В Португалии налоги на недвижимость размазаны по всему циклу владения. При покупке платите IMT и гербовый сбор, каждый год владения — IMI, а AIMI подключается, только если ваша недвижимость в стране в сумме превышает 600 000 € налоговой стоимости. На выходе ждёт налог на прирост капитала, и у арендного дохода свои правила, если вы сдаёте жильё.
Пугаться не стоит. По меркам Западной Европы налоги в Португалии умеренные, а ежегодные счета считаются от налоговой стоимости, которая обычно заметно ниже цены покупки. Но детали важны — особенно разница между постоянным жильём и вторым домом для отдыха. В этом гайде HomeNSearch разбираем каждый этап на примере квартиры за 300 000 € в Алгарве, купленной как второй дом. Всё ниже актуально на момент публикации; ставки IMT слегка сдвигаются каждый январь.
Перед любым налогом — NIF
Без португальского налогового номера налоги в Португалии не заплатить. NIF (Número de Identificação Fiscal) нужен в самом начале сделки: без него банк не откроет счёт, а нотариус не оформит акт. Граждане ЕС и ЕЭЗ получают его напрямую в налоговой инспекции. Покупателям из других стран нужен фискальный представитель в Португалии — обычно этим занимается юрист, ведущий сделку, — он получает налоговую переписку от вашего имени. После покупки зарегистрируйтесь ещё и на портале Finanças: там появляются счета IMI, начисления IMT и уведомления AIMI, а бумажные письма на зарубежный адрес нередко приходят уже после срока оплаты.
Покупка: IMT — налог на переход права, который платят до сделки
IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) — главный налог при покупке. Считается от большей из двух величин: цены сделки или налоговой стоимости объекта, а ставка зависит от типа недвижимости и того, как вы будете её использовать.
- Жильё для постоянного проживания облагается по прогрессивной шкале: 0% на первую часть суммы (чуть больше 100 000 € на момент написания), затем ступени 2%, 5%, 7% и 8%, а на самом верху рынка — фиксированные 6% и 7,5%.
- Второй дом или объект под сдачу идёт по той же лестнице, но без нулевой ставки — первая часть суммы облагается уже по 1%.
- Сельскохозяйственная земля — плоская ставка 5%, коммерческая и прочая городская недвижимость — 6,5%.
- Покупатель, действующий через юрлицо из чёрного списка офшорных юрисдикций, платит 10% — отсюда и пугающие заголовки «до 10%». К обычному частному покупателю это не относится.
Именно со сроками чаще всего путаются. IMT не оплачивается за столом у нотариуса в день сделки — его нужно погасить до подписания акта, и нотариус потребует квитанцию, без неё сделка не состоится. На практике юрист формирует начисление онлайн за несколько дней до завершения сделки, а платёж проходит через банк, налоговую инспекцию или портал Finanças.
Шаги вокруг самого налога — от предварительного договора до подписания акта — разобраны в нашем гайде как купить недвижимость в Португалии.
До 35 лет? Первое жильё может быть без налога
С августа 2024 года покупатели младше 36 лет, приобретающие первое постоянное жильё в Португалии, не платят ни IMT, ни гербовый сбор при стоимости объекта примерно до 320 000 €. В диапазоне до около 640 000 € льгота частичная — налог берётся только с суммы сверх порога освобождения. Есть условия: это должно быть первое жильё, в нём нужно реально жить, а в течение трёх лет до покупки у вас не должно быть в собственности другой жилой недвижимости. Мера появилась недавно, и многие старые гайды её ещё не упоминают; на граждан Португалии льгота не завязана — иностранный покупатель 30 лет, отвечающий условиям и переезжающий туда жить, тоже получит её.
Гербовый сбор: фиксированные 0,8%
Гербовый сбор (Imposto do Selo) — самая простая часть системы. Это 0,8% от той же налоговой базы, что и у IMT, оплачивается при подписании акта. При покупке за 250 000 € это 2 000 €. Если берёте португальскую ипотеку на срок больше пяти лет, сам кредит облагается ещё и отдельным гербовым сбором 0,6% — эту сумму стоит учитывать, сравнивая покупку за наличные с покупкой в кредит.
Пример расчёта: второй дом за 300 000 € в Алгарве
Допустим, вы покупаете двухкомнатную квартиру рядом с Лагушем за 300 000 € как дом для отдыха. Постоянным жильём она не будет, поэтому с первого евро применяется таблица для второго дома.
- IMT выходит немного меньше 12 000 €, если провести сумму через все прогрессивные ступени, — эффективная ставка чуть ниже 4%.
