В Португалии для иностранных покупателей недвижимости нет никаких ограничений. Вообще никаких. Канадец, британец и лиссабонец подписывают один и тот же акт и платят одни и те же налоги. Спотыкаются обычно не на правилах, а на порядке действий: налоговый номер нужен раньше банковского счёта, проверки юриста — раньше депозита, а сам акт мало что значит, пока не зарегистрирован. Соблюдёте порядок — и сделка в Португалии окажется одной из самых предсказуемых в Европе.
Вот как это работает на практике, от NIF до нотариуса, включая налоговую льготу 2024 года для покупателей до 35 лет, которую до сих пор пропускает большинство англоязычных гидов.
Кто может купить? Любой
Гражданин ЕС, гражданин третьей страны, резидент, турист — португальский закон на этапе покупки не делает между ними разницы. Нет ни разрешения для иностранных покупателей, ни закрытых прибрежных зон, ни дополнительного гербового сбора для нерезидентов, о котором спорит Испания и который уже ввела Британия. Даже приезжать в страну не обязательно: доверенность позволяет юристу подписать всё за вас.
Владение жильём не даёт права жить в Португалии — об этом ниже, потому что правила поменялись в 2023 году, а немало агентов до сих пор озвучивают старые.
Шаг первый и обязательный: NIF
NIF (Número de Identificação Fiscal) — девятизначный португальский налоговый номер, без которого не двигается ничего. Он нужен, чтобы открыть счёт, подписать предварительный договор, заплатить налоги при покупке и даже потом оформить электричество.
Граждане ЕС и ЕЭЗ получают его лично в любом отделении Finanças, часто в тот же день и бесплатно. Покупателям не из ЕС нужен налоговый представитель в Португалии — обычно юрист или специализированная служба, которая запрашивает номер за них. Делается это дистанционно: копия паспорта, подтверждение адреса, подписанный мандат — и NIF приходит через несколько дней. Онлайн-сервисы берут за это примерно €100–150; если юрист уже нанят, он чаще всего включает это в свой гонорар.
Откройте португальский счёт заранее
Формально сделку можно завершить и с иностранного счёта. На практике так почти никто не делает. Оплата при завершении идёт банковским чеком, коммунальным службам нужен местный автоплатёж, ежегодный IMI проще платить локально, а без счёта ни один банк не даст ипотеку.
Возьмите с собой паспорт, NIF, подтверждение адреса и дохода. Несколько банков открывают счета нерезидентам удалённо. Начинайте этот процесс, пока ещё только присматриваете объекты: проверки происхождения средств могут занять две-три недели, и не стоит, чтобы CPCV зависел от них.
Перевод самих денег на покупку тоже требует дня на планирование. При переводах с шестью нулями банки проверяют источник средств, так что держите документы под рукой: договор продажи проданного жилья, выписки по накоплениям — всё, что объясняет происхождение суммы. И если платите в фунтах или долларах, сравните курс своего банка с курсом валютного брокера. На €300 000 разница между ними может покрыть приличную часть гонорара юриста.
Юрист, который работает только на вас
В Португалии нанимать юриста не обязано законом — и именно поэтому стоит. Нотариус проверяет законность акта, а не выгодность сделки для вас. Агент по недвижимости работает на продавца. Независимый advogado, за примерно 1–1,5% от цены или фиксированную ставку на недорогом жилье — единственный участник сделки, который отвечает лично перед вами.
Ставки конкретные. В Португалии долги привязаны к объекту, а не к продавцу. Неоплаченные взносы кондоминиума, задолженность по IMI и зарегистрированная ипотека переходят к новому владельцу, если их никто не заметил вовремя. Проверка юриста как минимум включает:
- certidão permanente — выписку из земельного кадастра, подтверждающую, что продавец действительно владеет тем, что продаёт, и раскрывающую любые ипотеки, обременения или судебные пометки;
- caderneta predial — налоговую запись, фиксирующую фискальную идентичность объекта и его налогооблагаемую стоимость (VPT), которая должна совпадать с тем, что вы видели вживую;
- licença de utilização — разрешение на проживание, подтверждающее, что здание одобрено для жилого использования; обязательно для всего, построенного после 1951 года;
- протоколы собраний и счета кондоминиума — доля неоплаченных ремонтов или взносов квартиры достаётся вам вместе с ключами.
Две-три недели — обычный срок на всё это. Тот, кто торопит проверку, рискует купить чужие долги.
