Дешёвая квартира может оказаться неудачной инвестицией, а дорогая — тихо обгонять по отдаче всё остальное, что у вас есть. Разобраться, что есть что, помогает доходность от аренды. Считается она за полминуты, но большинство зарубежных покупателей всё равно ошибаются — потому что цифра из рекламного буклета и цифра, которая реально попадёт на счёт, это разные вещи.
В этом материале разбираем оба варианта — валовую и чистую доходность — на одном сквозном примере: квартира за €200 000 на побережье южной Европы, которая сдаётся за €1000 в месяц. Цифры условные и взяты нарочно круглыми. А вот статьи расходов вокруг них — не условные: это то, что реально платят зарубежные арендодатели.
Что показывает доходность от аренды — и чего не показывает
Доходность от аренды — это годовой доход от сдачи, выраженный в процентах от стоимости объекта. И больше ничего. Она отвечает на один-единственный вопрос: насколько усердно эти деньги работают в качестве арендного бизнеса.
Она ничего не говорит о том, вырастет ли цена объекта. Она не учитывает ипотеку, потому что измеряет актив, а не схему финансирования. И она не предупредит вас о протекающей крыше и пустом фонде на ремонт. Относитесь к доходности как к фильтру для первичного отбора: она ставит квартиру в Батуми и таунхаус в Пафосе на одну шкалу — и сразу видно, какой из вариантов стоит изучать дальше.
Формат процента важен именно потому, что делает недвижимость сравнимой со всем остальным. Банковский депозит платит процент, облигация — купон, а квартира под сдачу — доходность. Когда все три говорят на одном языке, остаётся только один вопрос: это лучшее место для денег, если учесть все хлопоты, которые приносит арендатор?
Валовая доходность: расчёт за пять секунд
Разделите годовую арендную плату на цену покупки и умножьте на 100.
Наша квартира стоит €200 000 и сдаётся за €1000 в месяц — то есть €12 000 в год. Двенадцать тысяч разделить на двести тысяч — 0,06. Валовая доходность: 6%.
Агентства и сайты объявлений указывают именно валовую доходность — она быстро считается и красиво выглядит. Что ж, для беглого просмотра двадцати объявлений за один вечер это и правда удобно. Только не принимайте её за деньги, которые реально окажутся у вас в кармане: между этими 6% и вашим счётом стоят все расходы на управление недвижимостью из другой страны.
Чистая доходность: цифра, которая оплачивает счета
Формула та же, только сначала из арендной платы вычитаются операционные расходы. Прогоним нашу квартиру через реалистичный год.
Начнём с простоя. Арендаторы съезжают, квартира стоит пустой между контрактами, и один пустой месяц в год — разумное допущение для большинства рынков. Это сразу снижает собранную аренду с €12 000 до €11 000, прежде чем придёт хоть один счёт.
Теперь сами счета:
- Управление недвижимостью, 10% от собранной аренды: €1100
- Взносы на содержание дома — бассейн, лифт, сад: €1800
- Местный налог на имущество и муниципальные сборы: €400
- Страховка для арендодателя: €250
- Ремонт и замена оборудования, в среднем по хорошим и плохим годам: €600
- Местный бухгалтер для подачи декларации по арендному доходу: €300
Кстати, статья на управление — не роскошь, если вы живёте в другой стране. Кто-то должен передать ключи, вытрясти просроченный платёж на языке, которого вы, может, и не знаете, и впустить сантехника во вторник утром. Десять процентов за долгосрочную аренду — нормальная цена за то, чтобы не летать туда каждый раз, когда что-то капает.
Итого расходов: €4450. Собранная аренда €11 000 минус €4450 — остаётся €6550 чистого дохода. Делим на цену покупки €200 000 и получаем примерно 3,3%.
Строго говоря, делить нужно не на цену, а на всё, что вы потратили. Прибавьте налог на переход права, юридические услуги и скромный бюджет на мебель — и покупка за €200 000 легко превращается в €215 000. От этой суммы чистая доходность падает чуть выше 3%.
Половина от цифры из буклета. И при этом в сценарии ничего не пошло не так: не сломался бойлер, не было спора с арендатором, не пришёл неожиданный сбор от жильцов дома на покраску фасада.
Валовая доходность — это цифра объекта. Чистая доходность — это ваша цифра.
Расходы, о которых забывают зарубежные арендодатели
Список выше — это обычный год в обычном доме. Владение из-за границы добавляет собственные статьи расходов, и именно их чаще всего упускают покупатели без опыта.