- Гербовый сбор добавляет 0,8% от цены, то есть 2 400 €.
- IMI за первый год зависит не от цены, а от налоговой стоимости. Если VPT квартиры оценён в 180 000 €, а муниципалитет применяет ставку 0,35%, годовой счёт составит 630 €.
Итого около 14 300 € налогов при покупке плюс первый годовой счёт — и это ещё до нотариуса, регистрации и юридических услуг. Будь эта же квартира постоянным жильём, свободная от налога первая ступень срезала бы с IMT около 1 000 €. А 34-летний покупатель первого жилья, переезжающий туда жить, не заплатил бы ни IMT, ни гербовый сбор вовсе.
Одна деталь, о которой стоит знать: IMI начисляется тому, кто владеет объектом на 31 декабря, поэтому первое требование об оплате придёт только следующей весной. Сумму свыше 500 € можно разбить на три платежа — в мае, августе и ноябре.
Владение: IMI — ежегодный налог, который пугает меньше, чем кажется
IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) — португальский аналог налога на имущество. Каждый муниципалитет устанавливает свою ставку в национальном коридоре от 0,3% до 0,45% для городской недвижимости. Отдельные муниципалитеты под программами финансового оздоровления могут поднимать её до 0,5%, а сельская земля облагается по 0,8%. Лиссабон держится у нижней границы диапазона, большинство муниципалитетов Алгарве — где-то посередине.
Базой служит VPT (Valor Patrimonial Tributário) — налоговая стоимость, которую власти считают по формуле с учётом площади, местоположения, возраста и качества постройки. VPT пересчитывается при смене собственника, но почти всегда остаётся заметно ниже рыночной цены — часто на 30–50%. Прибрежная квартира, проданная за 400 000 €, вполне может иметь VPT в 220 000 €, что при ставке 0,35% даёт 770 € в год. Покупатели, привыкшие к французскому taxe foncière или американскому property tax, обычно приятно удивляются.
Есть и льготы. Постоянное жильё с невысоким VPT может получить трёхлетнее освобождение от IMI после покупки при соблюдении лимитов по доходу семьи, а домохозяйства с низким доходом в недорогом жилье не платят вовсе.
Вместе с IMI стоит закладывать и не-налоговые расходы: коммунальные платежи за содержание дома (condominium), обычно 50–150 € в месяц в зависимости от здания, и базовые платежи за коммунальные услуги, которые идут даже когда квартира пустует.
AIMI: надбавка сверх 600 000 €
AIMI (Adicional ao IMI) часто называют португальским налогом на роскошь, хотя касается он только недвижимости. Каждый собственник складывает VPT своей жилой недвижимости и земель под застройку в Португалии, вычитает 600 000 € и платит 0,7% с превышения. Часть сверх 1 миллиона облагается по 1%, сверх 2 миллионов — по 1,5%. Супруги и гражданские партнёры могут подавать декларацию совместно, тогда вычет удваивается до 1,2 млн €. Компании платят 0,4% без всякого вычета.
Порог измеряется в VPT, а не в рыночной цене, поэтому один обычный дом почти никогда его не пробивает. Вилла за 700 000 € почти наверняка будет иметь налоговую стоимость заметно ниже отметки в 600 000 €. AIMI рассчитан на крупные портфели и элитную недвижимость Лиссабона и Кашкайша — для большинства иностранных покупателей это налог скорее теоретический.
Сдача в аренду: что заберёт налоговая с вашей платы
Доход от долгосрочной сдачи жилья облагается по фиксированной ставке — 25% с чистой арендной платы для большинства владельцев, после того как жилищный пакет 2023 года снизил прежние 28%. Заключаете более долгий договор — ставка снижается ещё сильнее, и чем длиннее срок аренды, тем больше скидка: так государство подталкивает собственников к стабильным договорам с жильцами. IMI, коммунальные платежи по дому, страховка, обслуживание и ремонт вычитаются из арендной базы. Проценты по ипотеке — нет. Резиденты вместо этого могут включить арендный доход в общую прогрессивную шкалу, если так выгоднее, а при невысоком доходе иногда так и выходит.
Краткосрочная аренда — совсем другой режим. Сдача через площадки вроде Airbnb требует регистрации Alojamento Local, доход считается предпринимательским, а не арендным, и по упрощённому режиму облагается только часть валовой выручки. Загвоздка — в лицензировании: муниципалитеты вправе заморозить выдачу новых регистраций AL в перегретых районах, и часть Лиссабона и Порту уже так и сделала. Прежде чем закладывать в расчёты доход от посуточной сдачи, проверьте, можно ли получить лицензию или перейдёт ли она вместе с объектом.