CPCV: момент, когда сделка становится обязывающей
Когда проверки пройдены, обе стороны подписывают contrato-promessa de compra e venda — предварительный договор, который все сокращают до CPCV. В нём фиксируются цена, срок завершения сделки, что остаётся в доме, и любые условия; именно на этом этапе движутся деньги — покупатель вносит депозит, sinal, обычно около 10% от цены, а на востребованные объекты иногда и до 20%. Некоторые агентства и застройщики перед этим просят подписать небольшой договор о резервировании — порядка €5000, чтобы снять объект с продажи на время проверок; убедитесь, что эта сумма возвращается, если due diligence вскроет проблемы.
Sinal работает в обе стороны. Откажетесь от сделки без договорного основания — потеряете депозит. Откажется продавец — обязан вернуть депозит в двойном размере, согласно статье 442 Гражданского кодекса. Поэтому в Португалии почти не бывает gazumping: отказаться от покупателя ради более высокой цены продавцу дорого обходится.
Если покупка идёт с кредитом, настаивайте на условии, что CPCV действителен только при одобрении ипотеки. Подпишете без этой оговорки, а банк потом откажет — депозит окажется под угрозой. При быстрых сделках за наличные CPCV иногда пропускают и сразу идут к акту; это законно, но лишает защиты обе стороны, поэтому большинство юристов советуют так не делать, если до завершения не остаются буквально считаные дни.
При покупке на этапе строительства меняется форма договора, а не правила. В CPCV тогда прописывается график платежей, привязанный к стадиям стройки, и важно проверить, что защищает ваши взносы, если застройщик застопорится: правильный ответ — банковская гарантия. Разрешения на проживание на этом этапе ещё не существует, поэтому юрист вместо него проверяет строительное разрешение и репутацию застройщика.
Завершение сделки: escritura и регистрация
Финальный акт, escritura pública de compra e venda, подписывается у нотариуса. Налоги на покупку нужно заплатить заранее — нотариусу требуется подтверждение оплаты до подписания; юрист формирует начисления IMT и гербового сбора через портал Finanças и оплачивает их за день-два до встречи. На встрече нотариус зачитывает акт вслух, сверяет личности и документы, и в этот момент переходит остаток суммы. Не можете быть в Португалии в этот день? Доверенность решает и эту проблему — покупатели из-за рубежа регулярно завершают сделки, не прилетая в страну.
Подписание — это ещё не конец. Право собственности в Португалии закрепляется регистрацией в Conservatória do Registo Predial, и пока ваше имя не внесено в реестр, сам по себе акт не защищает от претензии третьей стороны, зарегистрированной раньше. Государственная услуга Casa Pronta оформляет акт и регистрацию за одну сессию по фиксированной цене €375, или €700 при ипотеке; классический нотариальный маршрут с учётом регистрационных сборов обходится примерно так же. В любом случае регистрируйте право сразу.
Во сколько обходится покупка в Португалии
Закладывайте примерно 6–8% сверх цены для типичной сделки на вторичном рынке. Куда уходят эти деньги:
- IMT, налог на переход права собственности. Он прогрессивный: шкала начинается с 0% и доходит до 10% только в крайнем случае — для покупателей из офшорных юрисдикций из чёрного списка, — а для обычного жилья эффективная ставка обычно между 1% и 6,5%. Полную шкалу ставок мы разбирали в статье про налоги на недвижимость в Португалии.
- Гербовый сбор — фиксированные 0,8% от цены, плюс отдельные 0,6% от суммы кредита, если берёте ипотеку.
- Нотариус и регистрация — от нескольких сотен евро до примерно €1000 в зависимости от маршрута; фиксированные тарифы Casa Pronta выше — как раз ориентир.
- Услуги юриста — обычно 1–1,5% от цены, с разумным минимумом на недорогих объектах.
После завершения сделки платится IMI — ежегодный муниципальный налог 0,3–0,45% от налогооблагаемой стоимости для городского жилья. Для большинства квартир это несколько сотен евро в год, а не тысячи.