Конвертация валюты — расход тихий. Аренда, собранная в евро или лари, а потраченная в фунтах или долларах, теряет 1–2% на каждом переводе через обычный банк; мультивалютный счёт срезает эти потери, но никогда до нуля. Курсовые колебания бьют ещё сильнее. Доходность в местной валюте не меняется, а вот реальная отдача, на которую вы живёте, гуляет в любую сторону — и за десять лет курс способен значить больше, чем сама аренда.
Дальше — налог на доход нерезидента. Большинство стран облагают налогом аренду, полученную на их территории, и нерезидентам порой достаются меньше вычетов, чем местным. На некоторых рынках ещё и требуют лицензию на сдачу или регистрационный номер, прежде чем принимать гостей, — с пошлинами и бумажной волокитой. Если обставляете квартиру под курортных гостей, закладывайте бюджет на обновление матрасов, диванов и мелкой техники каждые несколько лет: короткая аренда изнашивает вещи безжалостно. Добавьте перелёт, который вы сами предпримете, чтобы проверить, как там дела, — честно внесённый в расчёт.
Каждая из этих статей сама по себе невелика. Но вместе они — причина, по которой честная таблица доходности состоит из пятнадцати строк, а не из трёх.
Где слабую чистую доходность можно поправить
Низкая чистая доходность — не всегда приговор объекту. Иногда это приговор тому, как им управляют, а это уже в ваших руках.
Сначала аренда. Владельцы за рубежом регулярно продешевляют: ставку задают один раз при покупке и потом годами к ней не возвращаются. Проверяйте местные сайты объявлений при каждом продлении договора и ставьте цену по текущему рынку, а не по контракту прошлого года. В правильном районе приличная меблировка добавляет наценку, которая окупает поездку в мебельный магазин с запасом.
Дальше — расходы. Страховка дешевеет, если сравнивать предложения при продлении, а не автоматически перезаключать старый полис. Комиссия управляющей компании становится предметом торга, как только у вас больше одного объекта или вы готовы подписать договор на дольше. А простой — самая дорогая статья из всех — сокращается, если квартиру хорошо сфотографировали, выставили заранее и оценили честно: неделя рекламы до отъезда старого арендатора выгоднее месяца тишины после.
Чего нельзя исправить — так это неудачную цену покупки. Каждый из перечисленных рычагов двигает доходность на доли процента. Удачная покупка двигает её на целые проценты — вот почему таблица с расчётами важнее всего до визита к нотариусу, а не после.
Доходность или рост цены: выбираем двигатель
Доходность — только половина общей отдачи. Вторая половина — то, что происходит со стоимостью объекта, и пики этих двух показателей редко совпадают.
Районы с самой высокой арендой относительно цены часто оказываются теми, где цены растут медленнее всего: вторые по значимости кварталы, старый жилой фонд, небольшие города. Престижные адреса — зеркальное отражение: скромная арендная доходность, зато актив дорожает и быстро перепродаётся. Ни то ни другое не является ошибкой. Покупателю, которому нужен ежемесячный доход на жизнь, подходит первый вариант. Тот, кто просто паркует капитал на десять лет, вполне может выбрать второй.
Решите, какой двигатель вам нужен, ещё до того, как сравнивать объявления. «Разочаровывающая» доходность на престижном участке первой линии вполне может оказаться точной покупкой, а впечатляющая доходность в угасающем промышленном городке — последним хорошим годом этого дома.
Краткосрочная аренда против долгосрочной
Курортная аренда показывает более высокий заявленный доход, чем годовой договор, — иногда в разы выше на пляжных и горнолыжных рынках. Загвоздка в том, что разрыв между валовой и чистой доходностью здесь тоже намного шире.
Краткосрочные гости приносят уборку после каждого выезда, комиссию площадки бронирования, коммунальные платежи, которые теперь платите вы сами, и более быстрый износ всего — от постельного белья до сковородок. Управление стоит в разы дороже, чем при долгосрочной аренде, ведь кто-то должен отвечать на звонок про потерянный ключ в 23:00. Загрузка гуляет вместе с сезоном: квартира, забитая гостями весь август, может простоять тёмной почти весь ноябрь.
Регулирование — ещё одна переменная. Всё больше европейских городов ограничивают лицензии на краткосрочную сдачу или требуют регистрационный номер на каждом объявлении, а правила меняются быстрее, чем принимаются решения о покупке. Долгосрочная аренда зарабатывает меньше на бумаге, зато сохраняет больше: один договор и двенадцать предсказуемых платежей. Прежде чем выбирать, посчитайте чистую доходность для обеих моделей — и для короткой аренды берите загрузку низкого сезона, а не июльскую.