Мелкий, но важный нюанс: при регистрации нового договора аренды в налоговой взимается разовый гербовый сбор — 10% от одного месяца арендной платы.
Продажа: налог на прирост капитала без страшилок
Резиденты Португалии платят налог с половины прибыли — вторая половина в расчёт вообще не идёт. Продали объект на 150 000 € дороже полной стоимости приобретения — к вашему годовому доходу добавляется 75 000 € по прогрессивной шкале. В стоимость приобретения входят уплаченные при покупке IMT и гербовый сбор плюс документально подтверждённые работы по улучшению за предыдущие двенадцать лет, а после двух лет владения добавляется ещё и корректировка на инфляцию.
Для основного жилья есть лазейка. Реинвестируете вырученные средства в другое основное жильё — в Португалии либо где-то ещё в ЕС или ЕЭЗ — в установленный законом срок, и реинвестированная доля прибыли налогом не облагается. У пенсионеров и владельцев старше 65 лет есть параллельный вариант — вложить средства в пенсионный или страховой продукт вместо покупки жилья.
Нерезидентов долгое время облагали налогом со всей суммы прибыли по фиксированной ставке — суды ЕС раз за разом признавали это правило дискриминационным. Режим с тех пор выровняли: нерезиденты теперь тоже платят с половины прибыли, хотя при определении ставки Португалия учитывает весь мировой доход продавца. Практический совет остаётся неизменным: наймите португальского бухгалтера на год продажи. Ошибки в декларации здесь обходятся дорого.
Португалия против Испании и Италии
Именно на налогах при покупке Португалия тихо выигрывает у соседей в среднем сегменте. В Испании налог на переход права (ITP) на вторичное жильё составляет примерно 6–10% в зависимости от региона — и с первого евро: та же квартира за 300 000 € в Алгарве обошлась бы в 30 000 € ITP в Валенсийском сообществе против примерно 12 000 € IMT в Португалии. Полная картина по Испании — в нашем гайде налоги при покупке недвижимости в Испании. Италия выглядит дёшево для резидентов — регистрационный налог 2% на первое жильё, — но нерезиденты, покупающие второй дом, платят уже 9%, хотя итальянский налог на переход права смягчается тем, что считается от низкой кадастровой стоимости, а не от цены сделки.
Ежегодные расходы сближают все три страны сильнее. Испанский IBI и итальянский IMU держатся примерно в том же диапазоне, что и IMI, хотя Италия освобождает от налога основное жильё, а Испания добавляет региональный налог на крупные состояния. AIMI в Португалии подключается только выше 600 000 € налоговой стоимости, так что типичный иностранный владелец одного объекта сталкивается с одними из самых мягких текущих расходов среди этих трёх стран.
Если цифры вас устраивают, посмотрите актуальные предложения на нашей странице по Португалии. HomeNSearch подбирает квартиры и виллы от Лиссабона и Порту до Алгарве и может связать вас с местными налоговыми консультантами ещё до того, как вы примете решение.
Частые вопросы
Платят ли иностранные покупатели повышенные налоги на недвижимость в Португалии?
Нет. IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI применяются по одним и тем же ставкам независимо от гражданства или места жительства. Единственная штрафная ставка — 10% IMT для сделок через юрлица из чёрного списка офшоров. Что действительно нужно любому иностранному покупателю — это NIF, португальский налоговый номер, ещё до подписания чего-либо.
Когда именно платится IMT?
До завершения сделки. Налоговая выдаёт платёжные реквизиты, вы оплачиваете за день-два до подписания акта, а нотариус проверяет квитанцию перед тем, как кто-либо поставит подпись. Не успели заплатить — дата сделки сдвигается.
Что такое VPT и почему он ниже цены покупки?
VPT — это налоговая стоимость, которую присваивают каждому объекту по формуле, учитывающей размер, местоположение, возраст и качество постройки. Она пересчитывается при продаже, но формула консервативна, поэтому результат часто оказывается на 30–50% ниже рыночной цены. IMI и AIMI считаются именно от неё — отсюда и невысокие годовые счета в Португалии.
Есть ли в Португалии налог на наследство недвижимости?
Формально нет. Супруги, дети и родители наследуют португальскую недвижимость без налога. Прочие наследники платят гербовый сбор в размере 10% от налоговой стоимости объекта, по той же логике облагаются и дарения — с добавлением обычного гербового сбора 0,8% на саму недвижимость.