Моложе 35? Возможно, IMT вы не заплатите вообще
Теперь то, что упускает большинство гидов. С августа 2024 года покупатели в возрасте до 35 лет включительно, приобретающие первое постоянное жильё в Португалии, освобождены и от IMT, и от гербового сбора. Полное освобождение действует до четвёртой ступени шкалы IMT — на момент написания это около €325 000 (порог пересматривается ежегодно), — с частичной льготой на суммы примерно до вдвое большего значения. Условия: это должно быть первое жильё, вы действительно будете в нём жить, и в предыдущие три года у вас не было в собственности жилой недвижимости. Гражданство значения не имеет — 30-летний, переезжающий из-за рубежа, получает льготу так же, как местный покупатель. При совместной покупке пары каждый оценивается отдельно: если одному 36 лет, льгота всё равно покрывает долю более молодого партнёра.
Суммы немаленькие. На квартире за €300 000 IMT и гербовый сбор вместе составят примерно €13 000. При льготе — ноль.
Ипотека для нерезидентов
Португальские банки охотно кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях. Ожидайте соотношение кредита к стоимости 60–70% против 90% для резидентов, так что закладывайте депозит минимум в треть цены. Банки требуют подтверждение дохода, недавние налоговые декларации и общую долговую нагрузку не выше примерно 35% от чистого дохода, а погасить кредит нужно обычно до 70–75 лет — это сокращает срок для покупателей постарше. Ставки привязаны к Euribor, плавающие или смешанные, и банк обязательно привяжет к кредиту полис страхования жизни, цена которого зависит от вашего возраста, — учтите это в ежемесячном платеже. Получите предварительное одобрение до подписания CPCV и внесите в договор пункт про финансирование; одобрение добавляет к срокам четыре-шесть недель.
Покупка больше не даёт вида на жительство
В октябре 2023 года Португалия закрыла имущественный маршрут «золотой визы». Покупка недвижимости, любой стоимости, в любом регионе, не даёт права на проживание, и агент, намекающий на обратное, работает по устаревшему сценарию. Владельцам не из ЕС положены стандартные шенгенские 90 дней из каждых 180.
Работающие маршруты — это D7, для людей с пассивным доходом примерно на уровне португальской минимальной зарплаты (сейчас около €870 в месяц), и D8, виза цифрового кочевника, где порог удалённого дохода вчетверо выше. Обе ведут к виду на жительство, а через пять лет — к постоянному ВНЖ или праву на гражданство. Мы подробно разобрали обе визы в статье про D7 и визу цифрового кочевника в Португалии.
Сколько всё это занимает по времени
Быстрее, чем можно подумать, зная репутацию португальской бюрократии. NIF — несколько дней. Банковский счёт — одна-три недели. Due diligence — две-три. Промежуток между CPCV и escritura стороны определяют сами, обычно 30–90 дней. Покупатель за наличные, который действует расторопно, способен пройти путь от принятого предложения до зарегистрированного права собственности за шесть-десять недель; с ипотекой честнее говорить о трёх-четырёх месяцах. Самое медленное звено почти всегда — сбор документов со стороны продавца, и это ещё одна причина нанять юриста, который будет их поторапливать.
Когда будете готовы посмотреть сам рынок, загляните в актуальные объявления по Португалии на HomeNSearch — от квартир в Лиссабоне и Порту до вилл по всему Алгарве.
Частые вопросы
Можно ли купить недвижимость в Португалии, не приезжая туда?
Да. NIF получают через налогового представителя, несколько банков открывают счета удалённо, а доверенность позволяет юристу подписать и CPCV, и escritura. Юридически въезжать в Португалию вообще не обязательно, хотя посмотреть объект вживую перед тратой шестизначной суммы всё же стоит.
Какой размер депозита по CPCV и можно ли его потерять?
Стандартно около 10%. Вы теряете его, если отказываетесь от сделки без прописанного в договоре условия — поэтому пункт про ипотеку так важен. Обратная сторона в вашу пользу: продавец, передумавший в последний момент, обязан вернуть депозит в двойном размере.
Даёт ли покупка жилья в Португалии вид на жительство?
Нет. Имущественный маршрут золотой визы закрылся в октябре 2023 года, и само по себе владение недвижимостью не даёт никакого иммиграционного статуса. Если цель — жить в Португалии, работающие варианты — визы D7 и D8, их оформляют отдельно от покупки.
Какие налоги платятся при покупке?
IMT по прогрессивной шкале плюс 0,8% гербового сбора, а сверху — нотариус, регистрация и услуги юриста; в сумме около 6–8% для большинства покупателей. Покупатели первого жилья в возрасте до 35 лет освобождены от IMT и гербового сбора до четвёртой ступени шкалы, что снимает почти весь этот счёт при типичной покупке.