Как доходность меняется от рынка к рынку
Одна и та же формула даёт совершенно разные результаты в зависимости от того, к какому рынку её применить.
Зрелые прибрежные рынки в ЕС — Испания, Португалия, Кипр или побережье Италии — сочетают высокий порог входа с глубоким и надёжным спросом со стороны арендаторов. Доходность там обычно ниже, и покупатели готовы с этим мириться в обмен на юридическую определённость и лёгкий выход из актива. На развивающихся рынках соотношение переворачивается. Низкий порог входа поднимает доходность на бумаге, и хороший пример — Грузия с однодневной регистрацией права собственности и низкими расходами на содержание, но здесь вы несёте валютный риск и при продаже столкнётесь с меньшим пулом покупателей.
Налоговая система двигает чистую доходность не меньше, чем сама аренда. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость для собственников жилья, поэтому разрыв между валовой и чистой доходностью там уже, чем почти везде в Европе, хотя эксплуатационные сборы в управляемых башнях всё равно есть и сильно различаются от здания к зданию. Если приоритет — доход, присмотреться к ОАЭ определённо стоит. Урок универсален: два рынка с одинаковой валовой доходностью могут дать очень разную чистую, как только сработают местные налоги и сборы.
Ловушки доходности: когда цифра — это приманка
Некоторые показатели доходности созданы для того, чтобы их цитировали, а не для того, чтобы их зарабатывали.
Схема с гарантированной доходностью — классика жанра. Застройщик обещает фиксированную доходность, скажем, 7% на первые два года. Звучит щедро. Теперь сравните цену за квадратный метр с сопоставимым вторичным жильём по соседству. Во многих таких схемах гарантия просто зашита в завышенную цену — то есть вам возвращают ваши же деньги по графику. Честная проверка наступает на третий год, когда гарантия заканчивается и квартире приходится зарабатывать по рыночной ставке. Спросите, за сколько сегодня сдаются идентичные объекты, и получите ответ в письменном виде от того, кто вам ничего не продаёт.
Прогнозы для строящихся объектов заслуживают той же настороженности. Обычно в них закладывают пиковые сезонные ставки, почти полную загрузку и сегодняшний уровень расходов — и всё это для здания, которое примет первого гостя только через два года. Попросите продавца показать реальные операционные отчёты по сопоставимому уже построенному проекту. Если таких нет, считайте сами по местным сайтам объявлений и закладывайте скучный сценарий, а не рекламный.
Всё это не значит, что высокая доходность обязательно фейк. Это значит, что доходность, которую вам называют, — маркетинг, а доходность, которую вы посчитали сами, — анализ. Математика из этой статьи требует только ставки аренды, цены и честных статей расходов. Откройте каталог HomeNSearch с таблицей под рукой — и за один вечер начнёте видеть разницу между этими двумя цифрами.
Частые вопросы
Какая доходность от аренды считается хорошей для зарубежной недвижимости?
Универсального порога нет, и стоит насторожиться, если кто-то его вам называет. Сравнивайте чистую доходность с тем, что принимают местные арендодатели на конкретном рынке, со стоимостью вашего финансирования, если берёте кредит, и с тем, что те же деньги заработают на скучной облигации у вас дома. Доходность намного выше местной нормы — повод разобраться, а не повод хватать не глядя.
Доходность считать от цены покупки или от общих затрат?
И то и другое, только чётко подписывайте, что есть что. Доходность от цены позволяет сравнивать с рекламными цифрами. Доходность от всей вложенной суммы — цена плюс налоги, юридические услуги и мебель — показывает, что реально зарабатывает ваш капитал. Именно вторая цифра должна определять решение.
Нужно ли учитывать платежи по ипотеке при расчёте чистой доходности?
Нет. Доходность измеряет объект, а финансирование — вашу сделку. Если покупаете в кредит, отдельно посчитайте денежную доходность на вложенный капитал: годовой чистый доход после выплат по ипотеке, делённый на сумму, которую вы вложили сами. У двух объектов с одинаковой доходностью денежная отдача на вложенный капитал может сильно различаться.
Как курс валют влияет на доходность от аренды?
Доходность в местной валюте не меняется, а вот ваш доход дома движется вместе с курсом — в любую сторону. К тому же на каждой конвертации вы теряете часть суммы, часто 1–2% через обычный банк. Мультивалютный счёт и более редкие, но крупные переводы оставляют вам больше от арендной платы.
