентства за покупку недвижимости здесь не дают, так что воспринимайте Таиланд исключительно как игру на доход и образ жизни, а не как иммиграционный маршрут.
Риски, которые едут с вами повсюду
Часть рисков привязана к конкретной стране и уже разобрана выше. Четыре следуют за вами повсюду. Первый — валюта: если вы зарабатываете в евро, а актив приносит доход в лирах, лари или батах, движение курса способно на бумаге стереть годовой арендный доход — или, наоборот, преподнести неожиданный подарок. Второй — регулирование. Правила краткосрочной аренды за несколько лет ужесточились в Афинах, Барселоне и Лиссабоне, и лицензионный режим способен за одну ночь пересчитать всю экономику курортной квартиры.
Третий — выход из сделки. Расходы на продажу, налог на прирост капитала и, в некоторых странах, месяцы бюрократии съедают часть итоговой доходности, а просчитывают это на входе почти никогда. Сделайте это заранее. И последний — сама дистанция: объекту, до которого не долететь на выходные, нужна отчётность, которой можно доверять, — от справок по аренде до счетов за ремонт. Спросите у любой управляющей компании на собеседовании, как и как часто она отчитывается перед владельцами. Качество этого ответа предсказывает все дальнейшие отношения.
Какая страна подходит какому инвестору
Вот как мы на практике ускоряем это решение — на основе профилей покупателей, которые чаще всего встречаются нам среди 13 стран HomeNSearch.
- Доход при минимальном налоговом трении — это Дубай, а Грузия — бюджетная версия той же идеи.
- ВНЖ в ЕС плюс объект, который можно сдавать, — это Греция через Golden Visa или Кипр через маршрут постоянного резидентства от €300 000.
- Если приоритет — второй паспорт, это Турция, но заходить туда нужно с открытыми глазами на счёт лиры.
- Долгосрочный рост капитала — это побережье Черногории, купленное с запасом терпения на будущий выход.
- Ликвидность и минимум драмы прежде всего говорят в пользу Испании или Португалии — с более высокими налогами как платой за глубокий рынок.
- Чистая экономика курортной аренды ведёт в Таиланд — как только решён вопрос с квотой.
Ничего из этого не теоретизирование. Именно в этих девяти рынках сосредоточены наши инвесторы, страницы стран показывают актуальные предложения, а наша команда отговорит вас от неудачного варианта ещё до того, как вы во что-то ввяжетесь. Эта последняя услуга бесплатна и экономит больше всего.
Часто задаваемые вопросы
В какой стране арендодатели платят меньше всего налогов?
ОАЭ, и с большим отрывом. Ни ежегодного налога на недвижимость, ни налога на аренду — только разовый сбор 4% при покупке и текущие сервисные платежи. На втором месте Грузия с её небольшими фиксированными налогами, и отдельного упоминания заслуживает Кипр — там владение недвижимостью почти ничего не стоит в год. Ко всем трём применима одна оговорка: отсутствие налога по месту нахождения объекта не значит отсутствие налога у вас дома — своя страна может обложить этот доход по собственным правилам и соглашениям об избежании двойного налогообложения.
Можно ли всё ещё получить резидентство ЕС через покупку недвижимости в 2026 году?
Да, через две из наших девяти стран. Golden Visa Греции требует от €250 000 до €800 000 в зависимости от региона и типа недвижимости, а Кипр выдаёт постоянное резидентство при инвестиции от €300 000 в новостройку. Португалия закрыла маршрут через недвижимость в октябре 2023 года, а Испания закрыла свою программу в апреле 2025-го, так что любой сайт, который до сих пор их рекламирует, просто не обновлялся.
Действует ли ещё турецкий маршрут к гражданству за $400 000?
Да, на момент публикации этой статьи. Купите недвижимость от $400 000, обязуйтесь держать её три года — и вы вместе с ближайшей семьёй сможете подать на гражданство. Условия программы менялись несколько раз с момента запуска, так что перед переводом задатка уточните актуальные правила у независимого юриста.
Где на этом списке самый дешёвый порог входа?
Грузия и Турция — по цене входного билета. В Батуми продаются одни из самых дешёвых новых квартир на первой линии среди всех рынков, которые мы охватываем, а Стамбул остаётся дешёвым в долларовом выражении для города с пятнадцатью миллионами жителей. Правда, дешёвый вход — не то же самое, что низкий риск: оба рынка несут валютную нагрузку, которой нет у рынков в евро и дирхамах.
На каком рынке проще всего будет продать объект потом?
Испания, с Португалией почти вплотную следом. Глубокий локальный спрос плюс постоянный интерес иностранных покупателей означают, что правильно оценённый объект уходит быстро. Дубай тоже неплохо перепродаётся в нормальных условиях — помогает быстрое переоформление права собственности. Самый долгий выход в этой группе — у маленьких рынков, прежде всего у Черногории, где поиск подходящего покупателя может занять кварталы, а не недели.
